Menyewakan Vila di Bali: Izin, Pajak, dan Aturan 2026

Menyewakan vila di Bali? Izin dan pajak untuk sewa jangka panjang dan sewa liburan pada 2026, apa yang boleh dilakukan pemilik asing, dan apa yang berubah.

Menyewakan vila di Bali dapat berarti dua hal yang berbeda di mata hukum. Sewa bulanan atau tahunan kepada penyewa adalah kontrak, dan pemilik wajib membayar pajak final 10% atas harga sewa; penginapan jangka pendek bagi tamu liburan adalah usaha akomodasi wisata yang memerlukan izin, yang tidak dapat dipegang orang asing secara pribadi. Berikut cara kerja keduanya per Oktober 2026, apa yang dapat dilakukan pemilik asing, apa yang berubah pada 2025–2026, dan apa yang masih belum jelas.

Menyewakan vila di Bali: sewa biasa atau usaha?

Hukum memperlakukan sewa dan akomodasi secara berbeda. Pajak final 10% atas sewa (Peraturan Pemerintah, PP, 34/2017) mengecualikan jasa penginapan, yang dikenai pajak berdasarkan ketentuan pajak penghasilan umum, sedangkan pajak daerah atas jasa perhotelan secara tegas menyebut vila dan rumah pribadi yang digunakan sebagai hotel (UU 1/2022).

Tidak ada aturan yang kami temukan yang menetapkan jumlah malam sebagai pemisah keduanya, jadi mintalah nasihat jika rencana Anda berada di dekat batas tersebut.

Sewa jangka panjang: sewa bulanan dan tahunan

Dasar hukum dan pajak 10%

Sewa-menyewa memberikan kepada seseorang kenikmatan atas suatu properti selama jangka waktu tertentu, dengan harga sewa yang disepakati (Pasal 1548 KUHPerdata). Perjanjian sewa tertulis di bawah tangan sah tanpa notaris, KUHPerdata tidak menetapkan syarat kewarganegaraan bagi penyewa (Undang-Undang Pokok Agraria, Pasal 45, secara tegas menyebut orang asing yang berkedudukan di Indonesia sebagai pihak yang dapat menyewa tanah), dan penjualan vila tidak mengakhiri sewa yang sudah ada sebelumnya, kecuali hal itu diperjanjikan dalam perjanjian sewa (Pasal 1576).

Pemilik wajib membayar 10% dari harga sewa bruto sebagai pajak penghasilan final (PP 34/2017), baik untuk sewa bulanan maupun tahunan, termasuk biaya layanan dan pemeliharaan.

• Penyewa berupa perusahaan memotong pajaknya: perusahaan Indonesia (termasuk PT PMA) atau instansi pemerintah memotong pajak tersebut dan memberi Anda bukti potong.
• Penyewa orang pribadi biasanya tidak memotongnya: pajak terutang pada saat harga sewa dibayar atau jatuh tempo, mana yang lebih dahulu, dan Anda menyetor serta melaporkannya sendiri melalui sistem Coretax kantor pajak paling lambat pada batas waktu bulanan.
• Nomor pajak: warga negara asing wajib mendaftar NPWP (nomor pokok wajib pajak) begitu menjadi subjek pajak dalam negeri (berada di Indonesia lebih dari 183 hari dalam 12 bulan, atau tinggal di sini dengan niat untuk menetap) dan memperoleh penghasilan seperti uang sewa. Yang bukan subjek pajak dalam negeri sebaiknya bertanya kepada konsultan pajak terdaftar.

Apakah Anda memerlukan izin untuk sewa jangka panjang?

Kami tidak menemukan sumber resmi atau sumber hukum yang menyatakan dengan jelas apakah pemilik perorangan yang menyewakan satu vila secara bulanan atau tahunan memerlukan izin usaha. Pajaknya sudah pasti; izinnya belum. PP 28/2025, peraturan perizinan yang berlaku sejak Juni 2025, mewajibkan izin usaha untuk setiap kegiatan usaha, dan penyewaan properti merupakan bidang usaha tersendiri di OSS (kode 68111). Jadi, jika Anda menyewakan melalui perusahaan atau menjalankan penyewaan sebagai usaha, rencanakan perizinannya. Untuk satu vila, mintalah jawaban tertulis dari konsultan perizinan atau notaris.

Apa saja yang perlu diatur dalam perjanjian sewa

Daftar periksa kontrak sewa vila kami membahas setiap klausul. Bagi pemilik, hal-hal pokoknya adalah harga sewa dan siapa yang menanggung pajak 10%; siapa yang membayar listrik, iuran banjar (desa) bila ada, dan pajak bumi dan bangunan (PBB); uang jaminan; perbaikan; keluar lebih awal; dan menyewakan ulang, yang memerlukan persetujuan Anda (Pasal 1559 KUHPerdata). Pihak yang menyewakan dan pengelola vila juga diharapkan mendaftarkan penyewa asing ke imigrasi melalui aplikasi APOA (Aplikasi Pelaporan Orang Asing).

