巴厘岛房产税与购房费用：各项费用由谁承担

巴厘岛房产税详解：BPHTB 由谁缴纳、卖方2.5%的所得税、公证费、增值税和10%的租赁税，并附2026年计算示例。

巴厘岛的房产税并非单一税种，而是由多项税费组成，具体适用哪些，取决于您购买的是什么。购买永久产权或 Hak Pakai（使用权）房产时，买方须缴纳最高5%的地方产权转让税，卖方须缴纳2.5%的所得税；租赁产权不涉及产权转让税，但业主须缴纳租赁价款的10%。下文逐项介绍截至2026年10月的各项税费，并附计算示例。

巴厘岛房产税一览：各项税费由谁承担

印尼没有单一的房产税。购买房产时，买方须缴纳 BPHTB（Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan，土地和建筑物权利取得税），卖方须缴纳最终所得税（PPh），此外还有由 PPAT（Pejabat Pembuat Akta Tanah，土地契约官）起草契约的费用，以及在土地局（BPN）办理登记的费用。租赁不产生 BPHTB；主要税项是业主须缴纳的10%所得税，另加已签署合同的印花税。

合同可以约定由谁实际承担某项费用，但不能改变法律规定的纳税义务人；PPAT 费用和土地局费用则按双方约定分摊。外国人不能持有 Hak Milik：他们以 Hak Pakai 的形式购买住宅，而 PT PMA（外资公司）等公司则持有 HGB。我们的外国人在巴厘岛购房指南介绍了各种可选方式。

购买永久产权或 Hak Pakai 房产需缴纳的税费

BPHTB：买方的产权转让税

BPHTB 是印尼的房产转让税。凡取得 Hak Milik、HGB 或 Hak Pakai 者均须缴纳，无论是受让既有权利，还是获授新的权利（例如在印尼业主的土地上设立 Hak Pakai）。2022年第1号法律将税率上限定为5%，各县在地方条例（Perda）中自行规定税率和扣除额。Badung 县适用的是 Perda 7/2023；Tabanan 县另有规定。

计算公式为 BPHTB = 税率 × (计税价值 − 免税额)。计税价值为实际成交价；如果 NJOP（Nilai Jual Objek Pajak，政府核定的、用于计征年度土地税的评估价值）更高或成交价不明，则以 NJOP 为准。因此，申报低于实付价格的成交价并不是合法的省钱方式。免税额（NPOPTKP）方面：在该县首次取得房产的，至少为8000万印尼盾；父母、子女和配偶之间的继承或遗赠，至少为3亿印尼盾。

在买卖交易中，依照法律，BPHTB 在签署具有约束力的买卖预约协议（PPJB，Perjanjian Pengikatan Jual Beli）时即产生纳税义务，而不是等到签署最终契约时。

卖方的2.5%所得税

根据政府条例（PP）34/2016，无论出售是否获利，卖方均须按转让总价值的2.5%缴纳最终所得税。免税情形包括继承、直系亲属之间的特定赠与，以及收入低于免税门槛的卖方所进行的价值低于6000万印尼盾的转让。土地局只有在见到该税款的缴纳凭证后才会办理过户登记；实务中，PPAT 会在签署买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）之前同时核查卖方税款和买方的 BPHTB。如果您是要出售房产，请参阅我们的巴厘岛房产出售指南。

公证人、PPAT 和土地局费用

• 买卖契约的 PPAT 费用：最高为成交价的1%（PP 24/2016）。2021年的一项土地部条例进一步降低了上限：超过5亿印尼盾的为0.75%，超过10亿印尼盾的为0.5%，超过25亿印尼盾的为0.25%。
• PPJB 或公证租约的公证费：契约价值在1亿印尼盾以内的，最高为2.5%；在10亿印尼盾以内的，最高为1.5%；超过10亿印尼盾的，最高为1%（关于公证人的2004年第30号法律第36条）。法律未规定最低收费（公证人协会另定各地区的最低收费标准），实际收费也常常低于上限。
• 土地局过户费：(1‰ × 土地价值) + 5万印尼盾，土地价值采用土地局的分区地价；如无分区地价，则采用 NJOP。
• 在土地局核查产权证书：5万印尼盾。印花税：每份签署的文件1万印尼盾。

这些上限只是最高标准，而不是价目表。建议比较两到三份书面报价，并询问每份报价包含哪些内容。

巴厘岛的租赁产权如何征税？

租赁产权不涉及 BPHTB，因为租赁（sewa）不属于2022年第1号法律（第44条）所列、取得时须缴纳 BPHTB 的土地权利。取而代之的是，根据 PP 34/2017，业主须就全部租赁价款缴纳10%的最终所得税。如果承租人是指定的代扣代缴义务人，例如印尼公司（包括 PT PMA），则由其代扣；否则（例如承租人为个人时），由业主直接缴纳。

