Проверка недвижимости на Бали (due diligence): чек-лист перед покупкой

Проверка недвижимости на Бали шаг за шагом: как проверить сертификат на землю в BPN, продавца, ипотеку, зонирование, разрешения и подъезд до оплаты.

Проверка недвижимости на Бали (due diligence) нужна для того, чтобы ещё до оплаты убедиться: продавец вправе продавать, на землю не зарегистрировано никаких обременений и вы сможете использовать её так, как планируете. Основа — официальная проверка сертификата в земельном ведомстве (BPN), которую запрашивает PPAT (должностное лицо по земельным актам), плюс проверка продавца, зонирования, разрешений, подъезда и налогов. Ниже — чек-лист по состоянию на октябрь 2026 года: что проверить, кто это делает и какие документы нужны.

Почему проверка так важна на Бали

Большинство проблем с недвижимостью на Бали кроется в документах, а не в самом здании: продавец, который не может продать объект единолично, банковская ипотека, семейный спор, сельскохозяйственная земля, на которой нельзя строить, или вилла, построенная без разрешения или с выходом за границы участка. Проверка выявляет такие проблемы до оплаты; потом их трудно исправить, а правила действительно применяются: в конце 2025 года виллу в Canggu, которую построили на берегу реки с заходом в русло, опечатали, и после того как земельное ведомство обмерило самовольно занятую площадь, владелец начал сносить около 250 м² постройки.

Кто что делает

• Нотариус и PPAT: PPAT запрашивает проверку сертификата и составляет акт купли-продажи (AJB, Akta Jual Beli); нотариус составляет предварительный договор купли-продажи (PPJB) и договоры аренды. Выбирайте своего специалиста, независимого от продавца, и получайте все результаты в письменном виде.
• Ваш собственный юрист (по желанию): пригодится, если продавец — компания, если речь идёт о наследниках, если вы перенимаете аренду у арендатора или есть признаки спора.
• Земельное ведомство и инженер: земельное ведомство проводит обмер участков; архитектор или инженер может сверить здание с утверждённым проектом.
• Агент: мы собираем документы продавца, проверяем вместе с владельцем сертификат и разрешения до публикации объявления и согласовываем встречи. Наша проверка не заменяет официальную проверку в земельном ведомстве, которую может запросить только PPAT. Агент не является вашим юридическим консультантом, поэтому мы советуем каждому покупателю попросить собственного нотариуса ещё раз проверить сертификат.

Фиксированных сроков нет: всё зависит от документов продавца и от земельного ведомства, где в середине 2026 года электронные сервисы местами всё ещё работали медленно. Спросите своего нотариуса о реалистичном графике.

Проверка недвижимости на Бали: чек-лист

1. Сертификат и проверка в земельном ведомстве (BPN)

Как можно раньше попросите копию сертификата (sertipikat). В нём указаны продаваемое право — например, Hak Milik (собственность, freehold, «SHM»), HGB (право застройки) или Hak Pakai (право пользования), — правообладатель, площадь и границы участка; сверьте их с удостоверением личности продавца и с участком, который вы осматривали.

• Официальная проверка: запросить проверку сертификата (pengecekan sertipikat) может только PPAT. Земельное ведомство подтверждает, что сертификат соответствует его записям — земельной книге (buku tanah) и межевому документу (surat ukur), где также регистрируются ипотека, блокировки и аресты. Официальный сбор — 50 000 IDR за сертификат (постановление правительства, PP 128/2015). Просите провести проверку до внесения любого задатка, а не только перед подписанием акта.
• SKPT: официальная справка о зарегистрированном статусе участка, правообладателе и других отметках (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah); её может запросить заинтересованное лицо, имеющее юридическую связь с участком.
• Sentuh Tanahku: приложение министерства по земельным вопросам показывает зарегистрированным пользователям статус заявки и расположение участка; подробные данные обычно доступны только владельцу или его представителю по доверенности. Это лишь предварительная информация.

Сертификата нет? Старые земельно-налоговые документы, такие как girik, letter C или pipil, лишь указывают на старое обычное право, но не доказывают собственность; PP 18/2021 (ст. 96) дало их владельцам пять лет с февраля 2021 года на регистрацию. Пусть владелец получит сертификат до того, как вы купите или арендуете землю.

