Immobilier dans l’est de Bali : Sidemen, Candidasa, Amed et Tulamben

Acheter dans l’est de Bali ? Sidemen, Candidasa, Amed et Tulamben : zones à risque du mont Agung, temples, côte, eau et points à vérifier.

Dans l’est de Bali, l’immobilier, c’est la régence de Karangasem : les rizières de Sidemen, la côte de Candidasa et le littoral d’Amed et de Tulamben, entre fabrication artisanale du sel et plongée, le tout au pied du mont Agung. Avant d’acheter ici, examinez de près quatre points : les zones à risque du volcan, les vastes zones qui entourent les grands temples, la marge de recul littorale et l’approvisionnement en eau. Ce guide les détaille un à un, en octobre 2026.

Où se trouve l’est de Bali, et à quoi ressemble-t-il ?

Karangasem occupe l’extrémité orientale de Bali, avec le mont Agung en son centre et l’administration de la régence à Amlapura.

• Sidemen est un district agricole qui longe la rivière Unda (Tukad Unda), avec des rizières, des collines et des vues sur le mont Agung ; il est réputé pour ses étoffes tissées à la main, le tenun et le songket.
• Candidasa se trouve sur la côte, à la jonction des districts de Manggis et de Karangasem ; son temple, le Pura Candi Dasa, est situé dans le village de Bugbug, dans le district de Karangasem.
• Amed, dans le district d’Abang, est un secteur côtier où le sel est encore fabriqué à la main. Abang abrite aussi le Pura Lempuyang Luhur et le jardin d’eau de Tirta Gangga.
• Tulamben, dans le district de Kubu, sur la côte nord-est, est un village touristique tourné vers la plongée.

Le Pura Besakih, sur les pentes de l’Agung, dans le district de Rendang, compte parmi les Sad Kahyangan, les principaux temples de l’île.

Le mont Agung et la côte

Le mont Agung

La dernière période d’agitation de l’Agung a commencé en septembre 2017. En novembre 2017, le volcan était au niveau d’alerte maximal, IV (Awas), avec une zone de danger de 8 à 10 km autour du cratère ; la dernière éruption remonte à juin 2019. Le niveau est redescendu à II en juillet 2020, puis à I (Normal) en septembre 2021. Les niveaux peuvent changer à tout moment : vérifiez donc le niveau actuel sur MAGMA Indonesia, le service volcanologique du gouvernement, avant de signer.

Deux réalités demeurent, même au niveau I. Les rivières qui prennent leur source sur l’Agung peuvent charrier des lahars (coulées de boue volcanique) après de fortes pluies. Et l’Indonésie cartographie des zones à risque (KRB, Kawasan Rawan Bencana) autour des volcans actifs : la KRB III, autour du sommet, peut souvent être atteinte par des coulées pyroclastiques (nuées de gaz et de roches brûlantes), et l’habitat permanent y est déconseillé ; la KRB II est exposée à ces coulées, à la lave, à d’importantes retombées de cendres et aux lahars ; la KRB I, la plus éloignée, aux lahars et aux retombées de cendres. Le Perda Karangasem 17/2012, le plan d’aménagement de la régence, limite l’extension des zones d’habitation dans les secteurs exposés aux catastrophes naturelles et protège la forêt de l’Agung.

La côte

À Amed, à la saison sèche, les paysans font sécher l’eau de mer dans des auges taillées dans des troncs de cocotier fendus, et le sel d’Amed bénéficie d’un certificat d’indication géographique depuis décembre 2015. Au large de Tulamben, l’épave de l’USAT Liberty, un navire de l’armée américaine qui s’est retrouvé dans la mer après l’éruption de l’Agung en 1963, repose entre 10 et 30 m de profondeur. Le plan de la régence classe les eaux de Tulamben et de Candidasa en parcs naturels marins. L’érosion touche les plages de sable dans certaines parties de Karangasem, dont Candidasa.

Vie quotidienne et services

Amlapura accueille les services de la régence et l’hôpital public. Lorsque vous visitez un bien, vérifiez l’accès en voiture, la connexion internet et l’alimentation électrique de secours, ainsi que ce que le village (banjar) attend des résidents.

À la saison sèche, les villages d’altitude des districts de Kubu, d’Abang, de Bebandem et de Karangasem peuvent manquer d’eau propre, et l’agence de gestion des catastrophes de la régence (BPBD) livre de l’eau à la demande du chef de village. Demandez d’où vient l’eau du bien pendant la saison sèche.

