Сдача виллы в аренду на Бали: лицензии, налоги и правила 2026 года

Сдаёте виллу на Бали? Как в 2026 году лицензируются и облагаются налогом долгосрочная аренда и сдача отдыхающим, что можно иностранцам и что изменилось.

С точки зрения закона сдача виллы в аренду на Бали может означать две разные вещи. Аренда помесячно или на год — это договор с арендатором, и владелец платит финальный налог 10% с арендной платы; краткосрочное проживание отдыхающих — это бизнес в сфере туристического размещения, для которого нужны лицензии, а иностранец не может оформить их на себя лично. Рассказываем, как устроены оба варианта по состоянию на октябрь 2026 года, что могут иностранные владельцы, что изменилось в 2025–2026 годах и что пока остаётся неясным.

Сдача виллы в аренду на Бали: договор аренды или бизнес?

Закон по-разному относится к аренде и к услугам размещения. Финальный налог 10% с арендной платы (постановление правительства, PP, 34/2017) не распространяется на услуги проживания, которые облагаются по обычным правилам подоходного налога, а региональный налог на гостиничные услуги прямо называет виллы и частные дома, используемые как гостиницы (Закон № 1/2022).

Мы не нашли нормы, которая устанавливала бы число ночей, отделяющее одно от другого, поэтому, если ваш план близок к этой границе, получите консультацию.

Долгосрочная сдача: аренда помесячно и на год

Правовая основа и налог 10%

Аренда (sewa-menyewa) даёт право пользоваться имуществом в течение определённого срока за согласованную плату (ст. 1548 Гражданского кодекса). Частный письменный договор аренды действителен и без нотариуса, Гражданский кодекс не ставит условий о гражданстве арендаторов (Основной аграрный закон в ст. 45 прямо относит иностранцев, проживающих в Индонезии, к тем, кто может арендовать землю), а продажа виллы не прекращает заключённый ранее договор аренды, если в нём не оговорено иное (ст. 1576).

Владелец платит 10% с валовой арендной платы в качестве финального подоходного налога (PP 34/2017) — как при помесячной, так и при годовой аренде, включая плату за услуги и обслуживание.

• Арендаторы-компании удерживают налог: индонезийская компания (в том числе PT PMA) или государственный орган удерживает налог и выдаёт вам справку об удержании.
• Частные арендаторы обычно не удерживают: налог подлежит уплате в момент оплаты аренды или наступления срока её оплаты, в зависимости от того, что наступит раньше, и вы сами платите его и отчитываетесь через систему Coretax налоговой службы в ежемесячный срок.
• Налоговый номер: иностранцы обязаны зарегистрироваться для получения NPWP (индонезийского налогового номера), как только становятся налоговыми резидентами (более 183 дней в Индонезии в течение 12 месяцев или проживание здесь с намерением остаться) и получают доход, например арендную плату. Нерезидентам следует обратиться к зарегистрированному налоговому консультанту.

Нужна ли лицензия для долгосрочной аренды?

Мы не нашли официального или правового источника, который однозначно отвечал бы, нужна ли бизнес-лицензия частному владельцу, сдающему одну виллу помесячно или на год. С налогом всё ясно, с лицензией — нет. PP 28/2025, регулирующее лицензирование с июня 2025 года, требует бизнес-лицензию для любой предпринимательской деятельности, а сдача недвижимости в аренду — отдельный вид деятельности в OSS (код 68111). Поэтому, если вы сдаёте через компанию или ведёте сдачу в аренду как бизнес, рассчитывайте на лицензирование. Для одной виллы получите письменный ответ консультанта по лицензированию или нотариуса.

Что должно быть в договоре аренды

Каждый пункт разобран в нашем чек-листе по договору аренды виллы. Для владельцев главное — арендная плата и то, кто несёт налог 10%; кто платит за электричество, взнос в banjar (деревенскую общину), если он есть, и налог на землю и строения (PBB); залог; ремонт; досрочное расторжение; и субаренда, для которой нужно ваше согласие (ст. 1559 Гражданского кодекса). Кроме того, арендодателям и управляющим виллами следует регистрировать иностранных арендаторов в иммиграционной службе через приложение APOA (Aplikasi Pelaporan Orang Asing, приложение для уведомления об иностранцах).

