Vendre un bien immobilier à Bali : étapes, impôts et documents

Vendre un bien à Bali : qui peut acheter votre titre, papiers à préparer, impôt de 2,5 % du vendeur, étapes jusqu’à l’acte, leasehold et vendeurs étrangers.

Vendre à Bali un bien doté d’un titre foncier suppose un acheteur autorisé à détenir ce titre, un impôt libératoire sur le revenu de 2,5 % payé par vous, le vendeur, et un acte de vente signé devant un PPAT (officier public chargé des actes fonciers) puis enregistré au bureau foncier. Un bail (leasehold) se vend autrement, en le cédant, avec l’accord du propriétaire du terrain, sauf si le bail le permet. Voici comment cela fonctionne en octobre 2026.

Qui peut acheter ce que vous vendez ?

Votre titre de propriété (sertipikat) indique votre droit, et c’est ce droit qui détermine qui peut acheter.

À Bali, la maison d’un acheteur étranger doit coûter au moins 5 milliards IDR (Kepmen ATR/BPN 1241/2022), lui servir de résidence et, en règle générale, se trouver sur une seule parcelle de 2 000 m² au plus ; en dessous de ce prix, un acheteur étranger ne peut que la prendre à bail. Ne vendez jamais à un acheteur qui détiendrait le terrain par l’intermédiaire d’un prête-nom indonésien : ces montages sont nuls (loi agraire fondamentale, art. 26(2)), et le règlement régional de Bali (Perda) 4/2026 interdit la détention de terres par prête-nom. Si un bien est détenu pour vous au nom d’une autre personne, demandez un avis juridique indépendant avant de le mettre en vente : les tribunaux considèrent comme propriétaire la personne inscrite sur le titre de propriété.

Avant la mise en vente : les documents à préparer

Les acheteurs et leur PPAT vous demanderont :

• Titre de propriété : des noms, une surface et des limites de parcelle qui concordent avec votre pièce d’identité et avec le terrain. Badung délivre des titres de propriété électroniques depuis février 2024 ; si le vôtre est sur papier, demandez au PPAT s’il sera converti.
• Taxe foncière sur les terrains et les bâtiments (PBB) : le dernier avis d’imposition annuel (SPPT) et les reçus de paiement des dernières années.
• Autorisations de construire : le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, permis de construire, qui a remplacé l’ancien permis IMB) et le SLF (Sertifikat Laik Fungsi, certificat de conformité), conformes à ce qui est construit.
• Pièces d’identité : carte d’identité (KTP) ou passeport, livret de famille et, le cas échéant, numéro fiscal (NPWP).
• Mariage : sans contrat de mariage séparant vos biens, ce que vous avez acheté pendant le mariage est un bien commun, et sa vente exige le consentement des deux époux (loi sur le mariage, art. 36).
• Succession : un document établissant qui sont les héritiers ; demandez au notaire si le bien doit d’abord être enregistré à leur nom.
• Société ou bail : les actes de la société et les pouvoirs de signature, ou l’acte de bail et les coordonnées du propriétaire du terrain.

Réglez d’abord ce qui peut l’être : payez les arriérés de taxe foncière, faites mesurer la parcelle par l’intermédiaire de votre notaire si les clôtures ne correspondent pas au titre de propriété, et convenez avec la banque et le PPAT de la manière dont une éventuelle hypothèque sera remboursée et sa mainlevée obtenue. Un bâtiment sans PBG correspondant s’expose à des sanctions pouvant aller jusqu’à un ordre de démolition (loi sur les bâtiments, UU 28/2002, telle que modifiée) ; pour un ancien IMB, demandez aux services de la régence s’il couvre le bâtiment dans son état actuel. Signalez aux acheteurs ce que vous ne pouvez pas régler.

Nous commercialisons des villas et des terrains pour le compte de propriétaires dans tout le sud-ouest de Bali, et nous examinons le titre de propriété et les permis avec le propriétaire avant toute mise en ligne ; seul un PPAT peut demander la vérification officielle au bureau foncier. Pour commencer, confiez-nous votre bien ou contactez-nous.

