Hak Pakai à Bali : comment un étranger peut posséder légalement une maison

Avec le Hak Pakai, un étranger peut posséder sa maison à Bali : conditions, minimum de 5 milliards IDR, durée, renouvellement, achat, coûts, héritiers, revente.

Le Hak Pakai (droit d’usage) est le titre foncier enregistré qui permet à un étranger de posséder une maison à Bali en son nom propre. Muni d’un document d’immigration, vous pouvez le détenir pour une seule résidence, sur un terrain de 2 000 m² au plus et d’un prix d’au moins 5 milliards IDR, pour une durée initiale de 30 ans au plus. Voici comment fonctionne le Hak Pakai à Bali en octobre 2026, de l’achat au renouvellement, à la succession et à la revente.

Qu’est-ce que le Hak Pakai à Bali ?

Le Hak Pakai est le droit, enregistré au bureau foncier, d’utiliser une parcelle et d’être propriétaire de la maison qui s’y trouve, pour une durée déterminée. La loi agraire fondamentale (UUPA, loi n° 5/1960) l’ouvre aux étrangers domiciliés en Indonésie (art. 42). Le détail des règles figure dans le règlement gouvernemental (PP) 18/2021, en vigueur depuis février 2021, et dans le règlement du ministère de l’Agraire, le Permen ATR/BPN 18/2021 (art. 185 à 188) ; les prix minimums sont fixés par une décision ministérielle, le Kepmen ATR/BPN 1241/2022.

Contrairement au Hak Milik (pleine propriété), que seuls les Indonésiens peuvent détenir (UUPA, art. 21), le Hak Pakai a une date de fin et est assorti de conditions. Contrairement à un bail, qui est un contrat passé avec le propriétaire, il existe dès son enregistrement (PP 18/2021, art. 54), peut être grevé d’une hypothèque enregistrée et donne lieu à la BPHTB, le droit de mutation. Notre guide pour acheter un bien à Bali en tant qu’étranger compare toutes les options.

Qui peut détenir un Hak Pakai ?

Le Hak Pakai des étrangers exige un document d’immigration valide (PP 18/2021, art. 69 ; Permen, art. 185). L’explication officielle du PP le définit comme un visa, un passeport ou un permis de séjour, tout comme la liste des pièces établie par le ministère pour la conversion d’un titre en Hak Pakai au nom d’un étranger (Permen, art. 159).

Les textes eux-mêmes n’exigent donc pas de KITAS ou de KITAP (permis de séjour), mais les PPAT (officiers publics chargés des actes fonciers) et les bureaux fonciers peuvent quand même en demander un, ainsi qu’un numéro fiscal (NPWP). Renseignez-vous tôt auprès de votre PPAT.

Un étranger peut-il posséder une maison à Bali grâce au Hak Pakai ?

Oui : une seule maison avec terrain, à titre de résidence, d’un prix d’au moins 5 milliards IDR. Les limites (Permen ATR/BPN 18/2021, art. 186 et 187 ; PP 18/2021, art. 72) :

• Une seule parcelle par personne ou par famille, de 2 000 m² au plus, sauf si le ministre autorise davantage en raison d’un impact économique et social positif.
• Une « maison de luxe » au sens d’autres textes ; votre PPAT peut confirmer qu’une maison répond à cette définition.
• Pour y habiter, et non pour une activité commerciale.
• Au moins 5 milliards IDR à Bali pour une maison neuve ou existante (Kepmen 1241/2022, en vigueur en octobre 2026).

Un appartement se détient sous forme de titre de copropriété (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun), et non en Hak Pakai (PP 18/2021, art. 67 et 71 ; Permen, art. 188). À Bali, il doit coûter au moins 2 milliards IDR (Kepmen 1241/2022).

Deux façons d’acheter une maison sur un terrain en Hak Milik

Sur un terrain en Hak Milik, les textes prévoient deux façons de vous conférer un Hak Pakai. Demandez dès le départ à votre PPAT laquelle s’applique à votre opération.