Kami membantu pemilik di Bali barat daya menemukan penyewa jangka panjang: daftarkan properti Anda bersama kami.

Aturan sewa jangka pendek di Bali (2026): usaha berizin

Menyewakan kepada tamu liburan per malam atau per minggu adalah akomodasi wisata. Izin sewa vila di Bali mencakup zona, bangunan, dan usahanya; vila yang disewakan tanpa persetujuan-persetujuan ini beroperasi secara ilegal.

1. Zonasi: zonanya harus mengizinkan akomodasi wisata. Untuk usaha, pemeriksaannya berupa KKPR (kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang, yaitu konfirmasi bahwa penggunaannya sesuai dengan rencana tata ruang) di OSS; lihat panduan zonasi Bali kami.
2. Bangunan: PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) yang sesuai dengan apa yang dibangun, dan SLF (Sertifikat Laik Fungsi), keduanya merupakan persyaratan dasar izin usaha berdasarkan PP 28/2025.
3. Izin usaha: NIB (Nomor Induk Berusaha) dari OSS untuk bidang usaha yang tepat. Dalam klasifikasi 2020 (KBLI), vila (55193) dan homestay, yang disebut Pondok Wisata (55130), memiliki kode tersendiri.
4. Pajak: pajak daerah atas jasa perhotelan (PBJT) hingga 10%, dengan tarif yang ditetapkan kabupaten; penghasilannya dikenai pajak berdasarkan ketentuan pajak penghasilan umum.
5. Pelaporan tamu: imigrasi mewajibkan penyedia penginapan, termasuk vila, melaporkan tamu asing melalui aplikasi APOA. Tidak melapor dapat dikenai pidana kurungan paling lama tiga bulan atau denda paling banyak Rp 25 juta.

Siapa yang dapat memegang izinnya?

WNI atau perusahaan Indonesia, atau PT PMA, bukan orang asing secara pribadi. Berdasarkan Peraturan BKPM 5/2025 dari kementerian investasi, PT PMA memerlukan modal disetor paling sedikit Rp 2,5 miliar dan rencana investasi di atas Rp 10 miliar per bidang usaha dan lokasi; untuk usaha akomodasi, tanah dan bangunan diperhitungkan dalam rencana investasi tersebut (mintalah konsultan berizin memastikannya). PT PMA juga wajib menyampaikan laporan kegiatan penanaman modal (LKPM) secara berkala. Lihat panduan kami tentang kepemilikan properti melalui PT PMA.

Penutupan pada 2026. Sejak pekan ketiga Mei 2026, dengan persetujuan menteri investasi, Bali menutup OSS bagi permohonan baru dari perusahaan milik asing di 18 bidang usaha sampai pemberitahuan lebih lanjut. Daftarnya mencakup penyewaan properti milik sendiri atau sewaan (68111), hotel dengan luas di bawah 6.000 m² (55110, 55120), dan akomodasi lainnya (55900), tetapi tidak mencakup vila (55193) atau homestay (55130). Tidak ada nomor peraturan yang disebutkan, dan dalam praktiknya penutupan ini bisa menjangkau lebih dari bidang usaha yang tercantum. Perusahaan yang sudah ada tidak diperintahkan tutup, tetapi tidak dapat mengajukan izin baru di bidang usaha yang ditutup.

Vila dan Pondok Wisata juga mungkin dicadangkan bagi usaha mikro, kecil, dan menengah (belum dikonfirmasi secara resmi). Jadi, jangan berasumsi bahwa PT PMA baru dapat memperoleh izin sewa vila di Bali pada akhir 2026; periksalah terlebih dahulu dengan konsultan berizin.

Bisakah orang asing menyewakan properti di Bali? Bergantung pada hak Anda

Bisa, tetapi bergantung pada cara Anda memegang vila tersebut: pemegang hak sewa memerlukan izin pemilik tanah untuk menyewakan ulang, Hak Pakai diperuntukkan sebagai tempat tinggal, dan sewa liburan selalu memerlukan usaha berizin. Panduan kami tentang membeli properti di Bali sebagai orang asing menjelaskan setiap jenis hak.

