Leasehold ou pleine propriété à Bali : fonctionnement et choix

Leasehold ou pleine propriété à Bali ? Fonctionnement, qui peut détenir quoi, prix par année de bail, prolongations, fiscalité et liste de contrôle du contrat.

Choisir entre leasehold et pleine propriété (freehold) à Bali revient à savoir ce que vous détenez, et pour combien de temps. La véritable pleine propriété (Hak Milik) est réservée aux citoyens indonésiens : les acheteurs étrangers choisissent donc entre un titre enregistré à durée limitée, comme le Hak Pakai (droit d’usage), et un leasehold (bail de longue durée), c’est-à-dire un contrat permettant d’utiliser le terrain d’autrui pendant un nombre d’années convenu. Nous expliquons ci-dessous ces deux formules, comment comparer équitablement les prix des leaseholds et ce qu’il faut vérifier avant de signer.

Que signifie la pleine propriété (freehold) à Bali ?

À Bali, comme dans le reste de l’Indonésie, la seule véritable pleine propriété est le Hak Milik (droit de propriété, certificat « SHM »). La loi agraire fondamentale (UU 5/1960, art. 20) le définit comme le droit héréditaire, le plus fort et le plus complet qu’une personne puisse détenir sur un terrain. Il n’a pas de date de fin et peut être vendu ou transmis par succession, mais seuls les citoyens indonésiens peuvent le détenir.

Les règles qui l’entourent sont strictes :

• Les étrangers ne peuvent pas détenir de Hak Milik, pas plus que les Indonésiens qui possèdent aussi une autre nationalité (art. 21). Les sociétés ordinaires, y compris celles à capitaux étrangers, ne le peuvent pas non plus.
• Toute vente, donation ou autre opération visant à transférer un Hak Milik à un étranger « directement ou indirectement » est nulle de plein droit. Le terrain revient à l’État, et les sommes déjà versées ne peuvent pas être réclamées (art. 26).
• Un étranger qui reçoit un Hak Milik par succession sans testament ou par le jeu du régime matrimonial doit le céder dans un délai d’un an, faute de quoi le droit s’éteint et le terrain revient à l’État (art. 21(3)) ; une donation ou un legs par testament à un étranger est purement et simplement nul (art. 26(2)).
• Si votre conjoint est indonésien, il peut détenir en son nom propre des droits fonciers comme le Hak Milik si vous avez conclu un contrat notarié de séparation de biens (PP 18/2021, art. 70). Consultez un notaire avant d’acheter.

Hak Pakai et HGB : les options les plus proches pour les étrangers

Le Hak Pakai (droit d’usage) est le titre enregistré qu’un particulier étranger peut détenir pour une résidence. C’est un véritable titre à votre nom, inscrit au bureau foncier (BPN, l’Agence nationale foncière), mais ce n’est pas une pleine propriété : il a une date de fin, et sa conservation dépend de conditions.

• Durée : sur les terres de l’État, jusqu’à 30 ans au départ, prolongeable de 20 ans au plus puis renouvelable pour 30 ans au plus, si vous remplissez toujours les conditions. Sur le terrain en Hak Milik d’un Indonésien, jusqu’à 30 ans, renouvelable uniquement par un nouvel acte signé avec le propriétaire du terrain (PP 18/2021, art. 52).
• Limites : pour une maison, une parcelle par personne ou par famille de 2 000 m² au plus (sauf autorisation du ministre), dans la catégorie « maison de luxe », avec un prix minimum à Bali de 5 milliards IDR. Un appartement est, lui, détenu en copropriété et doit coûter au moins 2 milliards IDR (Kepmen ATR/BPN 1241/2022, situation en octobre 2026).
• Usage : une résidence pour y vivre, pas une activité commerciale (PP 18/2021, art. 72).
• Qui peut en bénéficier : le règlement admet un visa, un passeport ou un permis de séjour ; demandez à votre notaire ou à votre PPAT (officier public chargé des actes fonciers) ce que le bureau foncier exige en pratique. Si vous cessez de remplir les conditions, vous disposez en général d’un an pour vendre ou céder.

Le HGB (Hak Guna Bangunan, droit de bâtir) peut être détenu par des Indonésiens et par des sociétés indonésiennes, y compris une PT PMA (société à capitaux étrangers), mais pas par des particuliers étrangers. Sa durée suit le même schéma : jusqu’à 30 + 20 + 30 ans sur les terres de l’État, ou 30 ans sur un terrain en Hak Milik, renouvelable par un nouvel acte avec le propriétaire (PP 18/2021, art. 37). Une PT PMA doit respecter les règles d’investissement (depuis octobre 2025, un capital libéré d’au moins 2,5 milliards IDR et un plan d’investissement supérieur à 10 milliards IDR par secteur d’activité et par site), et en 2026, Bali a cessé d’accepter les nouvelles demandes d’investissement étranger dans 18 secteurs d’activité, dont la location de biens immobiliers. Notre guide de la détention d’un bien via une PT PMA donne tous les détails.

