Contrato de alquiler de una villa en Bali: lista de verificación cláusula por cláusula

¿Firma un contrato de alquiler de villa en Bali? Revíselo cláusula a cláusula: arrendador, alquiler, fianza, reparaciones, salida anticipada, venta e idioma.

El contrato de alquiler de una villa en Bali determina a quién paga, qué cubre el alquiler, quién arregla qué y si recupera su dinero en caso de que cambien sus planes. Un buen contrato identifica a un arrendador que tiene derecho a alquilar la villa, describe la villa y su contenido, fija el alquiler, la fianza y los gastos corrientes, reparte las reparaciones y regula la salida anticipada, la venta de la villa y el idioma. Lleve esta lista de verificación (actualizada a octubre de 2026) a una visita o a una firma; también sirve para los arrendadores.

Por qué el contrato importa más que el anuncio

Un anuncio es publicidad; el contrato es lo que los obliga a ambos. Según el Código Civil indonesio (KUHPerdata), el contrato tiene fuerza de ley entre las partes y solo puede terminarse por mutuo acuerdo o por los motivos que la ley permite (art. 1338). Los contratos anuales suelen pagarse íntegramente por adelantado, así que el contrato protege el alquiler de todo un año. Todo lo que le importe, desde el mantenimiento de la piscina hasta una mascota, debe constar por escrito. Para los precios, las zonas, las visitas y cómo pagar con seguridad, consulte nuestra guía del alquiler de villas a largo plazo en Bali.

El contrato de alquiler de una villa en Bali, cláusula por cláusula

Esto es lo que debe incluir un contrato de alquiler de una villa en Bali.

1. Las partes y el derecho del arrendador a alquilar

• Nombres y documentos de identidad: nombres completos, números de documento (KTP, el documento de identidad indonesio, o pasaporte) y domicilios, con copias adjuntas.
• Si es el propietario: vea el certificado del terreno (sertifikat) y compare el nombre con el documento de identidad del propietario. Nuestra lista de verificación de comprobaciones previas (due diligence) explica los certificados.
• Si es alguien que tiene la villa arrendada: vea su contrato de arrendamiento; debe terminar después que el suyo y permitir el subarriendo. Un arrendatario no puede subarrendar sin el permiso del propietario salvo que su contrato lo permita; de lo contrario, el propietario puede conseguir que se rescinda ese contrato y no queda obligado por el suyo (Código Civil, art. 1559).
• Cónyuges y herederos: los bienes adquiridos durante el matrimonio son bienes comunes salvo que la pareja tenga un acuerdo de separación de bienes. Pregunte si un cónyuge o los coherederos deben firmar.
• Representantes: pida un poder por escrito a cualquiera que firme en nombre del propietario.

2. La villa y el inventario

Describa lo que alquila: la dirección, el número del certificado y todo lo que sea compartido o quede excluido, como una habitación de servicio. Adjunte un inventario firmado del mobiliario y los electrodomésticos con fotos fechadas de cada habitación y de cualquier desperfecto existente, además de las lecturas de los medidores en la entrega. El Código Civil hace responsable al inquilino de los daños durante el arrendamiento salvo que demuestre que no fueron culpa suya (art. 1564), y esas fotos son su prueba.

3. Plazo, renovación y revisión del alquiler

• Fechas: inicio, fin y entrega. Ajuste el plazo a su visado o permiso de estancia; consulte nuestra guía de visados para vivir en Bali.
• Renovación: un contrato por escrito termina automáticamente en su fecha de vencimiento (art. 1570), y el propietario puede negarse a renovarlo salvo que hayan pactado un derecho de prórroga. ¿Quiere un segundo año? Incluya una opción con un plazo de preaviso.
• Revisión del alquiler: una cifra fija o una fórmula clara es mucho más sólida que un “alquiler por acordar”, que es poco más que una promesa de hablar.