Accès depuis l’aéroport et le sud

Voici notre estimation approximative par la route, hors heures de pointe ; la circulation, les cérémonies et les routes de montagne peuvent allonger considérablement ces temps.

Santé et écoles

Le RSUD Karangasem, à Amlapura, est l’hôpital public de la régence, et le groupe privé BaliMéd possède un hôpital à Bebandem. Pour les soins spécialisés, le RSUP Prof. Ngoerah, à Denpasar, se trouve à 1,5 à 3 heures de route. En cas d’urgence, appelez le 119 ou le 112 ; notre guide de la santé à Bali traite de l’assurance et de l’évacuation sanitaire. Si vous avez des enfants, renseignez-vous sur la scolarité avant d’acheter.

Acheter un bien dans l’est de Bali : les points à vérifier

Les étrangers ne peuvent pas détenir la pleine propriété (Hak Milik). Ils peuvent prendre un terrain à bail, détenir un Hak Pakai pour une seule résidence, ou acheter par l’intermédiaire d’une PT PMA (société à capitaux étrangers), comme l’explique notre guide sur l’achat d’un bien à Bali en tant qu’étranger ; le Perda Bali 4/2026 interdit la détention par prête-nom. Vérifiez ensuite la parcelle :

• Zone : le plan de la régence est le Perda Karangasem 17/2012 (2012–2032), modifié par le Perda Karangasem 17/2020. Sidemen dispose aussi, depuis avril 2025, d’un plan d’urbanisme détaillé (Perbup Karangasem 14/2025) qui délimite des zones agricoles, résidentielles et touristiques. Faites confirmer la zone par écrit par le service des travaux publics et de l’aménagement du territoire de la régence (Dinas PUPR).
• Terres agricoles : le Perda Bali 4/2026 encadre strictement le changement d’affectation des terres agricoles productives, y compris les rizières de Sidemen. Évaluez une rizière au prix d’une terre agricole.
• Côte : le plan de 2012 fixe une marge de recul d’au moins 100 m à partir de la ligne des plus hautes marées, adaptée sur les côtes à falaises. Faites confirmer le tracé actuel par la Dinas PUPR, et demandez si le rivage recule sous l’effet de l’érosion.
• Rivières : des marges de recul s’appliquent le long des rivières, et les vallées qui drainent l’Agung peuvent charrier des lahars.
• Temples : le plan de 2012 fixe une zone sacrée d’au moins 5 000 m à partir du mur extérieur des temples Sad Kahyangan, ici Besakih (Rendang), Pasar Agung (Selat), Lempuyang Luhur (Abang) et Andakasa (Manggis), et d’au moins 2 000 m pour les temples Dang Kahyangan. Demandez ce qui peut être construit à l’intérieur de ces zones.
• Volcan : demandez à la BPBD de Karangasem ou au service de l’aménagement du territoire dans quelle zone à risque se trouve la parcelle.
• Eau, accès, permis : faites confirmer la source d’approvisionnement en eau et l’existence d’un accès routier légal ; pour une villa, demandez le PBG (permis de construire) et le SLF (certificat de conformité).

Nos guides sur le zonage à Bali et l’achat d’un terrain à Bali détaillent chaque vérification. Vous pouvez aussi parcourir nos villas à vendre dans l’est de Bali et nos terrains à vendre dans l’est de Bali.

Mettre une villa en location dans l’est de Bali

Un bail au mois ou à l’année est un contrat. Les séjours de vacances relèvent d’une activité d’hébergement touristique soumise à licence, qui exige une zone adaptée, un PBG et un SLF, ainsi que des licences qu’un étranger ne peut pas détenir à titre personnel ; depuis mai 2026, Bali a fermé le système de licences OSS aux nouvelles demandes de sociétés à capitaux étrangers dans 18 secteurs d’activité. Notre guide sur la mise en location d’une villa à Bali explique les règles et les impôts ; nous ne faisons aucune promesse quant aux réservations.

À qui convient l’est de Bali

Notre bureau se trouve à Tibubeneng, dans le sud-ouest, et nous vendons des villas et des terrains dans toute l’île, y compris dans l’est de Bali. Nos villas à louer en longue durée se trouvent toutes dans le sud-ouest. Dites-nous ce que vous cherchez.