Apa yang berubah pada 2025–2026

Sudah berlaku

• Perizinan: PP 28/2025 (sejak Juni 2025) dan Peraturan BKPM 5/2025 (sejak Oktober 2025). Daftar kode baru KBLI 2025 (Peraturan BPS 7/2025), yang dijadwalkan diadopsi OSS paling lambat 18 Juni 2026, dan penutupan OSS yang berlaku sejak Mei 2026 (diumumkan; tidak ditemukan nomor peraturannya) telah dijelaskan di atas.
• Lahan pertanian dan nominee: Instruksi Gubernur 5/2025 (Desember 2025) meminta kabupaten untuk tidak menyetujui alih fungsi lahan pertanian sampai ada peraturan provinsi. Peraturan itu, Perda Bali 4/2026, berlaku sejak sekitar akhir Februari 2026: peraturan ini mengendalikan secara ketat alih fungsi lahan produktif dan melarang kepemilikan dengan skema nominee. Jangan merencanakan vila sewa baru di atas lahan pertanian.

Sudah diumumkan, belum berlaku

• Pemeriksaan oleh platform: belum ada peraturan yang mewajibkan platform pemesanan memeriksa izin, tetapi iklan tanpa izin berisiko diturunkan. Iklankan hanya vila yang berizin, dan siapkan NIB serta kode usahanya.
• Airbnb tidak dilarang: Airbnb dan platform pemesanan lainnya tidak dilarang di Bali; yang disasar adalah akomodasi tanpa izin.
• Tidak ada moratorium umum: selain aturan lahan pertanian di atas, kami tidak menemukan peraturan yang menghentikan pembangunan hotel, restoran, atau vila baru, jadi zona lahanlah yang menentukan.

Penegakan di lapangan

• Pajak daerah: Bapenda (badan pendapatan daerah) Badung memperlakukan rumah yang disewakan kepada wisatawan dengan fasilitas layaknya hotel, seperti kolam renang, sebagai vila, dan mencatat vila yang beroperasi sebagai wajib pajak daerah meskipun tanpa izin. Terdaftar sebagai wajib pajak bukan berarti memiliki izin.
• Imigrasi: pada 2025, Kantor Imigrasi Ngurah Rai bekerja sama dengan Pemerintah Kabupaten Badung untuk mengawasi orang asing yang menginap di akomodasi tanpa izin.

Pajak apa yang Anda bayar atas penghasilan sewa di Bali?

Pada sewa biasa, pemilik membayar pajak final 10% atas harga sewa bruto. Pada penginapan jangka pendek, berlaku ketentuan pajak penghasilan umum, ditambah pajak kabupaten atas jasa perhotelan hingga 10%. Panduan kami tentang pajak properti dan biaya pembelian di Bali memuat contoh perhitungannya.

Imbal hasil sewa: uji angkanya

Kami tidak menyebutkan angka imbal hasil sewa: sebuah proyeksi hanya sebaik asumsi yang mendasarinya. Ujilah setiap angka berdasarkan hal-hal berikut:

• Perizinan: apakah vila tersebut secara hukum boleh disewakan dengan cara itu, dan siapa yang memegang izinnya?
• Pajak: 10% dari harga sewa untuk sewa biasa, atau pajak penghasilan ditambah pajak daerah hingga 10% untuk penginapan jangka pendek.
• Biaya: pengelolaan, kebersihan, kolam renang dan taman, perbaikan, utilitas, biaya platform.
• Kekosongan: jeda antarpenyewa dan musim sepi.
• Waktu: untuk hak sewa, sisa masa sewanya.

Sewa tahunan biasanya dibayar lunas di muka, sehingga penghasilan setahun sudah diketahui saat penyewa menandatangani perjanjian. Penghasilan dari sewa liburan bergantung pada tingkat hunian, biaya, pengelolaan, dan izin.

Daftar periksa sebelum membeli untuk penghasilan sewa

1. Pilih model Anda: penyewa jangka panjang atau tamu liburan.
2. Sesuaikan haknya: hak sewa yang mengizinkan penyewaan ulang, PT PMA hanya jika bidang usaha Anda terbuka baginya, Hak Pakai hanya untuk ditinggali.
3. Mintalah konfirmasi zona secara tertulis untuk penggunaan yang Anda rencanakan.
4. Cocokkan PBG dan SLF dengan vila sebagaimana dibangun, termasuk kolam renang dan perluasannya.
5. Untuk vila yang pernah disewakan, tanyakan izin apa saja yang dimilikinya, atas nama siapa, dan apakah Anda dapat menggunakannya; lihat panduan uji tuntas kami.
6. Tanyakan kepada konsultan perizinan bidang usaha dan kode mana yang berlaku bagi Anda.
7. Rencanakan pajaknya: siapa yang membayar 10%, NPWP Anda, dan pandangan kabupaten tentang PBJT.
8. Susun ulang proyeksinya dengan biaya yang sebenarnya.

Jika Anda sudah siap, lihat vila dijual kami.