4. Alquiler, pago y recibos

• Importe y calendario: el alquiler en rupias y las fechas de pago (normalmente el año completo por adelantado, a veces dos pagos, uno cada 6 meses).
• A quién paga: una cuenta bancaria a nombre del propietario, del titular del arrendamiento o de la empresa que figura en el contrato; nada de efectivo ni de terceros.
• Recibos: uno por cada pago. Un recibo de más de 5 millones IDR lleva un impuesto de timbre de 10.000 IDR.
• Impuesto sobre el alquiler: el arrendador debe un impuesto final del 10 % sobre la renta, calculado sobre el alquiler bruto (PP 34/2017). Un inquilino que sea una empresa indonesia, como su PT PMA (sociedad de capital extranjero), debe retenerlo, así que indique si el alquiler se entiende antes o después de ese impuesto.

5. La fianza

Lo habitual es una fianza reembolsable; su cuantía se acuerda villa por villa. Indique el importe, lo que se puede descontar (facturas impagadas, daños que vayan más allá del desgaste normal), qué pruebas exigen los descuentos y una fecha fija de devolución.

6. Qué incluye el alquiler y quién paga el resto

Lo que se incluye varía de una villa a otra, así que indique cada concepto como incluido o diga quién lo paga: electricidad, agua, agua para beber, internet, gas, mantenimiento de la piscina y el jardín, limpieza y personal, basura, seguridad, la posible contribución al banjar (la comunidad del pueblo; véase la cláusula 10) y el PBB, el impuesto anual sobre terrenos y edificios. Nuestra guía de suministros y gastos corrientes de una villa recoge los importes.

7. Mantenimiento y reparaciones

El Código Civil establece unas reglas básicas:

• Arrendador: entrega la villa y la mantiene en condiciones de servir para el uso previsto (art. 1550); realiza las reparaciones necesarias durante el arrendamiento, salvo las que corresponden al inquilino (art. 1551); responde de los defectos que impiden el uso, incluso de los que desconocía, e indemniza las pérdidas resultantes (art. 1552).
• Inquilino: usa la villa con cuidado, “como un buen padre de familia”, y paga puntualmente (art. 1560); es responsable de los daños durante el arrendamiento salvo que demuestre que no fueron culpa suya (art. 1564).
• Reparaciones urgentes: el inquilino debe aceptarlas, pero si duran más de 40 días el alquiler se reduce, y si la vivienda se vuelve inhabitable el inquilino puede poner fin al contrato (art. 1555).

Las normas del Código son generales, así que deje por escrito un reparto para la villa. Un reparto habitual: el propietario mantiene la villa habitable y se ocupa de las reparaciones importantes, como la estructura y el tejado, salvo que el daño lo haya causado el inquilino; el inquilino se encarga del mantenimiento diario. Indique a quién corresponden las bombas, los aires acondicionados y otros equipos, y quién paga los daños causados por los invitados. Añada cómo se comunican las averías (por escrito, con fotos), con qué rapidez responde el propietario y si usted puede reparar una avería urgente por su cuenta y descontar el gasto, hasta un límite.

8. El acceso del arrendador

El arrendador debe garantizarle el disfrute pacífico de la villa (art. 1550). Acuerde un preaviso antes de las visitas (salvo en emergencias), los horarios del personal y las llaves, y las visitas de interesados cerca del final del contrato.

9. Uso de la villa

• Ocupantes e invitados: quién vive allí y cuánto tiempo pueden quedarse los invitados.
• Finalidad: indíquelo si trabaja desde casa. Usar la villa para otra finalidad, o de un modo que perjudique al arrendador, le permite a este pedir la rescisión del contrato (art. 1561).
• Subarriendo: por lo general, solo con el permiso del propietario o si el contrato lo permite (art. 1559).
• Mascotas y modificaciones: permiso por escrito, y qué ocurre con las modificaciones al final.

