¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad en Bali? Las vías legales, explicadas

¿Puede un extranjero comprar en Bali? No en pleno dominio, pero sí con un arrendamiento, el Hak Pakai o una PT PMA. Normas, precios mínimos, pasos y gastos.

¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad en Bali? Sí, pero no en pleno dominio: el Hak Milik (pleno dominio) está reservado a los ciudadanos indonesios, así que los extranjeros recurren a un arrendamiento a largo plazo, al Hak Pakai (derecho de uso) a su propio nombre o a una sociedad de capital extranjero (PT PMA) titular de un HGB (derecho de edificación). Esta guía compara las distintas vías, explica las opciones para las parejas en las que uno de los dos es indonesio y le guía por los gastos y los pasos de la compra tal como están en octubre de 2026.

Por qué los extranjeros no pueden tener el pleno dominio en Bali

La Ley Agraria Básica de Indonesia (UUPA, Ley 5/1960) reserva el Hak Milik, el título de pleno dominio que consta en un certificado SHM, a los ciudadanos indonesios (art. 21). No pueden ser titulares de él las sociedades ordinarias, incluida una PT PMA, ni quien tenga una segunda nacionalidad. La ley también cierra la puerta trasera: cualquier venta, donación u otro acto destinado a transmitir el Hak Milik directa o indirectamente a un extranjero es nulo, la tierra pasa al Estado y el dinero pagado no puede reclamarse (art. 26(2)). Por eso, la propiedad de extranjeros en Bali se articula a través de otros derechos: un arrendamiento, el Hak Pakai o un HGB en manos de una sociedad.

¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad en Bali? Las vías, comparadas

Hay tres vías para los extranjeros, más una cuarta opción si está casado con una persona indonesia. En pocas palabras: el Hak Pakai encaja con una vivienda de precio igual o superior al mínimo; el arrendamiento, con las viviendas por debajo de ese precio y con los terrenos; y una PT PMA, con un negocio real.

Vía 1: arrendamiento a largo plazo (leasehold)

El arrendamiento es un contrato: el propietario conserva el certificado de Hak Milik y le permite usar el terreno o la villa durante un periodo acordado, a cambio de un precio (Código Civil, art. 1548). El alquiler completo puede pagarse por adelantado (UUPA, art. 44), y la ley no fija un plazo máximo; en la práctica son habituales plazos de 25 a 30 años. La Ley Agraria Básica incluye a los extranjeros domiciliados en Indonesia, a las sociedades indonesias y a las sociedades extranjeras con oficina de representación en Indonesia entre quienes pueden ser arrendatarios (art. 45). Si vive en el extranjero, pregunte a su notario cómo se aplica esto a su caso.

La venta de la propiedad no pone fin a un arrendamiento celebrado antes, salvo que el contrato lo permitiera (art. 1576), y tampoco lo hace la muerte del propietario o del arrendatario (art. 1575). Pero un arrendamiento por escrito termina por ley al vencer su plazo (art. 1570) y, sin un derecho de prórroga pactado, el propietario puede negarse a prorrogarlo.

En qué fijarse:

• Propietario y certificado: compruebe que quien firma es el propietario que figura en el certificado, y pregunte al notario quién más debe dar su consentimiento (un cónyuge, los coherederos).
• Cláusula de venta: asegúrese de que el contrato no permite al propietario rescindirlo si vende.
• Prórroga: una opción que fija los años adicionales, el precio o una fórmula clara y el plazo de preaviso es mucho más sólida que una que deja el precio “por acordar”.
• Subarriendo y cesión: ambos requieren el permiso del propietario (art. 1559), así que inclúyalos en el contrato si es posible que quiera alquilar la propiedad o vender los años restantes.
• Fin del plazo: el contrato debe decir qué ocurre con las construcciones.
• La escritura: recomendamos una escritura notarial de arrendamiento. También puede pedir a la oficina de tierras que anote el arrendamiento en el registro de tierras o en el certificado (PP 18/2021, art. 90).

Más información en nuestra guía sobre arrendamiento (leasehold) o pleno dominio (freehold) en Bali.

