Les termes de l’immobilier à Bali expliqués : un glossaire de 65 termes

Les termes de l’immobilier à Bali expliqués simplement : SHM, HGB, Hak Pakai, PPJB, AJB, BPHTB, PBG, KITAS et autres, chacun relié au guide qui le traite.

À Bali, les termes de l’immobilier se présentent sous forme de noms et de sigles indonésiens, de SHM et HGB à PPJB, AJB, BPHTB et PBG. Voici 65 termes immobiliers indonésiens expliqués en français, en termes simples, et classés par thème.

Termes immobiliers à Bali : titres et droits fonciers

BPN (bureau foncier)

Badan Pertanahan Nasional, l’Agence nationale foncière. Ses bureaux locaux enregistrent les droits fonciers, mesurent les parcelles et tiennent les registres sur lesquels repose chaque titre de propriété. Consultez notre guide des vérifications préalables.

Certificat électronique (sertipikat elektronik)

Un titre de propriété numérique, délivré à Badung depuis février 2024. Si le vôtre est sur papier, interrogez le PPAT sur sa conversion lors de la mutation. Consultez notre guide des vérifications préalables.

Girik, petok D et pipil

D’anciens documents fiscaux portant sur des terres sans titre. Ils ne prouvent pas la propriété : n’achetez ou ne louez donc que des terres dotées d’un titre. Consultez notre guide des vérifications préalables.

Hak Milik et SHM (pleine propriété)

Le droit foncier le plus fort, sans date d’échéance, attesté par un certificat SHM. Seuls les citoyens indonésiens peuvent le détenir ; une cession à un étranger est nulle. Consultez notre guide du leasehold.

Hak Pakai (droit d’usage)

Un titre enregistré qu’un étranger peut détenir pour un logement : à Bali, une maison à partir de 5 milliards IDR sur 2 000 m² au plus, pour 30 ans au plus dans un premier temps. Consultez notre guide du Hak Pakai.

Hak Sewa (bail, leasehold)

Un contrat permettant d’utiliser un terrain ou une villa pour une durée convenue. La loi ne fixe aucune durée maximale, et le décès du propriétaire n’y met pas fin ; une vente n’y met fin que si le bail le prévoit. Consultez notre guide du leasehold.

HGB et SHGB (droit de bâtir)

Hak Guna Bangunan, attesté par un certificat SHGB : pour les Indonésiens et les sociétés indonésiennes comme une PT PMA, pour 30 + 20 + 30 ans au plus sur des terres de l’État. Consultez notre guide des sociétés PT PMA.

HPL (droit de gestion)

Hak Pengelolaan, un droit de gestion de terres. Le Hak Pakai (par accord avec le titulaire du HPL) et le HGB sur des terres sous HPL durent jusqu’à 30 + 20 + 30 ans. Consultez notre guide du Hak Pakai.

Terres de l’État (tanah negara)

Des terres détenues directement par l’État, sans titre privé. Lorsqu’un Hak Pakai portant sur ces terres prend fin, elles reviennent à l’État. Consultez notre guide du Hak Pakai.

Titre de copropriété (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun)

La propriété d’un lot dans un immeuble d’appartements. Un étranger peut en détenir un ; à Bali, il doit coûter au moins 2 milliards IDR. Consultez notre guide du Hak Pakai.

Achat et contrats

AJB (Akta Jual Beli, acte de vente)

L’acte de vente d’un terrain ou d’une villa, signé devant un PPAT ; le bureau foncier enregistre ensuite l’acheteur. Consultez notre guide pour les acheteurs étrangers.

Blokir (blocage)

Un gel temporaire d’un droit foncier au bureau foncier, par exemple pendant un litige. Demandé par une personne ou une société, il dure 30 jours, sauf prolongation par un tribunal. Consultez notre guide des vérifications préalables.

Contrôle du titre (pengecekan sertipikat)

La vérification officielle, par le bureau foncier, de la concordance d’un titre de propriété avec ses registres. Seul un PPAT peut la demander (frais : 50 000 IDR), idéalement avant tout acompte. Consultez notre guide des vérifications préalables.

Hak Tanggungan (hypothèque)

La sûreté enregistrée d’une banque sur un terrain, possible sur un Hak Milik, un HGB et un Hak Pakai à durée déterminée, mais pas sur un bail. Sa mainlevée s’appelle roya. Consultez notre guide des vérifications préalables.

Mariage, contrat de (perjanjian perkawinan)

Un contrat notarié qui sépare les biens d’un couple, conclu avant ou pendant le mariage. Sans ce contrat, un terrain acheté pendant le mariage par un Indonésien marié à un étranger est un bien commun, et le conjoint indonésien ne peut donc pas valablement le détenir en Hak Milik. Consultez notre guide pour les acheteurs étrangers.