10. Normas de la casa y el banjar

Adjunte las normas de la casa o del complejo, si las hay. El banjar es una unidad vecinal del desa adat (pueblo consuetudinario). Según el reglamento de Bali sobre los pueblos consuetudinarios (Perda Bali 4/2019), los residentes que no pertenecen a la comunidad hindú balinesa del pueblo, como los inquilinos extranjeros, tienen obligaciones limitadas, y todos deben contribuir a proteger el carácter sagrado, la limpieza y el orden del pueblo. Los detalles se dejan a las normas propias de cada pueblo (awig-awig y pararem). Pregunte al arrendador si hay una contribución y quién la paga, y déjelo por escrito.

11. Salida anticipada

Con un año pagado por adelantado, irse antes suele significar perder el alquiler no disfrutado salvo que el contrato diga otra cosa; no puede rescindir un contrato por su cuenta solo porque cambien sus planes (art. 1338). Negocie una salida antes de firmar:

• Inquilino sustituto: el derecho a proponer uno, al que el arrendador no pueda rechazar sin un motivo justificado.
• Preaviso con reembolso: devolución del alquiler no disfrutado tras un periodo de preaviso, quizá menos un cargo acordado.
• Cláusula de rescisión anticipada: el derecho a marcharse tras un número determinado de meses.

Revise también la otra cara: si el arrendador puede poner fin al contrato antes de tiempo y en qué condiciones.

12. Venta de la villa o muerte de una de las partes

La venta no pone fin a un contrato celebrado antes salvo que este lo previera al celebrarse (art. 1576), y el contrato no termina cuando muere el arrendador o el inquilino (art. 1575). Si el borrador incluye una cláusula de venta, pida que se elimine o, al menos, consiga un preaviso largo, la devolución del alquiler no disfrutado y una indemnización.

13. Daños, fuerza mayor y villa inutilizable

Si la villa queda destruida, o tan dañada que ya no puede usarse, por un hecho que escapa al control de todos, el contrato termina por ley, sin necesidad de resolución judicial (art. 1553, tal como lo aplica la Corte Suprema). Si el daño lo causó el inquilino, este debe pagar una indemnización. El alquiler pagado por adelantado es otra cuestión, así que incluya la devolución proporcional del alquiler no disfrutado y defina la fuerza mayor (inundación, incendio, terremoto).

14. Idioma y conflictos

Con un arrendador indonesio, el contrato debe estar en indonesio, con el inglés o su idioma en paralelo: la Ley 24/2009 exige el indonesio en los acuerdos con ciudadanos o empresas indonesios, más una versión en lengua extranjera cuando firma un extranjero. Una circular de la Corte Suprema de diciembre de 2023 (SEMA 3/2023) dice que la falta de una versión en indonesio no es, por sí sola, motivo para anular un acuerdo salvo que se omitiera de mala fe, pero una circular no es una ley. Firme ambas versiones a la vez, compruebe que coinciden e indique cuál prevalece si difieren. Para los conflictos, pacte primero la negociación, después la mediación y, por último, el tribunal o el arbitraje que designe el contrato.

Nuestros contratos anuales son bilingües inglés–indonesio y cubren los puntos de esta lista de verificación: vea nuestras villas en alquiler anual o cuéntenos qué necesita.

15. Firma

• Firmas: ambas partes firman las dos versiones y rubrican cada página y cada anexo.
• Meterai: un meterai de 10.000 IDR en cada original firmado, con la firma pasando por encima. La falta del meterai no invalida el contrato; el impuesto puede pagarse más tarde, con un recargo, antes de que el contrato se presente ante un tribunal.
• Copias: cada parte conserva un original firmado, además de copias de los documentos de identidad, el certificado (o el contrato de arrendamiento principal), el inventario y los recibos.
• Notario: opcional en un contrato anual; las escrituras notariales son habituales en los arrendamientos largos (consulte nuestra guía sobre arrendamiento o pleno dominio en Bali).

Lista de verificación del contrato de alquiler en Bali, de un vistazo