Le propriétaire vous accorde un Hak Pakai sur son Hak Milik

Le propriétaire indonésien conserve le Hak Milik et constitue sur celui-ci un Hak Pakai à votre profit, par un acte de PPAT (PP 18/2021, art. 53(3)). Cette constitution doit être enregistrée ; dès lors, votre droit existe et s’impose aux tiers, et pas seulement au propriétaire (art. 54). Il dure 30 ans au plus et ne se renouvelle que par un nouvel acte passé avec le propriétaire (art. 52(3), 55(3)). À son terme, le terrain revient au propriétaire (art. 62(4)).

Le titre est converti en Hak Pakai à votre nom

Lorsqu’un étranger achète la maison avec son terrain en Hak Milik ou en HGB (droit de bâtir), le titre est converti en Hak Pakai (Permen, art. 187(3)) : le Hak Milik ou le HGB du vendeur prend donc fin définitivement. La demande comprend vos documents d’identité et d’immigration, le titre de propriété, l’acte de transfert (ou une autre preuve de l’acquisition) et, si le terrain est hypothéqué, l’accord du prêteur (art. 159). Le bureau foncier enregistre le Hak Pakai sur l’ancien terrain en Hak Milik ou en HGB pour une durée initiale de 30 ans au plus, l’inscrit sur le titre de propriété et peut traiter le transfert en même temps (art. 161).

Combien de temps dure un Hak Pakai ?

Aucune prolongation n’est automatique. La durée dépend du terrain sur lequel porte le droit :

• Terres de l’État ou terrain soumis à un droit de gestion (HPL) : 30 ans au plus, plus 20 ans au plus par prolongation et 30 ans au plus par renouvellement si vous remplissez toujours les conditions (PP 18/2021, art. 52(1)). Demandez la prolongation avant l’échéance, et le renouvellement dans les deux ans qui suivent la fin du droit (art. 56). À terme, le terrain redevient une terre de l’État ou un terrain sous HPL ; le ministre peut accorder la priorité à l’ancien titulaire (art. 52(4)–(5)).
• Sur le Hak Milik d’un tiers : 30 ans au plus, renouvelable uniquement par un nouvel acte convenu avec le propriétaire (art. 52(3), 55(3)).
• Après une conversion du titre : 30 ans au plus dans un premier temps (Permen, art. 161). Demandez à votre PPAT quelles règles de prolongation et de renouvellement s’appliquent ensuite.

Ce qu’il faut négocier sur un Hak Milik

Si le propriétaire ou ses héritiers refusent de signer un nouvel acte à l’échéance, votre droit prend fin. Réglez ces points dans l’acte de constitution :

• Renouvellement : la durée, le prix ou la formule de calcul, le délai de préavis et l’engagement du propriétaire à signer, idéalement en liant aussi ses héritiers et les futurs acquéreurs (demandez à votre PPAT dans quelle mesure cela peut être garanti).
• La maison : ce qu’elle devient en l’absence de renouvellement.
• Revente : un Hak Pakai à durée déterminée peut être cédé (art. 60), mais vérifiez si l’acte exige le consentement du propriétaire.
• Obligations : la violation de la convention de constitution est un motif d’annulation du droit (art. 61).

Acheter une maison en Hak Pakai, étape par étape

1. Vérifiez que vous remplissez les conditions : un document d’immigration, un prix d’au moins 5 milliards IDR, et aucune autre maison en Hak Pakai pour vous ou votre famille.
2. Consultez tôt le titre de propriété : la surface de la parcelle, et si le terrain est en Hak Milik, en HGB ou déjà en Hak Pakai. Commencez par nos villas à vendre.
3. Convenez de la voie à suivre avec votre PPAT : une constitution sur le Hak Milik du propriétaire, ou une conversion du titre.
4. Vérifications préalables : votre PPAT vérifie le titre de propriété au bureau foncier (frais officiels de 50 000 IDR), l’identité du propriétaire et les autres personnes qui doivent signer (un conjoint ou des cohéritiers) ; vérifiez aussi le zonage, les permis et l’avis de taxe foncière (voir notre guide des vérifications préalables).
5. Avant-contrat de vente (PPJB) : pour une vente, la BPHTB est légalement exigible dès sa signature ; demandez comment votre régence applique cette règle.
6. Impôts et paiement : payez par virement bancaire traçable. Le bureau foncier exige la preuve du paiement de l’impôt du vendeur pour traiter une mutation, et en pratique les PPAT demandent que les impôts des deux parties soient réglés avant l’acte.
7. L’acte : votre PPAT prépare soit un acte constituant un Hak Pakai sur le Hak Milik du propriétaire, soit, pour une conversion du titre, l’acte de transfert.
8. Enregistrement : votre Hak Pakai n’existe qu’une fois enregistré par le bureau foncier.