Nominee ou prête-nom (pinjam nama)

Un terrain ou des actions détenus sur le papier par un Indonésien pour le compte d’un étranger : un montage nul, interdit pour les terres par le règlement régional de Bali (Perda) 4/2026, dans lequel l’étranger peut perdre le terrain et son argent. Consultez notre guide pour les acheteurs étrangers.

Notaire (notaris)

L’officier public qui établit les actes notariés, comme un PPJB, un bail de longue durée ou un contrat de mariage. À Bali, le notaire est souvent aussi le PPAT. Consultez notre guide des impôts et frais d’achat.

PPAT (officier public chargé des actes fonciers)

Pejabat Pembuat Akta Tanah, l’officier public qui établit l’AJB et les autres actes portant sur des droits fonciers. Seul un PPAT peut demander la vérification officielle du titre. Consultez notre guide des impôts et frais d’achat.

PPJB (avant-contrat de vente)

Perjanjian Pengikatan Jual Beli, un avant-contrat généralement notarié qui fixe le prix, les paiements et les conditions avant l’AJB. La BPHTB est légalement due dès sa signature. Consultez notre guide pour les acheteurs étrangers.

Sita (saisie)

La saisie d’un droit foncier par un tribunal ou un enquêteur, inscrite au bureau foncier. Un droit saisi ne peut être ni cédé ni hypothéqué. Consultez notre guide des vérifications préalables.

SKPT (attestation d’enregistrement foncier)

Surat Keterangan Pendaftaran Tanah, une attestation officielle de la situation enregistrée d’une parcelle, de son titulaire et des mentions inscrites, délivrée aux personnes ayant un lien juridique avec la parcelle. Consultez notre guide des vérifications préalables.

Impôts et frais

BPHTB (droit de mutation)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, le droit de mutation payé par l’acheteur : jusqu’à 5 % du prix, ou du NJOP s’il est plus élevé, après déduction du NPOPTKP. Il n’est pas dû pour un bail. Consultez notre guide des impôts et frais d’achat.

Coretax

Le système en ligne de l’administration fiscale depuis 2025, dans lequel le bailleur dont le locataire ne retient pas l’impôt de 10 % sur les loyers le paie et le déclare. Consultez notre guide pour les bailleurs.

Meterai (droit de timbre)

Un droit fixe de 10 000 IDR sur les contrats signés et sur les reçus de plus de 5 millions IDR. L’absence de meterai ne rend pas un bail nul ; le droit peut être acquitté plus tard, avec une pénalité. Consultez notre liste de contrôle du bail.

NJOP (valeur officielle)

Nilai Jual Objek Pajak, la valeur des terrains et des bâtiments fixée par l’administration : l’assiette de la PBB-P2 et le plancher de la BPHTB. Consultez notre guide des impôts et frais d’achat.

NPOPTKP (montant non imposable)

L’abattement appliqué avant le calcul de la BPHTB : au moins 80 millions IDR pour une première acquisition dans la régence et 300 millions IDR pour un héritage au sein de la famille proche. Consultez notre guide des impôts et frais d’achat.

NPWP (numéro fiscal)

Nomor Pokok Wajib Pajak. Les étrangers doivent s’enregistrer dès qu’ils sont résidents fiscaux (plus de 183 jours sur 12 mois, ou s’ils vivent ici avec l’intention d’y rester) et perçoivent des revenus, par exemple des loyers. Consultez notre guide des impôts et frais d’achat.

PBB-P2 (taxe foncière)

La taxe foncière annuelle sur les terrains et les bâtiments, plafonnée à 0,5 % d’une partie du NJOP. Un bail devrait préciser qui la paie. Consultez notre guide des impôts et frais d’achat.

PBJT (taxe régionale)

Pajak Barang dan Jasa Tertentu : jusqu’à 10 % sur les services hôteliers, qui incluent légalement les villas, et sur l’électricité. La question de savoir si les locations de villas au mois ou à l’année y sont soumises n’est pas tranchée. Consultez notre guide pour les bailleurs.

PPh final sur les loyers (10 %)

L’impôt libératoire sur le revenu de 10 % dû par le propriétaire sur le loyer brut, frais de service compris, pour les locations au mois, à l’année et les baux de longue durée. Les locataires qui sont des sociétés indonésiennes le retiennent à la source. Consultez notre guide pour les bailleurs.

PPh final sur les ventes (2,5 %)

L’impôt libératoire sur le revenu de 2,5 % dû par le vendeur sur la valeur brute de la vente, qu’il y ait bénéfice ou non, payé avant l’enregistrement de la mutation. Consultez notre guide des impôts et frais d’achat.

PPN (TVA)

Pajak Pertambahan Nilai, facturée par les vendeurs assujettis à la TVA, comme les promoteurs : 11 % en pratique sur un logement neuf, avec un allègement en 2026 pour les logements éligibles jusqu’à 5 milliards IDR. Consultez notre guide des impôts et frais d’achat.

