Penjelasan Istilah Properti Bali: Glosarium 65 Istilah

Arti istilah properti Bali dalam bahasa sederhana: SHM, HGB, Hak Pakai, PPJB, AJB, BPHTB, PBG, KITAS, dan lainnya, masing-masing tertaut ke panduannya.

Istilah properti di Bali berupa nama dan singkatan dalam bahasa Indonesia, mulai dari SHM dan HGB hingga PPJB, AJB, BPHTB, dan PBG. Berikut 65 istilah properti Indonesia yang dijelaskan dengan bahasa yang mudah dipahami, dikelompokkan menurut tema.

Istilah properti Bali: sertifikat dan hak atas tanah

BPN (kantor pertanahan)

Badan Pertanahan Nasional, lembaga negara yang mengurus pertanahan. Kantor-kantornya di daerah mendaftarkan hak atas tanah, mengukur bidang tanah, dan menyimpan catatan yang menjadi dasar setiap sertifikat. Lihat panduan uji tuntas kami.

Sertipikat elektronik

Sertifikat tanah dalam bentuk digital, yang diterbitkan di Badung sejak Februari 2024. Jika sertifikat Anda masih berupa kertas, tanyakan kepada PPAT tentang pengalihmediaannya saat peralihan hak. Lihat panduan uji tuntas kami.

Girik, petok D, dan pipil

Catatan pajak lama untuk tanah yang belum bersertifikat. Dokumen ini bukan bukti kepemilikan, jadi beli atau sewalah hanya tanah yang sudah bersertifikat. Lihat panduan uji tuntas kami.

Hak Milik dan SHM (freehold)

Hak atas tanah yang terkuat, tanpa batas waktu, yang dibuktikan dengan sertifikat SHM. Hanya warga negara Indonesia yang dapat memegangnya; peralihan kepada warga negara asing batal demi hukum. Lihat panduan hak sewa (leasehold) kami.

Hak Pakai (hak untuk menggunakan)

Hak terdaftar yang dapat dipegang warga negara asing untuk satu rumah: di Bali, rumah seharga mulai Rp 5 miliar di atas tanah seluas hingga 2.000 m², untuk jangka waktu awal hingga 30 tahun. Lihat panduan Hak Pakai kami.

Hak Sewa (perjanjian sewa, leasehold)

Kontrak untuk menggunakan tanah atau vila selama jangka waktu yang disepakati. Tidak ada batas maksimum menurut hukum, dan meninggalnya pemilik tidak mengakhirinya; penjualan hanya mengakhirinya jika perjanjian sewa menyatakan demikian. Lihat panduan hak sewa (leasehold) kami.

HGB dan SHGB (hak untuk mendirikan bangunan)

Hak Guna Bangunan, yang dibuktikan dengan sertifikat SHGB: untuk warga negara Indonesia dan perusahaan Indonesia seperti PT PMA, dengan jangka waktu hingga 30 + 20 + 30 tahun di atas tanah negara. Lihat panduan PT PMA kami.

HPL (Hak Pengelolaan)

Hak untuk mengelola tanah. Hak Pakai (berdasarkan perjanjian dengan pemegang HPL) dan HGB di atas tanah HPL berlaku hingga 30 + 20 + 30 tahun. Lihat panduan Hak Pakai kami.

Tanah negara

Tanah yang dikuasai langsung oleh negara, yang tidak dilekati hak atas tanah milik perorangan atau badan swasta. Saat Hak Pakai di atasnya berakhir, tanah itu kembali kepada negara. Lihat panduan Hak Pakai kami.

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (strata title)

Kepemilikan atas satu unit apartemen. Warga negara asing dapat memilikinya; di Bali, harganya paling sedikit Rp 2 miliar. Lihat panduan Hak Pakai kami.

Pembelian dan kontrak

AJB (Akta Jual Beli)

Akta jual beli tanah atau vila, yang ditandatangani di hadapan PPAT; kantor pertanahan kemudian mendaftarkan hak atas nama pembeli. Lihat panduan untuk pembeli asing kami.

