Налоги на недвижимость на Бали и расходы при покупке: кто что платит

Налоги на недвижимость на Бали: кто платит BPHTB, налог продавца 2,5%, услуги нотариуса, НДС и налог 10% с аренды, с примерами расчёта на 2026 год.

Налог на недвижимость на Бали — это не один налог, а несколько, и какие из них применяются, зависит от того, что вы покупаете. При покупке в собственность (freehold) или на праве Hak Pakai (право пользования) покупатель платит региональный налог на переход права в размере до 5%, а продавец — подоходный налог 2,5%; при аренде (leasehold) налога на переход права нет, но владелец должен уплатить 10% от цены аренды. Ниже мы разбираем каждый налог и сбор по состоянию на октябрь 2026 года и приводим примеры расчёта.

Обзор налогов на недвижимость на Бали: кто что платит

Единого налога на недвижимость в Индонезии нет. При покупке покупатель платит BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, налог на приобретение прав на землю и строения), продавец — финальный подоходный налог (PPh), кроме того, оплачиваются оформление акта, который составляет PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, должностное лицо по земельным актам), и регистрация в земельном ведомстве (BPN). Аренда не влечёт BPHTB; основной налог здесь — подоходный налог владельца 10%, плюс гербовый сбор за подписанный договор.

Договором можно определить, кто фактически несёт расходы, но не то, кто по закону обязан уплатить налог; услуги PPAT и сборы земельного ведомства делятся по договорённости. Иностранцы не могут владеть недвижимостью на праве Hak Milik: они покупают дом на праве Hak Pakai, а компании, например PT PMA (компания с иностранным капиталом), владеют на праве HGB. Все варианты описаны в нашей статье о покупке недвижимости на Бали иностранцем.

Что вы платите при покупке в собственность (freehold) или на праве Hak Pakai

BPHTB: налог покупателя на переход права

BPHTB — индонезийский налог на переход права на недвижимость. Его платит тот, кто приобретает Hak Milik, HGB или Hak Pakai, — независимо от того, передаётся ли существующее право или предоставляется новое, например Hak Pakai на земле индонезийского владельца. Закон № 1/2022 ограничивает ставку 5%, а каждый округ устанавливает собственную ставку и вычет в региональном акте (Perda). В Badung это Perda 7/2023, в Tabanan действует свой акт.

Формула: BPHTB = ставка × (налоговая база − необлагаемая сумма). Налоговая база — фактическая цена либо NJOP (Nilai Jual Objek Pajak, официальная оценочная стоимость, по которой начисляется ежегодный земельный налог), если NJOP выше или цена неизвестна. Поэтому указать цену ниже реально уплаченной — не законный способ сэкономить. Необлагаемая сумма (NPOPTKP) составляет не менее 80 млн IDR при первом приобретении в данном округе и не менее 300 млн IDR при наследовании или дарении по завещанию между родителями, детьми и супругами.

При купле-продаже обязанность уплатить BPHTB по закону возникает уже при подписании предварительного договора купли-продажи (PPJB, Perjanjian Pengikatan Jual Beli), а не только при оформлении итогового акта.

Подоходный налог продавца 2,5%

Продавец платит финальный подоходный налог в размере 2,5% от валовой стоимости передачи права согласно постановлению правительства (PP) 34/2016 — независимо от того, принесла ли продажа прибыль. Исключения: наследование, некоторые виды дарения в кругу ближайших родственников, а также сделки на сумму менее 60 млн IDR, если доход продавца ниже необлагаемого минимума. Земельное ведомство регистрирует переход права только при наличии подтверждения этой оплаты, а на практике PPAT проверяет и налог продавца, и BPHTB покупателя ещё до подписания акта купли-продажи (AJB, Akta Jual Beli). Вы, наоборот, продаёте? Читайте нашу статью о продаже недвижимости на Бали.

Услуги нотариуса, PPAT и сборы земельного ведомства

• Услуги PPAT за акт купли-продажи: не более 1% от цены (PP 24/2016). Постановление министерства по земельным вопросам 2021 года снижает этот предел до 0,75% при цене свыше 500 млн IDR, до 0,5% — свыше 1 млрд IDR и до 0,25% — свыше 2,5 млрд IDR.
• Услуги нотариуса за PPJB или нотариальный договор аренды: не более 2,5% от стоимости по акту при сумме до 100 млн IDR, 1,5% — до 1 млрд IDR и 1% — свыше этой суммы (Закон № 30/2004 о нотариате, ст. 36). Минимума закон не устанавливает (региональные минимальные тарифы определяет ассоциация нотариусов), и на практике цены часто ниже предельных.
• Сбор земельного ведомства за регистрацию перехода права: (1‰ × стоимость земли) + 50 000 IDR; стоимость земли берётся по зональной оценке земельного ведомства, а если её нет — по NJOP.
• Проверка сертификата в земельном ведомстве: 50 000 IDR. Гербовый сбор: 10 000 IDR за каждый подписанный документ.

