PT PMA untuk Properti di Bali: Kapan Perusahaan Milik Asing Masuk Akal

Properti di Bali melalui PT PMA: kapan perusahaan milik asing masuk akal, aturan modal 2026, HGB, perizinan, pembatasan baru di Bali, dan risikonya.

PT PMA, yaitu perusahaan Indonesia dengan pemegang saham asing, dapat secara legal memegang properti di Bali dengan HGB (Hak Guna Bangunan, hak untuk mendirikan bangunan), tetapi tidak pernah dengan Hak Milik (freehold). PT PMA cocok untuk usaha yang benar-benar dijalankan, seperti akomodasi sewa atau pengembangan properti, bukan untuk rumah pribadi, dan sejak Mei 2026 Bali menutup 18 bidang usaha bagi permohonan baru dari perusahaan milik asing. Berikut cara kerjanya per Oktober 2026: modal, tanah, perizinan, pendirian, kewajiban tahunan, biaya, dan risikonya.

Properti di Bali melalui PT PMA: kapan masuk akal

PT PMA wajib berbentuk perseroan terbatas (PT) berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (Pasal 23 ayat (11) Peraturan BKPM 5/2025). Perusahaanlah yang memegang hak atas tanah; Anda memegang saham. Aturan penanaman modal berlaku per bidang usaha (kode KBLI) dan lokasi, dan perusahaan melaporkan kegiatan penanaman modalnya, sehingga PT PMA merupakan wadah untuk usaha, bukan untuk rumah pribadi.

PT PMA bisa masuk akal untuk usaha berizin, seperti akomodasi atau membangun dan menjual seluruh gedung atau kompleks, tetapi hanya di bidang usaha yang masih terbuka bagi perusahaan milik asing di Bali: penyewaan properti milik sendiri atau sewaan (68111) telah ditutup bagi permohonan baru dari perusahaan milik asing sejak Mei 2026. Untuk rumah Anda sendiri, Hak Pakai atau sewa lebih cocok; panduan kami tentang membeli properti di Bali sebagai orang asing membandingkan jalur-jalurnya.

Berapa modal yang diperlukan PT PMA pada 2026?

Berdasarkan Peraturan BKPM 5/2025, yang berlaku sejak 2 Oktober 2025, PT PMA memerlukan modal disetor paling sedikit Rp 2,5 miliar dan rencana investasi di atas Rp 10 miliar per bidang usaha lima digit (KBLI) per lokasi proyek. Ketentuan lama berupa modal disetor minimum Rp 10 miliar (Peraturan BKPM 4/2021) telah dicabut, meskipun panduan-panduan lama masih menyebutnya.

Perusahaan menyatakan komitmen penahanan modal ini melalui pernyataan mandiri di OSS, sistem perizinan daring pemerintah; pelanggarannya dikenai sanksi administratif. Mintalah konsultan berizin memastikan bagaimana aturan ini berlaku untuk rencana Anda.

Hak atas tanah apa yang dapat dipegang PT PMA?

PT PMA dapat memegang HGB atau Hak Pakai, tetapi tidak pernah Hak Milik. HGB di atas tanah negara berlaku hingga 30 tahun, dapat diperpanjang hingga 20 tahun dan diperbarui hingga 30 tahun; HGB di atas Hak Milik orang lain berlaku hingga 30 tahun dan hanya dapat diperbarui dengan akta baru bersama pemiliknya (Pasal 37 Peraturan Pemerintah, PP, 18/2021). Perpanjangan tidak otomatis (Pasal 41), dan pemegang hak yang tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang HGB wajib mengalihkannya dalam waktu satu tahun (Pasal 35).

Cara perusahaan memperoleh tanah:

• Tanah berstatus HGB: dengan akta jual beli (AJB) yang ditandatangani di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
• Tanah berstatus Hak Milik: peralihan Hak Milik kepada perusahaan batal demi hukum (Pasal 26 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria, UUPA). Pemilik dapat memberikan HGB di atas Hak Miliknya dengan akta PPAT dan tetap memegang Hak Milik tersebut (Pasal 38 ayat (3) PP 18/2021), atau Hak Milik diubah menjadi HGB di kantor pertanahan. Tanyakan kepada PPAT jalur mana yang digunakan dalam transaksi Anda dan berapa jangka waktu yang dihasilkannya.
• Sewa: perusahaan dapat menyewa tanah atau vila tanpa memegang HGB; dalam hal ini perusahaan memotong pajak 10% atas harga sewa yang terutang oleh pemilik.