Vía 2: Hak Pakai (derecho de uso) a su propio nombre

El Hak Pakai permite a un particular extranjero tener un título inscrito sobre un terreno a su propio nombre. Las normas están en el Reglamento del Gobierno (PP) 18/2021, en un reglamento del Ministerio de Tierras de 2021 (Permen ATR/BPN 18/2021) y en una decisión de 2022 sobre precios mínimos.

• Quién cumple los requisitos: un extranjero con un documento migratorio. La explicación oficial del PP 18/2021 acepta un visado, el pasaporte o un permiso de estancia, pero los notarios y las oficinas de tierras pueden seguir pidiendo un KITAS o un KITAP (permiso de estancia) y un número de identificación fiscal (NPWP). Pregunte a su notario o PPAT (fedatario de escrituras de tierras) qué exige su oficina de tierras.
• Qué puede poseer: una casa, en régimen de Hak Pakai, o un apartamento, en régimen de propiedad horizontal (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) en un edificio sobre terreno con HGB o Hak Pakai (PP 18/2021, arts. 67 y 71). El Hak Pakai puede constituirse sobre el Hak Milik de otra persona mediante una escritura ante un PPAT, y si una casa está sobre terreno con Hak Milik o HGB, el título se convierte en Hak Pakai como parte de la compra.
• Precio mínimo en Bali: 5 mil millones IDR para una casa y 2 mil millones IDR para un apartamento (propiedad horizontal), según el Kepmen ATR/BPN 1241/2022, vigente en octubre de 2026.
• Límites: una “casa de lujo”, una parcela por persona o familia y no más de 2.000 m² de terreno salvo que el ministro autorice más (Permen ATR/BPN 18/2021, art. 186), y solo para vivir en ella (PP 18/2021, art. 72).
• Plazo: sobre tierras del Estado o terrenos sujetos a un derecho de gestión (HPL), hasta 30 años, prorrogables por 20 y renovables por 30 si sigue cumpliendo los requisitos. Sobre el Hak Milik de otra persona, hasta 30 años, renovables solo mediante una nueva escritura firmada por el propietario (art. 52). Pregunte a su PPAT qué modalidad crea su compra.

Si deja de cumplir los requisitos, por ejemplo porque ya no tiene un documento migratorio válido, por lo general dispone de un año para transmitir el derecho a alguien que los cumpla; de lo contrario, se extingue por ley (PP 18/2021, art. 50). La casa se puede heredar, pero un heredero extranjero también necesita un documento migratorio (art. 69).

Más información en nuestra guía sobre el Hak Pakai en Bali.

Vía 3: una sociedad PT PMA titular de un HGB

Una PT PMA es una sociedad indonesia con accionistas extranjeros. Como persona jurídica indonesia, puede ser titular de un HGB y de un Hak Pakai, pero nunca de un Hak Milik. El HGB sobre tierras del Estado dura hasta 30 años, prorrogables por 20 y renovables por 30; el HGB sobre el Hak Milik de otra persona dura hasta 30 años y solo se renueva mediante una nueva escritura con el propietario (PP 18/2021, art. 37).

El Reglamento BKPM 5/2025, en vigor desde octubre de 2025, exige un capital desembolsado de al menos 2,5 mil millones IDR (las guías antiguas pueden seguir citando 10 mil millones IDR) y un plan de inversión de más de 10 mil millones IDR por línea de actividad (código KBLI) y por ubicación. En los negocios de alojamiento, y en los inmobiliarios que construyen, venden o alquilan un edificio o un complejo residencial completo, el terreno y los edificios cuentan para ese plan (las unidades sueltas no); pida a un asesor autorizado que le confirme cómo se aplica a su caso. La sociedad también debe presentar informes de inversión periódicos (LKPM).

Una PT PMA es un negocio, no una forma de tener una vivienda particular. La figura del accionista testaferro está prohibida y es nula según la Ley de Inversiones (UU 25/2007), y algunas líneas de actividad están ahora cerradas a la nueva inversión extranjera en Bali (véase más abajo). Más información en nuestra guía sobre la propiedad a través de una PT PMA.

