Продажа недвижимости на Бали: этапы, налоги и документы

Как продать недвижимость на Бали: кто может купить ваше право, какие документы готовить, налог продавца 2,5%, этапы до акта, leasehold и иностранцы.

Чтобы продать на Бали недвижимость с сертификатом на землю, нужны покупатель, которому разрешено иметь такое право, финальный подоходный налог 2,5%, который платите вы как продавец, и акт купли-продажи, подписанный у PPAT (должностного лица по земельным актам) и зарегистрированный в земельном ведомстве. Право аренды (leasehold) продаётся иначе — передачей договора аренды с согласия владельца земли, если сам договор этого не разрешает. Вот как всё устроено по состоянию на октябрь 2026 года.

Кто может купить то, что вы продаёте?

В вашем сертификате (sertipikat) указано ваше право, и от него зависит, кто может стать покупателем.

Дом, который покупает иностранец, на Бали должен стоить не менее 5 млрд IDR (Kepmen ATR/BPN 1241/2022), служить ему жильём и, как правило, стоять на одном участке площадью до 2 000 м²; если цена ниже, иностранный покупатель может его только арендовать. Никогда не продавайте покупателю, который будет владеть землёй через индонезийского номинального держателя: такие схемы ничтожны (Основной аграрный закон, ст. 26(2)), а региональный акт Бали (Perda) 4/2026 запрещает номинальное владение землёй. Если объект оформлен в ваших интересах на чужое имя, получите независимую юридическую консультацию, прежде чем выставлять его на продажу: суды считают владельцем того, кто указан в сертификате.

До выставления на продажу: какие документы подготовить

Покупатели и их PPAT попросят:

• Сертификат: имена, площадь и границы участка должны совпадать с вашим удостоверением личности и с самим участком. С февраля 2024 года в Badung выдают электронные сертификаты; если ваш сертификат бумажный, спросите PPAT, будут ли его переводить в электронный вид.
• Налог на землю и строения (PBB): последнее ежегодное уведомление (SPPT) и квитанции об оплате за последние годы.
• Разрешения на постройки: PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, разрешение на строительство, заменившее прежнее разрешение IMB) и SLF (Sertifikat Laik Fungsi, сертификат эксплуатации), которые соответствуют тому, что фактически построено.
• Документы личности: удостоверение личности (KTP) или паспорт, семейная карта и налоговый номер (NPWP), если он есть.
• Брак: если нет брачного договора о раздельном имуществе, всё, что вы купили в браке, является совместной собственностью, и для продажи нужно согласие обоих супругов (Закон о браке, ст. 36).
• Наследство: документ, подтверждающий, кто является наследниками; спросите нотариуса, нужно ли сначала зарегистрировать объект на их имена.
• Компания или право аренды: учредительные акты компании и полномочия на подписание либо договор аренды и данные владельца земли.

Сначала исправьте то, что можно: погасите долги по земельному налогу, закажите через нотариуса обмер участка, если заборы не совпадают с границами по сертификату, и договоритесь с банком и PPAT, как будет погашена и снята ипотека, если она есть. Зданию без соответствующего PBG грозят санкции вплоть до предписания о сносе (Закон о зданиях, UU 28/2002 с изменениями); если у вас старое IMB, спросите в администрации округа, распространяется ли оно на здание в его нынешнем виде. О том, что исправить нельзя, сообщите покупателям.

Мы предлагаем покупателям виллы и участки владельцев по всему юго-западу Бали и вместе с владельцем изучаем сертификат и разрешения, прежде чем объявление появится в интернете; официальную проверку в земельном ведомстве может запросить только PPAT. Чтобы начать, разместите свой объект или свяжитесь с нами.

