Términos inmobiliarios de Bali explicados: un glosario de 65 términos

Los términos inmobiliarios de Bali, explicados con sencillez: SHM, HGB, Hak Pakai, PPJB, AJB, BPHTB, PBG, KITAS y más, cada uno con un enlace a su guía.

Los términos inmobiliarios de Bali son nombres y siglas en indonesio, desde SHM y HGB hasta PPJB, AJB, BPHTB y PBG. Aquí tiene 65 términos inmobiliarios indonesios explicados en un español sencillo, agrupados por temas.

Términos inmobiliarios de Bali: títulos y derechos sobre la tierra

BPN (oficina de tierras)

Badan Pertanahan Nasional, la Agencia Nacional de Tierras. Sus oficinas locales inscriben los derechos sobre la tierra, miden las parcelas y custodian los registros en los que se basa cada certificado. Consulte nuestra guía de comprobaciones previas (due diligence).

Certificado electrónico (sertipikat elektronik)

Un certificado del terreno en formato digital, que se expide en Badung desde febrero de 2024. Si el suyo está en papel, pregunte al PPAT por su conversión durante la transmisión. Consulte nuestra guía de comprobaciones previas.

Girik, petok D y pipil

Antiguos documentos fiscales de terrenos sin certificado. No acreditan la propiedad, así que compre o arriende solo terrenos con certificado. Consulte nuestra guía de comprobaciones previas.

Hak Milik y SHM (pleno dominio)

El derecho sobre la tierra más sólido, sin fecha de vencimiento, que consta en un certificado SHM. Solo pueden tenerlo los ciudadanos indonesios; una transmisión a un extranjero es nula. Consulte nuestra guía sobre arrendamiento y pleno dominio.

Hak Pakai (derecho de uso)

Un título inscrito que un extranjero puede tener para una sola vivienda: en Bali, una casa desde 5 mil millones IDR en una parcela de hasta 2.000 m², por un plazo inicial de hasta 30 años. Consulte nuestra guía sobre el Hak Pakai.

Hak Sewa (arrendamiento, leasehold)

Un contrato para usar un terreno o una villa durante un plazo acordado. No hay un máximo legal, y la muerte del propietario no le pone fin; una venta solo lo extingue si el contrato así lo prevé. Consulte nuestra guía sobre arrendamiento y pleno dominio.

HGB y SHGB (derecho de edificación)

Hak Guna Bangunan, que consta en un certificado SHGB: para indonesios y para empresas indonesias, como una PT PMA, por un máximo de 30 + 20 + 30 años en tierras del Estado. Consulte nuestra guía sobre las PT PMA.

HPL (derecho de gestión)

Hak Pengelolaan, un derecho a gestionar la tierra. El Hak Pakai (por acuerdo con el titular del HPL) y el HGB sobre tierras HPL duran hasta 30 + 20 + 30 años. Consulte nuestra guía sobre el Hak Pakai.

Tierras del Estado (tanah negara)

Tierras en manos directas del Estado, sin ningún título privado. Cuando termina un Hak Pakai sobre ellas, las tierras vuelven al Estado. Consulte nuestra guía sobre el Hak Pakai.

Título de propiedad horizontal (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun)

La propiedad de un apartamento. Un extranjero puede tenerla; en Bali, el apartamento debe costar al menos 2 mil millones IDR. Consulte nuestra guía sobre el Hak Pakai.

Compra y contratos

AJB (Akta Jual Beli, escritura de compraventa)

La escritura de compraventa de un terreno o una villa, firmada ante un PPAT; después, la oficina de tierras inscribe al comprador. Consulte nuestra guía para compradores extranjeros.

Blokir (bloqueo)

Un bloqueo temporal de un derecho sobre la tierra en la oficina de tierras, por ejemplo durante un litigio. Cuando lo solicita un particular o una empresa, dura 30 días, salvo que un tribunal lo prorrogue. Consulte nuestra guía de comprobaciones previas.

Verificación del certificado (pengecekan sertipikat)

La comprobación oficial, por parte de la oficina de tierras, de que un certificado coincide con sus registros. Solo un PPAT puede solicitarla (tasa de 50.000 IDR), idealmente antes de pagar cualquier anticipo. Consulte nuestra guía de comprobaciones previas.

Hak Tanggungan (hipoteca)

La garantía real inscrita de un banco sobre un terreno, posible sobre el Hak Milik, el HGB y el Hak Pakai de plazo determinado, pero no sobre un arrendamiento. Su cancelación se llama roya. Consulte nuestra guía de comprobaciones previas.

Capitulaciones matrimoniales (perjanjian perkawinan)

Un acuerdo notarial que mantiene separados los bienes de una pareja, otorgado antes o durante el matrimonio. Sin él, el terreno que un indonesio casado con un extranjero compra durante el matrimonio es un bien común del matrimonio, de modo que el cónyuge indonesio no puede ser titular válido de él como Hak Milik. Consulte nuestra guía para compradores extranjeros.

