Зонирование на Бали: как проверить, что можно построить на участке

Зонирование на Бали: какие планы действуют в 2026 году, что значат зелёная, жёлтая, оранжевая, розовая и красная зоны, правило 15 м и как проверить зону участка.

Зонирование на Бали определяет, что можно построить на участке, и сертификат на землю об этом не скажет: в нём указаны право на землю и границы, но не зона. Зону устанавливают планы территориального развития, а сверх того действуют общие для всего Бали ограничения по высоте и по расстоянию от пляжей, рек и храмов. Ниже — как устроены эти планы на юго-западе Бали по состоянию на октябрь 2026 года, какие зоны вам встретятся и как проверить участок, прежде чем брать на себя обязательства.

Что такое зонирование на Бали и какие планы действуют?

Зонирование на Бали задают планы территориального развития — RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah). Провинция определяет общие рамки, каждый округ наносит на карту виды землепользования, а детальные планы территории — RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) — там, где они есть, устанавливают правила для каждого участка. Провинция и округа принимают свои планы (RTRW) в виде региональных актов (Perda), детальные планы утверждаются постановлениями главы округа (Perbup), и каждый план должен соответствовать вышестоящему. По состоянию на октябрь 2026 года:

• Провинция: Perda Bali 2/2023 — план на 2023–2043 годы, подписанный в марте 2023 года. Он заменил план 2009 года и содержит правила для всего острова, например ограничение высоты и охрану храмов.
• Badung (Canggu, Berawa, Umalas, Kerobokan, Pererenan, Seseh, Munggu, Cemagi): Perda Badung 4/2025 — план на 2025–2045 годы, заменивший план 2013 года (Perda 26/2013).
• Tabanan (Kedungu, Nyanyi, Tanah Lot, Kediri): Perda Tabanan 3/2023 — план на 2023–2043 годы, действующий с августа 2023 года и заменивший план 2012 года (Perda 11/2012).
• Детальные планы: Badung утверждает RDTR по районам постановлениями главы округа, например для Petang и Abiansemal в 2023 году. От того, распространяется ли такой план на ваш участок, зависит порядок официальной проверки (см. ниже).

Карта зонирования Бали: какие зоны вам встретятся

План Badung делит землю на охраняемые территории и территории хозяйственного использования (kawasan budi daya, земли для использования). Покупателям чаще всего встречаются территории поселений, туризма, сельского хозяйства и охраняемые территории. Детальные планы делят их на зоны с буквенными кодами, например R — жильё, P — сельское хозяйство.

Canggu, Berawa, Umalas и Kerobokan находятся в районе Kuta Utara, а Pererenan, Seseh, Munggu и Cemagi — в районе Mengwi. Это не значит, что каждый участок там относится к туристической зоне: это показывает только официальная карта. Что допускает каждая зона — от семейного дома до виллы для сдачи в аренду, — устанавливает план, распространяющийся на участок, а номера подзон, такие как R-2 или R-3, означают то, что сказано в этом плане.

Зелёная, жёлтая, оранжевая, розовая и красная зоны: что означают эти прозвища

На Бали говорят о «зелёной зоне» для сельхозземель, «жёлтой зоне» для жилья, «розовой зоне» для туризма, «красной зоне» для коммерческой земли и «оранжевой зоне», где жильё соседствует с бизнесом. В наших объявлениях красная зона — это коммерческая земля под магазины, рестораны, офисы и другой бизнес, от центральных деловых районов до местных коммерческих зон, а оранжевая зона допускает и жилое, и коммерческое использование, что даёт определённую свободу при застройке. В Badung «jalur hijau» (зелёный пояс) — ещё и юридический термин: региональный акт округа 1992 года запретил строительство на перечисленных в нём зелёных поясах из рисовых полей, в том числе в окрестностях Canggu; спросите в администрации округа, распространяется ли этот запрет на ваш участок до сих пор. В остальном эти названия — рыночный жаргон, а не юридические названия зон: в нынешних планах используются зоны и коды из таблицы выше. Официальные карты составляются по национальному стандарту условных знаков и цветов, установленному министерством по земельным вопросам (Permen ATR/BPN 14/2021), но нам не удалось подтвердить, что прозвища соответствуют его цветам, а на старых или частных картах могут использоваться другие цвета, так что один и тот же цвет на двух картах может означать разное. Общепринятых прозвищ для других цветов мы не нашли. Читайте легенду, проверяйте дату и получайте письменное подтверждение зоны.

