Земля на продажу на Западном Бали: путеводитель по Tabanan и Jembrana

Земля на продажу на Западном Бали: Jatiluwih, Bedugul, Balian и Medewi, правила для рисовых террас, зелёных поясов и озёр и что проверить перед покупкой.

Земля на продажу на Западном Бали лежит в трёх совсем разных ландшафтах: побережье для сёрфинга у Balian, Soka и Medewi, рисовые террасы Jatiluwih и Penebel и прохладное высокогорье вокруг озера Bratan. Большая часть этой земли — сельскохозяйственная, а часть находится на территории объекта Всемирного наследия, поэтому, прежде чем смотреть на цену, проверьте зону и правила Tabanan о зелёных поясах. Вот что нужно знать перед покупкой.

Где находится Западный Бали и каков он?

Под Западным Бали здесь понимаются два округа. Tabanan тянется от юго-западного побережья, о котором рассказывает наша статья о Kedungu, Tanah Lot и побережье Tabanan, до гор в центре острова. Jembrana, самый западный округ Бали, продолжает побережье дальше на запад; его главный город — Negara.

• Побережье: пляжи Balian и Soka находятся на побережье Tabanan к западу от Tanah Lot; Medewi — в деревне Medewi района Pekutatan округа Jembrana.
• Террасы: Jatiluwih лежит в глубине острова, в районе Penebel.
• Высокогорье: Bedugul и Baturiti стоят на главной дороге из Denpasar в Singaraja, а озеро Bratan (Danau Beratan) — в деревне Candikuning района Baturiti.

Побережье, террасы и озёра

Balian, Soka и Medewi

Эти пляжи выходят на открытый Индийский океан, а Medewi известен как место для сёрфинга. Пляжи — ещё и священные места, где проводят церемонии, например melasti перед Nyepi (Днём тишины).

Jatiluwih и Penebel: рисовые террасы — объект Всемирного наследия

Террасы Jatiluwih орошаются через subak — балийскую кооперативную систему каналов, плотин и водных храмов. В 2012 году ЮНЕСКО внесло «Культурный ландшафт провинции Бали» в список Всемирного наследия; одна из его частей — ландшафт subak Catur Angga Batukaru. Нормативный акт Tabanan о зелёных поясах охраняет территорию объекта Всемирного наследия Jatiluwih (Kawasan Warisan Budaya Dunia Jatiluwih), включая территорию Pura Batukaru, а постановление округа 2005 года защищает террасы от крупномасштабной туристической застройки.

Правила действительно применяются: в 2025 году на территории объекта Всемирного наследия Jatiluwih выявили туристическое жильё, построенное вопреки плану территориального развития Tabanan (Perda Tabanan 3/2023), осмотрели постройки вдоль троп через террасы, подозреваемые в нарушении правил об охраняемых сельхозземлях, и вызвали нескольких владельцев бизнеса. Проверяйте зону до покупки, а не после.

Bedugul, Baturiti и озеро Bratan

Озеро Bratan лежит на высоте около 1 200 м, поэтому в Bedugul прохладнее, чем на побережье, и часто идут дожди. Три здешних озера — важные источники воды; Buyan и Tamblingan находятся уже по другую сторону границы, в округе Buleleng. Объединения subak делят воду озера Bratan для орошения. Pura Ulun Danu Beratan, храм на его берегу, посвящён Dewi Danu, богине воды. Вокруг озёр — природный заповедник (Cagar Alam Batukahu), охраняемый лес и Ботанический сад Бали. Почвы здесь легко размываются, а в 2016 и 2017 годах в Ботаническом саду произошли крупные оползни.

Повседневная жизнь и услуги

Жизнь здесь сельская, а услуг меньше, чем на юго-западе, так что в больницу и по серьёзным делам придётся ездить в город Tabanan, в Negara или в Denpasar. Перед покупкой проверьте на участке мобильную связь, интернет и подъезд на машине в сезон дождей.

Хотите сначала пожить в аренду? Все наши виллы в долгосрочную аренду находятся на юго-западе; здесь мы продаём виллы и землю.

