PT PMA y propiedades en Bali: cuándo tiene sentido una sociedad de capital extranjero

PT PMA y propiedades en Bali: cuándo conviene una sociedad de capital extranjero, capital exigido en 2026, títulos HGB, licencias, nuevos límites y riesgos.

Una PT PMA, una sociedad indonesia con accionistas extranjeros, puede ser titular legal de una propiedad en Bali mediante un HGB (Hak Guna Bangunan, derecho de edificación), pero nunca en pleno dominio. Encaja con un negocio real, como el alojamiento en alquiler o la promoción inmobiliaria, no con una vivienda particular, y desde mayo de 2026 Bali ha cerrado 18 líneas de actividad a las nuevas solicitudes de sociedades de capital extranjero. Así funciona en octubre de 2026: capital, terreno, licencias, constitución, obligaciones anuales, gastos y riesgos.

Propiedades en Bali a través de una PT PMA: cuándo tiene sentido

Una PT PMA debe ser una sociedad de responsabilidad limitada (PT, perseroan terbatas) constituida conforme al derecho indonesio y domiciliada en Indonesia (Reglamento BKPM 5/2025, art. 23(11)). La sociedad es la titular del terreno; usted tiene acciones. Las normas de inversión se aplican por línea de actividad (código KBLI) y ubicación, y la sociedad informa de su actividad inversora, así que es un vehículo para un negocio, no para una vivienda particular.

Puede tener sentido para un negocio con licencia, como un alojamiento o la construcción y venta de un edificio o complejo completo, pero solo en una línea de actividad que siga abierta a las sociedades de capital extranjero en Bali: el alquiler de inmuebles propios o arrendados (68111) está cerrado a las nuevas solicitudes de sociedades de capital extranjero desde mayo de 2026. Para su propia vivienda, encaja mejor un Hak Pakai o un arrendamiento; nuestra guía sobre comprar una propiedad en Bali como extranjero compara las vías.

¿Cuánto capital necesita una PT PMA en 2026?

Según el Reglamento BKPM 5/2025, en vigor desde el 2 de octubre de 2025, una PT PMA necesita un capital desembolsado de al menos 2,5 mil millones IDR y un plan de inversión de más de 10 mil millones IDR por línea de actividad de cinco dígitos (KBLI) y por ubicación del proyecto. El antiguo mínimo de 10 mil millones IDR desembolsados (Reglamento BKPM 4/2021) ha sido derogado, aunque las guías más antiguas todavía lo citan.

La sociedad se compromete a esta inmovilización mediante una declaración responsable en el OSS, el sistema de licencias en línea del Gobierno; incumplirla conlleva sanciones administrativas. Pida a un asesor autorizado que le confirme cómo se aplican las normas a su proyecto.

¿Qué derechos sobre la tierra puede tener una PT PMA?

Una PT PMA puede ser titular de un HGB o de un Hak Pakai, nunca de un Hak Milik. El HGB sobre tierras del Estado dura hasta 30 años, prorrogables hasta 20 más y renovables hasta 30; el HGB sobre el Hak Milik de otra persona dura hasta 30 años y solo se renueva mediante una nueva escritura con el propietario (Reglamento del Gobierno, PP, 18/2021, art. 37). Las prórrogas no son automáticas (art. 41), y un titular que deje de cumplir las condiciones para tener un HGB debe transmitirlo en el plazo de un año (art. 35).

Cómo adquiere el terreno la sociedad:

• Terreno con HGB: mediante una escritura de compraventa (AJB, Akta Jual Beli) firmada ante un PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, fedatario de escrituras de tierras).
• Terreno con Hak Milik: la transmisión de un Hak Milik a una sociedad es nula (Ley Agraria Básica, UUPA, art. 26(2)). O bien el propietario otorga un HGB sobre el Hak Milik mediante una escritura ante un PPAT y conserva el pleno dominio (PP 18/2021, art. 38(3)), o bien el Hak Milik se convierte en HGB en la oficina de tierras. Pregunte al PPAT qué vía utiliza su operación y qué plazo resulta de ella.
• Un arrendamiento: la sociedad puede arrendar un terreno o una villa sin ser titular de un HGB; en ese caso, retiene el impuesto del 10 % sobre el alquiler que corresponde al propietario.

