Vender una propiedad en Bali: pasos, impuestos y documentos

Vender una propiedad en Bali: quién puede comprar, qué documentos preparar, el 2,5 % del vendedor, los pasos hasta la escritura, arrendamientos y extranjeros.

Para vender en Bali una propiedad con un título sobre la tierra hacen falta un comprador que pueda ser titular de ese título, un impuesto final sobre la renta del 2,5 % que paga usted como vendedor y una escritura de compraventa firmada ante un PPAT (fedatario de escrituras de tierras) e inscrita en la oficina de tierras. Un arrendamiento (leasehold) se vende de otra forma: traspasando el contrato, con el consentimiento del propietario del terreno salvo que el contrato lo permita. Así funciona en octubre de 2026.

¿Quién puede comprar lo que usted vende?

Su certificado (sertipikat) indica cuál es su derecho, y eso determina quién puede comprar.

En Bali, la casa de un comprador extranjero debe costar al menos 5 mil millones IDR (Kepmen ATR/BPN 1241/2022), ser su vivienda y, por regla general, ocupar una sola parcela de hasta 2.000 m²; por debajo de ese precio, un comprador extranjero solo puede arrendarla. No venda nunca a un comprador que vaya a tener el terreno a través de un testaferro indonesio: esos acuerdos son nulos (Ley Agraria Básica, art. 26(2)), y el reglamento regional (Perda) 4/2026 de Bali prohíbe la propiedad de tierras mediante testaferros. Si una propiedad está a nombre de otra persona por cuenta de usted, busque asesoramiento jurídico independiente antes de ponerla en venta: los tribunales consideran propietaria a la persona que figura en el certificado.

Antes de ponerla en venta: los documentos que debe preparar

Los compradores y su PPAT le pedirán:

• Certificado: nombres, superficie de la parcela y linderos que coincidan con su documento de identidad y con el terreno. Badung emite certificados electrónicos desde febrero de 2024; si el suyo está en papel, pregunte al PPAT si se convertirá.
• Impuesto sobre terrenos y edificios (PBB): la última notificación anual (SPPT) y los recibos de los últimos años.
• Permisos de construcción: el PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, permiso de construcción, que sustituyó al antiguo permiso IMB) y el SLF (Sertifikat Laik Fungsi, certificado de habitabilidad), que deben corresponderse con lo construido.
• Identificación: documento de identidad (KTP) o pasaporte, tarjeta familiar y, si lo tiene, número de identificación fiscal (NPWP).
• Matrimonio: sin unas capitulaciones matrimoniales que separen sus bienes, lo que compró durante el matrimonio es un bien común, y venderlo requiere el consentimiento de ambos cónyuges (Ley del Matrimonio, art. 36).
• Herencia: la prueba de quiénes son los herederos; pregunte al notario si la propiedad debe inscribirse primero a su nombre.
• Empresa o arrendamiento: las escrituras de la sociedad y las facultades de firma, o la escritura de arrendamiento y los datos del propietario del terreno.

Resuelva antes lo que pueda: pague los atrasos del impuesto sobre terrenos y edificios, haga medir la parcela a través de su notario si las vallas no coinciden con el certificado y acuerde con el banco y el PPAT cómo se pagará y se cancelará cualquier hipoteca. Un edificio sin un PBG que se corresponda con él se expone a sanciones que pueden llegar a una orden de demolición (Ley de Edificación, UU 28/2002, en su versión modificada); si tiene un IMB antiguo, pregunte en la oficina de la regencia si cubre el edificio tal como está. Informe a los compradores de lo que no pueda resolver.

Comercializamos villas y terrenos de propietarios en todo el suroeste de Bali, y revisamos el certificado y los permisos con el propietario antes de publicar un anuncio; solo un PPAT puede solicitar la verificación oficial en la oficina de tierras. Para empezar, anuncie su propiedad o contáctenos.