Как добраться: время в пути с Западного Бали

Наша приблизительная оценка по дороге вне часа пик; пробки, церемонии и горные дороги могут добавить немало времени.

Медицина и школы

Больницы округов — RSUD Tabanan на Jalan Pahlawan в городе Tabanan и RSU Negara в Negara; в городе Tabanan есть и частная больница Kasih Ibu Hospital. В Denpasar находится RSUP Prof. Ngoerah — клиническая больница Министерства здравоохранения. При неотложной ситуации звоните 119 или 112, а дорогу от участка до больницы проверьте заранее, пока она вам не понадобилась; подробнее — в нашей статье о больницах на Бали. Международные школы из нашей статьи о школах находятся на юго-западе.

Земля на продажу на Западном Бали: что проверить перед покупкой

Иностранцы не могут владеть землёй на праве собственности (freehold, Hak Milik). Они берут землю в аренду, оформляют Hak Pakai (право пользования) на дом или покупают через компанию с иностранным капиталом (PT PMA), владеющую HGB (правом застройки), для реального бизнеса; подробнее — в наших статьях о покупке недвижимости на Бали иностранцем и о том, чем аренда (leasehold) отличается от собственности (freehold).

Большая часть земли здесь — сельскохозяйственная: рисовые поля на террасах и прибрежной равнине, плантации на склонах, охраняемый лес выше в горах. Проверьте:

• Зона: план территориального развития Tabanan — Perda Tabanan 3/2023; у Jembrana — свой план. Получите письменное подтверждение зоны.
• Сельхозземли: примерно с конца февраля 2026 года Perda Bali 4/2026 строго контролирует перевод продуктивных земель, а за перевод охраняемых сельхозземель (LP2B) по национальному закону грозит до пяти лет лишения свободы. Оценивайте рисовое поле как сельскохозяйственную землю и спросите нотариуса/PPAT, как это правило применяется к вашему участку.
• Зелёные пояса: Perda Tabanan 6/2014 запрещает в перечисленных зелёных поясах постройки, не соответствующие назначению земли, если только глава округа не разрешит их по рекомендации парламента округа; на территории объекта Всемирного наследия Jatiluwih это исключение не действует. Другие зелёные пояса тянутся вдоль участков дорог, например через Baturiti и Penebel, их ширина отсчитывается от оси дороги, а расширять уже стоящие там здания нельзя. Уточните в администрации округа, действует ли этот нормативный акт в прежней редакции и где находится ваш участок.
• Защитные полосы: не менее 100 м от линии максимального прилива, а также охраняемые полосы вдоль рек и берега озера.
• Храмы: рядом с Pura Ulun Danu Beratan или Pura Batukaru спросите, какие правила храмовых зон действуют.
• Природные риски и подъезд: проверьте склоны и водоотвод, как к участку подводятся вода и электричество и законен ли подъезд, а не держится ли он на доброй воле соседа.
• Разрешения: для виллы — PBG (разрешение на строительство) и SLF (сертификат эксплуатации).

Каждый шаг объясняют наша статья о зонировании на Бали и статья о покупке земли на Бали. Затем посмотрите участки на продажу на Западном Бали или виллы на продажу на Западном Бали.

Сдача виллы в аренду на Западном Бали

Аренда помесячно или на год — это договор, и с арендной платы платится налог 10%. Сдача отдыхающим — лицензируемый бизнес: нужны подходящая зона, PBG, SLF и бизнес-идентификационный номер (NIB), а также уплата налога округа на гостиничные услуги до 10%. С мая 2026 года Бали закрыл в OSS приём новых заявок от компаний с иностранным капиталом по 18 видам деятельности, включая сдачу недвижимости в аренду. Подробнее — в нашей статье о сдаче виллы в аренду на Бали.

Кому подходит Западный Бали

Ещё не решили? Расскажите, что вам нужно: наш офис находится в Tibubeneng на юго-западе, а виллы и участки мы продаём по всему Бали, в том числе на Западном Бали.