Impuestos sobre la propiedad y gastos de compra en Bali: quién paga qué

Impuestos sobre la propiedad en Bali: quién paga el BPHTB, el 2,5 % del vendedor, el notario, el IVA y el 10 % del arrendamiento, con ejemplos para 2026.

En Bali, los impuestos sobre la propiedad no son uno solo sino varios, y cuáles se aplican depende de lo que compre. En una compra en pleno dominio o en Hak Pakai (derecho de uso), el comprador paga un impuesto regional de transmisión de hasta el 5 % y el vendedor, un impuesto sobre la renta del 2,5 %; un arrendamiento (leasehold) no está sujeto al impuesto de transmisión, pero el propietario debe el 10 % del precio del arrendamiento. Aquí tiene cada impuesto y cada gasto vigentes en octubre de 2026, con ejemplos prácticos.

Los impuestos sobre la propiedad en Bali de un vistazo: quién paga qué

Indonesia no tiene un impuesto único sobre la propiedad. Una compra genera el BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, el impuesto sobre la adquisición de terrenos y edificios) para el comprador, un impuesto final sobre la renta (PPh) para el vendedor, y gastos por la escritura, que redacta un PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, fedatario de escrituras de tierras), y por la inscripción en la oficina de tierras (BPN). Un arrendamiento no genera BPHTB; el impuesto principal es el impuesto sobre la renta del 10 % que debe el propietario, más el impuesto de timbre sobre el contrato firmado.

Un contrato puede cambiar quién asume un gasto, pero no quién debe un impuesto por ley, y los honorarios del PPAT y la tasa de la oficina de tierras se reparten según lo acordado. Los extranjeros no pueden ser titulares de un Hak Milik: compran una casa en Hak Pakai, mientras que las empresas como una PT PMA (sociedad de capital extranjero) son titulares de un HGB. Nuestra guía para comprar una propiedad en Bali como extranjero explica las opciones.

Qué se paga en una compra en pleno dominio o en Hak Pakai

BPHTB: el impuesto de transmisión del comprador

El BPHTB es el impuesto de transmisión inmobiliaria de Indonesia. Lo paga quien adquiere un Hak Milik, un HGB o un Hak Pakai, tanto si se transmite un derecho existente como si se concede uno nuevo, por ejemplo un Hak Pakai sobre el terreno de un propietario indonesio. La Ley 1/2022 fija un tipo máximo del 5 %, y cada regencia establece su propio tipo y su deducción en un reglamento regional (Perda). El de Badung es el Perda 7/2023; Tabanan tiene el suyo.

La fórmula es BPHTB = tipo × (valor imponible − mínimo exento). El valor imponible es el precio real, o el NJOP (Nilai Jual Objek Pajak, el valor catastral que fija el Gobierno y que se usa para el impuesto anual sobre terrenos y edificios) si este es mayor o si se desconoce el precio. Por eso, declarar un precio inferior al que se paga no es un ahorro legítimo. El mínimo exento (NPOPTKP) es de al menos 80 millones IDR para su primera adquisición en esa regencia, y de al menos 300 millones IDR para una herencia o un legado entre padres, hijos y cónyuges.

En una compraventa, el BPHTB es exigible por ley desde que se firma el contrato preliminar de compraventa (PPJB, Perjanjian Pengikatan Jual Beli), no solo con la escritura definitiva.

El impuesto sobre la renta del 2,5 % del vendedor

El vendedor paga un impuesto final sobre la renta del 2,5 % del valor bruto de la transmisión, según el Reglamento del Gobierno (PP) 34/2016, tanto si obtiene un beneficio con la venta como si no. Están exentas las herencias, ciertas donaciones dentro de la familia directa y las transmisiones de menos de 60 millones IDR por parte de vendedores con ingresos inferiores al mínimo no imponible. La oficina de tierras solo inscribe una transmisión si se acredita este pago y, en la práctica, el PPAT comprueba tanto el impuesto del vendedor como el BPHTB del comprador antes de que se firme la escritura de compraventa (AJB, Akta Jual Beli). ¿Es usted quien vende? Consulte nuestra guía para vender una propiedad en Bali.