Ограничения для всего Бали: высота, пляжи, реки и храмы

Некоторые ограничения действуют на всём Бали независимо от зоны.

Высота. По провинциальному плану высота зданий, как правило, ограничена 15 метрами, и управление общественных работ Badung проверяет здания на соответствие этому ограничению. Об исключениях и о том, как измеряется высота, спросите в управлении общественных работ округа (Dinas PUPR).

Пляжи. Согласно указу президента (Perpres) 51/2016, защитная полоса вдоль пляжа (sempadan pantai) составляет не менее 100 метров вглубь суши от линии максимального прилива с поправкой на форму берега, а точную линию каждый округ закрепляет в своём плане. Внутри полосы допускаются только постройки, обслуживающие пляжный отдых, а также зелёные насаждения и защита от эрозии.

Реки. В плане Badung защитные полосы вдоль рек (sempadan sungai) считаются охраняемыми. Национальные минимумы, установленные постановлением министерства общественных работ (Permen PUPR 28/2015), зависят от реки и её глубины, поэтому уточните точную линию для вашей реки в управлении общественных работ.

Храмы. Провинциальный план охраняет территорию вокруг храмов (kawasan tempat suci) на основе Bhisama (религиозного постановления) 1994 года индуистского совета PHDI (Parisada Hindu Dharma Indonesia). Радиус отсчитывается от внешней стены храма. Самые большие зоны окружают храмы Sad Kahyangan — главные храмы острова; у деревенских храмов зоны гораздо меньше. Что можно строить внутри, зависит от плана, поэтому о любом участке рядом с крупным храмом спрашивайте в администрации округа.

Зелёная зона и рисовые поля: что действует в 2026 году

С конца 2025 года Бали ужесточил правила для сельхозземель, и покупать сельскохозяйственную землю в расчёте сменить её зону — нереалистичный план. Вот как обстоят дела:

• Общего моратория нет: мы не нашли нормативного акта, который запрещал бы все новые отели или виллы; правовые меры, принятые с конца 2025 года, касаются сельхозземель, так что всё решает зона участка.
• Издано в декабре 2025 года: распоряжение губернатора (Instruksi Gubernur) 5/2025 обязало глав округов и мэра на Бали не переводить сельскохозяйственные земли в другие категории и не одобрять такой перевод — в том числе земли LP2B (Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan, сельхозземли, охраняемые для производства продовольствия) и земли из официального базового реестра рисовых полей (LBS), — а также не менять эти обозначения в своих планах до принятия провинциального акта. Распоряжение было обязательным для государственных органов, а не для землевладельцев. Акт, на который оно ссылалось, Perda Bali 4/2026, был принят в феврале 2026 года (см. ниже).
• Действует примерно с конца февраля 2026 года: Perda Bali 4/2026 о контроле за переводом продуктивных земель, который также запрещает номинальное владение (землю, оформленную на индонезийца в интересах другого лица). Он действует через строгий контроль: планы, разрешения и надзор. Спросите нотариуса/PPAT (должностное лицо по земельным актам), как он применяется к вашему участку.

Национальный закон об охраняемых сельхозземлях (UU 41/2009 с изменениями) предусматривает за перевод земель LP2B до пяти лет лишения свободы и штраф до 1 млрд IDR.

Как шаг за шагом проверить зону участка

Посмотрите официальную карту, затем получите от администрации округа письменное подтверждение того, что зона допускает для вашего замысла; для бизнеса формальной проверкой служит разрешение на использование территории — KKPR. Сделайте это до внесения задатка.