Мы помогаем владельцам на юго-западе Бали находить долгосрочных арендаторов: разместите свой объект у нас.

Правила краткосрочной аренды на Бали (2026): лицензируемый бизнес

Сдача отдыхающим посуточно или понедельно — это туристическое размещение. Лицензия на аренду виллы на Бали охватывает зону, здание и бизнес; вилла, которая сдаётся без этих разрешений, работает незаконно.

1. Зонирование: зона должна допускать туристическое размещение. Для бизнеса проверкой служит KKPR (подтверждение соответствия плану территории) в OSS; читайте нашу статью о зонировании на Бали.
2. Здание: PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), соответствующее фактически построенному, и SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — оба являются базовыми требованиями для бизнес-лицензии согласно PP 28/2025.
3. Бизнес-лицензия: NIB (Nomor Induk Berusaha) из OSS для правильного вида деятельности. В классификации 2020 года (KBLI) у вилл (55193) и гостевых домов, называемых Pondok Wisata (55130), были собственные коды.
4. Налоги: региональный налог на гостиничные услуги (PBJT) до 10% по ставке, установленной округом; доход облагается по обычным правилам подоходного налога.
5. Уведомление о гостях: иммиграционная служба требует, чтобы все, кто предоставляет жильё, включая виллы, сообщали об иностранных гостях через приложение APOA. За неуведомление грозит арест на срок до трёх месяцев или штраф до 25 млн IDR.

На кого может быть оформлена лицензия?

На гражданина или компанию Индонезии либо на PT PMA, но не на иностранца лично. Согласно Положению BKPM 5/2025 министерства инвестиций, PT PMA нужен оплаченный капитал не менее 2,5 млрд IDR и инвестиционный план свыше 10 млрд IDR на каждый вид деятельности и каждую локацию; для бизнеса в сфере размещения земля и здания засчитываются в этот план (попросите лицензированного консультанта подтвердить это). Кроме того, компания регулярно подаёт отчёты об инвестициях (LKPM). Читайте нашу статью о владении недвижимостью через PT PMA.

Закрытие 2026 года. С третьей недели мая 2026 года с одобрения министра инвестиций Бали закрыл в OSS приём новых заявок от компаний с иностранным капиталом по 18 видам деятельности до особого распоряжения. В список входят сдача в аренду собственной или арендованной недвижимости (68111), отели площадью менее 6 000 м² (55110, 55120) и прочие средства размещения (55900), но не виллы (55193) и не гостевые дома (55130). Номер нормативного акта не назывался, и на практике закрытие может затрагивать больше видов деятельности, чем указано в списке. Действующие компании закрываться не обязали, но подать заявку на новые лицензии по закрытым видам деятельности они не могут.

Кроме того, виллы и Pondok Wisata, возможно, зарезервированы для микро-, малого и среднего бизнеса (официально это не подтверждено). Поэтому не рассчитывайте, что новая PT PMA сможет получить лицензию на сдачу виллы на Бали в конце 2026 года; сначала уточните это у лицензированного консультанта.

Могут ли иностранцы сдавать недвижимость на Бали? Это зависит от вашего права

Да, но всё зависит от того, на каком праве вам принадлежит вилла: арендатору (leasehold) для субаренды нужно разрешение владельца земли, Hak Pakai предназначено для проживания, а для сдачи отдыхающим всегда нужен лицензированный бизнес. Каждое из этих прав описано в нашей статье о покупке недвижимости на Бали иностранцем.

