Pajak Properti dan Biaya Pembelian di Bali: Siapa Membayar Apa

Penjelasan pajak properti di Bali: siapa yang membayar BPHTB, pajak penjual 2,5%, biaya notaris, PPN, dan pajak sewa 10%, dengan contoh perhitungan 2026.

Pajak properti di Bali bukan satu jenis pajak, melainkan beberapa, dan mana yang berlaku bergantung pada apa yang Anda beli. Pada pembelian Hak Milik (freehold) atau Hak Pakai (hak untuk menggunakan), pembeli membayar bea perolehan hak (pajak daerah) hingga 5% dan penjual membayar pajak penghasilan 2,5%; hak sewa (leasehold) tidak dikenai bea perolehan hak, tetapi pemilik wajib membayar pajak 10% dari harga sewa. Berikut setiap pajak dan biaya per Oktober 2026, lengkap dengan contoh perhitungan.

Sekilas pajak properti di Bali: siapa membayar apa

Indonesia tidak mengenal satu pajak properti tunggal. Pembelian menimbulkan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) bagi pembeli, pajak penghasilan final (PPh) bagi penjual, serta biaya untuk akta, yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), dan untuk pendaftaran di kantor pertanahan (BPN). Sewa tidak menimbulkan BPHTB; pajak utamanya adalah pajak penghasilan 10% yang menjadi kewajiban pemilik, ditambah bea meterai atas kontrak yang ditandatangani.

Kontrak dapat mengalihkan siapa yang menanggung suatu biaya, tetapi tidak dapat mengubah siapa yang terutang pajak menurut undang-undang, sedangkan biaya PPAT dan kantor pertanahan dibagi sesuai kesepakatan. Warga negara asing tidak dapat memegang Hak Milik: mereka membeli rumah dengan Hak Pakai, sedangkan perusahaan seperti PT PMA (perusahaan penanaman modal asing) memegang HGB. Panduan kami tentang membeli properti di Bali sebagai warga negara asing menjelaskan pilihan-pilihannya.

Yang Anda bayar pada pembelian Hak Milik atau Hak Pakai

BPHTB: bea perolehan hak yang dibayar pembeli

BPHTB adalah pajak atas peralihan properti di Indonesia. Pajak ini dibayar oleh siapa pun yang memperoleh Hak Milik, HGB, atau Hak Pakai, baik melalui peralihan hak yang sudah ada maupun pemberian hak baru, misalnya Hak Pakai di atas tanah milik warga negara Indonesia. UU 1/2022 membatasi tarifnya paling tinggi 5%, dan setiap kabupaten menetapkan tarif dan besaran pengurangannya sendiri dalam peraturan daerah (Perda). Untuk Badung, aturannya adalah Perda 7/2023; Tabanan memiliki perdanya sendiri.

Rumusnya adalah BPHTB = tarif × (nilai kena pajak − nilai tidak kena pajak). Nilai kena pajak adalah harga sebenarnya, atau NJOP (Nilai Jual Objek Pajak, nilai yang ditetapkan pemerintah untuk pajak bumi dan bangunan tahunan) jika NJOP lebih tinggi atau harganya tidak diketahui. Jadi, mencantumkan harga yang lebih rendah daripada yang Anda bayar bukanlah penghematan yang sah. Nilai tidak kena pajak (NPOPTKP) paling sedikit Rp 80 juta untuk perolehan pertama Anda di kabupaten tersebut, dan paling sedikit Rp 300 juta untuk warisan atau hibah wasiat antara orang tua, anak, dan suami atau istri.

Dalam jual beli, menurut undang-undang BPHTB sudah terutang saat PPJB (perjanjian pengikatan jual beli) ditandatangani, bukan baru saat penandatanganan akta akhir.

Pajak penghasilan 2,5% yang dibayar penjual

Penjual membayar pajak penghasilan final sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) 34/2016, baik penjualan itu menghasilkan keuntungan maupun tidak. Pengecualian berlaku untuk warisan, hibah tertentu kepada keluarga sedarah dalam garis lurus, dan pengalihan di bawah Rp 60 juta oleh penjual yang penghasilannya di bawah batas penghasilan tidak kena pajak. Kantor pertanahan hanya mendaftarkan peralihan hak jika ada bukti pembayaran pajak ini, dan dalam praktiknya PPAT memeriksa pajak penjual maupun BPHTB pembeli sebelum AJB (akta jual beli) ditandatangani. Anda justru ingin menjual? Baca panduan kami tentang menjual properti di Bali.

