Термины недвижимости на Бали: глоссарий из 65 терминов

Термины недвижимости на Бали простым языком: SHM, HGB, Hak Pakai, PPJB, AJB, BPHTB, PBG, KITAS и другие — со ссылками на статьи, где они разобраны.

Термины недвижимости на Бали — это индонезийские названия и аббревиатуры, от SHM и HGB до PPJB, AJB, BPHTB и PBG. Здесь собраны 65 индонезийских терминов недвижимости с объяснениями простым языком, сгруппированные по темам.

Термины недвижимости на Бали: права на землю и сертификаты

BPN (земельное ведомство)

Badan Pertanahan Nasional — национальное земельное агентство. Его местные отделения регистрируют права на землю, проводят обмер участков и ведут записи, на которых основан каждый сертификат. См. нашу статью о проверке объекта.

Электронный сертификат (sertipikat elektronik)

Цифровой сертификат на землю, который в Badung выдают с февраля 2024 года. Если ваш сертификат бумажный, спросите PPAT о его переводе в электронный вид при переходе права. См. нашу статью о проверке объекта.

Girik, petok D и pipil

Старые налоговые документы на землю без сертификата. Они не подтверждают право собственности, поэтому покупайте или арендуйте только землю с сертификатом. См. нашу статью о проверке объекта.

Hak Milik и SHM (собственность, freehold)

Самое сильное право на землю, бессрочное; подтверждается сертификатом SHM. Владеть им могут только граждане Индонезии; передача иностранцу ничтожна. См. нашу статью о leasehold и freehold.

Hak Pakai (право пользования)

Зарегистрированное право, которое иностранец может иметь на один дом: на Бали — дом стоимостью от 5 млрд IDR на участке до 2 000 м², изначально на срок до 30 лет. См. нашу статью о Hak Pakai.

Hak Sewa (аренда, leasehold)

Договор о пользовании землёй или виллой в течение согласованного срока. Максимального срока закон не устанавливает, смерть владельца договор не прекращает, а продажа прекращает его, только если это предусмотрено договором. См. нашу статью о leasehold и freehold.

HGB и SHGB (право застройки)

Hak Guna Bangunan, подтверждается сертификатом SHGB: для граждан Индонезии и индонезийских компаний, например PT PMA, на государственной земле на срок до 30 + 20 + 30 лет. См. нашу статью о PT PMA.

HPL (право управления)

Hak Pengelolaan — право управления землёй. Hak Pakai (по соглашению с обладателем HPL) и HGB на земле HPL предоставляются на срок до 30 + 20 + 30 лет. См. нашу статью о Hak Pakai.

Государственная земля (tanah negara)

Земля, которой непосредственно распоряжается государство и на которую нет частных прав. Когда Hak Pakai на такой земле прекращается, она возвращается государству. См. нашу статью о Hak Pakai.

Strata title (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun)

Право собственности на квартиру. Иностранец может им владеть; на Бали квартира должна стоить не менее 2 млрд IDR. См. нашу статью о Hak Pakai.

Покупка и договоры

AJB (Akta Jual Beli, акт купли-продажи)

Акт купли-продажи земли или виллы, который подписывается у PPAT; затем земельное ведомство регистрирует покупателя. См. нашу статью для иностранных покупателей.

Blokir (блокировка)

Временная блокировка права на землю в земельном ведомстве, например на время спора. Блокировка по заявлению частного лица или компании действует 30 дней, если суд её не продлит. См. нашу статью о проверке объекта.

Проверка сертификата (pengecekan sertipikat)

Официальная проверка в земельном ведомстве того, что сертификат соответствует его записям. Запросить её может только PPAT (сбор 50 000 IDR), лучше всего до внесения любого задатка. См. нашу статью о проверке объекта.

Hak Tanggungan (ипотека)

Зарегистрированное право залога банка на землю; возможно для Hak Milik, HGB и срочного Hak Pakai, но не для аренды. Снятие залога называется roya. См. нашу статью о проверке объекта.

Брачный договор (perjanjian perkawinan)

Нотариальный договор о раздельном имуществе супругов, заключаемый до или во время брака. Без него земля, которую гражданин Индонезии, состоящий в браке с иностранцем, покупает в браке, становится совместной собственностью, поэтому супруг-индонезиец не может законно владеть ею на праве Hak Milik. См. нашу статью для иностранных покупателей.