Эти пределы — максимум, а не прейскурант. Сравните два-три письменных предложения и уточните, что входит в каждое.

Как облагается налогом право аренды (leasehold) на Бали?

Право аренды не облагается BPHTB: аренда (sewa) не входит в число прав на землю, приобретение которых Закон № 1/2022 (ст. 44) облагает BPHTB. Вместо этого владелец должен уплатить финальный подоходный налог 10% со всей цены аренды согласно PP 34/2017. Если арендатор — назначенный налоговый агент, например индонезийская компания (в том числе PT PMA), налог удерживает он; в остальных случаях, например когда арендатор — частное лицо, владелец платит налог сам.

При оплате аренды вперёд налог возникает в момент оплаты или наступления срока оплаты — в зависимости от того, что произойдёт раньше. Налоговая база — всё, что арендатор платит под любым названием, включая плату за обслуживание, охрану или сервисные сборы, даже если они оформлены отдельным договором.

К назначенным налоговым агентам относятся индонезийские компании (в том числе PT PMA), постоянные представительства и государственные органы: они удерживают налог, перечисляют его в бюджет и выдают владельцу справку об удержании. Частное лицо, например иностранец, арендующий на своё имя, налог не удерживает.

По закону этот налог на аренду на Бали — обязанность владельца, но в договоре можно указать, кто несёт эти расходы. Прежде чем согласовать цену, уточните, включены ли в неё 10% владельца, письменно зафиксируйте, кто их платит, и попросите подтверждение оплаты. Нотариальный договор не обязателен, но служит более надёжным доказательством. Если аренду позже переоформляют в предоставление права Hak Pakai или HGB, на это предоставление начисляется BPHTB. Подробнее — в нашей статье leasehold или freehold на Бали.

Покупка новой виллы у застройщика: НДС и налог на роскошь

Продавец, зарегистрированный как плательщик НДС (PKP, Pengusaha Kena Pajak), — как правило, застройщик, продающий новую виллу, — начисляет НДС (PPN). Частный владелец, продающий дом на вторичном рынке, НДС не начисляет. BPHTB, услуги PPAT и налог продавца 2,5% применяются так же, как при любой продаже.

• НДС: по закону 12% с января 2025 года, но для всего, кроме предметов роскоши, он начисляется на 11/12 цены, так что для обычного дома фактически составляет 11%.
• Элитные дома: при цене от 30 млрд IDR — полный НДС 12% плюс налог с продаж предметов роскоши 20% (PPnBM).
• Льгота 2026 года: согласно постановлению министра финансов (PMK) 90/2025 государство берёт на себя НДС с первых 2 млрд IDR стоимости новых домов ценой до 5 млрд IDR. Дом должен быть новым, готовым для проживания, впервые передаваться продавцом — плательщиком НДС и иметь идентификационный код дома, причём и акт (или полностью оплаченный PPJB), и передача должны прийтись на 2026 год. Каждый человек может воспользоваться льготой для одного дома.

Сохранится ли льгота в 2027 году, зависит от нового нормативного акта, поэтому проверьте это, прежде чем на неё рассчитывать. Также уточните, включён ли НДС в цену застройщика.

Пример расчёта: расходы при покупке на Бали в цифрах

Пример 1: вилла за 5 млрд IDR у частного владельца (в собственность или на праве Hak Pakai для иностранного покупателя). Наши допущения: NJOP ниже цены; BPHTB по максимальной ставке 5% с минимальным вычетом 80 млн IDR; стоимость земли — 3 млрд IDR; услуги PPAT по предельному тарифу, причём мы исходим из того, что верхняя ставка 0,25% применяется ко всей цене (уточните у своего PPAT). Реальные цифры вашего округа могут отличаться.

Если услуги PPAT и сборы земельного ведомства оплачивает покупатель, его налоги и сборы составят в сумме около 261,6 млн IDR, или 5,2% от цены, плюс юридические проверки и услуги нотариуса, если сначала подписывается PPJB (не более 1%, то есть 50 млн IDR). Налог продавца в 125 млн IDR оплачивается из выручки от продажи. Если бы эту виллу купили новой у застройщика в 2026 году с льготой по НДС, НДС начислялся бы только на часть цены свыше 2 млрд IDR: 11% × 3 млрд IDR = 330 млн IDR сверх цены, указанной без НДС.

Пример 2: аренда на 25 лет за 3 млрд IDR, оплаченная вперёд частным лицом. BPHTB не применяется.

Если бы арендатором была компания, например PT PMA, она удержала бы эти 300 млн IDR и перечислила их в налоговую службу за владельца.

Когда платится каждый налог?

По закону BPHTB подлежит уплате при подписании PPJB, а на практике и BPHTB, и налог продавца платят до подписания акта купли-продажи. Затем оплачиваются регистрационные сборы, налог на аренду возникает при оплате аренды, а земельный налог платится ежегодно. Уточните у своего PPAT, когда ваш округ ожидает уплаты BPHTB.