PPnBM (taxe sur les produits de luxe)

Pajak Penjualan atas Barang Mewah. Sur les logements à partir de 30 milliards IDR, un vendeur assujetti à la TVA ajoute une PPnBM de 20 % à la TVA pleine de 12 %. Consultez notre guide des impôts et frais d’achat.

SPPT (avis d’imposition)

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang, l’avis annuel de PBB-P2. Avant d’acheter, demandez les SPPT récents avec les preuves de paiement. Consultez notre guide des vérifications préalables.

Zonage et permis

Bhisama (zones des temples)

Une décision de 1994 du conseil hindou PHDI, que les plans d’aménagement de Bali utilisent pour protéger les abords des temples : au moins 5 km autour des temples Sad Kahyangan et 2 km autour des temples Dang Kahyangan. Consultez notre guide du zonage.

Green zone (zone verte)

Un surnom du marché pour les terres agricoles, et non un nom de zone officiel ; « jaune » (habitat), « orange » (habitat et commerces mêlés), « rose » (tourisme) et « rouge » (commercial) sont aussi des surnoms. Les couleurs varient d’une carte à l’autre : lisez donc la légende et faites confirmer la zone par écrit. Consultez notre guide du zonage.

IMB (ancien permis de construire)

Izin Mendirikan Bangunan, remplacé par le PBG en 2021. Si une villa n’a qu’un IMB, demandez s’il couvre le bâtiment dans son état actuel. Consultez notre guide des vérifications préalables.

KKPR, KKKPR et PKKPR

Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang : le constat officiel qu’une activité envisagée est conforme au plan d’aménagement du territoire, surtout une étape de l’octroi des licences d’activité via l’OSS. Là où un plan détaillé est intégré à l’OSS, il est délivré sous forme de confirmation (KKKPR) ; ailleurs, il fait l’objet d’une évaluation puis d’une approbation (PKKPR). Consultez notre guide du zonage.

LP2B (terres agricoles protégées)

Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan, des terres agricoles protégées pour la production alimentaire. Changer leur affectation (alih fungsi) peut valoir jusqu’à cinq ans de prison, et le Perda Bali 4/2026 encadre strictement le changement d’affectation des terres agricoles. Consultez notre guide du zonage.

PBG (permis de construire)

Persetujuan Bangunan Gedung, l’autorisation de construire, d’agrandir ou de modifier un bâtiment, nécessaire avant le début des travaux. Construire sans PBG expose à un ordre d’arrêt des travaux ou à la démolition. Consultez notre guide du zonage.

RDTR (plan d’urbanisme détaillé)

Rencana Detail Tata Ruang, le plan qui fixe le zonage parcelle par parcelle, adopté à Badung district par district. Selon qu’une parcelle est couverte ou non par un RDTR, la procédure du KKPR diffère. Consultez notre guide du zonage.

RTRW (plan d’aménagement du territoire)

Rencana Tata Ruang Wilayah. Plans en vigueur : Perda Bali 2/2023, Perda Badung 4/2025 et Perda Tabanan 3/2023 ; les cartes plus anciennes peuvent donc être dépassées. Consultez notre guide du zonage.

Sempadan pantai et sungai (marges de recul)

Des bandes protégées : le long des plages, au moins 100 m vers l’intérieur des terres à partir de la ligne des plus hautes marées ; le long d’une rivière urbaine non endiguée, 10 à 30 m selon la profondeur. Consultez notre guide du zonage.

SIMBG

Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung, le système en ligne du ministère des Travaux publics pour les demandes de PBG ; les entreprises passent par l’OSS. Consultez notre guide du zonage.

SLF (certificat de conformité)

Sertifikat Laik Fungsi, qui atteste qu’un bâtiment est apte à l’usage. Avec le PBG, il est exigé pour obtenir la licence d’une activité de location de villa. Consultez notre guide du zonage.

Entreprise et licences

Bapenda (service des recettes fiscales)

Badan Pendapatan Daerah, le service de la régence chargé des impôts régionaux comme la BPHTB, la PBB-P2 et la PBJT. Demandez-lui les taux locaux, ou demandez-les à votre PPAT. Consultez notre guide des impôts et frais d’achat.

KBLI (code d’activité)

Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia, les codes à cinq chiffres des secteurs d’activité. L’OSS devait adopter la KBLI 2025 d’ici juin 2026 : vérifiez donc le code en vigueur aujourd’hui. Consultez notre guide des sociétés PT PMA.

LKPM (rapport d’investissement)

Laporan Kegiatan Penanaman Modal, le rapport d’investissement qu’une PT PMA dépose chaque trimestre (moyennes et grandes entreprises) ou tous les six mois (petites entreprises). Consultez notre guide des sociétés PT PMA.

