Mettre une villa en location à Bali : licences, impôts et règles 2026

Louer votre villa à Bali ? Licences et fiscalité des baux longue durée et des locations de vacances en 2026, droits des propriétaires étrangers et nouveautés.

Mettre une villa en location à Bali peut recouvrir deux réalités juridiques différentes. Un bail au mois ou à l’année consenti à un locataire est un contrat, et le propriétaire doit un impôt libératoire de 10 % sur le loyer ; les courts séjours de vacanciers relèvent d’une activité d’hébergement touristique soumise à des licences, qu’un étranger ne peut pas détenir à titre personnel. Voici comment fonctionnent ces deux formules en octobre 2026, ce que peuvent faire les propriétaires étrangers, ce qui a changé en 2025–2026 et ce qui reste flou.

Mettre une villa en location à Bali : bail ou activité commerciale ?

La loi traite différemment le bail et l’hébergement. L’impôt libératoire de 10 % sur les loyers (règlement gouvernemental, PP, 34/2017) exclut les services d’hébergement, imposés selon les règles normales de l’impôt sur le revenu, tandis que la taxe régionale sur les services hôteliers cite expressément les villas et les maisons particulières utilisées comme hôtels (loi n° 1/2022).

Aucune des règles que nous avons trouvées ne fixe un nombre de nuits séparant les deux : faites-vous conseiller si votre projet se situe près de la limite.

Location longue durée : baux au mois et à l’année

Le fondement juridique et l’impôt de 10 %

Un bail (sewa-menyewa) confère à une personne l’usage d’un bien pendant une durée donnée, moyennant un loyer convenu (Code civil, art. 1548). Un bail écrit sous seing privé est valable sans notaire, le Code civil ne pose aucune condition de nationalité pour les locataires (la loi agraire fondamentale, art. 45, cite expressément les étrangers domiciliés en Indonésie parmi ceux qui peuvent prendre des terres à bail), et la vente de la villa ne met pas fin à un bail antérieur, sauf si le bail le prévoyait (art. 1576).

Le propriétaire doit 10 % du loyer brut au titre de l’impôt libératoire sur le revenu (PP 34/2017), pour les baux au mois comme à l’année, charges de service et d’entretien comprises.

• Les sociétés locataires retiennent l’impôt : une société indonésienne (PT PMA comprise) ou un organisme public déduit l’impôt et vous remet une attestation de retenue à la source.
• Les locataires particuliers, en principe, non : l’impôt est dû au paiement du loyer ou à son échéance, selon ce qui intervient en premier, et vous le payez et le déclarez vous-même via le système Coretax de l’administration fiscale, avant l’échéance mensuelle.
• Numéro fiscal : les étrangers doivent s’enregistrer pour obtenir un NPWP (numéro fiscal) dès qu’ils sont résidents fiscaux (plus de 183 jours en Indonésie sur 12 mois, ou installés ici avec l’intention d’y rester) et qu’ils perçoivent des revenus, par exemple des loyers. Les non-résidents doivent consulter un conseiller fiscal agréé.

Faut-il une licence pour un bail de longue durée ?

Nous n’avons trouvé aucune source officielle ou juridique indiquant clairement si un propriétaire particulier qui loue une seule villa au mois ou à l’année a besoin d’une licence d’activité. L’impôt est certain ; la licence ne l’est pas. Le PP 28/2025, qui régit les licences depuis juin 2025, exige une licence d’activité pour toute activité commerciale, et la location de biens immobiliers constitue un secteur d’activité à part entière dans OSS (code 68111). Si vous louez par l’intermédiaire d’une société ou exploitez des locations comme une activité commerciale, prévoyez donc une licence. Pour une seule villa, obtenez par écrit la réponse d’un consultant en licences ou d’un notaire.

Ce que le bail doit prévoir

Notre liste de contrôle du contrat de location de villa passe en revue chaque clause. Pour un propriétaire, l’essentiel est le loyer et la question de savoir qui supporte l’impôt de 10 % ; qui paie l’électricité, l’éventuelle cotisation banjar (au village) et la taxe foncière sur les terrains et les bâtiments (PBB) ; le dépôt de garantie ; les réparations ; le départ anticipé ; et la sous-location, qui exige votre consentement (Code civil, art. 1559). Les bailleurs et les gestionnaires de villas sont en outre censés déclarer leurs locataires étrangers auprès de l’immigration via l’application APOA (Aplikasi Pelaporan Orang Asing, application de déclaration des étrangers).

