Leasehold или freehold на Бали: как это устроено и что выбрать

Leasehold или freehold на Бали? Как устроены оба варианта, кто может ими владеть, как сравнивать цены за год аренды, продление, налоги и чек-лист договора.

Выбор между leasehold и freehold на Бали сводится к тому, чем именно вы владеете и как долго. Настоящая собственность (freehold, Hak Milik) доступна только гражданам Индонезии, поэтому иностранные покупатели выбирают между зарегистрированным правом с ограниченным сроком, например Hak Pakai (правом пользования), и правом аренды (leasehold) — договором о пользовании чужой землёй в течение согласованного числа лет. Ниже мы объясняем оба варианта, как честно сравнивать цены на право аренды и что проверить перед подписанием.

Что такое собственность (freehold) на Бали?

На Бали, как и во всей Индонезии, единственная настоящая собственность (freehold) — это Hak Milik (право собственности, сертификат «SHM»). Основной аграрный закон (UU 5/1960, ст. 20) называет его наследуемым, самым сильным и самым полным правом, которое человек может иметь на землю. У него нет срока окончания, его можно продать или передать по наследству, но владеть им могут только граждане Индонезии.

Правила здесь строгие:

• Иностранцы не могут владеть Hak Milik, как и граждане Индонезии, имеющие второе гражданство (ст. 21). Обычные компании, в том числе с иностранным капиталом, тоже не могут им владеть.
• Любая продажа, дарение или иная договорённость, направленная на передачу Hak Milik иностранцу «прямо или косвенно», ничтожна в силу закона. Земля переходит к государству, а уже уплаченные деньги вернуть нельзя (ст. 26).
• Иностранец, получивший Hak Milik по наследству без завещания или через совместное имущество супругов, должен передать его в течение года, иначе право прекращается, а земля переходит к государству (ст. 21(3)); дарение или завещание иностранцу просто ничтожно (ст. 26(2)).
• Если вы состоите в браке с гражданином или гражданкой Индонезии, ваш супруг или супруга может владеть правами на землю, например Hak Milik, на своё имя при наличии нотариального договора о раздельном режиме имущества (PP 18/2021, ст. 70). Перед покупкой проконсультируйтесь с нотариусом.

Hak Pakai и HGB: самые близкие варианты для иностранцев

Hak Pakai (право пользования) — это зарегистрированное право, которое иностранец — физическое лицо может иметь на жильё. Это настоящее право на ваше имя, зарегистрированное в земельном ведомстве (BPN, Национальное земельное агентство), но не собственность (freehold): у него есть срок окончания, а сохранение права зависит от выполнения условий.

• Срок: на государственной земле — сначала до 30 лет, с продлением ещё до 20 и возобновлением ещё до 30, если вы по-прежнему соответствуете условиям. На земле индонезийца в Hak Milik — до 30 лет, возобновление только новым актом, подписанным с владельцем земли (PP 18/2021, ст. 52).
• Ограничения: для дома — один участок на человека или семью площадью не более 2 000 м² (если министр не разрешит больше), в категории «элитный дом», с минимальной ценой на Бали 5 млрд IDR. Квартира вместо этого оформляется как strata title и должна стоить не менее 2 млрд IDR (Kepmen ATR/BPN 1241/2022, по состоянию на октябрь 2026 года).
• Использование: жильё для проживания, а не для бизнеса (PP 18/2021, ст. 72).
• Кто может: постановление допускает визу, паспорт или разрешение на пребывание; спросите нотариуса или PPAT (должностное лицо по земельным актам), что земельное ведомство требует на практике. Если вы перестаёте соответствовать требованиям, у вас, как правило, есть год, чтобы продать или передать право.

HGB (Hak Guna Bangunan, право застройки) могут иметь граждане Индонезии и индонезийские компании, в том числе PT PMA (компания с иностранным капиталом), но не иностранцы — физические лица. Срок устроен так же: до 30 + 20 + 30 лет на государственной земле или 30 лет на земле в Hak Milik с возобновлением новым актом с владельцем (PP 18/2021, ст. 37). PT PMA должна соответствовать инвестиционным требованиям (с октября 2025 года — оплаченный капитал не менее 2,5 млрд IDR и инвестиционный план свыше 10 млрд IDR на каждый вид деятельности и каждую локацию), а в 2026 году Бали перестал принимать новые заявки на иностранные инвестиции по 18 видам деятельности, включая сдачу недвижимости в аренду. Подробности — в нашей статье о владении недвижимостью через PT PMA.