¿Está casado con una persona indonesia? Su cónyuge puede tener el pleno dominio

Un indonesio casado con un extranjero puede ser titular de un Hak Milik o de un HGB como cualquier otro indonesio, siempre que la tierra no sea un bien común del matrimonio (PP 18/2021, art. 70). Sin capitulaciones matrimoniales, los bienes adquiridos durante el matrimonio son comunes (Ley de Matrimonio, art. 35), lo que convertiría al cónyuge extranjero en copropietario, de modo que su cónyuge no podría ser titular válido del pleno dominio. La solución es un acuerdo de separación de bienes otorgado ante notario; desde la sentencia 69/PUU-XIII/2015 del Tribunal Constitucional, también puede hacerse durante el matrimonio.

Tenga en cuenta que la propiedad pertenece legalmente a su cónyuge. Si alguna vez adquiere usted mismo un Hak Milik por herencia sin testamento o a través de los bienes del matrimonio, debe desprenderse de él en el plazo de un año o la tierra pasa al Estado (UUPA, art. 21(3)); la misma norma se aplica a los hijos con doble nacionalidad (art. 21(4)). Una donación o un legado de Hak Milik a un extranjero es simplemente nulo (art. 26(2)). Consulte a un notario antes de comprar.

Por qué los acuerdos con testaferros son nulos y peligrosos

En un acuerdo con testaferro (nominee), un indonesio figura sobre el papel como titular del pleno dominio mientras el extranjero paga y lo “posee” mediante documentos paralelos, como un contrato de préstamo, un poder o un arrendamiento. El art. 26(2) de la UUPA lo declara nulo, porque transmite el Hak Milik a un extranjero de forma indirecta, y los tribunales también consideran que estos acuerdos carecen de causa lícita según el Código Civil.

La Corte Suprema ha anulado acuerdos con testaferros, por ejemplo en las sentencias 2414 K/Pdt/2009, 1540 K/Pdt/2014 y 424 K/Pdt/2017, y reconoce como propietario legal al indonesio que figura en el certificado, que puede vender o hipotecar la propiedad; el extranjero, como mucho, puede demandar una indemnización. La ley dice que esa tierra pasa al Estado. En cualquier caso, el extranjero sale perdiendo. El Reglamento Provincial (Perda) 4/2026 de Bali, en vigor desde aproximadamente finales de febrero de 2026, también prohíbe la titularidad de tierras a través de testaferros.

¿Puede alquilar la propiedad a terceros?

Depende de la vía y de las licencias. Una vivienda en Hak Pakai es para vivir en ella, y un arrendamiento solo puede subarrendarse con el permiso del propietario. Alquilar a huéspedes vacacionales es un negocio de alojamiento turístico: requiere licencias a nombre de una persona o empresa indonesia o de una PT PMA, y los ingresos tributan.

• Licencias: una villa explotada como alojamiento necesita un número de identificación empresarial (NIB) del sistema estatal de licencias en línea OSS, un permiso de construcción (PBG) y un certificado de habitabilidad (SLF). No está claro si un simple alquiler mensual o anual necesita una licencia de actividad; consulte a un asesor en licencias.
• Impuestos: el alquiler derivado de un arrendamiento está sujeto a un impuesto final del 10 % sobre la renta, calculado sobre el alquiler bruto, cargos por servicios incluidos (PP 34/2017). El alojamiento de estancias cortas tributa, en cambio, según las normas ordinarias del impuesto sobre la renta, y las regencias pueden añadir un impuesto de hasta el 10 % sobre los servicios hoteleros, que por ley incluyen las villas.

En vigor en 2026

• 18 líneas de actividad cerradas a la nueva inversión extranjera. Desde la tercera semana de mayo de 2026, con la aprobación del ministro de Inversiones, Bali ha cerrado el sistema OSS a nuevas solicitudes PMA en 18 líneas de actividad “hasta que haya una nueva política”. Entre ellas están la 68111 (alquiler de inmuebles propios o arrendados), los hoteles de menos de 6.000 m² (55110, 55120) y otros alojamientos (55900). Las villas (55193) no figuraban en la lista y no se indicó ningún número de norma, así que consúltelo con un asesor autorizado.
• Tierras agrícolas y testaferros. El Perda 4/2026 controla estrictamente la conversión de tierras agrícolas productivas y prohíbe la titularidad a través de testaferros. Todavía no hemos podido revisar sus normas detalladas, así que pregunte a la oficina de tierras y a un notario por cualquier parcela concreta.