Blokir (pembekuan hak)

Pembekuan sementara atas suatu hak atas tanah di kantor pertanahan, misalnya selama sengketa. Jika diajukan oleh orang perorangan atau perusahaan, blokir berlaku 30 hari kecuali diperpanjang oleh pengadilan. Lihat panduan uji tuntas kami.

Pengecekan sertipikat

Pemeriksaan resmi oleh kantor pertanahan untuk memastikan sertifikat sesuai dengan catatannya. Hanya PPAT yang dapat mengajukannya (biaya Rp 50.000), idealnya sebelum pembayaran uang muka apa pun. Lihat panduan uji tuntas kami.

Hak Tanggungan (jaminan kredit atas tanah)

Hak jaminan terdaftar milik bank atas tanah, yang dapat dibebankan pada Hak Milik, HGB, dan Hak Pakai dengan jangka waktu tertentu, tetapi tidak pada sewa. Penghapusannya disebut roya. Lihat panduan uji tuntas kami.

Perjanjian perkawinan

Perjanjian dengan akta notaris yang memisahkan harta pasangan suami istri, dibuat sebelum atau selama perkawinan. Tanpa perjanjian ini, tanah yang dibeli selama perkawinan oleh warga negara Indonesia yang menikah dengan warga negara asing menjadi harta bersama, sehingga pasangan yang berkewarganegaraan Indonesia tidak dapat memegangnya secara sah sebagai Hak Milik. Lihat panduan untuk pembeli asing kami.

Nominee (pinjam nama)

Tanah atau saham yang di atas kertas dipegang oleh warga negara Indonesia untuk kepentingan warga negara asing: batal demi hukum, dilarang untuk tanah oleh peraturan daerah (Perda) Bali 4/2026, dan warga negara asing tersebut dapat kehilangan tanah sekaligus uangnya. Lihat panduan untuk pembeli asing kami.

Notaris

Pejabat yang membuat akta notaris, seperti PPJB, perjanjian sewa jangka panjang, atau perjanjian perkawinan. Di Bali, notaris sering kali juga merangkap sebagai PPAT. Lihat panduan pajak kami.

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)

Pejabat yang membuat AJB dan akta-akta lain mengenai hak atas tanah. Hanya PPAT yang dapat mengajukan pengecekan sertifikat. Lihat panduan pajak kami.

PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)

Perjanjian pendahuluan, biasanya dengan akta notaris, yang menetapkan harga, pembayaran, dan syarat-syarat sebelum AJB. Menurut hukum, BPHTB terutang saat PPJB ditandatangani. Lihat panduan untuk pembeli asing kami.

Sita (penyitaan)

Penyitaan hak atas tanah oleh pengadilan atau penyidik, yang dicatat di kantor pertanahan. Hak yang disita tidak dapat dialihkan atau dibebani Hak Tanggungan. Lihat panduan uji tuntas kami.

SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah)

Keterangan resmi tentang status terdaftar suatu bidang tanah, pemegang haknya, dan catatan-catatannya, bagi pihak yang memiliki hubungan hukum dengan bidang tanah tersebut. Lihat panduan uji tuntas kami.

Pajak dan biaya

BPHTB (bea perolehan hak)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, pajak peralihan yang dibayar pembeli: hingga 5% dari harga, atau dari NJOP jika lebih tinggi, setelah dikurangi NPOPTKP. Tidak terutang atas sewa. Lihat panduan pajak kami.

Coretax

Sistem daring kantor pajak sejak 2025, tempat pemilik properti yang penyewanya tidak memotong pajak sewa 10% membayar dan melaporkan pajak tersebut. Lihat panduan bagi pemilik yang menyewakan kami.

Meterai (bea meterai)

Bea tetap sebesar Rp 10.000 atas perjanjian yang ditandatangani dan atas kuitansi di atas Rp 5 juta. Tidak adanya meterai tidak membuat perjanjian sewa batal; bea meterai dapat dibayar belakangan, beserta dendanya. Lihat daftar periksa perjanjian sewa kami.

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

Nilai tanah dan bangunan yang ditetapkan pemerintah: dasar pengenaan PBB-P2 dan batas bawah nilai kena pajak BPHTB. Lihat panduan pajak kami.