Номинальный держатель (pinjam nama)

Земля или акции, формально оформленные на гражданина Индонезии в интересах иностранца: такая схема ничтожна, для земли запрещена региональным актом Бали (Perda) 4/2026, и иностранец может потерять и землю, и деньги. См. нашу статью для иностранных покупателей.

Нотариус (notaris)

Должностное лицо, которое оформляет нотариальные акты, например PPJB, долгосрочный договор аренды или брачный договор. На Бали нотариус часто одновременно является PPAT. См. нашу статью о налогах.

PPAT (должностное лицо по земельным актам)

Pejabat Pembuat Akta Tanah — должностное лицо, которое оформляет AJB и другие акты о правах на землю. Только PPAT может запросить проверку сертификата. См. нашу статью о налогах.

PPJB (предварительный договор купли-продажи)

Perjanjian Pengikatan Jual Beli — обычно нотариальный договор, который закрепляет цену, платежи и условия до AJB. По закону обязанность уплатить BPHTB возникает при его подписании. См. нашу статью для иностранных покупателей.

Sita (арест)

Арест права на землю по решению суда или следователя, который регистрируется в земельном ведомстве. Арестованное право нельзя передать или заложить. См. нашу статью о проверке объекта.

SKPT (справка о регистрации земли)

Surat Keterangan Pendaftaran Tanah — официальная справка о зарегистрированном статусе участка, его правообладателе и отметках; выдаётся лицам, имеющим юридическое отношение к участку. См. нашу статью о проверке объекта.

Налоги и сборы

BPHTB (налог на переход права)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan — налог покупателя на переход права: до 5% от цены или от NJOP, если он выше, за вычетом NPOPTKP. При аренде не взимается. См. нашу статью о налогах.

Coretax

Онлайн-система налоговой службы, действующая с 2025 года: в ней арендодатель, чей арендатор не удерживает налог 10% с арендной платы, сам уплачивает этот налог и отчитывается по нему. См. нашу статью для арендодателей.

Meterai (гербовый сбор)

Фиксированный сбор 10 000 IDR с подписанных договоров и с квитанций на сумму свыше 5 млн IDR. Отсутствие meterai не делает договор аренды недействительным: сбор можно уплатить позже со штрафом. См. наш чек-лист договора аренды.

NJOP (официальная оценочная стоимость)

Nilai Jual Objek Pajak — государственная оценочная стоимость земли и строений: база для PBB-P2 и нижняя граница базы для BPHTB. См. нашу статью о налогах.

NPOPTKP (необлагаемая сумма)

Вычет при расчёте BPHTB: не менее 80 млн IDR при первом приобретении в округе и 300 млн IDR при наследовании от близких родственников. См. нашу статью о налогах.

NPWP (налоговый номер)

Nomor Pokok Wajib Pajak. Иностранцы обязаны зарегистрироваться, если стали налоговыми резидентами (более 183 дней за 12 месяцев или проживание здесь с намерением остаться) и получают доход, например от аренды. См. нашу статью о налогах.

PBB-P2 (земельный налог)

Ежегодный налог на землю и строения, не более 0,5% от части NJOP. В договоре аренды должно быть указано, кто его платит. См. нашу статью о налогах.

PBJT (региональный налог)

Pajak Barang dan Jasa Tertentu: до 10% с гостиничных услуг, к которым закон относит и виллы, а также с электроэнергии. Облагаются ли им помесячная аренда и аренда вилл на год, не определено. См. нашу статью для арендодателей.

PPh final с арендной платы (10%)

Финальный подоходный налог владельца в размере 10% с валовой арендной платы, включая плату за услуги, при помесячной аренде, аренде на год и долгосрочной аренде. Арендаторы — индонезийские компании удерживают его. См. нашу статью для арендодателей.

PPh final с продажи (2,5%)

Финальный подоходный налог продавца в размере 2,5% от валовой стоимости продажи независимо от прибыли; уплачивается до регистрации перехода права. См. нашу статью о налогах.

PPN (НДС)

Pajak Pertambahan Nilai — налог, который начисляют продавцы, зарегистрированные как плательщики НДС, например застройщики: фактически 11% на новое жильё, с льготой на 2026 год для жилья стоимостью до 5 млрд IDR, отвечающего условиям. См. нашу статью о налогах.

PPnBM (налог на роскошь)

Pajak Penjualan atas Barang Mewah. На жильё стоимостью от 30 млрд IDR продавец — плательщик НДС добавляет 20% PPnBM к полной ставке НДС 12%. См. нашу статью о налогах.