Sin confirmar como ley

• No hay confirmada ninguna moratoria sobre nuevos hoteles y villas en todo Bali: aparte de las normas sobre tierras agrícolas mencionadas, no se ha confirmado ninguna norma con ese alcance más amplio.
• Una villa alquilada a turistas bajo la etiqueta de “vivienda particular” sigue sujeta al impuesto regional sobre servicios hoteleros, que por ley incluye las villas. No hemos podido confirmar nuevas normas de Badung sobre estas villas, así que consulte a la oficina de recaudación de la regencia (Bapenda).

Más información en nuestra guía sobre cómo poner una villa en alquiler en Bali.

¿Cuánto cuesta comprar? Impuestos y gastos en resumen

La mayoría de los gastos los fija la ley nacional, pero algunos tipos los fija cada regencia, así que confirme las cifras definitivas con su PPAT. A octubre de 2026:

El 5 % es el máximo legal; confirme con su PPAT el tipo de Badung o Tabanan. Los topes de honorarios son máximos, no precios habituales, así que pida presupuestos por escrito. Los propietarios pagan además un impuesto anual sobre terrenos y edificios (PBB-P2), que la ley limita al 0,5 %.

Encontrará los detalles en nuestra guía de impuestos y gastos de compra de propiedades en Bali.

Cómo comprar una propiedad en Bali siendo extranjero, paso a paso

1. Elija su vía. Hágalo antes de empezar las visitas, porque determina qué puede comprar y el precio mínimo.
2. Encuentre la propiedad. Vea nuestras villas en venta y terrenos en venta, y pida pronto una copia del certificado. Revisamos el certificado y los permisos con el propietario antes de publicar un anuncio.
3. Reserve con cuidado. Si el vendedor pide un pago de reserva, acuerde por escrito durante cuánto tiempo le reserva la propiedad y si se devuelve en caso de que las comprobaciones no salgan bien.
4. Comprobaciones previas (due diligence). Encargue a un PPAT la verificación del certificado en la oficina de tierras (tasa oficial de 50.000 IDR) y compruebe la identidad del propietario, la zonificación, los permisos de construcción y la última notificación del impuesto sobre la tierra (SPPT) con su justificante de pago. Si se trata de tierras agrícolas, pregunte si se puede construir en ellas. Consulte nuestra guía de comprobaciones previas (due diligence).
5. Contrato preliminar (PPJB). Este contrato vinculante de compraventa fija el precio, el calendario de pagos y las condiciones antes de la escritura definitiva. Por ley, el BPHTB del comprador se devenga al firmarlo; pregunte al PPAT cómo lo aplica su regencia.
6. Pago. Pague mediante transferencia bancaria rastreable, según el calendario acordado. La oficina de tierras solo tramita una transmisión con el justificante de que se ha pagado el impuesto del vendedor, y en la práctica el PPAT exige los impuestos de ambas partes antes de la escritura.
7. La escritura. La venta se firma ante un PPAT como escritura de compraventa (AJB, Akta Jual Beli), y un Hak Pakai sobre un Hak Milik también se constituye mediante escritura ante un PPAT. Lo mejor es formalizar el arrendamiento en escritura notarial.
8. Inscripción. La oficina de tierras (BPN) inscribe al nuevo titular; la tasa oficial es del 0,1 % del valor del terreno más 50.000 IDR. Un arrendamiento puede anotarse si se solicita.

El tiempo que lleve todo esto depende de las comprobaciones y de la oficina de tierras, así que pida a su notario un calendario realista. Antes de pagar nada, cuente con un notario o PPAT independiente, y con un asesor autorizado si prevé una PT PMA o ingresos por alquiler. Cuando esté listo, cuéntenos qué busca; trabajamos con notarios independientes.