2. Личность продавца и его полномочия

• Личность: удостоверение личности (KTP) или паспорт и семейная карта (Kartu Keluarga), сверенные с сертификатом.
• Супруг или супруга: если у супругов нет брачного договора о раздельном имуществе, имущество, приобретённое в браке, является совместным, и распоряжаться им супруг может только с согласия обоих (Закон о браке, UU 1/1974, ст. 36); имущество, которым супруг владел до брака, получил по наследству или в дар, остаётся личным (ст. 35). Это касается и аренды: договор аренды совместного имущества, подписанный только одним из супругов, может быть признан недействительным. Какой режим применяется, устанавливает нотариус.
• Смешанный брак: если продавец-индонезиец состоит в браке с иностранцем, спросите о нотариальном договоре о раздельном имуществе. Без такого договора земля, купленная в браке, является совместной собственностью с супругом-иностранцем, а право собственности (freehold) этого не допускает (PP 18/2021, ст. 70).
• Наследники: если зарегистрированный владелец умер, спросите нотариуса, какие документы подтверждают круг наследников, нужно ли сначала зарегистрировать землю на их имена и кто должен подписывать.
• Компания или представитель: если продавец — компания, запросите её учредительный акт, последние изменения к нему и сведения о том, кто вправе подписывать. Любую доверенность попросите проверить нотариуса и по возможности поговорите с владельцем лично.

3. Ипотека, блокировки и споры

• Ипотека (Hak Tanggungan): зарегистрированное на земле право банка в обеспечение кредита. Покупка всё равно возможна, но попросите PPAT письменно описать, как будет погашен долг перед банком и снята ипотека (roya), и никогда не платите продавцу напрямую, пока ипотека зарегистрирована.
• Блокировка (blokir): временный запрет, который земельное ведомство регистрирует, например на время спора, по запросу лица, имеющего юридическую связь с землёй, или правоохранительных органов. Блокировка по запросу физического лица или компании действует 30 дней, если суд её не продлит (Permen ATR/BPN 13/2017). Выясните, кто её наложил и почему.
• Арест (sita): регистрируется, когда суд или следователь налагает арест на землю; арестованное право нельзя передать или заложить (ст. 25 того же постановления).
• Судебные дела: районные суды публикуют свои дела онлайн в SIPP (Sistem Informasi Penelusuran Perkara) — системе отслеживания дел Верховного суда, где можно искать по имени стороны. Проверьте суды по месту нахождения земли и по месту жительства продавца; дел примерно до 2014 года там может не быть.
• На месте: спросите соседей и администрацию деревни, не претендует ли кто-то ещё на эту землю, не живёт ли на ней и не обрабатывает ли её.
• Арендаторы: продажа не прекращает ранее заключённый договор аренды, если в нём не сказано иное (Гражданский кодекс, ст. 1576), поэтому спросите о действующих договорах аренды и прочитайте их.

4. Зонирование и разрешённое использование

Сертификат показывает право и границы, но не то, что на участке можно строить. Попросите администрацию округа письменно подтвердить зону и то, допускается ли ваш замысел. Для коммерческого использования, например сдачи жилья в аренду, формальной проверкой служит KKPR (официальное подтверждение того, что использование соответствует плану территориального развития), который оформляется в лицензионной системе OSS. Все шаги, включая защитные полосы и зоны вокруг храмов, описаны в нашей статье о зонировании на Бали.

• Сельскохозяйственные земли: инструкция губернатора № 5/2025 (декабрь 2025 года) обязала округа Бали не переводить рисовые поля и охраняемые сельхозземли (LP2B) в другие категории и не одобрять такой перевод до принятия провинциального акта. Этот акт, Perda Bali 4/2026, действует примерно с конца февраля 2026 года и строго ограничивает перевод продуктивных земель. Не покупайте сельскохозяйственную землю в расчёте на смену зоны.

5. Постройки: PBG и SLF

Запросите PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, разрешение на строительство), заменившее прежнее разрешение IMB, и SLF (Sertifikat Laik Fungsi, сертификат эксплуатации) и сравните их с тем, что фактически построено, включая пристройки и бассейн. За строительство без PBG или с отступлением от него грозят предупреждения, приостановка строительства или эксплуатации, отзыв разрешения и предписание о сносе (Закон о зданиях, UU 28/2002 с изменениями). Оба документа также являются базовыми требованиями для получения бизнес-лицензии.