Как назначить цену в рупиях

Покупатели оценивают расположение, вид права, оставшийся срок, площадь участка, зонирование, разрешения, состояние и историю сдачи в аренду; сравните похожие виллы на продажу. NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) в уведомлении по земельному налогу — это налоговая база, а не рыночная стоимость: BPHTB покупателя начисляется с цены или с NJOP, если он выше (Закон № 1/2022). Занижение цены в акте — не законная экономия, и налоговая служба может это проверить.

Закон Индонезии о валюте (Закон № 7/2011) и положение Bank Indonesia (PBI 17/3/PBI/2015) требуют использовать рупии при сделках в Индонезии — как резидентам, так и нерезидентам, — и оплата должна поступать в рупиях. Циркуляр Bank Indonesia относит цены в договорах и вознаграждение агентов при продаже недвижимости к ценам, которые должны указываться в рупиях, а компании, в том числе агенты, обязаны указывать цены только в рупиях, в том числе в интернете, и не рядом с ценой в иностранной валюте. Исключения — это закрытый перечень, например международная торговля, и продажи недвижимости в Индонезии в нём нет. Поэтому цена в PPJB и AJB и сама оплата указываются в рупиях; сумма в другой валюте — лишь примерный пересчёт, а не цена.

Продажа недвижимости на Бали шаг за шагом

1. Предложение (вы и покупатель): письменно согласуйте цену, что в неё входит, сроки и кто какие сборы и услуги оплачивает.
2. Задаток или PPJB (у нотариуса): покупатель, который платит частями, может сначала подписать предварительный договор купли-продажи (PPJB, Perjanjian Pengikatan Jual Beli), где указано, в каких случаях задаток возвращается. С момента подписания у покупателя по закону возникает обязанность уплатить BPHTB, а ваш налог 2,5% может подлежать уплате с каждого полученного вами платежа.
3. Проверки (PPAT покупателя): официальную проверку сертификата может запросить только PPAT (сбор 50 000 IDR); остальное перечислено в нашей статье о проверке объекта.
4. Налоги (вы и покупатель): вы платите 2,5% по платёжному коду из системы Coretax налоговой службы и оформляете подтверждение (валидацию) платежа — сами или через нотариуса, зарегистрированного в Coretax; покупатель платит BPHTB округу.
5. Акт купли-продажи (у PPAT): вы, при необходимости ваш супруг или супруга, совладельцы, если они есть, и покупатель подписываете AJB (Akta Jual Beli).
6. Регистрация (земельное ведомство): переход права регистрируется; переоформление в Hak Pakai для иностранного покупателя может проводиться одновременно (Permen ATR/BPN 18/2021, ст. 161).
7. Передача (вы): ключи, документы и лицевые счета за коммунальные услуги — после оплаты полной цены; по договорённости рассчитайтесь по счетам, с персоналом и по залогу арендатора, если он есть.

Налог при продаже недвижимости в Индонезии: что платит продавец

Ваш основной налог — финальный подоходный налог (PPh) в размере 2,5% от валовой стоимости передачи права (постановление правительства, PP, 34/2016); он уплачивается как при прибыли, так и при убытке. Компании тоже его платят. Передача недвижимости по наследству и некоторые виды дарения в кругу семьи освобождены от налога, но последующая продажа наследниками облагается как обычно. Частный владелец НДС не начисляет. Вы не налоговый резидент Индонезии? Спросите налогового консультанта, как это касается вас.

Примеры расчётов — в нашей статье о налогах и расходах при покупке недвижимости на Бали.

Как продать виллу на праве аренды (leasehold) на Бали

Вы продаёте оставшиеся годы аренды: покупатель либо принимает ваш договор (уступка), либо подписывает новый договор аренды с владельцем земли.

