Menjual Properti di Bali: Langkah, Pajak, dan Dokumen

Menjual properti di Bali: siapa yang boleh membeli hak Anda, dokumen yang disiapkan, pajak penjual 2,5%, langkah hingga akta, hak sewa, dan pemilik asing.

Menjual properti dengan hak atas tanah di Bali memerlukan pembeli yang boleh memegang hak tersebut, pajak penghasilan final 2,5% yang Anda bayar sebagai penjual, serta akta jual beli yang ditandatangani di hadapan PPAT (pejabat pembuat akta tanah) dan didaftarkan di kantor pertanahan. Hak sewa (leasehold) dijual dengan cara yang berbeda, yaitu dengan mengalihkan perjanjian sewa, dengan persetujuan pemilik tanah kecuali perjanjian sewa mengizinkannya. Berikut cara kerjanya per Oktober 2026.

Siapa yang boleh membeli properti yang Anda jual?

Sertifikat (sertipikat) Anda menunjukkan hak Anda, dan hak itulah yang menentukan siapa yang boleh membeli.

Di Bali, rumah yang dibeli warga negara asing harus berharga paling sedikit Rp 5 miliar (Kepmen ATR/BPN 1241/2022), menjadi tempat tinggalnya, dan pada prinsipnya berdiri di atas satu bidang tanah dengan luas paling banyak 2.000 m²; di bawah harga itu, pembeli asing hanya dapat menyewanya. Jangan pernah menjual kepada pembeli yang akan memegang tanah melalui nominee warga negara Indonesia: skema semacam itu batal demi hukum (UUPA, Pasal 26 ayat (2)), dan peraturan daerah (Perda) Bali 4/2026 melarang kepemilikan tanah dengan skema nominee. Jika suatu properti dipegang atas nama orang lain untuk Anda, mintalah nasihat hukum independen sebelum memasarkannya: pengadilan memperlakukan orang yang namanya tercantum di sertifikat sebagai pemiliknya.

Sebelum memasarkan: dokumen yang perlu disiapkan

Pembeli dan PPAT mereka akan meminta:

• Sertifikat: nama, luas, dan batas bidang tanah yang sesuai dengan kartu identitas Anda dan dengan tanahnya. Badung telah menerbitkan sertifikat elektronik sejak Februari 2024; jika sertifikat Anda masih berupa kertas, tanyakan kepada PPAT apakah sertifikat itu akan dialihmediakan.
• Pajak bumi dan bangunan (PBB): SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) tahunan terbaru dan bukti pembayaran untuk beberapa tahun terakhir.
• Persetujuan bangunan: PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, izin bangunan, yang menggantikan izin IMB lama) dan SLF (Sertifikat Laik Fungsi, yang menyatakan bangunan laik digunakan), yang sesuai dengan bangunan yang berdiri.
• Identitas: kartu tanda penduduk (KTP) atau paspor, kartu keluarga, dan nomor pokok wajib pajak (NPWP) jika ada.
• Perkawinan: tanpa perjanjian perkawinan yang memisahkan harta Anda, harta yang Anda beli selama perkawinan merupakan harta bersama, dan menjualnya memerlukan persetujuan suami dan istri (UU Perkawinan, Pasal 36).
• Warisan: bukti siapa saja ahli warisnya; tanyakan kepada notaris apakah properti harus didaftarkan terlebih dahulu atas nama para ahli waris.
• Perusahaan atau hak sewa: akta-akta perusahaan dan kewenangan untuk menandatangani, atau akta sewa dan data pemilik tanah.

Bereskan terlebih dahulu apa yang dapat diperbaiki: lunasi tunggakan pajak bumi dan bangunan, mintalah bidang tanah diukur melalui notaris Anda jika letak pagar berbeda dari sertifikat, dan sepakati dengan bank dan PPAT bagaimana Hak Tanggungan yang ada dilunasi dan dihapus (roya). Bangunan tanpa PBG yang sesuai berisiko dikenai sanksi hingga perintah pembongkaran (UU Bangunan Gedung, UU 28/2002 sebagaimana telah diubah); untuk IMB yang lebih lama, tanyakan kepada dinas di kabupaten apakah IMB itu mencakup bangunan dalam kondisinya sekarang. Sampaikan kepada pembeli hal-hal yang tidak dapat Anda perbaiki.

Kami memasarkan vila dan tanah milik para pemilik di seluruh Bali barat daya, dan kami memeriksa sertifikat dan izin bersama pemilik sebelum properti ditayangkan; hanya PPAT yang dapat mengajukan pengecekan resmi ke kantor pertanahan. Untuk memulai, daftarkan properti Anda atau hubungi kami.