Fixer le prix, en roupies

Les acheteurs prennent en compte l’emplacement, le titre, la durée restante, la surface du terrain, le zonage, les autorisations, l’état du bien et son historique locatif ; comparez avec des villas à vendre similaires. Le NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) qui figure sur votre avis de taxe foncière est une base d’imposition, pas une valeur de marché : la BPHTB de l’acheteur est calculée sur le prix, ou sur le NJOP s’il est plus élevé (loi n° 1/2022). Inscrire un prix plus bas dans l’acte n’est pas une économie légitime, et l’administration fiscale peut le vérifier.

La loi indonésienne sur la monnaie (loi n° 7/2011) et le règlement de Bank Indonesia (PBI 17/3/PBI/2015) imposent la roupie pour les transactions en Indonésie, aux résidents comme aux non-résidents, et le paiement doit être reçu en roupies. La circulaire de Bank Indonesia range les clauses de prix des contrats et les commissions des agents dans les ventes immobilières parmi les prix qui doivent être exprimés en roupies, et les entreprises, agents compris, ne doivent afficher leurs prix qu’en roupies, y compris en ligne, et non côte à côte avec une devise étrangère. Les exceptions forment une liste fermée, comme le commerce international, et une vente immobilière en Indonésie n’y figure pas. Le prix inscrit dans le PPJB et l’AJB ainsi que le paiement sont donc en roupies ; un montant dans une autre devise n’est qu’une conversion approximative, pas le prix.

Vendre un bien à Bali, étape par étape

1. Offre (vous et l’acheteur) : convenez par écrit du prix, de ce qui est inclus, du calendrier et de qui paie quels frais.
2. Acompte ou PPJB (devant un notaire) : un acheteur qui paie en plusieurs fois peut d’abord signer un avant-contrat de vente qui engage les parties (PPJB, Perjanjian Pengikatan Jual Beli), précisant dans quels cas un acompte est remboursable. Dès la signature, la BPHTB de l’acheteur devient exigible selon la loi, et vos 2,5 % peuvent devenir exigibles à chaque paiement que vous recevez.
3. Vérifications (le PPAT de l’acheteur) : seul un PPAT peut demander la vérification officielle du titre au bureau foncier (frais : 50 000 IDR) ; notre guide des vérifications préalables détaille le reste.
4. Impôts (vous et l’acheteur) : vous payez les 2,5 % avec un code de facturation obtenu dans le système Coretax de l’administration fiscale et faites valider ce paiement, vous-même ou par l’intermédiaire d’un notaire enregistré dans Coretax ; l’acheteur paie la BPHTB à la régence.
5. Acte de vente (devant le PPAT) : vous-même, votre conjoint si nécessaire, les éventuels copropriétaires et l’acheteur signez l’AJB (Akta Jual Beli).
6. Enregistrement (bureau foncier) : la mutation est enregistrée ; la conversion du titre en Hak Pakai pour un acheteur étranger peut être traitée en même temps (Permen ATR/BPN 18/2021, art. 161).
7. Remise du bien (vous) : les clés, les documents et les contrats d’abonnement une fois le prix intégralement payé ; réglez comme convenu les factures, la situation du personnel et l’éventuel dépôt de garantie d’un locataire.

Impôt sur la vente d’un bien en Indonésie : ce que paie le vendeur

Votre principal impôt est un impôt libératoire sur le revenu (PPh) de 2,5 % de la valeur brute de la cession (règlement gouvernemental, PP, 34/2016), dû en cas de perte comme en cas de bénéfice. Les sociétés le paient aussi. La transmission d’un bien par succession et certaines donations au sein de la famille en sont exonérées, mais une vente ultérieure par les héritiers est imposée normalement. Un propriétaire particulier ne facture pas de TVA. Vous n’êtes pas résident fiscal en Indonésie ? Demandez à un conseiller fiscal comment cela s’applique à votre cas.

Pour des exemples chiffrés, consultez notre guide des taxes et frais d’acquisition immobilière à Bali.

Comment vendre une villa en leasehold à Bali

Vous vendez les années restantes de votre bail : l’acheteur le reprend (une cession) ou signe un nouveau bail avec le propriétaire du terrain.