Ces deux titres prennent fin s’ils ne sont pas prolongés ou renouvelés, et aucune prolongation n’est automatique. Quand un Hak Pakai sur les terres de l’État prend fin, le terrain revient à l’État. C’est cette limite dans le temps qui les distingue vraiment du Hak Milik. Pour l’ensemble des conditions, consultez notre guide du Hak Pakai à Bali.

Comment fonctionne le leasehold à Bali

Un leasehold est un bail (sewa-menyewa) au sens du Code civil indonésien. Le propriétaire du terrain vous en concède l’usage, et généralement celui de la villa qui s’y trouve, pendant une durée convenue, en échange d’un prix qui peut être payé d’avance en une seule fois. Vous détenez un contrat, pas un titre foncier : au terme du bail, le bien revient au propriétaire, sauf si vous prolongez.

• Le Code civil définit le bail (art. 1548). Un bail qui remplit les conditions générales de validité des contrats (art. 1320) tient lieu de loi aux deux parties, et l’une d’elles ne peut le résilier seule que pour les motifs prévus par la loi (art. 1338).
• La loi agraire (art. 44 et 45) reconnaît les baux portant sur des terrains à bâtir, permet que le loyer soit payé d’avance et énumère qui peut être preneur à bail : les citoyens indonésiens, les étrangers domiciliés en Indonésie, les sociétés indonésiennes et les sociétés étrangères ayant un bureau de représentation en Indonésie.
• Aucune de ces lois ne fixe de durée maximale. Des durées de 25 à 30 ans sont courantes en pratique, mais il s’agit d’un usage du marché, pas d’une limite légale.
• Un bail écrit sous seing privé est juridiquement valable, mais les leaseholds de longue durée sont généralement conclus par acte notarié (akta notaris), qui prouve bien plus solidement ce qui a été convenu, et à quelle date.
• Vous pouvez aussi demander au bureau foncier d’inscrire le bail au registre foncier et/ou sur le titre de propriété (PP 18/2021, art. 90). Cela ne vous donne ni titre enregistré ni certificat à votre nom, mais quiconque consulte le titre de propriété, comme un acheteur ou une banque, le verra.

Le bail étant un contrat, vous détenez exactement ce que dit l’acte, et rien de plus. La rédaction du contrat est donc l’élément le plus important de toute opération en leasehold (voir la liste de contrôle ci-dessous).

Leasehold ou pleine propriété à Bali en un coup d’œil

Le tableau compare le Hak Milik, le Hak Pakai (le titre qu’envisagent la plupart des particuliers étrangers) et le leasehold. Le HGB détenu par une PT PMA connaît le même type de limite dans le temps que le Hak Pakai.

Comment comparer les prix des leaseholds à Bali ?

Divisez le prix demandé par le nombre d’années restant à courir sur le bail. Le résultat, un prix par année restante, est la façon la plus juste de comparer des leaseholds de durées différentes, car un prix affiché plus bas peut simplement signifier moins d’années. Pour un terrain, divisez aussi par la surface de la parcelle en ares (1 are = 100 m²) pour obtenir un prix par are et par an.

La villa B semble moins chère, mais chaque année d’usage coûte bien plus. (Chiffres ronds à titre d’illustration, pas des prix du marché.) Sur chaque annonce en leasehold, nous indiquons la durée restante du bail, ainsi qu’un prix approximatif par année de bail pour les villas et par are et par an pour les terrains, afin que vous puissiez comparer ce qui est comparable. Vous le verrez sur nos villas à vendre en leasehold et nos terrains en leasehold.

Deux autres éléments entrent dans la comparaison : les frais qui s’ajoutent au prix (honoraires de notaire, et l’impôt de 10 % sur le bail si le contrat le met à votre charge), et ce qui vous reste à la fin. Un titre vous laisse le terrain, ou peut être prolongé ou renouvelé si vous remplissez toujours les conditions ; un bail prend fin s’il n’est pas prolongé.

Comment la valeur baisse à mesure que le bail s’écoule

Un bail perd de la valeur au fil du temps, car chaque année que vous utilisez est une année dont le prochain acheteur ne disposera pas. À titre d’illustration simple, un bail de 25 ans acheté 2,5 milliards IDR coûte 100 millions IDR par an. Au même rythme, il vaudrait environ 1,5 milliard IDR avec 15 ans restants et 500 millions IDR avec 5 ans restants. Les prix de revente réels dépendent aussi de la valeur des terrains dans le secteur, de l’état du bâtiment et, surtout, des conditions de prolongation : considérez donc ceci comme un ordre de grandeur, pas comme une prévision.

