Hak Pakai en Bali: cómo puede un extranjero ser propietario de una casa legalmente

Cómo el Hak Pakai permite a un extranjero tener casa en Bali: requisitos, mínimo de 5 mil millones IDR, plazos, renovación, compra, gastos, herencia y reventa.

El Hak Pakai (derecho de uso) es el título inscrito sobre un terreno que permite a un extranjero ser propietario de una casa en Bali a su propio nombre. Con un documento migratorio, puede tenerlo para una sola vivienda en una parcela de hasta 2.000 m², con un precio de 5 mil millones IDR o más, durante un plazo inicial de hasta 30 años. Así funciona el Hak Pakai en Bali en octubre de 2026, desde la compra hasta la renovación, la herencia y la reventa.

¿Qué es el Hak Pakai en Bali?

El Hak Pakai es el derecho a usar una parcela, y a ser propietario de la casa que hay en ella, durante un plazo determinado, inscrito en la oficina de tierras. La Ley Agraria Básica (UUPA, Ley 5/1960) lo permite a los extranjeros domiciliados en Indonesia (art. 42). Los detalles figuran en el Reglamento del Gobierno (PP) 18/2021, en vigor desde febrero de 2021, y en el Permen ATR/BPN 18/2021 del ministerio de tierras (arts. 185–188); los precios mínimos están en una decisión ministerial, el Kepmen ATR/BPN 1241/2022.

A diferencia del Hak Milik (pleno dominio), que solo pueden tener los indonesios (UUPA, art. 21), el Hak Pakai tiene fecha de fin y está sujeto a condiciones. A diferencia de un arrendamiento, que es un contrato con el propietario, existe en cuanto se inscribe (PP 18/2021, art. 54), puede gravarse con una hipoteca inscrita y está sujeto al BPHTB, el impuesto sobre la adquisición. Nuestra guía sobre comprar una propiedad en Bali como extranjero compara todas las vías.

¿Quién puede tener un Hak Pakai?

Para los extranjeros, el Hak Pakai exige un documento migratorio válido (PP 18/2021, art. 69; Permen, art. 185). Las notas explicativas oficiales del PP lo definen como un visado, un pasaporte o un permiso de estancia, y lo mismo hace la lista de documentos del ministerio para convertir un título en un Hak Pakai a nombre de un extranjero (Permen, art. 159).

Por tanto, las propias normas no exigen un KITAS ni un KITAP (permiso de estancia), pero los PPAT (fedatarios de escrituras de tierras) y las oficinas de tierras pueden pedirle uno de todos modos, así como un número de identificación fiscal (NPWP). Consúltelo pronto con su PPAT.

¿Puede un extranjero ser propietario de una casa en Bali con un Hak Pakai?

Sí: una casa unifamiliar, como vivienda propia, con un precio de 5 mil millones IDR o más. Los límites (Permen ATR/BPN 18/2021, arts. 186–187; PP 18/2021, art. 72):

• Una parcela por persona o familia, de 2.000 m² como máximo, salvo que el ministro permita más por su impacto económico y social positivo.
• Una “casa de lujo”, según la definición de otras normas; su PPAT puede confirmar si una casa entra en esa categoría.
• Para vivir en ella, no para hacer negocio.
• Al menos 5 mil millones IDR en Bali para una casa nueva o ya construida (Kepmen 1241/2022, vigente en octubre de 2026).

Un apartamento se tiene con un título de propiedad horizontal (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun), no con un Hak Pakai (PP 18/2021, arts. 67 y 71; Permen, art. 188). En Bali debe costar al menos 2 mil millones IDR (Kepmen 1241/2022).

Dos formas de comprar una casa en un terreno con Hak Milik

En un terreno con Hak Milik, las normas ofrecen dos formas de concederle un Hak Pakai. Pregunte a su PPAT desde el principio cuál de las dos utiliza la operación.

