Poner una villa en alquiler en Bali: licencias, impuestos y normas de 2026

¿Quiere alquilar su villa en Bali? Licencias e impuestos del alquiler a largo plazo y vacacional en 2026, qué pueden hacer los dueños extranjeros y qué cambió.

Poner una villa en alquiler en Bali puede significar dos cosas distintas ante la ley. Un alquiler mensual o anual a un inquilino es un contrato, y el propietario debe un impuesto final del 10 % sobre el alquiler; las estancias cortas de huéspedes vacacionales son un negocio de alojamiento turístico que necesita licencias, y un extranjero no puede ser titular de ellas a título personal. Así funcionan ambas modalidades en octubre de 2026, qué pueden hacer los propietarios extranjeros, qué cambió en 2025–2026 y qué sigue sin estar claro.

Poner una villa en alquiler en Bali: ¿contrato o negocio?

La ley trata de forma distinta el alquiler y el alojamiento. El impuesto final del 10 % sobre el alquiler (Reglamento del Gobierno, PP, 34/2017) excluye los servicios de alojamiento, que tributan según las normas ordinarias del impuesto sobre la renta, mientras que el impuesto regional sobre servicios hoteleros menciona expresamente las villas y las viviendas particulares usadas como hoteles (Ley 1/2022).

Ninguna de las normas que hemos encontrado fija un número de noches que separe ambos casos, así que asesórese si su plan está cerca del límite.

Alquiler a largo plazo: contratos mensuales y anuales

La base legal y el impuesto del 10 %

Un contrato de alquiler (sewa-menyewa) otorga a alguien el uso de una propiedad durante un periodo, a cambio de un alquiler acordado (Código Civil, art. 1548). Un contrato privado por escrito es válido sin notario, el Código Civil no impone ningún requisito de nacionalidad a los inquilinos (la Ley Agraria Básica, art. 45, incluye expresamente a los extranjeros domiciliados en Indonesia entre quienes pueden arrendar tierras), y la venta de la villa no pone fin a un contrato anterior salvo que este lo previera (art. 1576).

El propietario debe el 10 % del alquiler bruto como impuesto final sobre la renta (PP 34/2017), tanto en los alquileres mensuales como en los anuales, incluidos los cargos por servicios y mantenimiento.

• Los inquilinos que son empresas retienen: una empresa indonesia (incluida una PT PMA) o un organismo público descuenta el impuesto y le entrega un comprobante de retención.
• Los inquilinos particulares normalmente no: el impuesto se devenga cuando se paga el alquiler o cuando vence, lo que ocurra primero, y usted mismo lo paga y lo declara a través del sistema Coretax de la administración tributaria dentro del plazo mensual.
• Número fiscal: los extranjeros deben darse de alta para obtener un NPWP (número de identificación fiscal) cuando son residentes fiscales (más de 183 días en Indonesia en un periodo de 12 meses, o si viven aquí con intención de quedarse) y obtienen ingresos como un alquiler. Los no residentes deben consultar a un asesor fiscal registrado.

¿Necesita una licencia para un alquiler a largo plazo?

No hemos encontrado ninguna fuente oficial o legal que diga con claridad si un propietario particular que alquila una villa por meses o por años necesita una licencia de actividad. El impuesto es seguro; la licencia, no. El PP 28/2025, el reglamento de licencias vigente desde junio de 2025, exige una licencia de actividad para cualquier actividad empresarial, y el alquiler de inmuebles es una línea de actividad propia en el OSS (código 68111). Así que, si alquila a través de una empresa o explota alquileres como negocio, cuente con necesitar licencias. Para una sola villa, pida la respuesta por escrito a un asesor en licencias o a un notario.

Qué debe incluir el contrato

Nuestra lista de verificación del contrato de alquiler de una villa repasa cada cláusula. Para los propietarios, lo esencial es el alquiler y quién asume el impuesto del 10 %; quién paga la electricidad, la posible contribución al banjar (el pueblo) y el impuesto sobre terrenos y edificios (PBB); la fianza; las reparaciones; la salida anticipada; y el subarriendo, que necesita su consentimiento (Código Civil, art. 1559). También se espera que los arrendadores y los administradores de villas registren a los inquilinos extranjeros ante inmigración a través de la aplicación APOA (Aplikasi Pelaporan Orang Asing, aplicación de notificación de extranjeros).