• Accord : sans l’autorisation du propriétaire du terrain, vous ne pouvez pas céder le bail à quelqu’un d’autre, sauf si le bail le permet (Code civil, art. 1559), sous peine de résiliation et de dommages-intérêts. Obtenez un accord écrit avant d’encaisser un acompte.
• Acte : faites établir par un notaire un acte de cession ou un nouveau bail, signé par vous, l’acheteur et, si nécessaire, le propriétaire du terrain ; si le bail a été inscrit au bureau foncier, demandez comment cette inscription est mise à jour.
• Prix : les acheteurs comparent le prix par année restante et les conditions de prolongation ; consultez notre guide leasehold ou pleine propriété à Bali.
• Impôt : pas de BPHTB. L’imposition de votre prix n’est pas clairement tranchée dans les textes que nous avons consultés : faites-la confirmer par un conseiller fiscal avant de convenir d’un prix. Le propriétaire du terrain payé pour un nouveau bail ou une prolongation doit sur cette somme l’impôt libératoire de 10 % (PP 34/2017).

Vendre un bien à Bali en tant qu’étranger

Hak Pakai : vendez à un Indonésien, à une société indonésienne ou à un étranger qui remplit les conditions (le minimum de 5 milliards IDR s’applique de nouveau). Si votre Hak Pakai est constitué sur le Hak Milik d’un tiers, vous vendez les années restantes ; vérifiez si votre acte de constitution exige l’accord du propriétaire. Un acheteur indonésien peut demander la conversion en HGB d’un Hak Pakai sur des terres de l’État, mais ne promettez pas un retour à la pleine propriété. Sans document d’immigration valide, par exemple après avoir quitté l’Indonésie, vous disposez en général d’un an pour vendre ou céder le droit, faute de quoi il prend fin (PP 18/2021, art. 50). Consultez notre guide du Hak Pakai à Bali.

PT PMA : la société vend son HGB par un acte établi devant un PPAT et paie les mêmes 2,5 % ; si elle est assujettie à la TVA (PKP), la vente peut aussi être soumise à la TVA : interrogez donc son conseiller fiscal avant de convenir d’un prix. Un particulier étranger qui achète la maison obtient un Hak Pakai. Une cession des actions laisse le titre à la société, mais obéit à ses propres règles fiscales et de droit des sociétés : faites donc comparer les deux options par un conseiller fiscal et un consultant agréé ; consultez notre guide des sociétés PT PMA.

Vendre avec des locataires ou une activité de location

Une vente ne met pas fin à un bail conclu antérieurement, sauf si le bail le prévoyait dès sa conclusion (Code civil, art. 1576) : l’acheteur reprend le bien avec le locataire. Même lorsque le bail permet qu’une vente y mette fin, le locataire n’a droit à une indemnité que si le bail le prévoit expressément, et il n’est alors pas tenu de partir avant de l’avoir reçue. Remettez aux acheteurs une copie du bail, et convenez dans le contrat de vente de qui conserve le loyer payé d’avance et de qui restitue le dépôt de garantie.

Pour une villa en location de vacances, les acheteurs vérifieront le PBG et le SLF et demanderont s’il leur faut leur propre licence d’activité (NIB, numéro d’identification d’entreprise, délivré via le système d’autorisation OSS), qui appartient à celui qui exploite l’activité. Consultez notre guide sur la mise en location d’une villa à Bali.

Les erreurs à éviter lors de la vente

• Mettre en vente avant que les papiers soient prêts, ou sans tous les signataires nécessaires, comme un conjoint ou des cohéritiers.
• Encaisser un acompte sans conditions écrites sur les remboursements et les délais.
• Remettre les clés avant le paiement intégral et l’AJB, ou accepter des dollars ou des espèces.
• Laisser passer un délai d’un an : après avoir cessé de remplir les conditions du Hak Pakai, ou après qu’un étranger a hérité d’un Hak Milik sans testament (loi agraire fondamentale, art. 21(3)).
• Engager un agent sans conditions écrites. Une société de courtage agréée doit conclure un contrat écrit avec vous, et sa commission sur une vente est de 2 % à 5 % de la valeur de la transaction, payée par son client (règlement du ministre du Commerce 33/2025, en vigueur depuis octobre 2025, qui a remplacé le Permendag 51/2017). Convenez par écrit et en roupies du taux, de ce qu’il couvre, de la durée du contrat et de la date à laquelle la commission est due.