Hak Pakai di Bali: Cara Orang Asing Memiliki Rumah Secara Legal

Cara WNA memiliki rumah di Bali dengan Hak Pakai: syarat, harga minimum Rp 5 miliar, jangka waktu dan pembaruan, langkah, biaya, ahli waris, dan penjualan.

Hak Pakai (hak untuk menggunakan) adalah hak atas tanah terdaftar yang memungkinkan orang asing memiliki rumah di Bali atas namanya sendiri. Dengan dokumen keimigrasian, Anda dapat memegangnya untuk satu rumah di atas tanah seluas paling banyak 2.000 m², dengan harga Rp 5 miliar atau lebih, awalnya untuk jangka waktu hingga 30 tahun. Berikut cara kerja Hak Pakai di Bali per Oktober 2026, mulai dari pembelian hingga pembaruan, pewarisan, dan penjualan kembali.

Apa itu Hak Pakai di Bali?

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan sebidang tanah, dan memiliki rumah di atasnya, untuk jangka waktu tertentu, yang didaftarkan di kantor pertanahan. Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA, UU 5/1960) memperbolehkannya bagi orang asing yang berkedudukan di Indonesia (Pasal 42). Rinciannya diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) 18/2021, yang berlaku sejak Februari 2021, dan dalam peraturan kementerian agraria, Permen ATR/BPN 18/2021 (Pasal 185–188); harga minimum diatur dalam keputusan menteri, Kepmen ATR/BPN 1241/2022.

Berbeda dengan Hak Milik (freehold), yang hanya dapat dipegang warga negara Indonesia (Pasal 21 UUPA), Hak Pakai memiliki tanggal berakhir dan persyaratan. Berbeda dengan sewa, yang merupakan kontrak dengan pemilik, Hak Pakai lahir begitu didaftarkan (Pasal 54 PP 18/2021), dapat dibebani Hak Tanggungan yang terdaftar, dan menimbulkan BPHTB, yaitu bea perolehan hak atas tanah dan bangunan. Panduan kami tentang membeli properti di Bali sebagai orang asing membandingkan semua jalurnya.

Siapa yang dapat memegang Hak Pakai?

Hak Pakai bagi orang asing mensyaratkan dokumen keimigrasian yang berlaku (Pasal 69 PP 18/2021; Pasal 185 Permen). Penjelasan resmi PP tersebut mendefinisikannya sebagai visa, paspor, atau izin tinggal, begitu pula daftar dokumen kementerian untuk perubahan hak menjadi Hak Pakai atas nama orang asing (Pasal 159 Permen).

Jadi, peraturannya sendiri tidak mensyaratkan KITAS atau KITAP (izin tinggal), tetapi PPAT (pejabat pembuat akta tanah) dan kantor pertanahan mungkin tetap memintanya, begitu pula nomor pokok wajib pajak (NPWP). Tanyakan sejak awal kepada PPAT Anda.

Bisakah orang asing memiliki rumah di Bali dengan Hak Pakai?

Bisa: satu rumah tapak, sebagai tempat tinggal Anda, dengan harga Rp 5 miliar atau lebih. Batasannya (Pasal 186–187 Permen ATR/BPN 18/2021; Pasal 72 PP 18/2021):

• Satu bidang tanah per orang atau keluarga, seluas paling banyak 2.000 m², kecuali menteri mengizinkan lebih karena berdampak positif secara ekonomi dan sosial.
• ”Rumah mewah” sebagaimana didefinisikan dalam aturan lain; PPAT Anda dapat memastikan apakah suatu rumah memenuhi kriteria ini.
• Untuk ditinggali, bukan untuk usaha.
• Paling sedikit Rp 5 miliar di Bali untuk rumah baru maupun rumah bekas (Kepmen 1241/2022, masih berlaku per Oktober 2026).

Apartemen dimiliki dengan status strata title (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun), bukan dengan Hak Pakai (Pasal 67 dan 71 PP 18/2021; Pasal 188 Permen). Di Bali, harganya paling sedikit Rp 2 miliar (Kepmen 1241/2022).

Dua cara membeli rumah di atas tanah Hak Milik

Di atas tanah Hak Milik, peraturan menyediakan dua cara untuk memberi Anda Hak Pakai. Tanyakan kepada PPAT Anda sejak awal cara mana yang digunakan dalam transaksi Anda.

Pemilik memberikan Hak Pakai kepada Anda di atas Hak Miliknya

Pemilik yang berkewarganegaraan Indonesia tetap memegang Hak Milik dan memberikan Hak Pakai kepada Anda di atasnya dengan akta PPAT (Pasal 53 ayat (3) PP 18/2021). Pemberian ini wajib didaftarkan; sejak saat itu hak Anda lahir dan mengikat pihak ketiga, bukan hanya pemilik (Pasal 54). Hak ini berlaku hingga 30 tahun dan hanya dapat diperbarui dengan akta baru bersama pemilik (Pasal 52 ayat (3), Pasal 55 ayat (3)). Setelah hak ini berakhir, tanahnya kembali kepada pemilik (Pasal 62 ayat (4)).