El propietario le otorga un Hak Pakai sobre su Hak Milik

El propietario indonesio conserva el Hak Milik y le otorga un Hak Pakai sobre él mediante una escritura ante un PPAT (PP 18/2021, art. 53(3)). La concesión debe inscribirse; a partir de ese momento, su derecho existe y vincula a terceros, no solo al propietario (art. 54). Dura hasta 30 años y solo se renueva mediante una nueva escritura con el propietario (arts. 52(3), 55(3)). Cuando termina, el terreno vuelve al propietario (art. 62(4)).

El título se convierte en un Hak Pakai a su nombre

Cuando un extranjero compra la casa junto con su terreno con Hak Milik o HGB (derecho de edificación), el título se convierte en Hak Pakai (Permen, art. 187(3)), de modo que el Hak Milik o el HGB del vendedor se extingue para siempre. La solicitud incluye sus documentos de identidad y migratorios, el certificado, la escritura de transmisión (u otra prueba de la adquisición) y, si el terreno está hipotecado, el consentimiento del acreedor (art. 159). La oficina de tierras inscribe el Hak Pakai sobre el antiguo terreno con Hak Milik o HGB por un plazo inicial de hasta 30 años, lo hace constar en el certificado y puede tramitar la transmisión al mismo tiempo (art. 161).

¿Cuánto dura el Hak Pakai?

Ninguna prórroga es automática. El plazo depende del terreno sobre el que se constituye:

• Tierras del Estado o terrenos sujetos a un derecho de gestión (HPL): hasta 30 años, más hasta 20 por prórroga y hasta 30 por renovación si sigue cumpliendo los requisitos (PP 18/2021, art. 52(1)). Solicite la prórroga antes del vencimiento y la renovación en los dos años siguientes a su fin (art. 56). Al final, el terreno vuelve a ser tierra del Estado o terreno con HPL; el ministro puede dar prioridad al antiguo titular (art. 52(4)–(5)).
• Sobre el Hak Milik de otra persona: hasta 30 años, renovables solo mediante una nueva escritura acordada con el propietario (arts. 52(3), 55(3)).
• Tras un cambio de título: un plazo inicial de hasta 30 años (Permen, art. 161). Pregunte a su PPAT qué normas de prórroga y renovación se aplican después.

Qué negociar sobre un Hak Milik

Si el propietario o sus herederos no firman una nueva escritura cuando termina el plazo, su derecho se extingue. Deje resueltos estos puntos en la escritura de concesión:

• Renovación: la duración, el precio o la fórmula para calcularlo, el plazo de preaviso y el compromiso del propietario de firmar, idealmente vinculante también para sus herederos y futuros compradores (pregunte a su PPAT hasta qué punto puede garantizarse).
• La casa: qué ocurre con ella si no hay renovación.
• Reventa: un Hak Pakai de plazo determinado puede transmitirse (art. 60), pero compruebe si la escritura exige el consentimiento del propietario.
• Obligaciones: incumplir el acuerdo de concesión es causa de cancelación del derecho (art. 61).

Cómo comprar una casa con un Hak Pakai, paso a paso

1. Compruebe que cumple los requisitos: un documento migratorio, al menos 5 mil millones IDR y ninguna otra casa con Hak Pakai a su nombre o al de su familia.
2. Vea el certificado cuanto antes: la superficie de la parcela y si el terreno es Hak Milik, HGB o ya Hak Pakai. Empiece por nuestras villas en venta.
3. Acuerde la vía con su PPAT: una concesión sobre el Hak Milik del propietario o un cambio de título.
4. Comprobaciones previas: su PPAT verifica el certificado en la oficina de tierras (tasa oficial de 50.000 IDR), la identidad del propietario y quién más debe firmar (un cónyuge o los coherederos); compruebe también la zonificación, los permisos y el recibo del impuesto sobre la tierra (consulte nuestra guía de comprobaciones previas (due diligence)).
5. Contrato preliminar de compraventa (PPJB): en una venta, el BPHTB es exigible por ley desde la firma; pregunte cómo lo aplica su regencia.
6. Impuestos y pago: pague mediante una transferencia bancaria que deje constancia. La oficina de tierras necesita el justificante del impuesto del vendedor para tramitar una transmisión, y en la práctica los PPAT piden los impuestos de ambas partes antes de la escritura.
7. La escritura: su PPAT prepara o bien una escritura de concesión del Hak Pakai sobre el Hak Milik del propietario o bien, en un cambio de título, la escritura de transmisión.
8. Inscripción: su Hak Pakai solo existe una vez que la oficina de tierras lo inscribe.