Testaferro (nominee, pinjam nama)

Terrenos o acciones a nombre de un indonesio, solo sobre el papel, por cuenta de un extranjero: un acuerdo nulo, prohibido para los terrenos por el reglamento regional (Perda) 4/2026 de Bali, con el que el extranjero puede perder el terreno y el dinero. Consulte nuestra guía para compradores extranjeros.

Notario (notaris)

El fedatario público que autoriza las escrituras notariales, como un PPJB, un arrendamiento largo o unas capitulaciones matrimoniales. En Bali, el notario suele ser también el PPAT. Consulte nuestra guía de impuestos.

PPAT (fedatario de escrituras de tierras)

Pejabat Pembuat Akta Tanah, el fedatario que autoriza la AJB y otras escrituras relativas a derechos sobre la tierra. Solo un PPAT puede solicitar la verificación del certificado. Consulte nuestra guía de impuestos.

PPJB (contrato preliminar de compraventa)

Perjanjian Pengikatan Jual Beli, normalmente ante notario, que fija el precio, los pagos y las condiciones antes de la AJB. El BPHTB es legalmente exigible en el momento de su firma. Consulte nuestra guía para compradores extranjeros.

Sita (embargo)

El embargo de un derecho sobre la tierra ordenado por un tribunal o un investigador, anotado en la oficina de tierras. Un derecho embargado no puede transmitirse ni hipotecarse. Consulte nuestra guía de comprobaciones previas.

SKPT (certificación registral del terreno)

Surat Keterangan Pendaftaran Tanah, una certificación oficial de la situación registral de una parcela, su titular y sus anotaciones, para quienes tienen un vínculo jurídico con la parcela. Consulte nuestra guía de comprobaciones previas.

Impuestos y tasas

BPHTB (impuesto sobre la adquisición)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, el impuesto de transmisión que paga el comprador: hasta el 5 % del precio, o del NJOP si es mayor, tras deducir el NPOPTKP. Un arrendamiento no está sujeto a él. Consulte nuestra guía de impuestos.

Coretax

El sistema en línea de la administración tributaria desde 2025, en el que el arrendador cuyo inquilino no retiene el impuesto del 10 % sobre el alquiler lo paga y lo declara. Consulte nuestra guía para arrendadores.

Meterai (impuesto de timbre)

Un impuesto fijo de 10.000 IDR sobre los acuerdos firmados y sobre los recibos de más de 5 millones IDR. La falta del meterai no anula un contrato de alquiler; puede pagarse más tarde, con un recargo. Consulte nuestra lista de verificación del contrato de alquiler.

NJOP (valor catastral)

Nilai Jual Objek Pajak, el valor que la administración asigna a los terrenos y edificios: la base del PBB-P2 y la base mínima del BPHTB. Consulte nuestra guía de impuestos.

NPOPTKP (mínimo exento)

La deducción que se aplica antes de calcular el BPHTB: al menos 80 millones IDR en una primera adquisición en la regencia y 300 millones IDR en una herencia entre familiares cercanos. Consulte nuestra guía de impuestos.

NPWP (número de identificación fiscal)

Nomor Pokok Wajib Pajak. Los extranjeros deben darse de alta cuando son residentes fiscales (más de 183 días en 12 meses, o si viven aquí con intención de quedarse) y obtienen ingresos, como los de un alquiler. Consulte nuestra guía de impuestos.

PBB-P2 (impuesto sobre terrenos y edificios)

El impuesto anual sobre terrenos y edificios, con un tope del 0,5 % aplicado sobre una parte del NJOP. El contrato de arrendamiento debe indicar quién lo paga. Consulte nuestra guía de impuestos.

PBJT (impuesto regional)

Pajak Barang dan Jasa Tertentu: hasta el 10 % sobre los servicios hoteleros, que por ley incluyen las villas, y sobre la electricidad. No está claro si los alquileres mensuales o anuales de villas están sujetos a él. Consulte nuestra guía para arrendadores.

PPh final sobre el alquiler (10 %)

El impuesto final del 10 % sobre la renta que paga el propietario por el alquiler bruto, incluidos los cargos por servicios, en los alquileres mensuales y anuales y en los arrendamientos largos. Los inquilinos que son empresas indonesias lo retienen. Consulte nuestra guía para arrendadores.

PPh final sobre las ventas (2,5 %)

El impuesto final del 2,5 % sobre la renta que paga el vendedor por el valor bruto de la venta, haya o no beneficio, y que se abona antes de que se inscriba la transmisión. Consulte nuestra guía de impuestos.