SPPT (налоговое уведомление)

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang — ежегодное уведомление об уплате PBB-P2. До покупки попросите последние SPPT с подтверждением оплаты. См. нашу статью о проверке объекта.

Зонирование и разрешения

Bhisama (зоны вокруг храмов)

Постановление индуистского совета PHDI 1994 года, на основе которого планы Бали охраняют территорию вокруг храмов: не менее 5 км вокруг храмов Sad Kahyangan и 2 км вокруг храмов Dang Kahyangan. См. нашу статью о зонировании.

Зелёная зона

Рыночное прозвище сельхозземель, а не юридическое название зоны; «жёлтая» (жильё), «оранжевая» (жильё вперемешку с бизнесом), «розовая» (туризм) и «красная» (коммерческая земля) — тоже прозвища. Цвета на картах различаются, поэтому читайте легенду и подтверждайте зону письменно. См. нашу статью о зонировании.

IMB (старое разрешение на строительство)

Izin Mendirikan Bangunan, в 2021 году заменённое PBG. Если у виллы есть только IMB, спросите, распространяется ли оно на здание в его нынешнем виде. См. нашу статью о проверке объекта.

KKPR, KKKPR и PKKPR

Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang — официальное заключение о том, что планируемая деятельность соответствует плану территории; в основном это этап лицензирования бизнеса через OSS. Там, где детальный план встроен в OSS, оно выдаётся в виде подтверждения (KKKPR); в остальных случаях его оценивают и утверждают (PKKPR). См. нашу статью о зонировании.

LP2B (охраняемые сельхозземли)

Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan — сельхозземли, охраняемые для производства продовольствия. За их перевод (alih fungsi) грозит до пяти лет лишения свободы, а Perda Bali 4/2026 строго контролирует перевод сельхозземель. См. нашу статью о зонировании.

PBG (разрешение на строительство)

Persetujuan Bangunan Gedung — разрешение на строительство, расширение или изменение здания, которое нужно получить до начала работ. Строительство без него грозит предписанием об остановке работ или сносом. См. нашу статью о зонировании.

RDTR (детальный план территории)

Rencana Detail Tata Ruang — план, устанавливающий зонирование для каждого участка; в Badung его принимают по районам. От того, распространяется ли такой план на участок, зависит порядок получения KKPR. См. нашу статью о зонировании.

RTRW (план территориального развития)

Rencana Tata Ruang Wilayah. Действующие планы: Perda Bali 2/2023, Perda Badung 4/2025 и Perda Tabanan 3/2023, поэтому более старые карты могут быть неактуальны. См. нашу статью о зонировании.

Sempadan pantai и sungai (защитные полосы)

Охраняемые полосы: вдоль пляжей — не менее 100 м вглубь суши от линии максимального прилива; вдоль городской реки без дамб — 10–30 м в зависимости от глубины. См. нашу статью о зонировании.

SIMBG

Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung — онлайн-система министерства общественных работ для подачи заявок на PBG; компании подают заявки через OSS. См. нашу статью о зонировании.

SLF (сертификат эксплуатации)

Sertifikat Laik Fungsi — сертификат, подтверждающий, что здание пригодно к эксплуатации. Вместе с PBG он необходим для лицензирования бизнеса по сдаче виллы в аренду. См. нашу статью о зонировании.

Бизнес и лицензирование

Bapenda (налоговое управление округа)

Badan Pendapatan Daerah — управление округа, ведающее региональными налогами, такими как BPHTB, PBB-P2 и PBJT. О местных ставках спрашивайте там или у своего PPAT. См. нашу статью о налогах.

KBLI (код вида деятельности)

Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia — пятизначные коды видов деятельности. OSS должна была перейти на KBLI 2025 к июню 2026 года, поэтому проверьте актуальный код. См. нашу статью о PT PMA.

LKPM (отчёт об инвестициях)

Laporan Kegiatan Penanaman Modal — отчёт об инвестициях, который PT PMA подаёт ежеквартально (средние и крупные компании) или раз в полгода (малые). См. нашу статью о PT PMA.

NIB (бизнес-идентификационный номер)

Nomor Induk Berusaha, выдаётся через OSS. Для виллы, которую сдают отдыхающим, нужен NIB с правильным кодом деятельности, а также PBG и SLF. См. нашу статью для арендодателей.