Haknya diubah menjadi Hak Pakai atas nama Anda

Jika orang asing membeli rumah beserta tanahnya yang berstatus Hak Milik atau HGB (hak untuk mendirikan bangunan), haknya diubah menjadi Hak Pakai (Pasal 187 ayat (3) Permen), sehingga Hak Milik atau HGB penjual berakhir untuk selamanya. Permohonannya mencakup dokumen identitas dan dokumen keimigrasian Anda, sertifikat, akta peralihan hak (atau bukti perolehan lainnya), dan, jika tanahnya dibebani Hak Tanggungan, persetujuan kreditur pemegang Hak Tanggungan (Pasal 159). Kantor pertanahan mendaftarkan Hak Pakai di atas bekas tanah Hak Milik atau HGB tersebut untuk jangka waktu awal hingga 30 tahun, mencatatnya pada sertifikat, dan dapat memproses peralihan haknya sekaligus (Pasal 161).

Berapa lama Hak Pakai berlaku?

Tidak ada perpanjangan yang otomatis. Jangka waktunya bergantung pada status tanah di bawahnya:

• Tanah negara, atau tanah hak pengelolaan (HPL): hingga 30 tahun, ditambah perpanjangan hingga 20 tahun dan pembaruan hingga 30 tahun jika Anda masih memenuhi syarat (Pasal 52 ayat (1) PP 18/2021). Ajukan perpanjangan sebelum jangka waktunya berakhir, dan pembaruan paling lama dua tahun setelah jangka waktunya berakhir (Pasal 56). Pada akhirnya, tanah kembali menjadi tanah negara atau tanah HPL; menteri dapat memberikan prioritas kepada bekas pemegang hak (Pasal 52 ayat (4)–(5)).
• Di atas Hak Milik orang lain: hingga 30 tahun, dan hanya dapat diperbarui dengan akta baru yang disepakati bersama pemilik (Pasal 52 ayat (3), Pasal 55 ayat (3)).
• Setelah perubahan hak: awalnya hingga 30 tahun (Pasal 161 Permen). Tanyakan kepada PPAT Anda aturan perpanjangan dan pembaruan mana yang berlaku selanjutnya.

Yang perlu dinegosiasikan untuk Hak Pakai di atas Hak Milik

Jika pemilik atau ahli warisnya tidak mau menandatangani akta baru setelah jangka waktunya habis, hak Anda berakhir. Atur hal-hal berikut dalam akta pemberian hak:

• Pembaruan: jangka waktu, harga atau rumus perhitungannya, batas waktu pemberitahuan, dan janji pemilik untuk menandatangani, idealnya mengikat ahli waris dan pembeli berikutnya (tanyakan kepada PPAT Anda sejauh mana hal itu dapat dijamin).
• Rumah: apa yang terjadi dengan rumah tersebut jika tidak ada pembaruan.
• Menjual kembali: Hak Pakai berjangka waktu dapat dialihkan (Pasal 60), tetapi periksa apakah aktanya mensyaratkan persetujuan pemilik.
• Kewajiban: pelanggaran terhadap perjanjian pemberian hak merupakan alasan untuk membatalkan hak tersebut (Pasal 61).

Cara membeli rumah dengan Hak Pakai, langkah demi langkah

1. Pastikan Anda memenuhi syarat: dokumen keimigrasian, harga paling sedikit Rp 5 miliar, dan Anda maupun keluarga Anda belum memiliki rumah lain dengan Hak Pakai.
2. Lihat sertifikatnya sejak awal: luas bidang tanah, dan apakah tanahnya berstatus Hak Milik, HGB, atau sudah Hak Pakai. Mulailah dengan vila dijual kami.
3. Sepakati jalurnya dengan PPAT Anda: pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik pemilik, atau perubahan hak.
4. Uji tuntas: PPAT Anda memeriksa sertifikat di kantor pertanahan (tarif resmi Rp 50.000), identitas pemilik, dan siapa lagi yang harus ikut menandatangani (suami atau istri, atau sesama ahli waris); periksa juga zonasi, izin, dan tagihan pajak bumi dan bangunan (lihat panduan uji tuntas kami).
5. Perjanjian pengikatan jual beli (PPJB): untuk jual beli, menurut undang-undang BPHTB terutang sejak PPJB ditandatangani; tanyakan bagaimana kabupaten Anda menerapkannya.
6. Pajak dan pembayaran: bayarlah melalui transfer bank yang dapat ditelusuri. Kantor pertanahan memerlukan bukti pembayaran pajak penjual untuk memproses peralihan hak, dan dalam praktiknya PPAT meminta bukti pembayaran pajak kedua belah pihak sebelum akta ditandatangani.
7. Akta: PPAT Anda menyiapkan akta pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik pemilik atau, untuk perubahan hak, akta peralihan haknya.
8. Pendaftaran: Hak Pakai Anda baru lahir setelah kantor pertanahan mendaftarkannya.