Nous examinons le titre de propriété et les permis avec le propriétaire avant toute mise en ligne et travaillons avec des PPAT indépendants, mais seul un PPAT peut effectuer la vérification officielle au bureau foncier : faites-la faire par le vôtre avant de payer. Demandez un calendrier réaliste ; les délais dépendent du bureau foncier.

Combien coûte un achat en Hak Pakai ?

Situation en octobre 2026 :

Chaque régence fixe son taux de BPHTB dans la limite du maximum de 5 %. Faites-le confirmer par votre PPAT, de même que la façon dont le propriétaire est imposé de son côté lors d’une constitution sur un Hak Milik, et les frais du bureau foncier pour une constitution ou une conversion du titre. Les villas neuves vendues par des promoteurs assujettis à la TVA supportent aussi la TVA. Pour le détail, consultez notre guide des taxes et frais d’acquisition immobilière à Bali.

Succession, départ d’Indonésie et revente

Succession

Le Hak Pakai se transmet par succession, mais un héritier étranger doit lui aussi disposer d’un document d’immigration (PP 18/2021, art. 69) ; un héritier indonésien peut le détenir dans tous les cas. Un héritier qui ne remplit pas les conditions dispose en général d’un an pour le céder à une personne qui les remplit ; à défaut, le droit prend fin de plein droit (art. 50). Organisez cela avec un notaire avant d’acheter.

Quitter l’Indonésie ou perdre son permis de séjour

Les règles sur le logement des étrangers (PP 18/2021, art. 69 à 73 ; Permen, art. 185 à 188) ne prévoient aucune disposition spéciale pour les propriétaires qui partent. Selon la règle générale, si vous ne remplissez plus les conditions, par exemple faute de document d’immigration valide, vous disposez en général d’un an pour vendre ou céder ; à défaut, le droit prend fin de plein droit (PP 18/2021, art. 50). Consultez un PPAT avant de partir.

Revendre plus tard

Vous pouvez vendre à un étranger qui remplit les conditions, à un citoyen indonésien ou à une société indonésienne (UUPA, art. 42), et vous payez l’impôt de 2,5 % du vendeur. Un acheteur étranger doit respecter les mêmes règles, y compris le prix minimum (Permen, art. 187(2)). Si votre Hak Pakai est constitué sur le Hak Milik d’un tiers, vous vendez les années restantes, et les acheteurs examineront de près les conditions de renouvellement. S’il porte sur des terres de l’État, par exemple après une conversion du titre, un acheteur indonésien peut demander sa conversion en HGB (Permen, art. 158) ; demandez au PPAT comment cela fonctionne dans votre cas. Cet article ne prévoit pas de conversion en Hak Milik : ne promettez donc pas à un acheteur un retour à la pleine propriété.

Hak Pakai ou bail (leasehold) : lequel vous convient ?

• Le Hak Pakai vous convient si vous vivez à Bali ou comptez vous y installer, souhaitez un titre enregistré pour votre résidence et pouvez dépenser au moins 5 milliards IDR.
• Un bail (leasehold) vous convient si votre budget est plus modeste, ou si vous souhaitez une résidence de vacances, plusieurs biens, un terrain à bâtir ou des revenus locatifs (si le bail et les licences le permettent).

Plus de détails dans notre guide leasehold ou pleine propriété à Bali.

Acheter une maison à Bali donne-t-il droit à un visa ?

Non. Une villa ou une autre maison avec terrain ne vous ouvre droit ni au Golden Visa ni au visa Second Home ; pour ces visas, la seule voie immobilière est un appartement d’au moins 1 million USD (et, pour le Golden Visa, uniquement dans sa formule de 10 ans). Consultez notre guide des visas pour vivre à Bali.