PPN (IVA)

Pajak Pertambahan Nilai, que cobran los vendedores registrados a efectos del IVA, como los promotores: en la práctica, el 11 % sobre una vivienda nueva, con una bonificación en 2026 para las viviendas de hasta 5 mil millones IDR que cumplan los requisitos. Consulte nuestra guía de impuestos.

PPnBM (impuesto sobre el lujo)

Pajak Penjualan atas Barang Mewah. En las viviendas a partir de 30 mil millones IDR, un vendedor registrado a efectos del IVA añade un 20 % de PPnBM al IVA íntegro del 12 %. Consulte nuestra guía de impuestos.

SPPT (notificación del impuesto)

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang, el recibo anual del PBB-P2. Antes de comprar, pida los SPPT recientes con sus justificantes de pago. Consulte nuestra guía de comprobaciones previas.

Zonificación y permisos

Bhisama (zonas de los templos)

Un dictamen de 1994 del consejo hindú PHDI que los planes de Bali utilizan para proteger el entorno de los templos: al menos 5 km alrededor de los templos Sad Kahyangan y 2 km alrededor de los templos Dang Kahyangan. Consulte nuestra guía de zonificación.

Zona verde (green zone)

Un apodo del mercado para las tierras agrícolas, no el nombre legal de una zona; “amarilla” (vivienda), “naranja” (vivienda y negocios mezclados), “rosa” (turismo) y “roja” (comercial) también son apodos. Los colores de los mapas varían, así que lea la leyenda y pida que le confirmen la zona por escrito. Consulte nuestra guía de zonificación.

IMB (antiguo permiso de construcción)

Izin Mendirikan Bangunan, sustituido por el PBG en 2021. Si una villa solo tiene un IMB, pregunte si ampara la construcción tal como está. Consulte nuestra guía de comprobaciones previas.

KKPR, KKKPR y PKKPR

Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang: la constatación oficial de que una actividad prevista se ajusta al plan de ordenación territorial, sobre todo como paso de la concesión de licencias de actividad a través del OSS. Donde hay un plan detallado integrado en el OSS, se expide como una confirmación (KKKPR); en los demás lugares, se evalúa y se aprueba (PKKPR). Consulte nuestra guía de zonificación.

LP2B (tierras agrícolas protegidas)

Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan, tierras agrícolas protegidas para la producción de alimentos. Convertirlas (alih fungsi) puede acarrear hasta cinco años de prisión, y el Perda Bali 4/2026 controla estrictamente la conversión de tierras agrícolas. Consulte nuestra guía de zonificación.

PBG (permiso de construcción)

Persetujuan Bangunan Gedung, la aprobación para construir, ampliar o modificar un edificio, necesaria antes de empezar la obra. Construir sin ella expone a una orden de paralización o a la demolición. Consulte nuestra guía de zonificación.

RDTR (plan detallado de ordenación territorial)

Rencana Detail Tata Ruang, el plan que fija la zonificación parcela por parcela, aprobado en Badung distrito por distrito. Que una parcela esté cubierta o no por uno cambia la vía para obtener el KKPR. Consulte nuestra guía de zonificación.

RTRW (plan de ordenación territorial)

Rencana Tata Ruang Wilayah. Planes vigentes: Perda Bali 2/2023, Perda Badung 4/2025 y Perda Tabanan 3/2023, así que los mapas más antiguos pueden estar desfasados. Consulte nuestra guía de zonificación.

Sempadan pantai y sungai (franjas de protección)

Franjas protegidas: en las playas, al menos 100 m tierra adentro desde la línea de la marea más alta; a lo largo de un río urbano sin diques, 10–30 m, según su profundidad. Consulte nuestra guía de zonificación.

SIMBG

Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung, el sistema en línea del ministerio de obras públicas para solicitar el PBG; las empresas lo solicitan a través del OSS. Consulte nuestra guía de zonificación.

SLF (certificado de habitabilidad)

Sertifikat Laik Fungsi, que certifica que un edificio es apto para su uso. Junto con el PBG, es necesario para obtener la licencia de un negocio de alquiler de villas. Consulte nuestra guía de zonificación.

Empresas y licencias

Bapenda (oficina de recaudación)

Badan Pendapatan Daerah, la oficina de la regencia que gestiona impuestos regionales como el BPHTB, el PBB-P2 y el PBJT. Pregunte en ella, o a su PPAT, por los tipos locales. Consulte nuestra guía de impuestos.

KBLI (código de actividad)

Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia, los códigos de cinco dígitos de las líneas de actividad. Estaba previsto que el OSS adoptara la KBLI 2025 antes de junio de 2026, así que compruebe el código vigente. Consulte nuestra guía sobre las PT PMA.

LKPM (informe de inversión)

Laporan Kegiatan Penanaman Modal, el informe de inversión que una PT PMA presenta cada trimestre (empresas medianas y grandes) o cada seis meses (las pequeñas). Consulte nuestra guía sobre las PT PMA.