NPOPTKP (nilai tidak kena pajak)

Pengurangan sebelum BPHTB dihitung: paling sedikit Rp 80 juta untuk perolehan pertama di kabupaten tersebut dan Rp 300 juta untuk warisan dalam keluarga dekat. Lihat panduan pajak kami.

NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)

Warga negara asing wajib mendaftar begitu menjadi subjek pajak dalam negeri (lebih dari 183 hari dalam 12 bulan, atau tinggal di Indonesia dengan niat untuk menetap) dan memperoleh penghasilan seperti uang sewa. Lihat panduan pajak kami.

PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan)

Pajak tahunan atas tanah dan bangunan, dengan tarif paling tinggi 0,5% atas sebagian NJOP. Perjanjian sewa sebaiknya menyebutkan siapa yang membayarnya. Lihat panduan pajak kami.

PBJT (Pajak Barang dan Jasa Tertentu)

Pajak daerah hingga 10% atas jasa perhotelan, yang menurut undang-undang mencakup vila, dan atas tenaga listrik. Apakah sewa vila bulanan atau tahunan terutang pajak ini belum ada kepastian. Lihat panduan bagi pemilik yang menyewakan kami.

PPh final atas sewa (10%)

Pajak penghasilan final 10% yang menjadi kewajiban pemilik atas harga sewa bruto, termasuk biaya layanan, untuk sewa bulanan, tahunan, dan jangka panjang. Penyewa berupa perusahaan Indonesia memotongnya. Lihat panduan bagi pemilik yang menyewakan kami.

PPh final atas penjualan (2,5%)

Pajak penghasilan final 2,5% yang menjadi kewajiban penjual atas nilai penjualan bruto, untung ataupun tidak, yang dibayar sebelum peralihan hak didaftarkan. Lihat panduan pajak kami.

PPN (Pajak Pertambahan Nilai)

Dipungut oleh penjual yang terdaftar sebagai PKP, seperti pengembang: efektif 11% untuk rumah baru, dengan keringanan pada 2026 untuk rumah yang memenuhi syarat dengan harga hingga Rp 5 miliar. Lihat panduan pajak kami.

PPnBM (Pajak Penjualan atas Barang Mewah)

Untuk rumah seharga mulai Rp 30 miliar, penjual yang terdaftar sebagai PKP mengenakan PPnBM 20% di samping PPN penuh 12%. Lihat panduan pajak kami.

SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang)

Tagihan PBB-P2 tahunan. Sebelum membeli, mintalah SPPT beberapa tahun terakhir beserta bukti pembayarannya. Lihat panduan uji tuntas kami.

Zonasi dan izin

Bhisama (kawasan suci pura)

Keputusan tahun 1994 dari lembaga umat Hindu PHDI yang digunakan rencana tata ruang Bali untuk melindungi kawasan sekitar pura: paling sedikit 5 km di sekitar pura Sad Kahyangan dan 2 km di sekitar pura Dang Kahyangan. Lihat panduan zonasi kami.

Zona hijau

Julukan di pasar untuk lahan pertanian, bukan nama zona resmi; “kuning” (perumahan), “oranye” (campuran hunian dan usaha), “merah muda” (pariwisata), dan “merah” (komersial) juga merupakan julukan. Warna peta berbeda-beda, jadi bacalah legenda peta dan pastikan zonanya secara tertulis. Lihat panduan zonasi kami.

IMB (izin bangunan lama)

Izin Mendirikan Bangunan, yang digantikan oleh PBG pada 2021. Jika sebuah vila hanya memiliki IMB, tanyakan apakah IMB itu mencakup bangunan dalam kondisinya sekarang. Lihat panduan uji tuntas kami.

KKPR, KKKPR, dan PKKPR

Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang: penetapan resmi bahwa kegiatan yang direncanakan sesuai dengan rencana tata ruang, terutama sebagai salah satu tahap perizinan berusaha melalui OSS. Di wilayah yang rencana detailnya sudah terintegrasi dengan OSS, KKPR diterbitkan sebagai konfirmasi (KKKPR); di wilayah lain, KKPR dinilai lalu disetujui (PKKPR). Lihat panduan zonasi kami.