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Normas del alquiler de corta duración en Bali (2026): un negocio con licencia

Alquilar a huéspedes vacacionales por noches o por semanas es alojamiento turístico. Una licencia de alquiler de villas en Bali abarca la zona, el edificio y el negocio; una villa que se alquila sin estas autorizaciones opera de forma ilegal.

1. Zonificación: la zona debe permitir el alojamiento turístico. Para un negocio, la comprobación es un KKPR (la confirmación de que el uso se ajusta al plan de ordenación territorial) en el OSS; consulte nuestra guía de zonificación de Bali.
2. Edificio: un PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) que se corresponda con lo construido y un SLF (Sertifikat Laik Fungsi), ambos requisitos básicos para una licencia de actividad según el PP 28/2025.
3. Licencia de actividad: un NIB (Nomor Induk Berusaha) del OSS para la línea de actividad correcta. En la clasificación de 2020 (KBLI), las villas (55193) y las casas de huéspedes, llamadas Pondok Wisata (55130), tenían códigos propios.
4. Impuestos: el impuesto regional sobre servicios hoteleros (PBJT), de hasta el 10 %, al tipo que fije la regencia; los ingresos tributan según las normas ordinarias del impuesto sobre la renta.
5. Notificación de huéspedes: inmigración exige a los proveedores de alojamiento, villas incluidas, que comuniquen la presencia de huéspedes extranjeros a través de la aplicación APOA. No hacerlo puede acarrear hasta tres meses de arresto o una multa de hasta 25 millones IDR.

¿Quién puede ser titular de la licencia?

Un particular o una empresa indonesios, o una PT PMA; no un extranjero a título personal. Según el Reglamento BKPM 5/2025 del ministerio de Inversiones, una PT PMA necesita un capital desembolsado de al menos 2,5 mil millones IDR y un plan de inversión de más de 10 mil millones IDR por línea de actividad y ubicación; en los negocios de alojamiento, el terreno y los edificios cuentan para el plan (pida a un asesor autorizado que se lo confirme). Además, presenta informes de inversión periódicos (LKPM). Consulte nuestra guía sobre la propiedad a través de una PT PMA.

El cierre de 2026. Desde la tercera semana de mayo de 2026, con la aprobación del ministro de Inversiones, Bali ha cerrado el OSS a las nuevas solicitudes de sociedades de capital extranjero en 18 líneas de actividad hasta nuevo aviso. La lista incluye el alquiler de inmuebles propios o arrendados (68111), los hoteles de menos de 6.000 m² (55110, 55120) y otros alojamientos (55900), pero no las villas (55193) ni las casas de huéspedes (55130). No se indicó ningún número de norma, y en la práctica el cierre puede ir más allá de las líneas de la lista. A las sociedades existentes no se les ordenó cerrar, pero no pueden solicitar nuevas licencias en las líneas cerradas.

Además, es posible que las villas y los Pondok Wisata estén reservados a las micro, pequeñas y medianas empresas (sin confirmación oficial). Así que no dé por hecho que una nueva PT PMA puede obtener una licencia para alquilar una villa en Bali a finales de 2026; consúltelo antes con un asesor autorizado.

¿Pueden los extranjeros alquilar su propiedad en Bali? Depende de su título

Sí, pero depende de cómo tenga la villa: los arrendatarios necesitan el permiso del propietario del terreno para subarrendar, el Hak Pakai es para vivir en la propiedad y el alquiler vacacional siempre requiere un negocio con licencia. Nuestra guía sobre comprar una propiedad en Bali como extranjero explica cada título.