Что изменилось в 2025–2026 годах

Действует

• Лицензирование: PP 28/2025 (с июня 2025 года) и Положение BKPM 5/2025 (с октября 2025 года). Новый перечень кодов KBLI 2025 (Положение BPS 7/2025), на который OSS должна была перейти до 18 июня 2026 года, и действующее с мая 2026 года закрытие приёма заявок в OSS (объявлено; номер нормативного акта мы не нашли) описаны выше.
• Сельхозземли и номинальные держатели: распоряжение губернатора 5/2025 (декабрь 2025 года) обязало округа не одобрять перевод сельхозземель, пока не будет принят провинциальный нормативный акт. Этот акт, Perda Bali 4/2026, действует примерно с конца февраля 2026 года: он строго контролирует перевод продуктивных земель и запрещает номинальное владение. Не планируйте новую виллу под сдачу в аренду на сельхозземлях.

Объявлено, но ещё не действует

• Проверки на платформах: пока ни один нормативный акт не обязывает платформы бронирования проверять лицензии, но объявления без лицензии рискуют быть удалены. Размещайте только лицензированную виллу и держите под рукой её NIB и код вида деятельности.
• Запрета Airbnb нет: Airbnb и другие платформы бронирования на Бали не запрещены; меры направлены против нелицензированного жилья.
• Общего моратория нет: помимо описанных выше правил о сельхозземлях, мы не нашли нормативного акта, который запрещал бы новые отели, рестораны или виллы, поэтому решает зона участка.

Применение правил на практике

• Региональный налог: налоговое управление округа Badung считает виллой дом, который сдаётся туристам и оснащён как гостиница, например бассейном, и регистрирует действующие виллы как плательщиков регионального налога даже без лицензии. Налоговая регистрация — это не лицензия.
• Иммиграционная служба: в 2025 году иммиграционное управление Ngurah Rai совместно с властями Badung контролировало иностранцев, проживающих в нелицензированном жилье.

Какие налоги платятся с дохода от аренды на Бали?

При сдаче по договору аренды владелец платит финальный налог 10% с валовой арендной платы. При краткосрочном проживании применяются обычные правила подоходного налога плюс налог округа на гостиничные услуги до 10%. Примеры расчётов — в нашей статье о налогах и расходах при покупке недвижимости на Бали.

Доходность аренды: проверьте цифры

Мы не называем цифры доходности: прогноз хорош ровно настолько, насколько верны его допущения. Проверяйте любую цифру по следующим пунктам:

• Лицензирование: можно ли законно сдавать виллу таким образом и на кого оформлена лицензия?
• Налоги: 10% от арендной платы по договору аренды или подоходный налог плюс региональный налог до 10% при краткосрочном проживании.
• Расходы: управление, уборка, бассейн и сад, ремонт, коммунальные услуги, комиссии платформ.
• Простой: перерывы между арендаторами и низкие сезоны.
• Время: для права аренды (leasehold) — оставшиеся годы.

Годовая аренда обычно оплачивается сразу целиком, поэтому доход за год известен уже в момент, когда арендатор подписывает договор. Доход от сдачи отдыхающим зависит от загрузки, комиссий, управления и лицензий.

Чек-лист перед покупкой ради дохода от аренды

1. Выберите модель: долгосрочные арендаторы или отдыхающие.
2. Подберите подходящее право: аренда (leasehold), допускающая субаренду; PT PMA — только если ваш вид деятельности для неё открыт; Hak Pakai — только для проживания.
3. Получите письменное подтверждение зоны для планируемого использования.
4. Сверьте PBG и SLF с фактически построенной виллой, включая бассейн и пристройки.
5. Если вилла уже сдавалась, спросите, какие у неё есть лицензии, на чьё имя они оформлены и сможете ли вы ими пользоваться; читайте нашу статью о проверке объекта.
6. Спросите консультанта по лицензированию, какой вид деятельности и код применяются в вашем случае.
7. Спланируйте налоги: кто платит 10%, ваш NPWP и позиция округа по PBJT.
8. Пересчитайте прогноз с реальными расходами.

Когда будете готовы, посмотрите наши виллы на продажу.