Fijar el precio, en rupias

Los compradores valoran la ubicación, el título, los años restantes, la superficie del terreno, la zonificación, los permisos, el estado y el historial de alquiler; compare villas en venta similares. El NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) que figura en su notificación del impuesto sobre terrenos y edificios es una base imponible, no un valor de mercado: el BPHTB del comprador se calcula sobre el precio, o sobre el NJOP si es mayor (Ley 1/2022). Escribir un precio más bajo en la escritura no es un ahorro legítimo, y la administración tributaria puede comprobarlo.

La Ley de Moneda de Indonesia (Ley 7/2011) y el reglamento del Banco de Indonesia (PBI 17/3/PBI/2015) exigen el uso de la rupia en las operaciones realizadas en Indonesia, tanto por residentes como por no residentes, y el pago debe recibirse en rupias. La circular del Banco de Indonesia incluye las cláusulas de precio de los contratos y los honorarios de los agentes en las ventas de inmuebles entre los precios que deben expresarse en rupias, y las empresas, agentes incluidos, deben indicar los precios solo en rupias, también en internet, y no junto a una moneda extranjera. Las excepciones forman una lista cerrada, como el comercio internacional, y la venta de un inmueble en Indonesia no figura en ella. Así que el precio que figura en el PPJB y en la AJB, y el pago, se expresan en rupias; una cifra en otra moneda es solo una conversión aproximada, no el precio.

Vender una propiedad en Bali, paso a paso

1. Oferta (usted y el comprador): acuerden por escrito el precio, lo que se incluye, el calendario y quién paga cada gasto.
2. Anticipo o PPJB (ante notario): un comprador que paga por etapas puede firmar primero un contrato preliminar de compraventa (PPJB, Perjanjian Pengikatan Jual Beli) que indique cuándo es reembolsable el anticipo. Con la firma, el BPHTB del comprador pasa a ser exigible por ley, y su 2,5 % puede devengarse con cada pago que reciba.
3. Comprobaciones (el PPAT del comprador): solo un PPAT puede solicitar la verificación oficial del certificado (tasa de 50.000 IDR); nuestra guía de comprobaciones previas (due diligence) enumera el resto.
4. Impuestos (usted y el comprador): usted paga el 2,5 % con un código de pago generado en el sistema Coretax de la administración tributaria y lo hace validar, personalmente o a través de un notario registrado en Coretax; el comprador paga el BPHTB a la regencia.
5. Escritura de compraventa (ante el PPAT): usted, su cónyuge cuando sea necesario, los copropietarios si los hay y el comprador firman la AJB (Akta Jual Beli).
6. Inscripción (oficina de tierras): se inscribe la transmisión; el cambio a Hak Pakai de un comprador extranjero puede tramitarse al mismo tiempo (Permen ATR/BPN 18/2021, art. 161).
7. Entrega (usted): las llaves, los documentos y las cuentas de los suministros, una vez pagado el precio completo; liquide según lo acordado las facturas, los pagos al personal y la fianza de un posible inquilino.

Impuestos por vender una propiedad en Indonesia: lo que paga el vendedor

Su impuesto principal es un impuesto final sobre la renta (PPh) del 2,5 % del valor bruto de la transmisión (Reglamento del Gobierno, PP, 34/2016), que se debe tanto si hay pérdidas como si hay beneficios. Las empresas también lo pagan. La transmisión de una propiedad por herencia, así como ciertas donaciones dentro de la familia, están exentas, pero una venta posterior por parte de los herederos tributa con normalidad. Un propietario particular no cobra IVA. ¿No es residente fiscal en Indonesia? Pregunte a un asesor fiscal cómo se le aplica.

Para ver ejemplos prácticos, consulte nuestra guía de impuestos y gastos de compra de propiedades en Bali.

Cómo vender una villa en arrendamiento en Bali

Lo que vende son los años que le quedan a su arrendamiento: el comprador lo asume (una cesión) o firma un nuevo contrato de arrendamiento con el propietario del terreno.