Perolehan HGB, termasuk pemberian baru di atas Hak Milik, dikenai BPHTB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan) hingga 5%; lihat panduan kami tentang pajak properti dan biaya pembelian di Bali.

Perizinan usaha vila melalui PT PMA

Memiliki vila tidak berarti perusahaan boleh menjalankannya sebagai usaha. Perusahaan memerlukan:

1. Zona: KKPR (kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang, yaitu konfirmasi bahwa penggunaannya sesuai dengan rencana tata ruang) melalui OSS; lihat panduan zonasi Bali kami.
2. Bangunan: PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) yang sesuai dengan apa yang dibangun dan SLF (Sertifikat Laik Fungsi), keduanya merupakan persyaratan dasar izin usaha berdasarkan PP 28/2025.
3. Izin: nomor induk berusaha (NIB) dari OSS untuk kode KBLI yang tepat. Dalam klasifikasi 2020, vila (55193) dan homestay, yang disebut Pondok Wisata (55130), memiliki kode tersendiri; OSS dijadwalkan beralih ke klasifikasi baru, KBLI 2025, paling lambat 18 Juni 2026, jadi tanyakan kode mana yang berlaku saat ini.
4. Bidang usaha yang terbuka bagi penanaman modal asing: vila dan Pondok Wisata mungkin dicadangkan bagi usaha mikro, kecil, dan menengah (belum dikonfirmasi secara resmi), dan daftar bidang usaha yang terbuka bagi penanaman modal tahun 2021 dapat berubah.

Menginap jangka pendek di vila juga dikenai pajak kabupaten atas jasa perhotelan (PBJT) hingga 10%; apakah sewa bulanan atau tahunan juga dikenai pajak ini belum jelas. Selengkapnya dalam panduan kami tentang menyewakan vila di Bali.

Pembatasan Bali pada 2026 bagi perusahaan milik asing yang baru

Sejak pekan ketiga Mei 2026, dengan persetujuan menteri investasi, Bali menutup OSS bagi permohonan baru dari perusahaan milik asing di 18 bidang usaha “sampai ada kebijakan lebih lanjut”.

• Ditutup: penyewaan properti milik sendiri atau sewaan (68111), hotel dengan luas di bawah 6.000 m² (55110, 55120), dan akomodasi lainnya (55900), ditambah bidang usaha seperti penyewaan kendaraan, perdagangan eceran, dan kafe. Vila (55193) dan homestay (55130) tidak tercantum.
• Alasannya: tujuannya adalah mencegah pelaku usaha milik asing menggunakan klasifikasi berisiko rendah untuk menghindari investasi minimum Rp 10 miliar.
• Belum jelas: tidak ada nomor peraturan yang disebutkan, dan penutupan ini mungkin menjangkau lebih luas daripada bidang usaha yang tercantum, jadi periksa kasus Anda secara spesifik.
• Perusahaan yang sudah ada: tidak diperintahkan tutup. Izin yang terbit sebelum penutupan tetap berlaku, tetapi izin baru di bidang usaha yang ditutup diblokir, dan kewajiban laporan LKPM tetap berjalan.

Mendirikan PT PMA: langkah-langkahnya

PT PMA didirikan dengan akta notaris, didaftarkan di Kementerian Hukum, dan memperoleh izin melalui OSS. Garis besarnya (konsultan Anda menentukan urutan persisnya):

1. Rencana: bidang usaha, lokasi, rencana investasi, dan orang-orang yang terlibat.
2. Akta pendirian: paling sedikit dua pemegang saham menandatangani di hadapan notaris, dalam bahasa Indonesia, dan masing-masing mengambil bagian saham (Pasal 7 Undang-Undang Perseroan Terbatas, UU 40/2007); anggaran dasar menyebutkan tempat kedudukan perusahaan, yaitu suatu kota atau kabupaten di Indonesia.
3. Pendaftaran di kementerian: notaris mengajukan akta secara daring melalui sistem administrasi badan hukum (AHU) Kementerian Hukum dalam waktu 60 hari sejak penandatanganan; berdasarkan Undang-Undang Perseroan Terbatas sebagaimana diubah oleh Undang-Undang Cipta Kerja, perusahaan menjadi badan hukum setelah didaftarkan dan menerima bukti pendaftaran.
4. Nomor pajak: pendaftaran sebagai wajib pajak (NPWP).
5. OSS: NIB, KKPR, izin-izin, dan pernyataan mandiri tentang modal.
6. Modal: rekening bank perusahaan dengan modal disetor paling sedikit Rp 2,5 miliar.