Honorarios del notario y del PPAT, y tasas de la oficina de tierras

• Honorarios del PPAT por la escritura de compraventa: como máximo el 1 % del precio (PP 24/2016). Un reglamento del ministerio de tierras de 2021 reduce el tope al 0,75 % por encima de 500 millones IDR, al 0,5 % por encima de 1 mil millones IDR y al 0,25 % por encima de 2,5 mil millones IDR.
• Honorarios del notario por un PPJB o un arrendamiento notarial: como máximo el 2,5 % del valor de la escritura hasta 100 millones IDR, el 1,5 % hasta 1 mil millones IDR y el 1 % por encima de esa cifra (Ley 30/2004 del Notariado, art. 36). La ley no fija un mínimo (el colegio de notarios fija honorarios mínimos regionales), y los honorarios suelen quedar por debajo del tope.
• Tasa de transmisión de la oficina de tierras: (1 ‰ × valor del terreno) + 50.000 IDR, tomando el valor por zona de la oficina de tierras o, si no lo hay, el NJOP.
• Verificación del certificado en la oficina de tierras: 50.000 IDR. Impuesto de timbre: 10.000 IDR por documento firmado.

Estos topes son máximos, no tarifas. Compare dos o tres presupuestos por escrito y pregunte qué incluye cada uno.

¿Cómo tributa un arrendamiento en Bali?

Un arrendamiento no está sujeto al BPHTB, porque el arrendamiento (sewa) no figura entre los derechos sobre la tierra cuya adquisición somete al BPHTB la Ley 1/2022 (art. 44). En su lugar, el propietario debe un impuesto final del 10 % sobre la renta, calculado sobre el precio total del arrendamiento, según el PP 34/2017. Un agente de retención designado, como una empresa indonesia (incluida una PT PMA), lo retiene; en los demás casos, por ejemplo cuando el arrendatario es un particular, el propietario lo paga directamente.

En un arrendamiento pagado por adelantado, el impuesto se debe cuando se realiza el pago o cuando este vence, lo que ocurra primero. La base es todo lo que paga el arrendatario, con cualquier denominación, incluidos los cargos por mantenimiento, seguridad o servicios, aunque figuren en un contrato aparte.

Entre los agentes de retención designados están las empresas indonesias (también una PT PMA), los establecimientos permanentes y los organismos públicos: descuentan el impuesto, lo ingresan y entregan al propietario un comprobante de retención. Un particular, como un extranjero que arrienda a su propio nombre, no practica retención.

Legalmente, este impuesto sobre el arrendamiento en Bali corresponde al propietario, pero el contrato puede establecer quién asume el gasto. Antes de acordar un precio, pregunte si incluye el 10 % del propietario, deje por escrito quién lo paga y pida el justificante de pago. La escritura notarial es opcional, pero ofrece una prueba más sólida. Si más adelante el arrendamiento se convierte en la concesión de un Hak Pakai o de un HGB, esa concesión está sujeta al BPHTB. Encontrará más información en nuestra guía sobre arrendamiento o pleno dominio en Bali.

Comprar una villa nueva a un promotor: IVA e impuesto sobre el lujo

Un vendedor registrado a efectos del IVA (PKP, Pengusaha Kena Pajak), normalmente un promotor que vende una villa nueva, añade el IVA (PPN). Un propietario particular que vende una vivienda de segunda mano no lo hace. El BPHTB, los honorarios del PPAT y el impuesto del 2,5 % del vendedor se aplican como en cualquier venta.

