Могут ли иностранцы купить недвижимость на Бали? Законные способы

Может ли иностранец купить недвижимость на Бали? Не в собственность, но право аренды, Hak Pakai и PT PMA законны. Правила, минимальные цены, этапы и расходы.

Могут ли иностранцы купить недвижимость на Бали? Да, но не в собственность: Hak Milik (право собственности, freehold) доступно только гражданам Индонезии, поэтому иностранцы используют долгосрочную аренду, Hak Pakai (право пользования) на своё имя или компанию с иностранным капиталом (PT PMA), которая владеет HGB (правом застройки). В этой статье мы сравниваем эти способы, объясняем варианты для пар, где один из партнёров — гражданин Индонезии, и шаг за шагом разбираем расходы и этапы покупки по состоянию на октябрь 2026 года.

Почему иностранцам недоступна собственность (freehold) на Бали

Основной аграрный закон Индонезии (UUPA, Закон № 5/1960) оставляет Hak Milik — право собственности (freehold), подтверждаемое сертификатом SHM, — только за гражданами Индонезии (ст. 21). Обычные компании, включая PT PMA, владеть им не могут, как и люди со вторым гражданством. Закон закрывает и обходные пути: любая продажа, дарение или иная сделка, направленная на прямую или косвенную передачу Hak Milik иностранцу, ничтожна, земля переходит к государству, а уплаченные деньги вернуть нельзя (ст. 26(2)). Поэтому иностранцы владеют недвижимостью на Бали через другие права: аренду, Hak Pakai или HGB, оформленное на компанию.

Могут ли иностранцы купить недвижимость на Бали? Сравнение способов

У иностранцев есть три способа и четвёртый вариант — для тех, кто состоит в браке с гражданином Индонезии. Вкратце: Hak Pakai подходит для жилья по минимальной цене или дороже, аренда — для более дешёвого жилья и для земли, а PT PMA — для реального бизнеса.

Способ 1: право аренды (leasehold, долгосрочная аренда)

Право аренды (leasehold) — это договор: владелец сохраняет сертификат Hak Milik и за плату предоставляет вам землю или виллу в пользование на согласованный срок (ст. 1548 Гражданского кодекса). Всю арендную плату можно внести сразу (ст. 44 UUPA), а фиксированного максимального срока закон не устанавливает; на практике обычно 25–30 лет. Основной аграрный закон относит к тем, кто может быть арендатором, иностранцев, проживающих в Индонезии, индонезийские компании и иностранные компании с представительством в Индонезии (ст. 45). Если вы живёте за границей, спросите нотариуса, как это применяется к вам.

Продажа объекта не прекращает ранее заключённый договор аренды, если сам договор этого не допускал (ст. 1576), как и смерть владельца или арендатора (ст. 1575). Но письменный договор аренды прекращается в силу закона по истечении срока (ст. 1570), и если право на продление не согласовано, владелец может отказаться продлевать аренду.

На что обратить внимание:

• Владелец и сертификат: убедитесь, что договор подписывает владелец, указанный в сертификате, и спросите нотариуса, чьё ещё согласие нужно (супруга или супруги, сонаследников).
• Пункт о продаже: убедитесь, что договор не позволяет владельцу расторгнуть его при продаже.
• Продление: опцион, в котором зафиксированы дополнительные годы, цена или чёткая формула её расчёта и срок уведомления, гораздо надёжнее условия, оставляющего цену «на последующее согласование».
• Субаренда и передача: и то и другое требует разрешения владельца (ст. 1559), поэтому пропишите их в договоре, если вы, возможно, будете сдавать объект или продавать оставшиеся годы аренды.
• Окончание срока: в договоре должно быть сказано, что происходит с постройками.
• Акт: мы рекомендуем нотариальный договор аренды. Можно также попросить земельное ведомство внести запись об аренде в земельный реестр или в сертификат (PP 18/2021, ст. 90).