Biaya notaris, PPAT, dan kantor pertanahan

• Biaya PPAT untuk akta jual beli: paling tinggi 1% dari harga (PP 24/2016). Peraturan kementerian pertanahan (ATR/BPN) tahun 2021 menurunkan batas atas itu menjadi 0,75% untuk harga di atas Rp 500 juta, 0,5% di atas Rp 1 miliar, dan 0,25% di atas Rp 2,5 miliar.
• Biaya notaris untuk PPJB atau akta sewa notaris: paling tinggi 2,5% dari nilai akta hingga Rp 100 juta, 1,5% hingga Rp 1 miliar, dan 1% di atas itu (UU 30/2004 tentang Jabatan Notaris, Pasal 36). Undang-undang tidak menetapkan batas bawah (perkumpulan notaris menetapkan tarif minimum per wilayah), dan biaya notaris sering kali di bawah batas atas.
• Biaya peralihan hak di kantor pertanahan: (1‰ × nilai tanah) + Rp 50.000, menggunakan nilai zona tanah dari kantor pertanahan atau, jika tidak ada, NJOP.
• Pengecekan sertifikat di kantor pertanahan: Rp 50.000. Bea meterai: Rp 10.000 per dokumen yang ditandatangani.

Batas-batas ini adalah angka maksimum, bukan daftar harga. Bandingkan dua atau tiga penawaran tertulis dan tanyakan apa saja yang sudah termasuk di dalamnya.

Bagaimana hak sewa (leasehold) dikenai pajak di Bali?

Hak sewa tidak dikenai BPHTB, karena sewa tidak termasuk hak atas tanah yang perolehannya dikenai BPHTB menurut UU 1/2022 (Pasal 44). Sebagai gantinya, pemilik wajib membayar PPh final 10% atas seluruh harga sewa berdasarkan PP 34/2017. Pemotong pajak yang ditunjuk, seperti perusahaan Indonesia (termasuk PT PMA), memotong pajak ini; jika tidak ada, misalnya bila penyewanya orang pribadi, pemilik menyetorkannya sendiri.

Untuk sewa yang dibayar di muka, pajak terutang saat pembayaran dilakukan atau saat jatuh tempo, mana yang lebih dahulu terjadi. Dasar pengenaannya adalah semua jumlah yang dibayar penyewa dengan nama apa pun, termasuk biaya pemeliharaan, keamanan, atau layanan, meskipun diatur dalam kontrak terpisah.

Pemotong pajak yang ditunjuk antara lain perusahaan Indonesia (termasuk PT PMA), bentuk usaha tetap, dan instansi pemerintah: mereka memotong pajak, menyetorkannya, dan memberikan bukti potong kepada pemilik. Orang pribadi, seperti warga negara asing yang menyewa atas namanya sendiri, tidak melakukan pemotongan.

Secara hukum, pajak sewa di Bali ini merupakan kewajiban pemilik, tetapi kontrak dapat mengatur siapa yang menanggung biayanya. Sebelum menyepakati harga, tanyakan apakah harga itu sudah termasuk pajak 10% pemilik, tuliskan siapa yang membayarnya, dan mintalah bukti pembayarannya. Akta notaris bersifat opsional, tetapi memberikan bukti yang lebih kuat. Jika kelak sewa diubah menjadi pemberian Hak Pakai atau HGB, BPHTB berlaku atas pemberian hak tersebut. Selengkapnya dalam panduan kami tentang hak sewa (leasehold) dan Hak Milik (freehold) di Bali.

Membeli vila baru dari pengembang: PPN dan pajak barang mewah

Penjual yang terdaftar sebagai PKP (Pengusaha Kena Pajak), biasanya pengembang yang menjual vila baru, menambahkan PPN. Pemilik perorangan yang menjual rumah bekas tidak menambahkannya. BPHTB, biaya PPAT, dan pajak penjual 2,5% berlaku seperti pada setiap jual beli.