Prolonger un bail à Bali : ce que vaut une clause de prolongation

Un bail écrit prend fin automatiquement à son terme, sans qu’aucun congé soit nécessaire (Code civil, art. 1570). Ne comptez pas sur une reconduction d’elle-même : une véritable prolongation résulte soit d’une clause de votre contrat, soit d’un nouvel accord avec le propriétaire, et sans une telle clause, le propriétaire est libre de refuser.

Les clauses de prolongation se répartissent en deux grandes catégories :

• Conditions fixées dès maintenant. L’acte fixe déjà la durée de la prolongation, son prix (ou une formule claire pour le calculer) et la date limite pour informer le propriétaire que vous la souhaitez. Le propriétaire a accepté ces conditions dans un contrat qui l’engage : c’est la version solide.
• Conditions à convenir plus tard. Une formulation comme « les parties négocieront une prolongation au prix du marché » ne vous donne guère plus qu’une promesse de discuter. Si vous ne parvenez pas à vous entendre sur le prix, le propriétaire peut refuser.

Vous rencontrerez peut-être aussi un « droit prioritaire de prolongation » (le propriétaire doit vous proposer un nouveau bail avant de le proposer à quiconque) ou un « droit de préférence » (vous pouvez vous aligner sur toute offre si le propriétaire veut vendre ou louer à quelqu’un d’autre). Ces clauses peuvent aider, mais leur valeur dépend entièrement de leur rédaction : ce qui les déclenche, le délai dont vous disposez pour répondre et à quel prix. Si le propriétaire n’en tient pas compte, les faire respecter suppose d’aller en justice ou en arbitrage : elles ne remplacent donc pas une prolongation à prix fixé.

Autres points à régler dans la clause :

• Si elle engage les héritiers du propriétaire et tout futur acheteur du terrain. Le bail lui-même survit à un décès ou à une vente (voir ci-dessous) ; demandez que la clause précise qu’il en va de même pour la prolongation.
• Si vous pouvez payer la prolongation dès maintenant. Si le propriétaire est d’accord, fixer et payer les deux périodes dès le départ revient simplement à conclure un bail plus long.
• Ce qui se passe si vous laissez passer la date limite de notification.

Que se passe-t-il si le propriétaire du terrain décède ou vend ?

Votre bail se poursuit. Selon le Code civil, le bail ne prend pas fin au décès du propriétaire du terrain ou du locataire ; il passe aux héritiers (art. 1575). La vente du terrain ne met pas non plus fin à un bail conclu auparavant, sauf si le bail lui-même le permettait (art. 1576).

En pratique, cela implique trois choses :

• Vérifiez que votre bail ne contient aucune clause permettant au propriétaire d’y mettre fin en cas de vente du terrain.
• Passez par un acte notarié, qui prouve bien plus solidement ce qui a été convenu, et à quelle date.
• Envisagez d’inscrire le bail au bureau foncier, pour qu’il apparaisse lorsqu’un acheteur consulte le titre de propriété.

Vendre, céder ou sous-louer un bail

Sans l’autorisation du propriétaire du terrain, vous ne pouvez ni sous-louer le bien ni céder le bail à quelqu’un d’autre, sauf si le bail l’autorise déjà (Code civil, art. 1559). Passer outre vous expose à la résiliation du bail et à une demande de dommages-intérêts. Sous-louer signifie que vous restez locataire et louez la villa à un tiers ; céder signifie qu’un acheteur prend votre place pour le reste de la durée.

Si vous pensez un jour louer la villa ou vendre les années restantes, faites donc inscrire ces deux droits dans le bail dès le départ, pour ne pas avoir à demander un nouvel accord à chaque fois. La location à des vacanciers soulève en outre des questions de licences et de fiscalité, traitées dans notre guide sur les règles de mise en location d’une villa à Bali.

La fiscalité du leasehold et de la pleine propriété, en bref

Prendre à bail un terrain ou une villa ne déclenche pas la BPHTB (droit de mutation sur les terrains et les bâtiments), car le bail ne fait pas partie des droits fonciers que la loi taxe. Le prix du bail est en revanche soumis à un impôt libératoire de 10 % sur le revenu, en vertu du PP 34/2017. Légalement, cet impôt est celui du propriétaire du terrain, pas le vôtre.