Подробнее — в нашей статье о праве аренды (leasehold) и собственности (freehold) на Бали.

Способ 2: Hak Pakai (право пользования) на ваше имя

Hak Pakai позволяет иностранцу — физическому лицу оформить на своё имя зарегистрированное право на землю. Правила установлены Постановлением правительства (PP) 18/2021, постановлением министерства по земельным вопросам 2021 года (Permen ATR/BPN 18/2021) и решением 2022 года о минимальных ценах.

• Кто может: иностранец с иммиграционным документом. Официальные пояснения к PP 18/2021 допускают визу, паспорт или разрешение на пребывание, но нотариусы и земельные ведомства всё же могут потребовать KITAS или KITAP (разрешение на пребывание) и налоговый номер (NPWP). Уточните у нотариуса или PPAT (должностного лица по земельным актам), что требует ваше земельное ведомство.
• Чем можно владеть: домом на праве Hak Pakai или квартирой на праве strata title (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) в здании на земле с HGB или Hak Pakai (PP 18/2021, ст. 67 и 71). Hak Pakai может быть предоставлено актом PPAT на земле, находящейся в чьём-либо Hak Milik, а если дом стоит на земле с Hak Milik или HGB, право в рамках покупки переоформляется в Hak Pakai.
• Минимальная цена на Бали: 5 млрд IDR за дом и 2 млрд IDR за квартиру (strata title) согласно Kepmen ATR/BPN 1241/2022, действующему по состоянию на октябрь 2026 года.
• Ограничения: «элитный дом», один участок на человека или семью и не более 2 000 м² земли, если министр не разрешит больше (Permen ATR/BPN 18/2021, ст. 186), и только для проживания (PP 18/2021, ст. 72).
• Срок: на государственной земле или земле с правом управления (HPL) — до 30 лет с продлением на 20 и возобновлением на 30, если вы по-прежнему соответствуете требованиям. На земле в чьём-либо Hak Milik — до 30 лет, возобновление только новым актом, подписанным владельцем (ст. 52). Спросите PPAT, какую форму создаёт ваша покупка.

Если вы перестаёте соответствовать требованиям, например потому, что у вас больше нет действующего иммиграционного документа, у вас, как правило, есть год, чтобы передать право тому, кто им соответствует, иначе оно прекращается в силу закона (PP 18/2021, ст. 50). Дом можно передать по наследству, но наследнику-иностранцу тоже нужен иммиграционный документ (ст. 69).

Подробнее — в нашей статье о Hak Pakai на Бали.

Способ 3: компания PT PMA, владеющая HGB

PT PMA — это индонезийская компания с иностранными акционерами. Как индонезийское юридическое лицо она может владеть HGB и Hak Pakai, но никогда — Hak Milik. HGB на государственной земле предоставляется на срок до 30 лет с продлением на 20 и возобновлением на 30; HGB на земле в чьём-либо Hak Milik — на срок до 30 лет и возобновляется только новым актом с владельцем (PP 18/2021, ст. 37).

Положение BKPM 5/2025, действующее с октября 2025 года, требует оплаченного капитала не менее 2,5 млрд IDR (в старых статьях ещё может фигурировать 10 млрд IDR) и инвестиционного плана свыше 10 млрд IDR на каждый вид деятельности (код KBLI) в каждой локации. Для бизнеса в сфере размещения, а также для девелоперов, которые строят, продают или сдают в аренду здание или жилой комплекс целиком, земля и здания засчитываются в этот план (отдельные юниты — нет); попросите лицензированного консультанта подтвердить, как это применяется к вам. Компания также должна регулярно подавать отчёты об инвестиционной деятельности (LKPM).

PT PMA — это бизнес, а не способ владеть частным домом. Номинальные акционеры запрещены, а такие договорённости ничтожны согласно Закону об инвестициях (UU 25/2007); кроме того, некоторые виды деятельности на Бали теперь закрыты для новых иностранных инвестиций (см. ниже). Подробнее — в нашей статье о владении недвижимостью через PT PMA.

