Guía inmobiliaria del este de Bali: Sidemen, Candidasa, Amed y Tulamben

¿Comprar en el este de Bali? Sidemen, Candidasa, Amed y Tulamben: las zonas de peligro del monte Agung, los templos, la costa, el agua y qué comprobar.

Comprar en el este de Bali significa comprar en la regencia de Karangasem: los arrozales de Sidemen, la costa de Candidasa y el litoral de Amed y Tulamben, con sus salinas artesanales y su buceo, todo ello a los pies del monte Agung. Antes de comprar aquí, revise con detalle cuatro cosas: las zonas de peligro del volcán, las amplias zonas que rodean los templos importantes, la franja de protección de playa y el suministro de agua. Esta guía explica cada una, en octubre de 2026.

¿Dónde está el este de Bali y cómo es?

Karangasem ocupa el extremo oriental de Bali, con el monte Agung en su centro y el gobierno de la regencia en Amlapura.

• Sidemen es un distrito agrícola a lo largo del río Unda (Tukad Unda), con arrozales, colinas y vistas al monte Agung, conocido por sus tejidos tenun y songket hechos a mano.
• Candidasa se encuentra en la costa, donde se unen los distritos de Manggis y Karangasem; su templo, Candi Dasa, está en el pueblo de Bugbug, en el distrito de Karangasem.
• Amed, en el distrito de Abang, es una zona costera donde la sal todavía se elabora a mano. En Abang están también Pura Lempuyang Luhur y el jardín acuático de Tirta Gangga.
• Tulamben, en el distrito de Kubu, en la costa noreste, es un pueblo turístico que gira en torno al buceo.

Pura Besakih, en las laderas del Agung, en el distrito de Rendang, es uno de los Sad Kahyangan, los principales templos de la isla.

El monte Agung y la costa

El monte Agung

El último periodo de actividad del Agung comenzó en septiembre de 2017. En noviembre de 2017 alcanzó el nivel de alerta máximo, el IV (Awas), con una zona de peligro de 8 a 10 km alrededor del cráter; la última erupción se produjo en junio de 2019. El nivel bajó al II en julio de 2020 y al I (Normal) en septiembre de 2021. Los niveles pueden cambiar en cualquier momento, así que consulte el nivel vigente en MAGMA Indonesia, el servicio vulcanológico del Gobierno, antes de firmar.

Hay dos cosas que se mantienen incluso en el nivel I. Los ríos que nacen en el Agung pueden arrastrar lahares (flujos de lodo volcánico) después de lluvias intensas. Además, Indonesia cartografía zonas de peligro volcánico (KRB, Kawasan Rawan Bencana) alrededor de los volcanes activos: la KRB III, en torno a la cima, puede verse alcanzada con frecuencia por flujos piroclásticos (nubes ardientes de gas y roca), y en ella no se recomiendan viviendas permanentes; la KRB II está expuesta a esos flujos, a la lava, a fuertes caídas de ceniza y a lahares; la KRB I, la más alejada, a lahares y caída de ceniza. El Perda Karangasem 17/2012, el plan de ordenación territorial de la regencia, limita el crecimiento de los asentamientos en las zonas propensas a desastres y protege el bosque del Agung.

La costa

En Amed, los agricultores secan agua de mar en artesas hechas con troncos de cocotero partidos durante la estación seca, y la sal de Amed cuenta con un certificado de indicación geográfica desde diciembre de 2015. Frente a Tulamben, el pecio del USAT Liberty, un buque del Ejército de los Estados Unidos que acabó en el mar tras la erupción del Agung de 1963, descansa a entre 10 y 30 m de profundidad. El plan de la regencia reserva las aguas de Tulamben y Candidasa como parques naturales marinos. La erosión afecta a las playas de arena de varias zonas de Karangasem, entre ellas Candidasa.

Vida cotidiana y servicios

En Amlapura están las oficinas de la regencia y el hospital público. Cuando visite una propiedad, compruebe el acceso en coche, la conexión a internet y el suministro eléctrico de respaldo, así como lo que el pueblo (banjar) espera de los residentes.