OSS (лицензионная система)

Online Single Submission — государственная онлайн-система лицензирования. С мая 2026 года Бали закрыл в ней приём новых заявок от компаний с иностранным капиталом по 18 видам деятельности. См. нашу статью о PT PMA.

Pondok Wisata (гостевой дом)

Гостевой дом (homestay): жильё, в котором живёт сам владелец, сдающий часть его туристам (KBLI 55130 в перечне 2020 года). Для отдельной виллы под сдачу этот вариант не подходит. См. нашу статью для арендодателей.

PT PMA (компания с иностранным капиталом)

Индонезийская компания с иностранными акционерами. Она может владеть HGB, но никогда — Hak Milik; ей нужен оплаченный капитал не менее 2,5 млрд IDR и инвестиционный план свыше 10 млрд IDR на каждый вид деятельности и каждую локацию. См. нашу статью о PT PMA.

Vila (KBLI 55193)

Код KBLI 2020 года для размещения в виллах. Его не было в списке закрытых видов деятельности, который Бали ввёл в мае 2026 года, но его статус для новой PT PMA не подтверждён. См. нашу статью для арендодателей.

Жизнь и аренда

APOA (приложение для регистрации иностранцев)

Aplikasi Pelaporan Orang Asing — приложение иммиграционной службы для уведомления об иностранных гостях. Ожидается, что арендодатели и управляющие виллами будут регистрировать через него иностранных арендаторов. См. нашу статью о долгосрочной аренде.

Awig-awig (правила деревни)

Собственные правила традиционной деревни вместе с её pararem. Они определяют обязанности жителей, включая взносы, если они есть, поэтому спросите об этом арендодателя. См. нашу статью о долгосрочной аренде.

Banjar (соседская община)

Соседская община в составе desa adat. Некоторые banjar просят жителей о взносе; запишите в договор аренды сумму и то, кто её платит. См. нашу статью о долгосрочной аренде.

Desa adat (традиционная деревня)

Традиционная балийская деревня (Perda Bali 4/2019), состоящая из banjar. Каждый, кто в ней живёт, обязан помогать сохранять её святость, чистоту и порядок. См. наш чек-лист переезда.

Galon (бутыль с водой)

Многоразовая 19-литровая бутыль питьевой воды, около 20 000–35 000 IDR. Водопроводную воду на Бали пить небезопасно. См. нашу статью о коммунальных услугах.

KITAP (разрешение на постоянное пребывание)

Так в обиходе называют ITAP (Izin Tinggal Tetap). Получить его можно после нескольких лет на некоторых видах KITAS; владельцы получают электронное удостоверение личности (KTP-el). См. нашу статью о визах.

KITAS (разрешение на временное пребывание)

Так в обиходе называют ITAS (Izin Tinggal Terbatas), разрешающий жить здесь в течение установленного срока — от нескольких месяцев до десяти лет в общей сложности, в зависимости от вида. См. нашу статью о визах.

Nyepi (день тишины)

Балийский Новый год по календарю Saka: 24 часа без огня и света, поездок, развлечений и работы. В 2026 году аэропорт был закрыт; следующий Nyepi — 8 марта 2027 года. См. наш чек-лист переезда.

PLN token (предоплата электроэнергии)

Код из 20 цифр для предоплаченного счётчика PLN; его покупают онлайн или в банкомате. С каждой покупки удерживаются административный сбор и региональный налог. См. нашу статью о коммунальных услугах.

SKTT (справка о месте жительства)

Surat Keterangan Tempat Tinggal — справка, которую владельцам KITAS выдаёт служба регистрации населения (Disdukcapil). Носите её с собой: за поездки без неё могут оштрафовать. См. нашу статью о долгосрочной аренде.

Tamiu (жители — не члены общины)

Те, кто живёт в деревне, не будучи её членом — балийцем-индуистом, например иностранные арендаторы. Их обязанности перед деревней ограничены. См. нашу статью о долгосрочной аренде.

VA и kVA (мощность подключения)

Мощность подключения к сети PLN в вольт-амперах (1 kVA = 1 000 VA). За более мощное подключение платят больше за кВт·ч: 1 699,53 IDR при мощности от 3 500 VA. См. нашу статью о коммунальных услугах.

Сомневаетесь в каком-то термине в договоре?

Спросите нас о любом термине в присланном вам договоре аренды или PPJB или посмотрите наши виллы и участки на продажу. За советом по вашей собственной сделке обращайтесь к независимому нотариусу/PPAT.