Состоите в браке с гражданином Индонезии? Собственностью (freehold) может владеть ваш супруг

Гражданин Индонезии, состоящий в браке с иностранцем, может владеть Hak Milik или HGB, как любой другой индонезиец, если земля не является совместно нажитым имуществом супругов (PP 18/2021, ст. 70). Без брачного договора имущество, приобретённое в браке, становится совместным (ст. 35 Закона о браке), а значит, супруг-иностранец стал бы его совладельцем, и ваш супруг не мог бы законно владеть собственностью (freehold). Решение — договор о раздельном режиме имущества, заключённый у нотариуса; после решения Конституционного суда 69/PUU-XIII/2015 его можно заключить и во время брака.

Помните, что юридически недвижимость принадлежит вашему супругу или супруге. Если вы сами когда-либо получите Hak Milik по наследству без завещания или через совместное имущество супругов, вы обязаны отчуждить его в течение года, иначе земля переходит к государству (ст. 21(3) UUPA); то же правило касается детей с двойным гражданством (ст. 21(4)). Дарение или завещание Hak Milik иностранцу просто ничтожно (ст. 26(2)). Перед покупкой проконсультируйтесь с нотариусом.

Почему номинальные схемы ничтожны и опасны

В номинальной схеме право собственности (freehold) формально оформлено на гражданина Индонезии, а иностранец платит и «владеет» объектом через дополнительные документы — договор займа, доверенность или договор аренды. Статья 26(2) UUPA делает такую схему ничтожной, поскольку она косвенно передаёт Hak Milik иностранцу, а суды, кроме того, признают, что у таких договоров нет законного основания по Гражданскому кодексу.

Верховный суд признавал номинальные договоры недействительными, например в решениях 2414 K/Pdt/2009, 1540 K/Pdt/2014 и 424 K/Pdt/2017, и признаёт законным владельцем гражданина Индонезии, указанного в сертификате, который может продать недвижимость или заложить её; иностранец в лучшем случае может подать иск о компенсации. По закону такая земля переходит к государству. В любом случае иностранец проигрывает. Региональный акт провинции Бали (Perda) 4/2026, действующий примерно с конца февраля 2026 года, также запрещает номинальное владение землёй.

Можно ли сдавать недвижимость в аренду?

Это зависит от выбранного способа и от лицензий. Дом на праве Hak Pakai предназначен для проживания, а объект на праве аренды (leasehold) можно сдать в субаренду только с разрешения владельца. Сдача отдыхающим — это бизнес в сфере туристического размещения: для него нужны лицензии, оформленные на гражданина или компанию Индонезии либо на PT PMA, а доход облагается налогом.

• Лицензии: вилле, работающей как объект размещения, нужны идентификационный номер бизнеса (NIB) из государственной онлайн-системы лицензирования OSS, разрешение на строительство (PBG) и сертификат эксплуатации (SLF). Нужна ли бизнес-лицензия для обычной аренды помесячно или на год, однозначно не решено; спросите консультанта по лицензированию.
• Налоги: с арендной платы по договору аренды взимается финальный подоходный налог 10% от валовой суммы, включая плату за услуги (PP 34/2017). Краткосрочное размещение облагается по обычным правилам подоходного налога, а округа могут добавить налог до 10% на гостиничные услуги, к которым по закону относятся и виллы.

Действует в 2026 году

• 18 видов деятельности закрыты для новых иностранных инвестиций. С третьей недели мая 2026 года с одобрения министра инвестиций Бали закрыл в системе OSS приём новых заявок PMA по 18 видам деятельности «до принятия дальнейших решений». Среди них — 68111 (сдача в аренду собственной или арендованной недвижимости), отели площадью менее 6 000 м² (55110, 55120) и прочие средства размещения (55900). Виллы (55193) в этом списке не значились, а номер нормативного акта не назывался, поэтому уточните у лицензированного консультанта.
• Сельхозземли и номинальные владельцы. Perda 4/2026 строго контролирует перевод продуктивных сельскохозяйственных земель под другие цели и запрещает номинальное владение. Мы пока не смогли изучить его подробные правила, поэтому по каждому конкретному участку обращайтесь в земельное ведомство и к нотариусу.