1. Соберите основное: копию сертификата на землю и точное местоположение участка, в идеале — координаты его границ. Попросите нотариуса/PPAT проверить сертификат в земельном ведомстве (BPN).
2. Посмотрите онлайн: картографический портал министерства по земельным вопросам GISTARU показывает планы территориального развития там, где они загружены. Запишите зону и дату плана; это предварительная информация, а не доказательство.
3. Обратитесь в администрацию округа: вопросами территориального планирования и разрешениями на строительство занимается её управление общественных работ и территориального планирования (Dinas PUPR). Попросите письменно сообщить, какая зона действует и допускается ли ваш замысел (дом, вилла для сдачи в аренду, бизнес), с указанием правил по высоте и защитным полосам.
4. Для бизнеса проверьте порядок получения KKPR: KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) подтверждает, что деятельность соответствует плану территориального развития. В OSS, национальной онлайн-системе лицензирования, вы вводите границы участка и выбираете вид деятельности. Там, где детальный план встроен в OSS, система выдаёт подтверждение (KKKPR); в остальных случаях заявку рассматривают и одобряют (PKKPR). Для частного дома спросите в администрации округа, какое разрешение требуется.
5. Проверьте существующие постройки: запросите разрешение на строительство (PBG) и сертификат эксплуатации (SLF) или старое IMB и убедитесь, что здание в его нынешнем виде им соответствует.
6. Обойдите участок: посмотрите, нет ли поблизости рек, пляжа, храмов и рисовых полей, и сверьте стены с границей по сертификату.
7. Сделайте это условием сделки: в предварительном договоре купли-продажи (PPJB) или договоре аренды должно быть сказано, что сделка зависит от результата проверки зонирования и что при отрицательном результате задаток вам возвращается.

Сертификат подтверждает право на землю, KKPR — что коммерческая деятельность соответствует плану, PBG — что строительство здания разрешено, а SLF — что здание пригодно к эксплуатации. Храните письменный ответ администрации округа вместе с этими документами.

Разрешения на строительство вкратце: PBG и SLF

Зонирование определяет, что можно строить, а PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, разрешение на строительство) позволяет это построить. Согласно PP 16/2021 оно заменило прежнее IMB (разрешение на строительство), и подавать заявку на него нужно до начала строительства через SIMBG — онлайн-систему министерства общественных работ (компании входят через OSS). SLF (Sertifikat Laik Fungsi) удостоверяет, что здание пригодно к эксплуатации. Оба документа — базовые требования для получения бизнес-лицензии. Строительство без PBG или с нарушением его условий может повлечь предупреждения, остановку работ, отзыв разрешений и предписание о сносе. Читайте нашу статью о строительстве виллы на Бали.

Планируете сдавать в аренду? Сначала зонирование

Чтобы сдавать виллу в аренду, зона должна допускать такое использование, а бизнес-лицензии опираются на это: KKPR — для деятельности, PBG и SLF — для здания. Разрешена ли вилла для сдачи в аренду, решает план, распространяющийся на участок, поэтому спросите об этом до покупки. Лицензирование тоже ужесточилось: с мая 2026 года Бали закрыл в OSS приём новых заявок от компаний с иностранным капиталом (PT PMA) по 18 видам деятельности, включая сдачу недвижимости в аренду. Читайте нашу статью о сдаче виллы в аренду на Бали.

Контроль за соблюдением: чем вы рискуете

Бали следит за соблюдением этих правил, и ошибка может стоить самого здания.

• Canggu, конец 2025 года: роскошная вилла была построена с заходом на берег реки и в её русло и с нарушением условий разрешения на строительство. После жалоб жителей её опечатали, а когда земельное ведомство обмерило самовольно занятую площадь, владелец в конце ноября 2025 года начал сносить около 250 м².
• Пляж Bingin, 2025 год: в июле 2025 года на пляже Bingin на полуострове Bukit были снесены десятки незаконных вилл и ресторанов.

Практические советы покупателям земли

• Поставьте покупку в зависимость от письменной проверки зонирования для вашего конкретного замысла.
• Не платите за потенциал: сельскохозяйственная земля, зону которой «можно поменять», остаётся сельскохозяйственной.
• Спросите о подъезде и разделе участка: если подъезд к участку идёт через землю соседа или вы планируете разделить участок, сначала проконсультируйтесь с нотариусом/PPAT и в земельном ведомстве.

Об остальных проверках рассказывают наши статьи о проверке недвижимости на Бали (due diligence) и покупке земли на Бали. Нашли участок среди наших участков на продажу или дом среди вилл на продажу? Попросите нас помочь с проверкой зонирования, прежде чем брать на себя обязательства.