Adquirir un HGB, incluida una nueva concesión sobre un Hak Milik, conlleva el BPHTB (impuesto sobre la adquisición de terrenos y edificios) de hasta el 5 %; consulte nuestra guía sobre impuestos y gastos de compra de propiedades en Bali.

Licencias para un negocio de villas a través de una PT PMA

Que la sociedad sea propietaria de una villa no significa que pueda explotarla como negocio. Necesita:

1. Zona: un KKPR (la confirmación de que el uso se ajusta al plan de ordenación territorial) a través del OSS; consulte nuestra guía de zonificación de Bali.
2. Edificio: un PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, permiso de construcción) que se corresponda con lo construido y un SLF (Sertifikat Laik Fungsi, certificado de habitabilidad), ambos requisitos básicos para una licencia de actividad según el PP 28/2025.
3. Licencia: un número de identificación empresarial (NIB) del OSS para el código KBLI correcto. En la clasificación de 2020, las villas (55193) y las casas de huéspedes, llamadas Pondok Wisata (55130), tenían códigos propios; el OSS debía pasar a una nueva clasificación, la KBLI 2025, antes del 18 de junio de 2026, así que pregunte qué código se aplica ahora.
4. Una línea abierta a la inversión extranjera: las villas y los Pondok Wisata podrían estar reservados a las micro, pequeñas y medianas empresas (sin confirmación oficial), y la lista de 2021 de sectores abiertos a la inversión puede cambiar.

Las estancias cortas en una villa también están sujetas al impuesto de la regencia sobre servicios hoteleros (PBJT), de hasta el 10 %; no está resuelto si lo están los alquileres mensuales o anuales. Más información en nuestra guía sobre cómo poner una villa en alquiler en Bali.

Los límites de Bali en 2026 a las nuevas sociedades de capital extranjero

Desde la tercera semana de mayo de 2026, con la aprobación del ministro de Inversiones, Bali ha cerrado el OSS a las nuevas solicitudes de sociedades de capital extranjero en 18 líneas de actividad “hasta que haya una nueva política”.

• Cerradas: el alquiler de inmuebles propios o arrendados (68111), los hoteles de menos de 6.000 m² (55110, 55120) y otros alojamientos (55900), además de líneas como el alquiler de vehículos, el comercio minorista y las cafeterías. Las villas (55193) y las casas de huéspedes (55130) no figuraban en la lista.
• Por qué: el objetivo es impedir que los operadores de capital extranjero usen clasificaciones de bajo riesgo para eludir la inversión mínima de 10 mil millones IDR.
• Lo que no está claro: no se indicó ningún número de norma, y el cierre podría ir más allá de las líneas citadas, así que compruebe su caso concreto.
• Sociedades existentes: no se les ha ordenado cerrar. Las licencias otorgadas antes del cierre siguen siendo válidas, pero las nuevas licencias en las líneas cerradas están bloqueadas, y los informes LKPM continúan.

Constituir una PT PMA: los pasos

Una PT PMA se constituye mediante escritura notarial, se registra en el Ministerio de Justicia y obtiene sus licencias a través del OSS. A grandes rasgos (su asesor fijará el orden exacto):

1. Planificación: línea de actividad, ubicación, plan de inversión y personas.
2. Escritura de constitución: al menos dos accionistas firman ante notario, en indonesio, y cada uno suscribe acciones (Ley de Sociedades, UU 40/2007, art. 7); los estatutos indican el domicilio de la sociedad, una ciudad o regencia de Indonesia.
3. Registro en el ministerio: el notario presenta la escritura en línea en el sistema de personas jurídicas (AHU) del Ministerio de Justicia en los 60 días siguientes a la firma; según la Ley de Sociedades, modificada por la Ley de Creación de Empleo, la sociedad adquiere personalidad jurídica una vez que queda registrada y recibe el justificante del registro.
4. Número fiscal: alta como contribuyente (NPWP).
5. OSS: el NIB, el KKPR, las licencias y la declaración responsable sobre el capital.
6. Capital: una cuenta bancaria de la sociedad con al menos 2,5 mil millones IDR desembolsados.