• Les 10 % s’appliquent à tout ce que le locataire paie, sous quelque dénomination que ce soit, y compris les frais de service ou d’entretien, et pour un bail payé d’avance, ils s’appliquent à la totalité du prix. Un locataire qui est une société indonésienne, y compris une PT PMA, doit les retenir à la source ; si vous louez en tant que particulier, ce n’est normalement pas le cas, et le propriétaire paie lui-même l’impôt.
• Assurez-vous que le contrat précise qui supporte les 10 % et si le prix annoncé les inclut.
• Lorsque vous achetez un titre, la BPHTB est calculée sur le prix, ou sur la valeur officielle fixée par l’administration (NJOP) si elle est plus élevée, après déduction d’un abattement d’au moins 80 millions IDR pour une première acquisition dans la régence (UU 1/2022). Demandez à votre PPAT le taux en vigueur à Badung ou à Tabanan.
• Dans un bail, convenez par écrit de qui paie la taxe foncière annuelle sur les terrains et les bâtiments (PBB).

Les honoraires de notaire, la TVA sur les constructions neuves et la taxe annuelle sont expliqués dans notre guide des taxes et frais d’acquisition immobilière à Bali.

Liste de contrôle du contrat de bail pour les acheteurs

En leasehold, le contrat est ce que vous possédez : sa rédaction mérite donc tous vos soins. Avant de signer, vérifiez que l’acte répond clairement à chacun de ces points :

1. Durée : des dates exactes de début et de fin, pas seulement « 25 ans », et la date de départ du bail si la villa n’est pas encore construite.
2. Prolongation : durée, prix ou formule, date limite de notification, et si elle engage les héritiers du propriétaire et les futurs acheteurs.
3. Usage autorisé : y habiter, le louer au mois ou à l’année, la location de vacances, l’exploitation d’une activité.
4. Droits de construire : ce que vous pouvez construire, rénover ou démolir, à qui appartiennent les constructions pendant le bail, et ce qu’elles deviennent à la fin.
5. Cession et sous-location : votre droit de vendre la durée restante ou de sous-louer sans avoir à redemander l’autorisation.
6. Qui signe : toutes les personnes inscrites sur le titre de propriété ; demandez au notaire si un conjoint ou d’autres membres de la famille doivent aussi signer ou donner leur consentement.
7. Données du titre de propriété : numéro du titre, nom du propriétaire, surface et limites de la parcelle, vérifiés par votre notaire au bureau foncier.
8. Zonage : la zone de la parcelle autorise ce que vous prévoyez d’y faire.
9. Impôts et frais : qui supporte l’impôt de 10 % sur le bail, qui paie la PBB annuelle et qui paie le notaire.
10. Fin anticipée et litiges : ce qui se passe si l’une des parties rompt le contrat, quelle version linguistique prévaut, et si les litiges relèvent des tribunaux ou de l’arbitrage.
11. Inscription : si le bail sera inscrit au bureau foncier.

Nous vérifions le titre de propriété et les permis avec le propriétaire avant toute mise en ligne, mais faites effectuer par un PPAT la vérification officielle au bureau foncier avant de signer. Notre guide des vérifications préalables à l’achat à Bali explique l’ensemble des contrôles.

Leasehold ou pleine propriété : que choisir ?

Cela dépend de qui vous êtes, de la durée de séjour que vous envisagez et de ce que vous attendez du bien. À titre indicatif :

• Citoyens indonésiens : le Hak Milik est le choix naturel. C’est le droit le plus fort, et il n’a pas de date de fin.
• Une résidence de vacances ou quelques années à Bali : le leasehold vous permet de ne payer que les années dont vous avez besoin. Choisissez une durée qui couvre vos projets avec une certaine marge, et une clause de prolongation claire.
• Vivre à Bali sur le long terme : si vous remplissez les conditions (un document d’immigration valide, un usage résidentiel et, à Bali, au moins 5 milliards IDR pour une maison), le Hak Pakai vous donne un titre enregistré en votre nom propre. L’alternative est un bail de longue durée assorti d’une prolongation à prix fixé.
• Investissement et revenus locatifs : comparez le prix par année restante avec un loyer réaliste, et assurez-vous que le bail autorise la sous-location. Le Hak Pakai est destiné à l’habitation, pas à une activité commerciale ; une PT PMA peut détenir un HGB, mais elle doit respecter les règles d’investissement et de licences.
• Prendre un terrain à bail pour construire : la durée doit être assez longue pour justifier le coût de la construction, et le bail doit vous donner le droit de bâtir et préciser le sort des constructions à la fin. Vérifiez le zonage et les permis avant de vous engager.

Quel que soit votre choix, faites vérifier le titre de propriété et le contrat par un notaire indépendant avant de payer quoi que ce soit. Si vous souhaitez de l’aide pour trouver un bien dont le titre ou la durée de bail correspond à vos projets, confiez-nous votre recherche.