Оба права прекращаются, если их не продлить или не возобновить, и продление ни в одном случае не происходит автоматически. Когда истекает Hak Pakai на государственной земле, земля возвращается государству. Именно ограниченный срок и есть настоящее отличие от Hak Milik. Все условия описаны в нашей статье о Hak Pakai на Бали.

Как устроено право аренды (leasehold) на Бали

Право аренды (leasehold) — это аренда (sewa-menyewa) по Гражданскому кодексу Индонезии. Владелец земли предоставляет вам в пользование землю, а обычно и виллу на ней, на согласованный срок за плату, которую можно внести одной суммой вперёд. У вас договор, а не право на землю: когда срок истекает, объект возвращается владельцу, если вы не продлите аренду.

• Гражданский кодекс даёт определение аренды (ст. 1548). Договор аренды, отвечающий общим условиям действительности договора (ст. 1320), обязателен для обеих сторон как закон, и одна сторона не может расторгнуть его в одностороннем порядке, кроме как по основаниям, допускаемым законом (ст. 1338).
• Аграрный закон (ст. 44–45) признаёт аренду земли под строительство, разрешает вносить арендную плату вперёд и перечисляет, кто может быть арендатором: граждане Индонезии, иностранцы, проживающие в Индонезии, индонезийские компании и иностранные компании с представительством в Индонезии.
• Ни один из этих законов не устанавливает максимального срока. На практике обычны сроки 25–30 лет, но это рыночная традиция, а не законное ограничение.
• Частный письменный договор аренды имеет юридическую силу, но долгосрочную аренду обычно оформляют нотариальным актом (akta notaris), который гораздо надёжнее доказывает, о чём и когда договорились стороны.
• Можно также попросить земельное ведомство внести запись об аренде в земельный реестр и/или в сертификат на землю (PP 18/2021, ст. 90). Собственного зарегистрированного права или сертификата это вам не даст, но запись увидит любой, кто проверяет сертификат, например покупатель или банк.

Поскольку аренда — это договор, у вас есть ровно то, что записано в акте, и ничего больше. Поэтому формулировки договора — самая важная часть любой сделки с правом аренды (см. чек-лист ниже).

Leasehold и freehold на Бали: краткое сравнение

В таблице сравниваются Hak Milik, Hak Pakai (право, которое рассматривает большинство иностранцев — физических лиц) и право аренды (leasehold). У HGB, принадлежащего PT PMA, такое же ограничение срока, как у Hak Pakai.

Как сравнивать цены на право аренды на Бали?

Разделите запрашиваемую цену на число лет, оставшихся до конца аренды. Полученная цена за оставшийся год — самый честный способ сравнивать варианты аренды с разными сроками, ведь более низкая цена в объявлении может просто означать меньше лет. Для земли разделите ещё и на площадь участка в сотках (1 сотка = 100 м²), чтобы получить цену за сотку в год.

Вилла Б выглядит дешевле, но каждый год пользования стоит гораздо дороже. (Это круглые числа для иллюстрации, а не рыночные цены.) В каждом объявлении о продаже права аренды мы указываем оставшийся срок аренды, а также примерную цену за год аренды для вилл и за сотку в год для земли, чтобы вы могли сравнивать сопоставимое. Это видно в наших разделах вилл на праве аренды и земли на праве аренды.

В сравнение стоит включить ещё две вещи: расходы сверх цены (услуги нотариуса и налог 10% с аренды, если договор возлагает его на вас) и то, что остаётся у вас в конце. Зарегистрированное право либо сохраняет за вами землю, либо может быть продлено или возобновлено, если вы по-прежнему соответствуете требованиям; аренда прекращается, если её не продлить.

Как падает стоимость по мере истечения срока

Право аренды теряет в цене с течением срока, ведь каждый год, которым пользуетесь вы, уже не достанется следующему покупателю. Простая иллюстрация: аренда на 25 лет, купленная за 2,5 млрд IDR, стоит 100 млн IDR в год. По той же ставке при 15 оставшихся годах она стоила бы около 1,5 млрд IDR, а при 5 оставшихся годах — 500 млн IDR. Реальные цены перепродажи зависят также от стоимости земли в районе, состояния постройки и прежде всего от условий продления, поэтому считайте это эмпирическим правилом, а не прогнозом.