En la estación seca, los pueblos de las zonas altas de los distritos de Kubu, Abang, Bebandem y Karangasem pueden quedarse sin agua limpia suficiente, y la agencia de gestión de desastres de la regencia (BPBD) reparte agua cuando lo solicita el jefe del pueblo. Pregunte de dónde procede el agua de una propiedad en la estación seca.

Cómo llegar desde el aeropuerto y el sur

Es nuestra estimación aproximada por carretera fuera de las horas de mayor tráfico; el tráfico, las ceremonias y las carreteras de montaña pueden alargarla mucho.

Atención sanitaria y colegios

El RSUD Karangasem, en Amlapura, es el hospital público de la regencia, y el grupo privado BaliMéd tiene un hospital en Bebandem. Para la atención especializada, el RSUP Prof. Ngoerah, en Denpasar, está a entre 1,5 y 3 horas. En caso de emergencia, llame al 119 o al 112; nuestra guía de la atención sanitaria en Bali trata los seguros y la evacuación médica. Si tiene hijos, infórmese sobre los colegios antes de comprar.

Comprar una propiedad en el este de Bali: qué comprobar

Los extranjeros no pueden ser titulares del pleno dominio (Hak Milik). Pueden arrendar un terreno, ser titulares de un Hak Pakai sobre una vivienda o comprar a través de una PT PMA (sociedad de capital extranjero), como explica nuestra guía sobre cómo comprar una propiedad en Bali siendo extranjero; el Perda Bali 4/2026 prohíbe la propiedad mediante testaferro. Después, revise la parcela:

• Zona: el plan de la regencia es el Perda Karangasem 17/2012 (2012–2032), modificado por el Perda Karangasem 17/2020. Sidemen cuenta además con un plan detallado de abril de 2025 (Perbup Karangasem 14/2025) con zonas agrícolas, residenciales y turísticas. Pida a la oficina de obras públicas y ordenación territorial de la regencia (Dinas PUPR) que le confirme la zona por escrito.
• Tierras agrícolas: el Perda Bali 4/2026 controla estrictamente la conversión de las tierras agrícolas productivas, incluidos los arrozales de Sidemen. Valore un arrozal como tierra agrícola.
• Costa: el plan de 2012 fija una franja de protección de al menos 100 m desde la línea de la marea más alta, con ajustes en las costas de acantilado. Confirme la línea vigente con la Dinas PUPR y pregunte si la orilla sufre erosión.
• Ríos: se aplican las franjas de protección de los ríos, y los valles por los que desagua el Agung pueden arrastrar lahares.
• Templos: el plan de 2012 fija una zona sagrada de al menos 5.000 m desde el muro exterior de los templos Sad Kahyangan, aquí Besakih (Rendang), Pasar Agung (Selat), Lempuyang Luhur (Abang) y Andakasa (Manggis), y de al menos 2.000 m en el caso de los templos Dang Kahyangan. Pregunte qué se puede construir dentro.
• Volcán: pregunte a la BPBD Karangasem o a la oficina de ordenación territorial en qué zona de peligro está la parcela.
• Agua, acceso, permisos: confirme la fuente de agua y que el acceso por carretera es legal; en el caso de una villa, pida el PBG (permiso de construcción) y el SLF (certificado de habitabilidad).

Nuestras guías sobre la zonificación en Bali y cómo comprar un terreno en Bali explican cada comprobación. O vea las villas en venta en el este de Bali y los terrenos en venta en el este de Bali.

Alquilar una villa a terceros en el este de Bali

Un alquiler mensual o anual es un contrato. Las estancias vacacionales son una actividad de alojamiento turístico sujeta a licencia, que exige una zona adecuada, un PBG y un SLF, y licencias que un extranjero no puede tener a título personal; desde mayo de 2026, Bali ha cerrado el sistema de licencias OSS a nuevas solicitudes de sociedades de capital extranjero en 18 líneas de actividad. Nuestra guía sobre cómo alquilar una villa a terceros en Bali explica las normas y los impuestos; no hacemos promesas sobre reservas.

A quién le conviene el este de Bali

Nuestra oficina está en Tibubeneng, en el suroeste, y vendemos villas y terrenos en toda Bali, también en el este de la isla. Todas nuestras villas en alquiler de larga duración están en el suroeste. Cuéntenos qué necesita.