Nous aidons les propriétaires du sud-ouest de Bali à trouver des locataires longue durée : confiez-nous votre bien.

Règles de la location courte durée à Bali (2026) : une activité soumise à licence

Louer à des vacanciers à la nuit ou à la semaine relève de l’hébergement touristique. À Bali, une licence de location de villa couvre la zone, le bâtiment et l’activité ; une villa louée sans ces autorisations est exploitée illégalement.

1. Zonage : la zone doit autoriser l’hébergement touristique. Pour une activité commerciale, le contrôle passe par un KKPR (constat officiel de la conformité de l’usage au plan d’aménagement du territoire) dans OSS ; consultez notre guide du zonage à Bali.
2. Bâtiment : un PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) qui correspond à ce qui est construit, et un SLF (Sertifikat Laik Fungsi), deux conditions de base d’une licence d’activité en vertu du PP 28/2025.
3. Licence d’activité : un NIB (Nomor Induk Berusaha) délivré par OSS pour le bon secteur d’activité. Dans la classification de 2020 (KBLI), les villas (55193) et les hébergements chez l’habitant, appelés Pondok Wisata (55130), avaient leurs propres codes.
4. Impôts : la taxe régionale sur les services hôteliers (PBJT), jusqu’à 10 %, à un taux fixé par la régence ; les revenus sont imposés selon les règles normales de l’impôt sur le revenu.
5. Déclaration des hôtes : les services d’immigration exigent des hébergeurs, villas comprises, qu’ils déclarent leurs hôtes étrangers via l’application APOA. L’absence de déclaration est passible de trois mois de détention au plus ou d’une amende pouvant atteindre 25 millions IDR.

Qui peut détenir la licence ?

Un particulier ou une société indonésiens, ou une PT PMA, mais pas un étranger à titre personnel. En vertu du règlement BKPM 5/2025 du ministère de l’Investissement, une PT PMA doit disposer d’un capital libéré d’au moins 2,5 milliards IDR et d’un plan d’investissement supérieur à 10 milliards IDR par secteur d’activité et par site ; pour les activités d’hébergement, le terrain et les bâtiments entrent dans le calcul du plan (faites-le confirmer par un consultant agréé). Elle dépose aussi régulièrement des rapports d’investissement (LKPM). Consultez notre guide de la détention d’un bien via une PT PMA.

La fermeture de 2026. Depuis la troisième semaine de mai 2026, avec l’accord du ministre de l’Investissement, Bali a fermé OSS aux nouvelles demandes de sociétés à capitaux étrangers dans 18 secteurs d’activité jusqu’à nouvel ordre. La liste comprend la location de biens immobiliers détenus ou loués (68111), les hôtels de moins de 6 000 m² (55110, 55120) et les autres hébergements (55900), mais pas les villas (55193) ni les hébergements chez l’habitant (55130). Aucun numéro de règlement n’a été communiqué, et dans les faits la fermeture peut aller au-delà des secteurs de la liste. Les sociétés existantes ne sont pas tenues de fermer, mais ne peuvent pas demander de nouvelles licences dans les secteurs fermés.

Les villas et les Pondok Wisata pourraient en outre être réservés aux micro, petites et moyennes entreprises (sans confirmation officielle). Ne partez donc pas du principe qu’une nouvelle PT PMA peut obtenir une licence de location de villa à Bali fin 2026 ; vérifiez d’abord auprès d’un consultant agréé.

Un étranger peut-il mettre un bien en location à Bali ? Tout dépend de votre titre

Oui, mais cela dépend de la façon dont vous détenez la villa : le titulaire d’un bail a besoin de l’autorisation du propriétaire du terrain pour sous-louer, le Hak Pakai est destiné à l’habitation, et les locations de vacances exigent toujours une activité sous licence. Notre guide pour acheter un bien à Bali en tant qu’étranger explique chaque titre.