• IVA: el 12 % por ley desde enero de 2025, pero se aplica sobre 11/12 del precio en todo salvo los bienes de lujo, así que en una vivienda normal equivale en la práctica a un 11 %.
• Viviendas de lujo: a partir de 30 mil millones IDR, el IVA íntegro del 12 % más un impuesto del 20 % sobre la venta de bienes de lujo (PPnBM).
• Incentivo de 2026: según el Reglamento del Ministro de Finanzas (PMK) 90/2025, el Gobierno paga el IVA de los primeros 2 mil millones IDR de las viviendas nuevas con un precio de hasta 5 mil millones IDR. La vivienda debe ser nueva, estar lista para habitar, entregarse por primera vez por un vendedor registrado a efectos del IVA y contar con un código de identificación de vivienda, y tanto la escritura (o un PPJB totalmente pagado) como la entrega deben producirse en 2026. Cada persona puede usarlo para una sola vivienda.

Que el incentivo continúe en 2027 depende de un nuevo reglamento, así que compruébelo antes de contar con él. Pregunte también si el precio del promotor incluye el IVA.

Ejemplo práctico: los gastos de compra en Bali en cifras

Ejemplo 1: una villa de 5 mil millones IDR comprada a un propietario particular (en pleno dominio, o en Hak Pakai si el comprador es extranjero). Nuestros supuestos: el NJOP es inferior al precio; el BPHTB al máximo del 5 % con la deducción mínima de 80 millones IDR; un valor del terreno de 3 mil millones IDR; los honorarios del PPAT en su tope, entendiendo que el tipo del tramo superior (0,25 %) se aplica a todo el precio (confírmelo con su PPAT). Las cifras reales de su regencia pueden ser distintas.

Si el comprador paga los honorarios del PPAT y la tasa de la oficina de tierras, sus impuestos y gastos suman unos 261,6 millones IDR, es decir, el 5,2 % del precio, más las comprobaciones legales y los honorarios del notario si antes se firma un PPJB (como máximo el 1 %, o sea, 50 millones IDR). Los 125 millones IDR del vendedor salen del importe de la venta. Si la villa se comprara nueva a un promotor en 2026 con el incentivo del IVA, solo pagaría IVA por la parte que supera los 2 mil millones IDR: 11 % × 3 mil millones IDR = 330 millones IDR, que se suman a un precio indicado sin IVA.

Ejemplo 2: un arrendamiento de 25 años por 3 mil millones IDR, pagado por adelantado por un particular. No se aplica el BPHTB.

Si el arrendatario hubiera sido una empresa, como una PT PMA, habría retenido los 300 millones IDR y los habría ingresado en la oficina de impuestos por cuenta del propietario.

¿Cuándo se paga cada impuesto?

Por ley, el BPHTB es exigible al firmarse el PPJB y, en la práctica, tanto el BPHTB como el impuesto del vendedor se pagan antes de la escritura de compraventa. Después vienen las tasas de inscripción; el impuesto sobre el arrendamiento se debe cuando se paga la renta, y el impuesto sobre terrenos y edificios llega cada año. Pregunte a su PPAT cuándo espera su regencia el pago del BPHTB.

Gastos anuales de tener una propiedad en Bali

El impuesto anual sobre la propiedad es el PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, impuesto sobre terrenos y edificios), que la regencia cobra mediante una notificación anual (SPPT). Por ley, el tipo es como máximo del 0,5 %, y menor para las tierras dedicadas a la producción de alimentos. Se aplica al NJOP, previa deducción de al menos 10 millones IDR, y de esa cantidad la regencia grava entre el 20 % y el 100 %. Los NJOP suelen actualizarse cada tres años.

Como límite superior, un NJOP de 3 mil millones IDR con los parámetros máximos da 0,5 % × (3 mil millones IDR − 10 millones IDR) = unos 15 millones IDR al año; su SPPT indica el tipo y la base reales. En Badung, un reglamento del regente de 2024 (Perbup 28/2024, que sustituyó a normas de alivio anteriores de 2019 y 2020) descuenta automáticamente cualquier aumento respecto al recibo del año anterior, de modo que el importe normalmente se mantiene al nivel del año pasado salvo que, por ejemplo, se haya ampliado o modificado la construcción. Pregunte a Bapenda Badung si se aplica a su propiedad. En un arrendamiento, el contrato debe indicar quién paga el PBB.