Kami memeriksa sertifikat dan izin bersama pemilik sebelum properti ditayangkan dan bekerja sama dengan PPAT independen, tetapi hanya PPAT yang dapat melakukan pengecekan resmi di kantor pertanahan, jadi mintalah PPAT Anda melakukannya sebelum Anda membayar. Mintalah jadwal yang realistis; lamanya proses bergantung pada kantor pertanahan.

Berapa biaya membeli dengan Hak Pakai?

Per Oktober 2026:

Setiap kabupaten menetapkan tarif BPHTB-nya sendiri hingga batas maksimum 5%. Pastikan tarifnya dengan PPAT Anda, begitu pula perlakuan pajak bagi pihak pemilik dalam pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik, serta biaya kantor pertanahan untuk pemberian hak atau perubahan hak. Vila baru dari pengembang yang terdaftar sebagai PKP (Pengusaha Kena Pajak) juga dikenai PPN. Selengkapnya: panduan pajak properti dan biaya pembelian di Bali kami.

Pewarisan, meninggalkan Indonesia, dan menjual di kemudian hari

Pewarisan

Hak Pakai dapat diwariskan, tetapi ahli waris berkewarganegaraan asing juga memerlukan dokumen keimigrasian (Pasal 69 PP 18/2021); ahli waris berkewarganegaraan Indonesia tetap dapat memegangnya. Ahli waris yang tidak memenuhi syarat pada umumnya memiliki waktu satu tahun untuk mengalihkannya kepada pihak yang memenuhi syarat; jika tidak, hak itu hapus demi hukum (Pasal 50). Rencanakan hal ini bersama notaris sebelum Anda membeli.

Meninggalkan Indonesia atau kehilangan izin tinggal

Aturan tentang rumah tinggal orang asing (Pasal 69–73 PP 18/2021, Pasal 185–188 Permen) tidak memuat ketentuan khusus bagi pemilik yang meninggalkan Indonesia. Berdasarkan aturan umum, jika Anda tidak lagi memenuhi syarat, misalnya karena tidak memiliki dokumen keimigrasian yang berlaku, pada umumnya Anda memiliki waktu satu tahun untuk menjual atau mengalihkannya; jika tidak, hak itu hapus demi hukum (Pasal 50 PP 18/2021). Tanyakan kepada PPAT sebelum Anda pindah.

Menjual di kemudian hari

Anda dapat menjualnya kepada orang asing yang memenuhi syarat, warga negara Indonesia, atau perusahaan Indonesia (Pasal 42 UUPA), dan Anda membayar pajak penjual 2,5%. Pembeli asing harus memenuhi aturan yang sama, termasuk harga minimum (Pasal 187 ayat (2) Permen). Jika Hak Pakai Anda berada di atas Hak Milik orang lain, yang Anda jual adalah sisa jangka waktunya, dan calon pembeli akan mencermati ketentuan pembaruannya. Jika Hak Pakai Anda berada di atas tanah negara, misalnya setelah perubahan hak, pembeli berkewarganegaraan Indonesia dapat mengajukan perubahan menjadi HGB (Pasal 158 Permen); tanyakan kepada PPAT bagaimana hal ini berlaku dalam kasus Anda. Pasal tersebut tidak mengatur perubahan menjadi Hak Milik, jadi jangan menjanjikan kepada pembeli bahwa tanahnya dapat kembali menjadi Hak Milik (freehold).

Hak Pakai vs hak sewa (leasehold): mana yang cocok untuk Anda?

• Hak Pakai cocok untuk Anda jika Anda tinggal atau berencana tinggal di Bali, menginginkan hak terdaftar untuk rumah Anda, dan sanggup mengeluarkan paling sedikit Rp 5 miliar.
• Hak sewa (leasehold) cocok untuk Anda jika anggaran Anda lebih rendah, atau Anda menginginkan rumah liburan, beberapa properti, tanah untuk dibangun, atau penghasilan sewa (jika perjanjian sewa dan izinnya memungkinkan).

Selengkapnya dalam panduan kami tentang leasehold vs freehold di Bali.

Apakah membeli rumah di Bali memberi Anda visa?

Tidak. Vila atau rumah tapak lainnya tidak membuat Anda memenuhi syarat untuk Golden Visa maupun visa Second Home; satu-satunya jalur melalui properti untuk kedua visa itu adalah apartemen seharga paling sedikit USD 1 juta (untuk Golden Visa, hanya pada tingkatan 10 tahun). Lihat panduan kami tentang visa untuk tinggal di Bali.