Не закреплено законом

• Мораторий на новые отели и виллы по всему Бали не подтверждён: помимо упомянутых выше правил о сельхозземлях, нормативный акт с таким более широким охватом подтверждён не был.
• Вилла, которую сдают отдыхающим под видом «частного дома», всё равно облагается региональным налогом на гостиничные услуги, который по закону распространяется на виллы. Подтвердить появление новых правил Badung для таких вилл мы не смогли, поэтому уточните в налоговом управлении округа (Bapenda).

Подробнее — в нашей статье о сдаче виллы в аренду на Бали.

Сколько стоит покупка? Коротко о налогах и сборах

Большинство расходов установлено общенациональным законодательством, но некоторые ставки определяет каждый округ, поэтому окончательные суммы уточните у своего PPAT. По состоянию на октябрь 2026 года:

Ставка 5% — законный максимум; ставку в Badung или Tabanan уточните у своего PPAT. Предельные тарифы — это максимумы, а не типичные цены, поэтому запрашивайте письменные расчёты стоимости. Владельцы также ежегодно платят налог на землю и строения (PBB-P2), ставка которого ограничена законом 0,5%.

Подробности — в нашей статье о налогах и расходах при покупке недвижимости на Бали.

Как иностранцу купить недвижимость на Бали: пошагово

1. Выберите способ. Сделайте это до просмотров: от способа зависит, что вы можете купить и какова минимальная цена.
2. Найдите объект. Посмотрите наши виллы на продажу и участки на продажу и заранее попросите копию сертификата. Перед публикацией объявления мы проверяем вместе с владельцем сертификат и разрешения.
3. Бронируйте осторожно. Если продавец просит плату за бронирование, письменно согласуйте, на какой срок объект закрепляется за вами и возвращается ли платёж, если проверка выявит проблемы.
4. Проверка объекта (due diligence). Попросите PPAT проверить сертификат в земельном ведомстве (официальный сбор 50 000 IDR), а также проверьте личность владельца, зонирование, разрешения на строительство и последнее уведомление по земельному налогу (SPPT) с подтверждением оплаты. Если это сельхозземля, спросите, можно ли на ней вообще строить. Подробнее — в нашей статье о проверке объекта.
5. Предварительный договор (PPJB). Этот обязывающий договор купли-продажи фиксирует цену, график платежей и условия до подписания окончательного акта. По закону обязанность покупателя уплатить BPHTB возникает в момент его подписания; спросите PPAT, как это применяется в вашем округе.
6. Оплата. Платите отслеживаемым банковским переводом по согласованному графику. Земельное ведомство регистрирует переход права только при подтверждении уплаты налога продавцом, а на практике PPAT требует уплаты налогов обеими сторонами до подписания акта.
7. Акт. Продажа оформляется у PPAT актом купли-продажи (AJB, Akta Jual Beli), а Hak Pakai на земле в Hak Milik тоже предоставляется актом PPAT. Аренду лучше оформлять нотариальным актом.
8. Регистрация. Земельное ведомство (BPN) регистрирует нового правообладателя; официальный сбор — 0,1% от стоимости земли плюс 50 000 IDR. Аренду можно зарегистрировать по запросу.

Сколько всё это займёт, зависит от проверок и земельного ведомства, поэтому попросите нотариуса назвать реалистичные сроки. Прежде чем что-либо платить, привлеките независимого нотариуса или PPAT, а если планируете PT PMA или доход от аренды — и лицензированного консультанта. Когда будете готовы, расскажите, что вы ищете; мы работаем с независимыми нотариусами.