NIB (numéro d’identification d’entreprise)

Nomor Induk Berusaha, délivré via l’OSS. Une villa louée à des vacanciers en a besoin, avec le bon code d’activité, ainsi que d’un PBG et d’un SLF. Consultez notre guide pour les bailleurs.

OSS (système de licences)

Online Single Submission, le système de licences en ligne de l’État. Depuis mai 2026, Bali l’a fermé aux nouvelles demandes de sociétés à capitaux étrangers dans 18 secteurs d’activité. Consultez notre guide des sociétés PT PMA.

Pondok Wisata (chambre d’hôtes)

Un hébergement chez l’habitant : un logement occupé par son propriétaire, dont une partie est louée à des touristes (KBLI 55130 dans la liste de 2020). Il ne convient pas à une villa de location indépendante. Consultez notre guide pour les bailleurs.

PT PMA (société à capitaux étrangers)

Une société indonésienne à actionnaires étrangers. Elle peut détenir un HGB, jamais un Hak Milik, et doit disposer d’au moins 2,5 milliards IDR de capital libéré et d’un plan d’investissement de plus de 10 milliards IDR par secteur d’activité et par site. Consultez notre guide des sociétés PT PMA.

Vila (KBLI 55193)

Le code KBLI 2020 de l’hébergement en villa. Il ne figurait pas sur la liste de fermeture de Bali de mai 2026, mais son statut pour une nouvelle PT PMA n’est pas confirmé. Consultez notre guide pour les bailleurs.

Vivre et louer

APOA (application de déclaration des étrangers)

Aplikasi Pelaporan Orang Asing, l’application des services d’immigration pour déclarer les hôtes étrangers. Les bailleurs et les gestionnaires de villas sont censés y enregistrer leurs locataires étrangers. Consultez notre guide de la location longue durée.

Awig-awig (règles du village)

Les règles propres à un village coutumier, complétées par son pararem. Elles fixent les obligations des résidents, y compris une éventuelle contribution : interrogez donc votre bailleur. Consultez notre guide de la location longue durée.

Banjar (unité de voisinage)

Une unité de voisinage du desa adat. Certains banjar demandent une contribution aux résidents ; inscrivez dans votre bail son montant et qui la paie. Consultez notre guide de la location longue durée.

Desa adat (village coutumier)

Le village coutumier balinais (Perda Bali 4/2019), composé de banjar. Toute personne qui y vit doit contribuer à en préserver le caractère sacré, la propreté et l’ordre. Consultez notre liste de contrôle pour s’installer à Bali.

Galon (bonbonne d’eau)

Une bonbonne rechargeable de 19 litres d’eau potable, à environ 20 000 à 35 000 IDR. À Bali, l’eau du robinet n’est pas potable. Consultez notre guide des charges.

KITAP (permis de séjour permanent)

Le nom courant de l’ITAP (Izin Tinggal Tetap). Vous pouvez y prétendre après quelques années sous certains types de KITAS ; ses titulaires reçoivent une carte d’identité électronique (KTP-el). Consultez notre guide des visas.

KITAS (permis de séjour temporaire)

Le nom courant de l’ITAS (Izin Tinggal Terbatas), qui vous permet de vivre ici pendant une durée déterminée, de quelques mois jusqu’à dix ans au total, selon le type. Consultez notre guide des visas.

Nyepi (jour du silence)

Le Nouvel An balinais du calendrier Saka : 24 heures sans feu ni lumière, sans déplacements, sans divertissements et sans travail. L’aéroport a fermé en 2026 ; le prochain Nyepi aura lieu le 8 mars 2027. Consultez notre liste de contrôle pour s’installer à Bali.

PLN token (électricité prépayée)

Un code à 20 chiffres pour un compteur PLN à prépaiement, acheté en ligne ou à un distributeur automatique. Des frais administratifs et la taxe régionale sont déduits de chaque achat. Consultez notre guide des charges.

SKTT (attestation de résidence)

Surat Keterangan Tempat Tinggal, délivrée aux titulaires d’un KITAS par le service de l’état civil (Disdukcapil). Gardez-la sur vous : vous déplacer sans elle peut vous valoir une amende. Consultez notre guide de la location longue durée.

Tamiu (résidents non membres)

Les personnes qui vivent dans un village sans en être des villageois hindous balinais, comme les locataires étrangers. Elles n’ont que des obligations limitées envers le village. Consultez notre guide de la location longue durée.

VA et kVA (puissance du raccordement)

La puissance d’un raccordement PLN en voltampères (1 kVA = 1 000 VA). Les raccordements plus puissants paient le kWh plus cher : 1 699,53 IDR à partir de 3 500 VA. Consultez notre guide des charges.

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