• PPN: menurut undang-undang 12% sejak Januari 2025, tetapi dikenakan atas 11/12 dari harga untuk semua barang kecuali barang mewah, sehingga efektif 11% untuk rumah biasa.
• Rumah mewah: untuk harga Rp 30 miliar atau lebih, dikenakan PPN penuh 12% ditambah pajak penjualan atas barang mewah (PPnBM) 20%.
• Insentif 2026: berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) 90/2025, pemerintah menanggung PPN atas Rp 2 miliar pertama dari harga rumah baru seharga hingga Rp 5 miliar. Rumah tersebut harus baru, siap huni, diserahkan untuk pertama kalinya oleh penjual yang terdaftar sebagai PKP, dan memiliki kode identitas rumah, dengan akta (atau PPJB yang sudah lunas) dan serah terima keduanya terjadi pada 2026. Setiap orang hanya dapat memanfaatkannya untuk satu rumah.

Apakah insentif ini berlanjut pada 2027 bergantung pada peraturan baru, jadi periksa dulu sebelum Anda mengandalkannya. Tanyakan juga apakah harga dari pengembang sudah termasuk PPN.

Contoh perhitungan: biaya pembelian di Bali dalam angka

Contoh 1: vila seharga Rp 5 miliar dari pemilik perorangan (Hak Milik, atau Hak Pakai bagi pembeli asing). Asumsi kami: NJOP lebih rendah daripada harga; BPHTB dengan tarif maksimum 5% dan pengurangan minimum Rp 80 juta; nilai tanah Rp 3 miliar; biaya PPAT pada batas atasnya, dengan anggapan bahwa tarif tertinggi 0,25% berlaku atas seluruh harga (pastikan dengan PPAT Anda). Angka sebenarnya di kabupaten Anda bisa berbeda.

Jika pembeli yang membayar biaya PPAT dan biaya kantor pertanahan, total pajak dan biaya pembeli sekitar Rp 261,6 juta, atau 5,2% dari harga, ditambah biaya pemeriksaan hukum dan biaya notaris jika PPJB dibuat lebih dahulu (paling tinggi 1%, jadi Rp 50 juta). Pajak penjual sebesar Rp 125 juta diambil dari hasil penjualan. Jika dibeli baru dari pengembang pada 2026 dengan insentif PPN, vila ini hanya dikenai PPN atas bagian harga di atas Rp 2 miliar: 11% × Rp 3 miliar = Rp 330 juta, sebagai tambahan atas harga yang dikutip sebelum PPN.

Contoh 2: sewa 25 tahun seharga Rp 3 miliar, dibayar di muka oleh orang pribadi. Tidak ada BPHTB.

Seandainya penyewanya perusahaan seperti PT PMA, perusahaan itulah yang memotong Rp 300 juta tersebut dan menyetorkannya ke kantor pajak atas nama pemilik.

Kapan setiap pajak dibayar?

Menurut undang-undang, BPHTB terutang saat PPJB ditandatangani, dan dalam praktiknya BPHTB maupun pajak penjual dibayar sebelum akta jual beli. Biaya pendaftaran menyusul, pajak sewa terutang saat harga sewa dibayar, dan PBB datang setiap tahun. Tanyakan kepada PPAT Anda kapan kabupaten Anda mengharapkan BPHTB dibayar.

Biaya tahunan memiliki properti di Bali

Pajak properti tahunan adalah PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan), yang ditagihkan oleh kabupaten setiap tahun melalui SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang). Menurut undang-undang, tarifnya paling tinggi 0,5%, dan lebih rendah untuk lahan produksi pangan. Pajak ini dikenakan atas NJOP dikurangi paling sedikit Rp 10 juta, dan dari jumlah itu kabupaten mengenakan pajak atas 20% hingga 100%. NJOP biasanya ditetapkan ulang setiap tiga tahun.

Sebagai batas atas, NJOP sebesar Rp 3 miliar dengan pengaturan maksimum menghasilkan 0,5% × (Rp 3 miliar − Rp 10 juta) = sekitar Rp 15 juta per tahun; SPPT Anda menunjukkan tarif dan dasar pengenaan yang sebenarnya. Di Badung, peraturan bupati tahun 2024 (Perbup 28/2024, yang menggantikan aturan keringanan sebelumnya dari 2019 dan 2020) secara otomatis mengurangkan setiap kenaikan dibandingkan tagihan tahun sebelumnya, sehingga tagihan biasanya tetap pada tingkat tahun lalu, kecuali, misalnya, bangunannya diperluas atau diubah. Tanyakan kepada Bapenda Badung apakah aturan ini berlaku untuk properti Anda. Pada hak sewa, perjanjian sewa sebaiknya mengatur siapa yang membayar PBB.