Menentukan harga, dalam rupiah

Pembeli menimbang lokasi, jenis hak, sisa jangka waktu, luas tanah, zonasi, persetujuan bangunan, kondisi, dan riwayat penyewaan; bandingkan dengan vila serupa yang dijual. NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang tercantum di SPPT Anda adalah dasar pengenaan pajak, bukan nilai pasar: BPHTB pembeli dihitung dari harga, atau dari NJOP jika lebih tinggi (UU 1/2022). Mencantumkan harga yang lebih rendah di akta bukanlah penghematan yang sah, dan kantor pajak dapat memeriksanya.

Undang-undang mata uang Indonesia (UU 7/2011) dan peraturan Bank Indonesia (PBI 17/3/PBI/2015) mewajibkan penggunaan rupiah untuk transaksi di Indonesia, baik oleh penduduk maupun bukan penduduk, dan pembayaran harus diterima dalam rupiah. Surat edaran Bank Indonesia menyebut klausul harga dalam kontrak dan komisi agen dalam penjualan properti sebagai bagian dari harga yang wajib dinyatakan dalam rupiah, dan pelaku usaha, termasuk agen, wajib mencantumkan harga hanya dalam rupiah, termasuk secara daring, tidak berdampingan dengan mata uang asing. Pengecualiannya terbatas pada daftar yang sudah ditetapkan, seperti perdagangan internasional, dan penjualan properti di Indonesia tidak termasuk di dalamnya. Jadi, harga dalam PPJB dan AJB serta pembayarannya dinyatakan dalam rupiah; angka dalam mata uang lain hanyalah perkiraan konversi, bukan harganya.

Menjual properti di Bali, langkah demi langkah

1. Penawaran (Anda dan pembeli): sepakati secara tertulis harga, apa saja yang termasuk, jadwal, dan siapa yang membayar biaya apa.
2. Uang muka atau PPJB (di hadapan notaris): pembeli yang membayar secara bertahap dapat terlebih dahulu menandatangani PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) yang menyebutkan kapan uang muka dapat dikembalikan. Saat PPJB ditandatangani, BPHTB pembeli menjadi terutang menurut undang-undang, dan pajak 2,5% Anda dapat terutang atas setiap pembayaran yang Anda terima.
3. Pemeriksaan (PPAT pembeli): hanya PPAT yang dapat mengajukan pengecekan sertifikat resmi (biaya Rp 50.000); panduan uji tuntas kami memuat pemeriksaan lainnya.
4. Pajak (Anda dan pembeli): Anda membayar pajak 2,5% dengan kode billing dari sistem Coretax kantor pajak dan mengajukan validasinya, sendiri atau melalui notaris yang terdaftar di Coretax; pembeli membayar BPHTB kepada pemerintah kabupaten.
5. Akta jual beli (di hadapan PPAT): Anda, suami atau istri Anda bila diperlukan, para pemilik bersama jika ada, dan pembeli menandatangani AJB (Akta Jual Beli).
6. Pendaftaran (kantor pertanahan): peralihan hak didaftarkan; perubahan hak menjadi Hak Pakai bagi pembeli asing dapat diproses pada saat yang sama (Permen ATR/BPN 18/2021, Pasal 161).
7. Serah terima (Anda): kunci, dokumen, dan akun utilitas diserahkan setelah harga dibayar lunas; selesaikan tagihan, urusan staf, dan uang jaminan penyewa jika ada, sesuai kesepakatan.

Pajak penjualan properti di Indonesia: yang dibayar penjual

Pajak utama Anda adalah pajak penghasilan (PPh) final sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan (Peraturan Pemerintah, PP 34/2016), yang terutang baik saat Anda rugi maupun untung. Perusahaan juga membayarnya. Pengalihan properti karena warisan, dan hibah tertentu di dalam keluarga, dikecualikan, tetapi penjualan oleh para ahli waris di kemudian hari dikenai pajak seperti biasa. Pemilik orang pribadi tidak memungut PPN. Bukan subjek pajak dalam negeri Indonesia? Tanyakan kepada konsultan pajak bagaimana ketentuan ini berlaku bagi Anda.

Untuk contoh perhitungan, lihat panduan kami tentang pajak properti dan biaya pembelian di Bali.

Cara menjual vila hak sewa (leasehold) di Bali

Yang Anda jual adalah sisa masa sewa Anda: pembeli mengambil alih sewa tersebut (pengalihan sewa) atau menandatangani perjanjian sewa baru dengan pemilik tanah.