Qué cambió en 2025–2026

En vigor

• Licencias: el PP 28/2025 (desde junio de 2025) y el Reglamento BKPM 5/2025 (desde octubre de 2025). La nueva lista de códigos KBLI 2025 (Reglamento BPS 7/2025), que el OSS debía adoptar antes del 18 de junio de 2026, y el cierre del OSS vigente desde mayo de 2026 (anunciado; no hemos encontrado número de norma) se describen más arriba.
• Tierras agrícolas y testaferros: la Instrucción del Gobernador 5/2025 (diciembre de 2025) ordenó a las regencias que no aprobaran la conversión de tierras agrícolas hasta que existiera un reglamento provincial. Ese reglamento, el Perda Bali 4/2026, se aplica desde aproximadamente finales de febrero de 2026: controla estrictamente la conversión de tierras productivas y prohíbe la propiedad mediante testaferro. No planifique una nueva villa de alquiler en tierras agrícolas.

Anunciado, aún no en vigor

• Controles en las plataformas: ninguna norma obliga todavía a las plataformas de reserva a comprobar las licencias, pero los anuncios sin licencia se arriesgan a ser retirados. Anuncie solo una villa con licencia y tenga a mano su NIB y su código de actividad.
• Airbnb no se prohíbe: Airbnb y las demás plataformas de reserva no están prohibidas en Bali; se actúa contra el alojamiento sin licencia.
• No hay una moratoria general: aparte de las normas sobre tierras agrícolas mencionadas, no hemos encontrado ninguna norma que impida nuevos hoteles, restaurantes o villas, así que decide la zona del terreno.

Aplicación sobre el terreno

• Impuesto regional: la oficina de recaudación de Badung considera villa una vivienda alquilada a turistas con instalaciones propias de un hotel, como una piscina, y registra como contribuyentes regionales las villas en explotación aunque no tengan licencia. Estar registrado a efectos fiscales no equivale a tener licencia.
• Inmigración: en 2025, la oficina de inmigración de Ngurah Rai trabajó con las autoridades de Badung para supervisar a los extranjeros alojados en establecimientos sin licencia.

¿Qué impuestos se pagan por los ingresos de alquiler en Bali?

En un contrato de alquiler, el propietario paga un impuesto final del 10 % sobre el alquiler bruto. En las estancias cortas se aplican las normas ordinarias del impuesto sobre la renta, más el impuesto de la regencia sobre servicios hoteleros, de hasta el 10 %. Nuestra guía sobre impuestos y gastos de compra de propiedades en Bali incluye ejemplos prácticos.

Rentabilidad del alquiler: ponga a prueba las cifras

No damos cifras de rentabilidad: una proyección solo es tan buena como sus supuestos. Contraste cualquier cifra con estos puntos:

• Licencias: ¿puede alquilarse legalmente la villa de esa forma, y quién es el titular de la licencia?
• Impuestos: el 10 % del alquiler en un contrato de alquiler, o el impuesto sobre la renta más un impuesto regional de hasta el 10 % en las estancias cortas.
• Gastos: gestión, limpieza, piscina y jardín, reparaciones, suministros, comisiones de las plataformas.
• Desocupación: los periodos entre inquilinos y las temporadas bajas.
• Tiempo: en un arrendamiento, los años que quedan.

Un contrato anual suele pagarse íntegramente por adelantado, así que los ingresos del año se conocen cuando el inquilino firma. Los ingresos del alquiler vacacional dependen de la ocupación, las comisiones, la gestión y las licencias.

Lista de verificación antes de comprar para obtener ingresos por alquiler

1. Elija su modelo: inquilinos a largo plazo o huéspedes vacacionales.
2. Ajuste el título: un arrendamiento que permita subarrendar, una PT PMA solo si su línea de actividad está abierta a las PT PMA, un Hak Pakai solo para vivir.
3. Obtenga la confirmación por escrito de la zona para el uso previsto.
4. Compare el PBG y el SLF con la villa tal como está construida, incluidas la piscina y las ampliaciones.
5. En una villa con historial de alquiler, pregunte qué licencias tiene, a nombre de quién y si puede usarlas; consulte nuestra guía de comprobaciones previas (due diligence).
6. Pregunte a un asesor en licencias qué línea de actividad y qué código le corresponden.
7. Planifique los impuestos: quién paga el 10 %, su NPWP y el criterio de la regencia sobre el PBJT.
8. Rehaga la proyección con gastos reales.

Cuando esté listo, vea nuestras villas en venta.