LP2B (Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan)

Lahan pertanian yang dilindungi untuk produksi pangan. Mengalihfungsikannya (alih fungsi) dapat diancam pidana penjara hingga lima tahun, dan Perda Bali 4/2026 mengendalikan secara ketat alih fungsi lahan pertanian. Lihat panduan zonasi kami.

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)

Persetujuan untuk mendirikan, memperluas, atau mengubah bangunan, yang diperlukan sebelum pekerjaan dimulai. Membangun tanpa PBG berisiko dikenai perintah penghentian pekerjaan atau pembongkaran. Lihat panduan zonasi kami.

RDTR (Rencana Detail Tata Ruang)

Rencana yang menetapkan zonasi per bidang tanah, yang di Badung diterbitkan per kecamatan. Ada atau tidaknya RDTR untuk suatu bidang tanah menentukan jalur KKPR yang ditempuh. Lihat panduan zonasi kami.

RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah)

Rencana yang berlaku saat ini: Perda Bali 2/2023, Perda Badung 4/2025, dan Perda Tabanan 3/2023, sehingga peta yang lebih lama mungkin sudah tidak berlaku. Lihat panduan zonasi kami.

Sempadan pantai dan sungai (garis sempadan)

Jalur yang dilindungi: di sepanjang pantai, paling sedikit 100 m ke arah darat dari titik pasang tertinggi; di sepanjang sungai tidak bertanggul di kawasan perkotaan, 10–30 m, tergantung kedalamannya. Lihat panduan zonasi kami.

SIMBG

Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung, sistem daring kementerian pekerjaan umum untuk pengajuan PBG; pelaku usaha mengajukannya melalui OSS. Lihat panduan zonasi kami.

SLF (Sertifikat Laik Fungsi)

Sertifikat yang menyatakan bahwa bangunan laik digunakan. Bersama PBG, SLF diperlukan untuk mendapatkan izin usaha vila sewa. Lihat panduan zonasi kami.

Usaha dan perizinan

Bapenda (Badan Pendapatan Daerah)

Instansi kabupaten yang mengurus pajak daerah seperti BPHTB, PBB-P2, dan PBJT. Tanyakan tarif setempat kepada Bapenda atau kepada PPAT Anda. Lihat panduan pajak kami.

KBLI (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia)

Kode bidang usaha lima digit. OSS dijadwalkan menerapkan KBLI 2025 paling lambat Juni 2026, jadi periksa kode yang berlaku saat ini. Lihat panduan PT PMA kami.

LKPM (Laporan Kegiatan Penanaman Modal)

Laporan investasi yang wajib disampaikan PT PMA setiap triwulan (usaha menengah dan besar) atau setiap enam bulan (usaha kecil). Lihat panduan PT PMA kami.

NIB (Nomor Induk Berusaha)

Diterbitkan melalui OSS. Vila yang disewakan kepada tamu liburan memerlukan NIB dengan kode bidang usaha yang tepat, ditambah PBG dan SLF. Lihat panduan bagi pemilik yang menyewakan kami.

OSS (sistem perizinan berusaha)

Online Single Submission, sistem perizinan daring milik pemerintah. Sejak Mei 2026, Bali menutup OSS untuk permohonan baru dari perusahaan milik asing di 18 bidang usaha. Lihat panduan PT PMA kami.

Pondok Wisata (homestay)

Homestay: rumah yang dihuni pemiliknya, dengan sebagian disewakan kepada wisatawan (KBLI 55130 dalam daftar 2020). Kategori ini tidak cocok untuk vila sewa yang berdiri sendiri. Lihat panduan bagi pemilik yang menyewakan kami.

PT PMA (perusahaan penanaman modal asing)

Perusahaan Indonesia dengan pemegang saham asing. PT PMA dapat memegang HGB, tetapi tidak pernah Hak Milik, dan memerlukan modal disetor paling sedikit Rp 2,5 miliar serta rencana investasi di atas Rp 10 miliar per bidang usaha dan lokasi. Lihat panduan PT PMA kami.