Directores y visados

La sociedad necesita al menos un director (Ley de Sociedades, art. 92). Los extranjeros pueden ser directores y comisarios, pero los puestos relacionados con el personal (recursos humanos) están cerrados a los trabajadores extranjeros (Reglamento del Gobierno 34/2021).

Como empleadora, la sociedad patrocina el KITAS de trabajo (permiso de estancia limitada) del extranjero al que emplea. Un KITAS de inversor en la modalidad de dos años exige una participación de al menos 10 mil millones IDR (reglamento de inmigración Permenkumham 22/2023, art. 38). Pregunte a un agente de visados autorizado qué permiso se ajusta a su función y consulte nuestra guía sobre visados para vivir en Bali.

Gestionar una PT PMA: informes, impuestos y cuentas

Una sociedad tiene obligaciones informativas y fiscales durante todo el año, así que cuente con un contable desde el principio. Las principales obligaciones en 2026 (para el LKPM, pregunte en qué grupo está su sociedad):

El impuesto sobre la renta de sociedades es del 22 % de la base imponible. Con una facturación de hasta 50 mil millones IDR, la renta correspondiente a los primeros 4,8 mil millones IDR de facturación tributa a la mitad del tipo, de modo que con una facturación de hasta 4,8 mil millones IDR el tipo efectivo es del 11 % (Ley del Impuesto sobre la Renta, art. 31E). En 2026, el impuesto final del 0,5 % sobre la facturación solo se aplica a las cooperativas y las sociedades unipersonales, así que no cuente con él.

¿Cuánto cuesta constituir y mantener una PT PMA?

No hemos podido verificar ninguna fuente fiable sobre los gastos habituales en 2026, así que pida a varios asesores autorizados presupuestos por escrito y un calendario, y compare lo que incluye cada uno. Los principales factores de gasto son la escritura y la aprobación del ministerio; las licencias, incluidas la comprobación de la zonificación, el PBG y el SLF; la contabilidad, las declaraciones de impuestos, los informes LKPM y una posible auditoría; los visados; y la compra del terreno (BPHTB y honorarios de la escritura). A eso se suma el propio capital: al menos 2,5 mil millones IDR, inmovilizados en la sociedad durante al menos un año.

Riesgos que debe sopesar antes de elegir una PT PMA

• Testaferros: un acuerdo por el que otra persona posee acciones por cuenta de usted es nulo según la Ley de Inversiones (UU 25/2007). También es nulo tener un terreno a nombre de un indonesio por cuenta de usted, y el reglamento regional (Perda) de Bali 4/2026 prohíbe la propiedad de terrenos mediante testaferro. Puede perder la propiedad y su dinero.
• Capital: inmovilizado en la sociedad durante al menos un año.
• Cumplimiento: hay que presentar las declaraciones tanto si hay mucha actividad como si hay poca.
• Normas cambiantes: el cierre de Bali en 2026, la KBLI 2025 y los posibles cambios en la lista de inversiones.
• Plazo del título: un HGB sobre un Hak Milik necesita una nueva escritura con el propietario al cabo de 30 años como máximo.

PT PMA, Hak Pakai o arrendamiento: ¿qué se ajusta a su objetivo?

El Hak Pakai encaja con una vivienda de precio igual o superior al mínimo; el arrendamiento, con una vivienda por debajo de ese precio o con un terreno; y una PT PMA, con un negocio real.

Más información sobre la vía para la vivienda en nuestra guía sobre el Hak Pakai en Bali.

Próximos pasos

1. Defina el objetivo: una vivienda, ingresos por alquiler o promoción inmobiliaria.
2. Compruebe la línea de actividad por escrito con un asesor autorizado, teniendo en cuenta el cierre de Bali en 2026.
3. Compruebe la propiedad: el certificado (a través de un PPAT), la zona, el PBG y el SLF.
4. Acuerde la vía de acceso al terreno y el plazo con el PPAT.
5. Presupueste el capital, los impuestos de compra y un año de cumplimiento normativo.

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