Продление аренды на Бали: чего стоит условие о продлении

Письменный договор аренды прекращается автоматически в дату окончания, без какого-либо уведомления (ст. 1570 Гражданского кодекса). Не рассчитывайте, что аренда продолжится сама собой: реальное продление возможно либо по условию вашего договора, либо по новому соглашению с владельцем, а без такого условия владелец вправе отказать.

Условия о продлении бывают двух основных видов:

• Условия зафиксированы сразу. В акте уже указаны срок продления, цена (или чёткая формула её расчёта) и крайний срок, до которого нужно сообщить владельцу о своём желании продлить аренду. Владелец согласился на эти условия в обязывающем договоре, поэтому это сильный вариант.
• Условия согласуют позже. Формулировка вроде «стороны проведут переговоры о продлении по рыночной цене» даёт вам не больше чем обещание поговорить. Если о цене договориться не удастся, владелец может отказать.

Можно встретить также «первоочередное право на продление» (владелец обязан предложить новый договор аренды вам, прежде чем предлагать его кому-либо ещё) или «преимущественное право» (вы можете принять условия любого другого предложения, если владелец захочет продать землю или сдать её в аренду кому-то ещё). Они могут помочь, но их ценность целиком зависит от формулировок: что приводит их в действие, сколько у вас времени на ответ и по какой цене. Если владелец их проигнорирует, добиваться исполнения придётся через суд или арбитраж, поэтому они не заменяют продления по фиксированной цене.

Что ещё нужно урегулировать в этом условии:

• Обязательно ли оно для наследников владельца и любого будущего покупателя земли. Сам договор аренды сохраняется в случае смерти или продажи (см. ниже); попросите прописать в условии, что право на продление тоже сохраняется.
• Можно ли оплатить продление сразу. Если владелец согласен, фиксация и оплата обоих периодов с самого начала просто превращают их в одну более долгую аренду.
• Что будет, если вы пропустите срок уведомления.

Что будет, если владелец земли умрёт или продаст её?

Ваша аренда продолжается. По Гражданскому кодексу договор аренды не прекращается со смертью владельца земли или арендатора — он переходит к наследникам (ст. 1575). Продажа земли тоже не прекращает ранее заключённый договор аренды, если сам договор этого не допускал (ст. 1576).

На практике это означает три вещи:

• Проверьте, что в вашем договоре нет пункта, позволяющего владельцу расторгнуть его при продаже земли.
• Оформляйте нотариальный акт: он гораздо надёжнее доказывает, о чём и когда договорились стороны.
• Подумайте о регистрации аренды в земельном ведомстве, чтобы её увидел покупатель, проверяющий сертификат.

Продажа, передача и субаренда

Без разрешения владельца земли вы не можете сдать объект в субаренду или передать договор аренды другому лицу, если договор этого уже не разрешает (ст. 1559 Гражданского кодекса). Если сделать это без разрешения, договор могут расторгнуть и потребовать возмещения убытков. Субаренда означает, что вы остаётесь арендатором и сдаёте виллу; уступка — что покупатель занимает ваше место до конца срока.

Поэтому, если вы когда-нибудь можете захотеть сдавать виллу или продать оставшиеся годы, с самого начала пропишите оба права в договоре, чтобы не получать согласие каждый раз заново. Сдача отдыхающим вызывает также вопросы лицензирования и налогов — о них в нашей статье о правилах сдачи виллы в аренду на Бали.

Коротко о налогах при праве аренды и собственности

Аренда земли или виллы не влечёт уплаты BPHTB (налога на переход права на землю и строения), поскольку аренда не входит в число облагаемых законом прав на землю. Вместо этого со стоимости аренды взимается финальный подоходный налог 10% согласно PP 34/2017. По закону это налог владельца земли, а не ваш.