• Согласие: без разрешения владельца земли вы не вправе передать договор аренды другому лицу, если сам договор этого не допускает (Гражданский кодекс, ст. 1559), иначе рискуете расторжением договора и взысканием убытков. Получите письменное согласие до того, как брать задаток.
• Акт: попросите нотариуса оформить уступку или новый договор аренды актом, который подпишете вы, покупатель и, если нужно, владелец земли; если договор аренды был зарегистрирован в земельном ведомстве, спросите, как обновляется эта запись.
• Цена: покупатели сравнивают цену за оставшийся год аренды и условия продления; подробнее — в нашей статье leasehold или freehold на Бали.
• Налог: BPHTB не взимается. Как облагается полученная вами цена, в изученных нами правилах чётко не урегулировано, поэтому попросите налогового консультанта подтвердить это, прежде чем соглашаться на цену. Владелец земли, получающий оплату за новый договор аренды или продление, платит с неё финальный налог 10% (PP 34/2017).

Продажа недвижимости на Бали иностранцем

Hak Pakai: продавайте гражданину Индонезии, индонезийской компании или иностранцу, отвечающему требованиям (снова действует минимальная цена 5 млрд IDR). Если ваше Hak Pakai предоставлено на чужом Hak Milik, вы продаёте оставшиеся годы; проверьте, требует ли ваш акт о предоставлении права согласия владельца. Покупатель-индонезиец может подать заявление о переоформлении Hak Pakai на государственной земле в HGB, но не обещайте возврата к собственности (freehold). Если у вас нет действующего иммиграционного документа, например после отъезда из Индонезии, у вас, как правило, есть один год, чтобы продать или передать право, иначе оно прекращается (PP 18/2021, ст. 50). Подробнее — в нашей статье о Hak Pakai на Бали.

PT PMA: компания продаёт своё HGB по акту PPAT и платит те же 2,5%; если она зарегистрирована как плательщик НДС (PKP), продажа может также облагаться НДС, поэтому до согласования цены проконсультируйтесь с её налоговым консультантом. Если дом покупает иностранец — физическое лицо, он получает Hak Pakai. При продаже акций право на землю остаётся за компанией, но такая сделка подчиняется своим налоговым и корпоративным правилам, поэтому попросите налогового консультанта и лицензированного консультанта сравнить оба варианта; см. нашу статью о владении недвижимостью через PT PMA.

Продажа с арендаторами или арендным бизнесом

Продажа не прекращает ранее заключённый договор аренды, если только это не было предусмотрено договором при его заключении (Гражданский кодекс, ст. 1576): покупатель получает объект вместе с арендатором. Даже если договор аренды допускает его прекращение при продаже, арендатору полагается компенсация, только если это прямо указано в договоре, и тогда он не обязан съезжать, пока её не выплатят. Передайте покупателям копию договора аренды и пропишите в договоре купли-продажи, кому остаётся предоплаченная арендная плата и кто возвращает залог.

Если вилла сдаётся отдыхающим, покупатели проверят PBG и SLF и спросят, нужна ли им собственная бизнес-лицензия (NIB, бизнес-идентификационный номер, из лицензионной системы OSS): она принадлежит тому, кто ведёт бизнес. Читайте нашу статью о сдаче виллы в аренду на Бали.

Ошибки, которых стоит избегать при продаже

• Выставлять объект на продажу, пока не готовы документы, или без участия всех, кто должен подписать сделку, например супруга или сонаследников.
• Брать задаток без письменных условий о возврате и сроках.
• Передавать ключи до полной оплаты и подписания AJB или принимать доллары либо наличные.
• Пропустить годичный срок: после того как вы перестали отвечать требованиям для Hak Pakai или после того как иностранец унаследовал Hak Milik без завещания (Основной аграрный закон, ст. 21(3)).
• Нанимать агента без письменных условий. Лицензированная брокерская компания обязана заключить с вами письменный договор, а её комиссия при продаже составляет от 2% до 5% от суммы сделки и оплачивается её клиентом (постановление министра торговли 33/2025, действующее с октября 2025 года и заменившее Permendag 51/2017). Письменно и в рупиях согласуйте ставку, что в неё входит, срок действия договора и когда выплачивается вознаграждение.