Biaya operasional lainnya, seperti pemeliharaan, perawatan kolam renang dan taman, staf, asuransi, utilitas, dan iuran banjar (komunitas desa) bila ada, terlalu bervariasi untuk dirangkum dalam satu angka. Mintalah tagihan terbaru kepada penjual.

Pajak apa yang Anda bayar saat menyewakan properti?

Penghasilan sewa dikenai PPh final 10% atas jumlah bruto, dan vila yang disewakan sebagai akomodasi juga dapat terutang pajak daerah hingga 10%. Posisi sewa vila bulanan dan tahunan dalam aturan ini belum sepenuhnya jelas, jadi mintalah nasihat sebelum Anda mulai.

• Pajak sewa: PP 34/2017 tidak menetapkan jangka waktu minimum, sehingga sewa bulanan dan tahunan tercakup, termasuk biaya layanan. Pemotong pajak yang ditunjuk, seperti penyewa berupa perusahaan Indonesia, memotongnya; jika penyewanya orang pribadi, Anda menyetorkannya sendiri melalui sistem Coretax kantor pajak. Harga sewa tahunan Rp 300 juta berarti pajak Rp 30 juta. Penghasilan dari penyediaan jasa penginapan dikecualikan dan dikenai pajak berdasarkan ketentuan pajak penghasilan umum.
• PBJT (pajak barang dan jasa tertentu): pajak ini mencakup jasa perhotelan dan secara tegas menyebut vila serta rumah pribadi yang digunakan sebagai hotel, dengan tarif hingga 10%, tanpa lama inap minimum dalam undang-undang. Apakah sewa vila bulanan dan tahunan termasuk di dalamnya belum jelas, dan Badung telah mendaftarkan vila yang dijalankan sebagai usaha dengan kedok “rumah pribadi” sebagai wajib pajak daerah. Tanyakan kepada Bapenda atau konsultan pajak.
• Perizinan dan peruntukan: rumah dengan Hak Pakai dimaksudkan untuk dihuni, dan menyewakannya menimbulkan pertanyaan soal perizinan. Baca panduan kami tentang menyewakan vila di Bali.
• Nomor pajak (NPWP): warga negara asing wajib mendaftar NPWP begitu menjadi subjek pajak dalam negeri (berada di Indonesia lebih dari 183 hari dalam 12 bulan, atau tinggal di sini dengan niat untuk menetap) dan memperoleh penghasilan seperti uang sewa. Jika Anda bukan subjek pajak dalam negeri, tanyakan kepada konsultan pajak terdaftar bagaimana pajak sewa berlaku bagi Anda.

Wisatawan asing membayar sendiri pungutan wisatawan Bali (Rp 150.000 setiap kali masuk Bali, sejauh yang kami temukan belum berubah per Oktober 2026; pemegang KITAS dan KITAP dibebaskan). Pungutan ini bukan pajak bagi pemilik properti.

Cara menghindari kejutan

1. Mintalah perkiraan biaya tertulis lebih dahulu. Mintalah notaris/PPAT mencantumkan setiap pajak dan biaya, siapa yang membayar dan kapan, dengan tarif yang benar-benar berlaku di kabupaten Anda. Jika Anda membeli melalui kami, kami meminta perkiraan lengkap ini kepada notaris sebelum Anda berkomitmen.
2. Periksa PBB. Mintalah SPPT terbaru dan bukti pembayaran untuk beberapa tahun terakhir, dan mintalah notaris memastikan tidak ada tunggakan.
3. Tuangkan pembagian biaya secara tertulis. PPJB atau perjanjian sewa sebaiknya menyebutkan siapa yang membayar BPHTB, pajak penjual, pajak sewa 10%, setiap biaya, dan tunggakan PBB bila ada.
4. Periksa nilainya. Bandingkan harga dengan NJOP, dan pastikan Anda mendapatkan pengurangan untuk perolehan pertama di kabupaten tersebut.
5. Simpan semua bukti: bukti setor BPHTB dan pajak penghasilan, serta bukti potong pajak sewa bila ada.
6. Rencanakan penyewaan sebelum membeli: mintalah nasihat tentang pajak sewa, PBJT, dan perizinan lebih dahulu.

Pajak hanyalah salah satu bagian dari pemeriksaan; panduan kami tentang uji tuntas (due diligence) properti di Bali membahas sisanya. Jika Anda sudah siap, lihat vila dijual dan tanah dijual kami.