• Persetujuan: tanpa izin pemilik tanah, Anda tidak boleh mengalihkan sewa kepada orang lain kecuali perjanjian sewa mengizinkannya (KUHPerdata, Pasal 1559), dengan risiko pembatalan sewa dan ganti rugi. Dapatkan persetujuan tertulis sebelum menerima uang muka.
• Akta: mintalah notaris menuangkan pengalihan sewa atau perjanjian sewa baru ke dalam akta yang ditandatangani oleh Anda, pembeli, dan, bila diperlukan, pemilik tanah; jika sewa tersebut dicatat di kantor pertanahan, tanyakan bagaimana catatan itu diperbarui.
• Harga: pembeli membandingkan harga per tahun sisa masa sewa dan ketentuan perpanjangannya; lihat panduan kami tentang hak sewa (leasehold) dan Hak Milik (freehold) di Bali.
• Pajak: tidak ada BPHTB. Bagaimana harga yang Anda terima dikenai pajak belum diatur secara jelas dalam peraturan yang kami periksa, jadi mintalah konsultan pajak memastikannya sebelum Anda menyepakati harga. Pemilik tanah yang menerima pembayaran untuk sewa baru atau perpanjangan wajib membayar pajak final 10% atas pembayaran tersebut (PP 34/2017).

Menjual properti di Bali sebagai warga negara asing

Hak Pakai: jual kepada warga negara Indonesia, perusahaan Indonesia, atau warga negara asing yang memenuhi syarat (batas harga minimum Rp 5 miliar kembali berlaku). Jika Hak Pakai Anda berada di atas Hak Milik orang lain, yang Anda jual adalah sisa jangka waktunya; periksa apakah akta pemberian hak Anda mensyaratkan persetujuan pemilik. Pembeli warga negara Indonesia dapat mengajukan perubahan Hak Pakai di atas tanah negara menjadi HGB, tetapi jangan menjanjikan bahwa hak itu dapat kembali menjadi Hak Milik (freehold). Tanpa dokumen keimigrasian yang masih berlaku, misalnya setelah meninggalkan Indonesia, pada umumnya Anda memiliki waktu satu tahun untuk menjual atau mengalihkannya; jika tidak, hak tersebut hapus (PP 18/2021, Pasal 50). Baca panduan kami tentang Hak Pakai di Bali.

PT PMA: perusahaan menjual HGB-nya dengan akta PPAT dan membayar pajak 2,5% yang sama; jika perusahaan terdaftar sebagai PKP (Pengusaha Kena Pajak), penjualannya mungkin juga dikenai PPN, jadi tanyakan kepada konsultan pajak perusahaan sebelum Anda menyepakati harga. Warga negara asing perorangan yang membeli rumahnya memperoleh Hak Pakai. Penjualan saham membuat hak atas tanah tetap dipegang perusahaan, tetapi tunduk pada aturan pajak dan hukum perusahaannya sendiri, jadi mintalah konsultan pajak dan konsultan berizin membandingkan kedua cara tersebut; lihat panduan kami tentang PT PMA.

Menjual properti yang disewa atau dijalankan sebagai usaha sewa

Penjualan tidak mengakhiri sewa yang dibuat sebelumnya, kecuali hal itu telah diperjanjikan saat perjanjian sewa dibuat (KUHPerdata, Pasal 1576): pembeli menerima properti beserta penyewanya. Bahkan jika perjanjian sewa memungkinkan sewa berakhir karena penjualan, penyewa berhak atas ganti rugi hanya jika perjanjian sewa menyatakannya secara tegas, dan dalam hal itu penyewa tidak wajib keluar sebelum ganti rugi dibayar. Berikan salinan perjanjian sewa kepada pembeli, dan sepakati dalam kontrak jual beli siapa yang berhak atas uang sewa yang sudah dibayar di muka dan siapa yang mengembalikan uang jaminan.

Untuk vila sewa liburan, pembeli akan memeriksa PBG dan SLF serta menanyakan apakah mereka memerlukan izin usaha sendiri (NIB, nomor induk berusaha, dari sistem perizinan OSS), yang melekat pada pihak yang menjalankan usaha tersebut. Lihat panduan kami tentang menyewakan vila di Bali.

Kesalahan yang perlu dihindari saat menjual

• Memasarkan properti sebelum dokumennya siap, atau tanpa semua pihak yang harus menandatangani, seperti suami atau istri atau sesama ahli waris.
• Menerima uang muka tanpa ketentuan tertulis tentang pengembalian dan tenggat waktu.
• Menyerahkan kunci sebelum pembayaran lunas dan penandatanganan AJB, atau menerima dolar atau uang tunai.
• Melewatkan tenggat satu tahun: setelah Anda tidak lagi memenuhi syarat untuk Hak Pakai, atau setelah warga negara asing memperoleh Hak Milik karena pewarisan tanpa wasiat (UUPA, Pasal 21 ayat (3)).
• Menggunakan jasa agen tanpa ketentuan tertulis. Perusahaan perantara perdagangan properti yang berizin wajib membuat perjanjian tertulis dengan Anda, dan komisinya atas penjualan adalah 2% hingga 5% dari nilai transaksi, dibayar oleh kliennya (Peraturan Menteri Perdagangan 33/2025, berlaku sejak Oktober 2025, yang menggantikan Permendag 51/2017). Sepakati besaran komisi, apa saja yang dicakupnya, berapa lama perjanjian berlaku, dan kapan komisi jatuh tempo, secara tertulis dan dalam rupiah.