Если есть только старое IMB, спросите нотариуса или администрацию округа, распространяется ли оно на здание в его нынешнем виде; для более поздних пристроек обычно нужно PBG. Если вилла старая или построена владельцем самостоятельно, закажите обследование конструкций.

6. Подъездная дорога и границы

Обойдите участок вместе с продавцом и сверьте заборы и межевые знаки с сертификатом. Если они не совпадают, попросите нотариуса до подписания организовать обмер участка земельным ведомством. Затем выясните:

• Выходит ли участок к дороге общего пользования? Если проезд идёт через землю соседа, оформлено ли это письменно и обязательно ли соглашение для будущих владельцев?
• Если вы покупаете часть большого участка, когда на неё будет выдан отдельный сертификат (pecah sertipikat) и на чьё имя?

7. Налоги и счета

• Налог на землю и строения (PBB): запросите последнее ежегодное уведомление (SPPT) и подтверждения оплаты за последние годы. Попросите нотариуса подтвердить, что задолженности нет, и пропишите в договоре, кто платит долги, если они обнаружатся.
• Налоги при переходе права: на практике PPAT до подписания акта требует подтверждения уплаты BPHTB покупателем (налог на приобретение) и подоходного налога продавца 2,5%. Читайте нашу статью о налогах и расходах при покупке.
• Коммунальные услуги: проверьте электросчётчик (с предоплатой или постоплатой), его мощность в VA и последние счета, а также спросите, как обеспечиваются вода и интернет и на чьё имя они оформлены.

8. Дополнительные проверки при покупке права аренды (leasehold) или виллы, которая сдаётся в аренду

Право аренды (leasehold). Вы покупаете договор, поэтому проверьте и сам договор, и землю, к которой он относится:

• сертификат владельца земли, его личность, супруга и наследников — как при покупке;
• если вы перенимаете аренду у арендатора — первоначальный договор аренды и письменное согласие владельца земли: без него арендатор не вправе сдавать в субаренду или передавать свои права (Гражданский кодекс, ст. 1559), а если основной договор расторгнут по этой причине, договор субаренды владельца земли не связывает;
• точную дату окончания и условие о продлении: фиксированная цена или формула и срок уведомления гораздо надёжнее, чем «по договорённости»;
• зарегистрирован ли договор аренды в земельном ведомстве (PP 18/2021, ст. 90).

Подробнее — в нашей статье leasehold или freehold на Бали.

Вилла, которая уже сдавалась в аренду. Спросите, какие у неё есть лицензии (бизнес-идентификационный номер NIB из OSS, а также PBG и SLF), на чьё имя они оформлены и сможете ли вы ими пользоваться или понадобятся собственные. С мая 2026 года Бали закрыл в OSS приём новых заявок от компаний с иностранными инвестициями (PMA) по 18 видам деятельности, включая сдачу недвижимости в аренду, поэтому обсудите свои планы с консультантом по лицензированию. Спросите также, платился ли региональный налог на проживание гостей: в 2024 году в Badung выявили виллы, которые сдавались в аренду, но были заявлены как частные дома. Читайте нашу статью о сдаче виллы в аренду на Бали.

Тревожные сигналы

• Нет копии сертификата, или ваш нотариус не может его проверить.
• Продавец не указан в сертификате, а проверенной доверенности или подтверждения наследства нет.
• Продавец состоит в браке, но его супругу якобы «не нужно подписывать», а брачного договора или доказательства того, что земля — личное имущество, нет.
• Крупный задаток до проверок, наличными или человеку, который не указан в сертификате.
• Собственность (freehold), оформленная на индонезийца в интересах иностранца — неважно, вас или продавца: номинальные схемы ничтожны и запрещены Perda Bali 4/2026 (см. нашу статью для иностранных покупателей).
• Блокировка, арест, судебное дело или ипотека без плана погашения.
• Сельскохозяйственная земля с обещанием, что зону «можно поменять», или старый налоговый документ вместо сертификата.
• Нет PBG, здание больше разрешённого, заборы не совпадают с границами по сертификату или проезд возможен только по доброй воле соседа.

Сводный чек-лист

Когда будете готовы, посмотрите виллы на продажу и участки на продажу или опишите, что вы ищете.