Direksi dan visa

Perusahaan memerlukan paling sedikit satu direktur (Pasal 92 Undang-Undang Perseroan Terbatas). Orang asing boleh menjadi direktur dan komisaris, tetapi jabatan yang menangani personalia (HR) tertutup bagi tenaga kerja asing (PP 34/2021).

Sebagai pemberi kerja, perusahaan menjadi penjamin KITAS kerja (izin tinggal terbatas) bagi orang asing yang dipekerjakannya. KITAS investor untuk tingkatan dua tahun mensyaratkan kepemilikan saham paling sedikit Rp 10 miliar (peraturan keimigrasian Permenkumham 22/2023, Pasal 38). Tanyakan kepada agen visa berizin izin mana yang sesuai dengan peran Anda, dan lihat panduan kami tentang visa untuk tinggal di Bali.

Menjalankan PT PMA: laporan, pajak, dan pembukuan

Perusahaan memiliki kewajiban pelaporan dan perpajakan sepanjang tahun, jadi siapkan akuntan sejak awal. Kewajiban utama per 2026 (untuk LKPM, tanyakan kelompok mana yang berlaku untuk perusahaan Anda):

Pajak penghasilan badan sebesar 22% dari penghasilan kena pajak. Dengan omzet hingga Rp 50 miliar, penghasilan dari bagian omzet sampai Rp 4,8 miliar yang pertama dikenai setengah tarif, sehingga dengan omzet hingga Rp 4,8 miliar tarif efektifnya 11% (Pasal 31E Undang-Undang Pajak Penghasilan). Pada 2026, PPh final 0,5% atas omzet hanya berlaku untuk koperasi dan perseroan perorangan, jadi jangan mengandalkannya.

Berapa biaya mendirikan dan menjalankan PT PMA?

Tidak ada sumber andal tentang biaya umum pada 2026 yang dapat diverifikasi, jadi mintalah penawaran tertulis dan jadwal dari beberapa konsultan berizin, lalu bandingkan apa saja yang tercakup dalam masing-masing penawaran. Faktor biaya utamanya adalah akta dan pengesahan kementerian; perizinan, termasuk pemeriksaan zonasi, PBG, dan SLF; pembukuan, pelaporan pajak, laporan LKPM, dan audit bila ada; visa; serta pembelian tanah (BPHTB dan biaya akta). Di atas semua itu masih ada modalnya sendiri: paling sedikit Rp 2,5 miliar, yang tertahan di perusahaan paling singkat satu tahun.

Risiko yang perlu dipertimbangkan sebelum memilih PT PMA

• Nominee: perjanjian bahwa seseorang memegang saham untuk Anda batal demi hukum berdasarkan Undang-Undang Penanaman Modal (UU 25/2007). Skema di mana tanah dipegang untuk Anda atas nama warga negara Indonesia juga batal demi hukum, dan peraturan daerah Bali, Perda Bali 4/2026, melarang kepemilikan tanah dengan skema nominee. Anda bisa kehilangan properti sekaligus uang Anda.
• Modal: tertahan di perusahaan paling singkat satu tahun.
• Kepatuhan: kewajiban pelaporan tetap berjalan, baik usaha sedang ramai maupun sepi.
• Aturan yang berubah: penutupan di Bali pada 2026, KBLI 2025, dan kemungkinan perubahan daftar bidang usaha penanaman modal.
• Jangka waktu hak: HGB di atas Hak Milik memerlukan akta baru bersama pemilik setelah paling lama 30 tahun.

PT PMA vs Hak Pakai vs hak sewa (leasehold): mana yang sesuai dengan tujuan Anda?

Hak Pakai cocok untuk rumah dengan harga setara atau di atas harga minimum, sewa cocok untuk rumah di bawah harga itu atau untuk tanah, dan PT PMA cocok untuk usaha yang benar-benar dijalankan.

Selengkapnya tentang jalur untuk rumah tinggal dalam panduan Hak Pakai di Bali kami.

Langkah selanjutnya

1. Tentukan tujuannya: rumah tinggal, penghasilan sewa, atau pengembangan.
2. Periksa bidang usahanya secara tertulis bersama konsultan berizin, termasuk penutupan di Bali pada 2026.
3. Periksa propertinya: sertifikat (melalui PPAT), zona, PBG, dan SLF.
4. Sepakati jalur perolehan tanah dan jangka waktunya bersama PPAT.
5. Anggarkan modal, pajak pembelian, dan biaya kepatuhan selama setahun.

Lihat vila dijual dan tanah dijual kami. Kami bekerja sama dengan notaris independen; ceritakan rencana Anda kepada kami sebelum Anda berkomitmen.