Ежегодные расходы владельца недвижимости на Бали

Ежегодный налог на недвижимость — PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, налог на землю и строения); округ выставляет его в ежегодном налоговом уведомлении (SPPT). По закону ставка не превышает 0,5%, а для земель, используемых для производства продуктов питания, она ниже. Налог начисляется на NJOP за вычетом не менее 10 млн IDR, причём округ облагает от 20% до 100% этой суммы. NJOP обычно пересматривают раз в три года.

Для оценки верхней границы: при NJOP 3 млрд IDR и максимальных параметрах получается 0,5% × (3 млрд IDR − 10 млн IDR) = около 15 млн IDR в год; реальные ставка и база указаны в вашем SPPT. В Badung постановление главы округа 2024 года (Perbup 28/2024, заменившее прежние правила о льготах 2019 и 2020 годов) автоматически вычитает любое увеличение по сравнению с прошлогодним счётом, поэтому сумма обычно остаётся на уровне прошлого года, если только, например, дом не был расширен или изменён. Уточните в Bapenda Badung, распространяется ли это правило на ваш объект. При аренде (leasehold) в договоре должно быть указано, кто платит PBB.

Другие текущие расходы — обслуживание, уход за бассейном и садом, персонал, страховка, коммунальные услуги и взносы в banjar (деревенская община), если они есть, — слишком различаются, чтобы назвать одну цифру. Попросите у продавца недавние счета.

Какие налоги вы платите, сдавая недвижимость в аренду?

Арендная плата облагается финальным подоходным налогом 10% с валовой суммы, а с вилл, которые сдаются как средства размещения, может взиматься ещё и региональный налог до 10%. К какой категории относится аренда вилл помесячно и на год, окончательно не определено, поэтому проконсультируйтесь, прежде чем начинать.

• Налог на арендный доход: PP 34/2017 не устанавливает минимального срока, поэтому под него подпадает и помесячная, и годовая аренда, включая сервисные сборы. Если арендатор — назначенный налоговый агент, например индонезийская компания, налог удерживает он; если арендатор — частное лицо, вы платите налог сами через систему Coretax налоговой службы. При годовой аренде 300 млн IDR налог составит 30 млн IDR. Доход от оказания услуг по проживанию сюда не относится и облагается по обычным правилам подоходного налога.
• PBJT (региональный налог на отдельные товары и услуги): распространяется на гостиничные услуги и прямо называет виллы и частные дома, используемые как гостиницы; ставка — до 10%, минимального срока проживания закон не устанавливает. Подпадает ли под него аренда вилл помесячно и на год, не определено; Badung уже ставил на учёт как плательщиков региональных налогов виллы, которые работают как бизнес под вывеской «частного дома». Проконсультируйтесь в Bapenda или у налогового консультанта.
• Лицензирование и назначение: дом на праве Hak Pakai предназначен для проживания, а сдача его в аренду поднимает вопросы о лицензиях. Читайте нашу статью о сдаче виллы в аренду на Бали.
• Налоговый номер: иностранцы обязаны получить NPWP, как только становятся налоговыми резидентами (более 183 дней в Индонезии в течение 12 месяцев или проживание здесь с намерением остаться) и получают доход, например арендный. Если вы не являетесь налоговым резидентом, спросите зарегистрированного налогового консультанта, как к вам применяется налог на арендный доход.

Туристический сбор Бали иностранные туристы платят сами (150 000 IDR при каждом въезде на Бали; насколько нам удалось выяснить, по состоянию на октябрь 2026 года он не изменился; владельцы KITAS и KITAP от него освобождены). Это не налог для владельцев недвижимости.

Как избежать неприятных сюрпризов

1. Сначала получите письменную смету расходов. Попросите нотариуса/PPAT перечислить все налоги и сборы с указанием, кто и когда их платит, по фактической ставке вашего округа. Если вы покупаете через нас, мы запрашиваем у нотариуса такую полную смету до того, как вы возьмёте на себя обязательства.
2. Проверьте земельный налог. Запросите последнее SPPT и подтверждения оплаты за последние годы и попросите нотариуса подтвердить, что задолженности нет.
3. Зафиксируйте распределение расходов письменно. В PPJB или договоре аренды должно быть указано, кто платит BPHTB, налог продавца, налог 10% с аренды, каждый сбор и задолженность по PBB, если она есть.
4. Проверьте стоимость. Сравните цену с NJOP и убедитесь, что вам предоставляется вычет за первое приобретение в этом округе.
5. Сохраняйте подтверждения: квитанции об уплате BPHTB и подоходного налога, а также справку об удержании налога на аренду, если она есть.
6. Планируйте сдачу в аренду до покупки: сначала проконсультируйтесь по налогу на арендный доход, PBJT и лицензированию.

Налоги — лишь часть проверок; об остальном рассказывает наша статья о проверке недвижимости на Бали (due diligence). Когда будете готовы, посмотрите наши виллы на продажу и участки на продажу.