• Налог 10% начисляется на всё, что платит арендатор, как бы это ни называлось, включая плату за услуги или обслуживание, а при оплате аренды вперёд — на всю цену. Арендатор — индонезийская компания, в том числе PT PMA, обязан его удержать; если вы арендуете как частное лицо, вы обычно этого не делаете, и владелец платит налог сам.
• Убедитесь, что в договоре указано, кто несёт налог 10% и включён ли он в названную цену.
• При покупке права BPHTB рассчитывается от цены или от официальной оценочной стоимости (NJOP), если она выше, за вычетом необлагаемой суммы не менее 80 млн IDR при первом приобретении в этом округе (UU 1/2022). Действующую ставку в Badung или Tabanan уточните у своего PPAT.
• В договоре аренды письменно согласуйте, кто платит ежегодный налог на землю и строения (PBB).

Услуги нотариуса, НДС на новостройки и ежегодный налог разобраны в нашей статье о налогах и расходах при покупке недвижимости на Бали.

Чек-лист договора аренды для покупателей

При праве аренды (leasehold) ваш актив — это договор, поэтому формулировки стоит выверить. Перед подписанием проверьте, что акт чётко отвечает на каждый из этих пунктов:

1. Срок: точные даты начала и окончания, а не просто «25 лет», и с какого момента начинается срок, если вилла ещё не построена.
2. Продление: срок, цена или формула, крайний срок уведомления и обязательно ли продление для наследников владельца и будущих покупателей.
3. Разрешённое использование: проживание, сдача помесячно или на год, краткосрочная аренда отдыхающим, ведение бизнеса.
4. Право на строительство: что вы можете построить, перестроить или снести, кому принадлежат постройки в период аренды и что с ними будет в конце.
5. Передача и субаренда: ваше право продать оставшийся срок или сдать объект в субаренду без повторного согласия.
6. Кто подписывает: все, кто указан в сертификате; спросите нотариуса, должны ли также подписать договор или дать согласие супруг(а) или другие члены семьи.
7. Данные сертификата: номер сертификата, имя владельца, площадь и границы участка — проверенные вашим нотариусом в земельном ведомстве.
8. Зонирование: зона участка допускает то, что вы планируете там делать.
9. Налоги и расходы: кто несёт налог 10% с аренды, кто платит ежегодный PBB и кто оплачивает услуги нотариуса.
10. Досрочное прекращение и споры: что происходит, если одна из сторон нарушит договор, какая языковая версия имеет преимущественную силу и рассматриваются ли споры в суде или арбитраже.
11. Регистрация: будет ли аренда зарегистрирована в земельном ведомстве.

Перед публикацией объявления мы проверяем вместе с владельцем сертификат и разрешения, но перед подписанием попросите PPAT провести официальную проверку в земельном ведомстве. Полный набор проверок описан в нашей статье о проверке объекта недвижимости на Бали.

Leasehold или freehold: что подходит вам?

Это зависит от того, кто вы, сколько планируете здесь пробыть и чего ждёте от недвижимости. Примерные ориентиры:

• Граждане Индонезии: естественный выбор — Hak Milik. Это самое сильное право, и у него нет срока окончания.
• Дом для отпуска или несколько лет на Бали: право аренды (leasehold) позволяет платить только за нужные вам годы. Выберите срок, покрывающий ваши планы с некоторым запасом, и чёткое условие о продлении.
• Жизнь на Бали надолго: если вы соответствуете условиям (действующий иммиграционный документ, использование для проживания и, на Бали, цена дома не менее 5 млрд IDR), Hak Pakai даёт вам зарегистрированное право на ваше имя. Альтернатива — долгосрочная аренда с продлением по фиксированной цене.
• Инвестиции и доход от аренды: сравните цену за оставшийся год с реалистичной арендной платой и убедитесь, что договор разрешает субаренду. Hak Pakai — для проживания, а не для бизнеса; PT PMA может владеть HGB, но должна соблюдать инвестиционные и лицензионные требования.
• Аренда земли под строительство: срок должен быть достаточно долгим, чтобы оправдать затраты на строительство, а договор должен давать вам право строить и определять, что будет с постройками в конце. Прежде чем брать на себя обязательства, проверьте зонирование и разрешения.

Что бы вы ни выбрали, прежде чем что-либо платить, попросите независимого нотариуса проверить сертификат и договор. Если вам нужна помощь в поиске объекта с правом или сроком аренды, которые подходят под ваши планы, расскажите, что вам нужно.