Revisamos el certificado y los permisos con el propietario antes de publicar un anuncio y trabajamos con PPAT independientes, pero solo un PPAT puede realizar la verificación oficial en la oficina de tierras, así que pida al suyo que la haga antes de pagar. Pida un calendario realista; los plazos dependen de la oficina de tierras.

¿Cuánto cuesta comprar con un Hak Pakai?

En octubre de 2026:

Cada regencia fija su tipo de BPHTB hasta el máximo del 5 %. Confírmelo con su PPAT, junto con la tributación de la parte del propietario en una concesión sobre un Hak Milik y las tasas de la oficina de tierras por una concesión o un cambio de título. Las villas nuevas de promotores registrados a efectos del IVA también llevan IVA. Más detalles en nuestra guía de impuestos y gastos de compra de propiedades en Bali.

Herencia, salida de Indonesia y venta posterior

Herencia

El Hak Pakai se puede heredar, pero un heredero extranjero también necesita un documento migratorio (PP 18/2021, art. 69); un heredero indonesio puede tenerlo en cualquier caso. Un heredero que no cumpla los requisitos dispone, por lo general, de un año para transmitirlo a alguien que sí los cumpla; de lo contrario, se extingue por ley (art. 50). Planifíquelo con un notario antes de comprar.

Salir de Indonesia o perder el permiso de estancia

Las normas sobre las viviendas de extranjeros (PP 18/2021, arts. 69–73; Permen, arts. 185–188) no contienen ninguna regla especial para los propietarios que se marchan. Según la regla general, si deja de cumplir las condiciones, por ejemplo por no tener un documento migratorio válido, por lo general dispone de un año para vender o transmitir el derecho; de lo contrario, se extingue por ley (PP 18/2021, art. 50). Consulte a un PPAT antes de mudarse.

Vender más adelante

Puede vender a un extranjero que cumpla los requisitos, a un ciudadano indonesio o a una sociedad indonesia (UUPA, art. 42), y usted paga el impuesto del 2,5 % que corresponde al vendedor. Un comprador extranjero debe cumplir las mismas normas, incluido el precio mínimo (Permen, art. 187(2)). Si su Hak Pakai está constituido sobre el Hak Milik de otra persona, lo que vende son los años que quedan, y los compradores estudiarán las condiciones de renovación. Si está sobre tierras del Estado, por ejemplo tras un cambio de título, un comprador indonesio puede solicitar su conversión en HGB (Permen, art. 158); pregunte al PPAT cómo funciona en su caso. Ese artículo no contempla la conversión en Hak Milik, así que no prometa a un comprador la vuelta al pleno dominio.

Hak Pakai o arrendamiento: ¿qué le conviene?

• El Hak Pakai le conviene si vive en Bali o piensa hacerlo, quiere un título inscrito para su vivienda y puede gastar al menos 5 mil millones IDR.
• Un arrendamiento le conviene si su presupuesto es menor o si busca una casa de vacaciones, varias propiedades, un terreno donde construir o ingresos por alquiler (si el contrato y las licencias lo permiten).

Más información en nuestra guía sobre arrendamiento o pleno dominio en Bali.

¿Comprar una casa en Bali da derecho a un visado?

No. Una villa u otra casa unifamiliar no le da acceso a la Golden Visa ni al visado Second Home; la única vía inmobiliaria de ambos es un apartamento de al menos 1 millón USD (en el caso de la Golden Visa, solo en su modalidad de 10 años). Consulte nuestra guía sobre visados para vivir en Bali.