Vila (KBLI 55193)

Kode KBLI 2020 untuk akomodasi vila. Kode ini tidak termasuk dalam daftar penutupan Bali pada Mei 2026, tetapi statusnya bagi PT PMA baru belum dapat dipastikan. Lihat panduan bagi pemilik yang menyewakan kami.

Tinggal dan menyewa

APOA (Aplikasi Pelaporan Orang Asing)

Aplikasi keimigrasian untuk melaporkan tamu asing. Pemilik dan pengelola vila diharapkan mendaftarkan penyewa asing melalui aplikasi ini. Lihat panduan sewa vila kami.

Awig-awig (aturan desa adat)

Aturan desa adat itu sendiri, beserta pararem. Aturan ini menetapkan kewajiban warga, termasuk iuran jika ada, jadi tanyakan kepada pemilik vila Anda. Lihat panduan sewa vila kami.

Banjar (satuan lingkungan)

Satuan lingkungan warga di dalam desa adat. Sebagian banjar meminta iuran dari warga; tuliskan jumlahnya, dan siapa yang membayarnya, di perjanjian sewa Anda. Lihat panduan sewa vila kami.

Desa adat

Kesatuan masyarakat hukum adat di Bali (Perda Bali 4/2019), yang terdiri atas banjar. Setiap orang yang tinggal di desa adat wajib ikut menjaga kesucian, kebersihan, dan ketertibannya. Lihat daftar periksa pindah ke Bali kami.

Galon (air minum isi ulang)

Botol isi ulang berisi 19 liter air minum, sekitar Rp 20.000–35.000. Air keran di Bali tidak aman untuk diminum. Lihat panduan utilitas kami.

KITAP (izin tinggal tetap)

Sebutan umum untuk ITAP (Izin Tinggal Tetap). Anda mungkin memenuhi syarat setelah beberapa tahun memegang jenis KITAS tertentu; pemegangnya mendapatkan kartu tanda penduduk elektronik (KTP-el). Lihat panduan visa kami.

KITAS (izin tinggal terbatas)

Sebutan umum untuk ITAS (Izin Tinggal Terbatas), yang memungkinkan Anda tinggal di Indonesia untuk jangka waktu tertentu, dari beberapa bulan hingga total sepuluh tahun, tergantung jenisnya. Lihat panduan visa kami.

Nyepi (hari sunyi)

Tahun Baru Saka di Bali: 24 jam tanpa api atau lampu, bepergian, hiburan, atau bekerja. Bandara ditutup pada 2026; Nyepi berikutnya jatuh pada 8 Maret 2027. Lihat daftar periksa pindah ke Bali kami.

Token PLN (listrik prabayar)

Kode 20 digit untuk meteran listrik prabayar PLN, yang dibeli secara daring atau di ATM. Biaya admin dan pajak daerah dipotong dari setiap pembelian. Lihat panduan utilitas kami.

SKTT (Surat Keterangan Tempat Tinggal)

Surat keterangan yang diterbitkan bagi pemegang KITAS oleh Dinas Kependudukan dan Pencatatan Sipil (Disdukcapil). Bawalah selalu: bepergian tanpa SKTT dapat dikenai denda. Lihat panduan sewa vila kami.

Tamiu (penduduk pendatang)

Orang yang tinggal di suatu desa tanpa menjadi warga desa adat Hindu Bali, seperti penyewa asing. Mereka memiliki kewajiban terbatas terhadap desa. Lihat panduan sewa vila kami.

VA dan kVA (daya listrik)

Besarnya daya sambungan PLN dalam volt-ampere (1 kVA = 1.000 VA). Daya yang lebih besar membayar lebih mahal per kWh: Rp 1.699,53 mulai 3.500 VA. Lihat panduan utilitas kami.

Ragu dengan istilah dalam kontrak Anda?

Tanyakan kepada kami tentang istilah apa pun dalam perjanjian sewa atau PPJB yang dikirimkan kepada Anda, atau lihat vila dan tanah yang kami jual. Untuk nasihat tentang transaksi Anda sendiri, gunakan notaris/PPAT yang independen.