• Consentimiento: sin el permiso del propietario del terreno no puede traspasar el arrendamiento a otra persona, salvo que el contrato lo permita (Código Civil, art. 1559), con riesgo de rescisión del contrato y de una indemnización por daños y perjuicios. Obtenga el consentimiento por escrito antes de aceptar un anticipo.
• Escritura: pida a un notario que recoja la cesión o el nuevo arrendamiento en una escritura firmada por usted, el comprador y, cuando sea necesario, el propietario del terreno; si el arrendamiento se anotó en la oficina de tierras, pregunte cómo se actualiza la anotación.
• Precio: los compradores comparan el precio por año restante y las condiciones de prórroga; consulte nuestra guía sobre arrendamiento o pleno dominio en Bali.
• Impuestos: no hay BPHTB. Cómo tributa su precio no está claramente resuelto en las normas que hemos revisado, así que pida a un asesor fiscal que lo confirme antes de acordar un precio. Un propietario del terreno que cobra por un nuevo arrendamiento o por una prórroga debe por ello un impuesto final del 10 % (PP 34/2017).

Vender una propiedad en Bali siendo extranjero

Hak Pakai: puede venderlo a un indonesio, a una empresa indonesia o a un extranjero que cumpla los requisitos (vuelve a aplicarse el mínimo de 5 mil millones IDR). Si su Hak Pakai está sobre el Hak Milik de otra persona, lo que vende son los años restantes; compruebe si su escritura de concesión exige el consentimiento del propietario. Un comprador indonesio puede solicitar que un Hak Pakai sobre tierras del Estado se convierta en HGB, pero no prometa una vuelta al pleno dominio. Sin un documento migratorio válido, por ejemplo tras abandonar Indonesia, por lo general dispone de un año para venderlo o transmitirlo, o el derecho se extingue (PP 18/2021, art. 50). Consulte nuestra guía sobre el Hak Pakai en Bali.

PT PMA: la sociedad vende su HGB mediante una escritura ante un PPAT y paga el mismo 2,5 %; si está registrada a efectos del IVA (PKP), la venta también puede llevar IVA, así que consulte al asesor fiscal de la sociedad antes de acordar un precio. Un particular extranjero que compre la casa obtiene un Hak Pakai. Una venta de las acciones deja el título en manos de la sociedad, pero sigue sus propias normas fiscales y de derecho de sociedades, así que pida a un asesor fiscal y a un consultor con licencia que comparen ambas opciones; consulte nuestra guía sobre la propiedad a través de una PT PMA.

Vender con inquilinos o con un negocio de alquiler

Una venta no pone fin a un contrato de alquiler celebrado con anterioridad, salvo que el contrato lo previera al celebrarse (Código Civil, art. 1576): el comprador adquiere la propiedad con el inquilino. Incluso cuando el contrato permite que la venta le ponga fin, al inquilino solo se le debe una indemnización si el contrato lo dice expresamente, y en ese caso no tiene que marcharse hasta que se le pague. Entregue a los compradores una copia del contrato y acuerde en el contrato de compraventa quién se queda con el alquiler pagado por adelantado y quién devuelve la fianza.

En una villa de alquiler vacacional, los compradores revisarán el PBG y el SLF y preguntarán si necesitan su propia licencia de actividad (NIB, número de identificación empresarial, del sistema de licencias OSS), que corresponde a quien explota el negocio. Consulte nuestra guía sobre cómo poner una villa en alquiler en Bali.

Errores que debe evitar al vender

• Poner la propiedad en venta antes de tener los documentos listos, o sin todos los firmantes, como el cónyuge o los coherederos.
• Aceptar un anticipo sin condiciones por escrito sobre devoluciones y plazos.
• Entregar las llaves antes del pago completo y de la AJB, o aceptar dólares o efectivo.
• Dejar pasar un plazo de un año: cuando deja de cumplir los requisitos para el Hak Pakai, o cuando un extranjero hereda un Hak Milik sin testamento (Ley Agraria Básica, art. 21(3)).
• Contratar a un agente sin condiciones por escrito. Una empresa de intermediación inmobiliaria con licencia debe tener un contrato por escrito con usted, y su comisión en una venta es del 2 % al 5 % del valor de la operación, a cargo de su cliente (Reglamento del Ministro de Comercio 33/2025, en vigor desde octubre de 2025, que sustituyó al Permendag 51/2017). Acuerde el porcentaje, lo que cubre, la duración del contrato y cuándo debe pagarse la comisión, por escrito y en rupias.