NIB (número de identificación empresarial)

Nomor Induk Berusaha, que se expide a través del OSS. Una villa alquilada a huéspedes vacacionales necesita uno para el código de actividad correcto, además de un PBG y un SLF. Consulte nuestra guía para arrendadores.

OSS (sistema de licencias)

Online Single Submission, el sistema de licencias en línea del Gobierno. Desde mayo de 2026, Bali lo ha cerrado a nuevas solicitudes de sociedades de capital extranjero en 18 líneas de actividad. Consulte nuestra guía sobre las PT PMA.

Pondok Wisata (casa de huéspedes)

Una casa de huéspedes: una vivienda en la que vive su propietario, con una parte alquilada a turistas (KBLI 55130 en la lista de 2020). No encaja con una villa de alquiler independiente. Consulte nuestra guía para arrendadores.

PT PMA (sociedad de capital extranjero)

Una sociedad indonesia con accionistas extranjeros. Puede ser titular de un HGB, nunca de un Hak Milik, y necesita un capital desembolsado de al menos 2,5 mil millones IDR y un plan de inversión de más de 10 mil millones IDR por línea de actividad y ubicación. Consulte nuestra guía sobre las PT PMA.

Vila (KBLI 55193)

El código KBLI de 2020 para el alojamiento en villas. No figuraba en la lista de cierres de Bali de mayo de 2026, pero su situación para una nueva PT PMA no está confirmada. Consulte nuestra guía para arrendadores.

Vivir y alquilar

APOA (aplicación de notificación de extranjeros)

Aplikasi Pelaporan Orang Asing, la aplicación de inmigración para comunicar la presencia de huéspedes extranjeros. Se espera que los arrendadores y los administradores de villas registren a través de ella a los inquilinos extranjeros. Consulte nuestra guía del alquiler a largo plazo.

Awig-awig (normas del pueblo)

Las normas propias de un pueblo consuetudinario, junto con su pararem. Fijan las obligaciones de los residentes, incluida cualquier contribución, así que pregunte a su arrendador. Consulte nuestra guía del alquiler a largo plazo.

Banjar (unidad vecinal)

Una unidad vecinal del desa adat. Algunos banjar piden una contribución a los residentes; deje por escrito en su contrato el importe y quién lo paga. Consulte nuestra guía del alquiler a largo plazo.

Desa adat (pueblo consuetudinario)

El pueblo consuetudinario de Bali (Perda Bali 4/2019), formado por banjar. Todos los que viven en él deben contribuir a preservar su carácter sagrado, su limpieza y su orden. Consulte nuestra lista de verificación para mudarse a Bali.

Galon (garrafón de agua)

Un garrafón recargable de 19 litros de agua potable, que cuesta unos 20.000–35.000 IDR. El agua del grifo en Bali no es potable. Consulte nuestra guía de suministros.

KITAP (permiso de estancia permanente)

El nombre habitual del ITAP (Izin Tinggal Tetap). Puede optar a él tras varios años con determinados tipos de KITAS; sus titulares reciben un documento de identidad electrónico (KTP-el). Consulte nuestra guía de visados.

KITAS (permiso de estancia limitada)

El nombre habitual del ITAS (Izin Tinggal Terbatas), que le permite vivir aquí durante un periodo determinado, desde unos meses hasta diez años en total, según el tipo. Consulte nuestra guía de visados.

Nyepi (día del silencio)

El Año Nuevo balinés del calendario saka: 24 horas sin fuego ni luces, sin desplazamientos, sin ocio y sin trabajo. El aeropuerto cerró en 2026; el próximo Nyepi será el 8 de marzo de 2027. Consulte nuestra lista de verificación para mudarse a Bali.

Token de PLN (electricidad de prepago)

Un código de 20 dígitos para un medidor de prepago de PLN, que se compra en línea o en un cajero automático. De cada compra se descuentan una comisión administrativa y el impuesto regional. Consulte nuestra guía de suministros.

SKTT (certificado de residencia)

Surat Keterangan Tempat Tinggal, que la oficina del registro civil (Disdukcapil) expide a los titulares de un KITAS. Llévelo consigo: viajar sin él puede acarrear una multa. Consulte nuestra guía del alquiler a largo plazo.

Tamiu (residentes no miembros de la comunidad)

Las personas que viven en un pueblo sin pertenecer a la comunidad hindú balinesa del pueblo, como los inquilinos extranjeros. Tienen obligaciones limitadas en el pueblo. Consulte nuestra guía del alquiler a largo plazo.

VA y kVA (potencia contratada)

La potencia de una conexión de PLN en voltamperios (1 kVA = 1.000 VA). Las conexiones más potentes pagan más por kWh: 1.699,53 IDR a partir de 3.500 VA. Consulte nuestra guía de suministros.

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