Ce qui a changé en 2025–2026

En vigueur

• Licences : le PP 28/2025 (depuis juin 2025) et le règlement BKPM 5/2025 (depuis octobre 2025). La nouvelle liste de codes KBLI 2025 (règlement BPS 7/2025), qu’OSS devait adopter au plus tard le 18 juin 2026, et la fermeture d’OSS en vigueur depuis mai 2026 (annoncée ; aucun numéro de règlement trouvé) sont décrites plus haut.
• Terres agricoles et prête-noms : l’instruction du gouverneur (Instruksi Gubernur) 5/2025 (décembre 2025) a demandé aux régences de ne pas autoriser de changement d’affectation des terres agricoles avant l’adoption d’un règlement provincial. Ce règlement, le Perda Bali 4/2026, s’applique depuis fin février 2026 environ : il encadre strictement le changement d’affectation des terres productives et interdit la détention par prête-nom. N’envisagez pas une nouvelle villa locative sur des terres agricoles.

Annoncé, pas encore en vigueur

• Contrôles des plateformes : aucun règlement n’oblige encore les plateformes de réservation à vérifier les licences, mais les annonces sans licence risquent d’être retirées. Ne publiez qu’une villa disposant d’une licence, et gardez son NIB et son code d’activité à portée de main.
• Pas d’interdiction d’Airbnb : Airbnb et les autres plateformes de réservation ne sont pas interdits à Bali ; ce sont les hébergements sans licence qui sont visés.
• Pas de moratoire général : au-delà des règles sur les terres agricoles évoquées ci-dessus, nous n’avons trouvé aucun règlement qui empêche de nouveaux hôtels, restaurants ou villas ; c’est donc la zone du terrain qui décide.

Contrôles sur le terrain

• Taxe régionale : le service des recettes fiscales de Badung considère comme une villa une maison louée à des touristes avec des équipements de type hôtelier, comme une piscine, et enregistre les villas en activité comme contribuables de la taxe régionale même sans licence. L’enregistrement fiscal ne vaut pas licence.
• Immigration : en 2025, le bureau de l’immigration de Ngurah Rai a collaboré avec les autorités de Badung pour surveiller les étrangers séjournant dans des hébergements sans licence.

Quels impôts payez-vous sur vos revenus locatifs à Bali ?

Sur un bail, le propriétaire paie un impôt libératoire de 10 % sur le loyer brut. Sur les courts séjours, les règles normales de l’impôt sur le revenu s’appliquent, plus la taxe de la régence sur les services hôteliers, jusqu’à 10 %. Notre guide des taxes et frais d’acquisition immobilière à Bali présente des exemples chiffrés.

Rendement locatif : vérifiez les chiffres

Nous n’annonçons pas de rendements locatifs : une projection ne vaut que par ses hypothèses. Confrontez tout chiffre aux points suivants :

• Licences : la villa peut-elle légalement être louée de cette façon, et qui détient la licence ?
• Impôts : 10 % du loyer pour un bail, ou l’impôt sur le revenu plus une taxe régionale pouvant atteindre 10 % pour les courts séjours.
• Coûts : gestion, ménage, piscine et jardin, réparations, charges, commissions des plateformes.
• Vacance locative : les périodes sans locataire et les saisons creuses.
• Durée : pour un bail (leasehold), les années restantes.

Un bail d’un an est généralement payé intégralement d’avance : les revenus de l’année sont donc connus dès la signature du locataire. Les revenus des locations de vacances dépendent du taux d’occupation, des commissions, de la gestion et des licences.

Liste de contrôle avant d’acheter pour louer

1. Choisissez votre modèle : locataires longue durée ou vacanciers.
2. Adaptez le titre : un bail (leasehold) qui autorise la sous-location, une PT PMA uniquement si votre secteur d’activité lui est ouvert, un Hak Pakai uniquement pour y vivre.
3. Faites confirmer la zone par écrit pour l’usage que vous prévoyez.
4. Comparez le PBG et le SLF avec la villa telle qu’elle est construite, piscine et extensions comprises.
5. Pour une villa déjà louée par le passé, demandez de quelles licences elle dispose, à quel nom, et si vous pourrez les utiliser ; consultez notre guide des vérifications préalables.
6. Demandez à un consultant en licences quel secteur d’activité et quel code s’appliquent à vous.
7. Anticipez la fiscalité : qui paie les 10 %, votre NPWP, et la position de la régence sur la PBJT.
8. Refaites la projection avec les coûts réels.

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