Los demás gastos corrientes, como el mantenimiento, el cuidado de la piscina y del jardín, el personal, el seguro, los suministros y las posibles contribuciones al banjar (la comunidad del pueblo), varían demasiado para dar una sola cifra. Pida al vendedor facturas recientes.

¿Qué impuestos paga si alquila su propiedad?

El alquiler está sujeto a un impuesto final del 10 % sobre la renta, calculado sobre el importe bruto, y las villas alquiladas como alojamiento también pueden adeudar un impuesto regional de hasta el 10 %. No está del todo resuelto dónde encajan los alquileres mensuales y anuales de villas, así que asesórese antes de empezar.

• Impuesto sobre el alquiler: el PP 34/2017 no fija una duración mínima, de modo que abarca los contratos mensuales y anuales, incluidos los cargos por servicios. Un agente de retención designado, como un inquilino que sea una empresa indonesia, lo retiene; si el inquilino es un particular, lo paga usted mismo a través del sistema Coretax de la administración tributaria. Un alquiler anual de 300 millones IDR supone 30 millones IDR de impuesto. Los ingresos por prestar servicios de alojamiento quedan excluidos y tributan según las normas ordinarias del impuesto sobre la renta.
• PBJT (impuesto regional sobre determinados bienes y servicios): abarca los servicios hoteleros y menciona expresamente las villas y las viviendas particulares usadas como hoteles, con un tipo de hasta el 10 % y sin estancia mínima en la ley. No está resuelto si los alquileres mensuales y anuales de villas cuentan, y Badung ya ha registrado como contribuyentes regionales villas explotadas como negocio bajo la etiqueta de “vivienda particular”. Consulte a Bapenda o a un asesor fiscal.
• Licencias y uso: una casa en Hak Pakai está pensada para vivir en ella, y alquilarla plantea cuestiones de licencias. Consulte nuestra guía sobre alquilar su villa a terceros en Bali.
• Número fiscal: los extranjeros deben darse de alta para obtener un NPWP cuando son residentes fiscales (más de 183 días en Indonesia en un periodo de 12 meses, o si viven aquí con intención de quedarse) y obtienen ingresos como un alquiler. Si usted no es residente fiscal, pregunte a un asesor fiscal registrado cómo se le aplica el impuesto sobre el alquiler.

Los turistas extranjeros pagan ellos mismos la tasa turística de Bali (150.000 IDR cada vez que entran en Bali, sin cambios en octubre de 2026 hasta donde hemos podido comprobar; los titulares de KITAS y KITAP están exentos). No es un impuesto para los propietarios.

Cómo evitar sorpresas

1. Pida primero un presupuesto de gastos por escrito. Pida al notario/PPAT que detalle cada impuesto y cada gasto, quién lo paga y cuándo, con el tipo real de su regencia. Cuando compra a través de nosotros, pedimos al notario este presupuesto completo antes de que usted se comprometa.
2. Compruebe el impuesto sobre terrenos y edificios. Pida el último SPPT y los justificantes de pago de los últimos años, y haga que el notario confirme que no hay deudas pendientes.
3. Deje el reparto por escrito. El PPJB o el contrato de arrendamiento debe indicar quién paga el BPHTB, el impuesto del vendedor, el impuesto del 10 % sobre el arrendamiento, cada gasto y los posibles atrasos del PBB.
4. Compruebe el valor. Compare el precio con el NJOP y confirme que le corresponde la deducción por primera adquisición en esa regencia.
5. Guarde los justificantes: los comprobantes de pago del BPHTB y del impuesto sobre la renta, y cualquier comprobante de retención del impuesto sobre el arrendamiento.
6. Planifique el alquiler antes de comprar: asesórese primero sobre el impuesto sobre el alquiler, el PBJT y las licencias.

Los impuestos son solo una parte de las comprobaciones; nuestra guía sobre las comprobaciones previas (due diligence) de una propiedad en Bali cubre el resto. Cuando esté listo, vea nuestras villas en venta y nuestros terrenos en venta.