对于一次性预付的租约，纳税义务在付款之时或款项到期之时产生，以较早者为准。计税基础为承租人以任何名义支付的全部款项，包括维护费、安保费或服务费，即使这些费用是根据另行签订的合同支付的。

指定的代扣代缴义务人包括印尼公司（PT PMA 也在其列）、常设机构和政府机关：它们会代扣税款、代为缴纳，并向业主出具代扣税凭证。个人（例如以本人名义承租的外国人）则无需代扣。

在巴厘岛，这项租赁产权税依法由业主承担，但合同可以约定由谁实际负担这笔费用。在商定价格之前，请问清价格是否已包含业主应缴的10%，以书面形式写明由谁缴纳，并索取缴税凭证。公证契约并非强制，但证明力更强。如果租约日后转为授予 Hak Pakai 或 HGB，则该项授予须缴纳 BPHTB。更多内容请参阅我们的巴厘岛租赁产权与永久产权对比指南。

向开发商购买新别墅：增值税与奢侈品销售税

已登记为增值税纳税人的卖方（PKP，Pengusaha Kena Pajak），通常是出售新别墅的开发商，会加收增值税（PPN）。出售二手住宅的个人业主则不加收。BPHTB、PPAT 费用和卖方2.5%的税款与其他买卖交易一样照常适用。

• 增值税：自2025年1月起法定税率为12%，但除奢侈品外，一律按价格的11/12计税，因此普通住宅的实际税率为11%。
• 豪宅：售价达到或超过300亿印尼盾的，须缴纳全额12%的增值税，另加20%的奢侈品销售税（PPnBM）。
• 2026年优惠政策：根据财政部长条例（PMK）90/2025，对售价不超过50亿印尼盾的新住宅，政府承担其前20亿印尼盾部分的增值税。该住宅必须是新房、可直接入住、由已登记增值税的卖方首次交付，并具有住宅识别码；契约（或已全额付款的 PPJB）和交房均须在2026年内完成。每人限享受一套住宅。

该优惠在2027年是否延续取决于新的条例，请在据此做打算之前先核实。另外，请问清开发商的报价是否已含增值税。

计算示例：用数字看巴厘岛的购房费用

示例1：向个人业主购买一栋50亿印尼盾的别墅（永久产权；外国买家则为 Hak Pakai）。我们的假设：NJOP 低于成交价；BPHTB 按5%的上限税率计算，并扣除最低8000万印尼盾的免税额；土地价值为30亿印尼盾；PPAT 费用按上限计算，并将0.25%的最高档费率理解为适用于全部成交价（请向您的 PPAT 确认）。您所在县的实际数字可能有所不同。

如果 PPAT 费用和土地局费用由买方支付，买方的税费合计约2.616亿印尼盾，约占成交价的5.2%；此外还有法律核查费用，如果先签 PPJB，还需支付公证费（最高1%，即5000万印尼盾）。卖方的1.25亿印尼盾从售房款中扣除。如果是在2026年向开发商购买新别墅并享受增值税优惠，则仅对超过20亿印尼盾的部分征收增值税：11% × 30亿印尼盾 = 3.3亿印尼盾，在不含增值税的报价之外另行支付。

示例2：一份为期25年、总价30亿印尼盾的租约，由个人一次性预付。无需缴纳 BPHTB。

如果承租人是 PT PMA 之类的公司，则会由其代扣这3亿印尼盾，并代业主缴纳给税务机关。

各项税费何时缴纳？

依照法律，BPHTB 在签署 PPJB 时即应缴纳；实务中，BPHTB 和卖方税款都在签署买卖契约之前缴清。随后是登记费用；租赁税在支付租金时产生，土地税则每年缴纳。请向您的 PPAT 询问您所在县要求何时缴纳 BPHTB。

在巴厘岛持有房产的年度费用

每年缴纳的房产税是 PBB-P2（Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan，土地和建筑物税），由县政府通过年度纳税通知单（SPPT）征收。依照法律，税率最高为0.5%，粮食生产用地的税率更低。计税基础为 NJOP 减去至少1000万印尼盾后的余额，县政府按其中的20%至100%征税。NJOP 通常每三年重新核定一次。

以上限计算：NJOP 为30亿印尼盾、各项参数均取最高值时，税额为0.5% × (30亿印尼盾 − 1000万印尼盾) = 每年约1500万印尼盾；实际税率和计税基础以您的 SPPT 为准。在 Badung 县，2024年的一项县长条例（Perbup 28/2024，取代了2019年和2020年的早期减免规定）会自动扣除超出上一年税额的增加部分，因此除非出现建筑物扩建或改动等情况，税额通常维持在上一年的水平。请向 Badung 县的 Bapenda 询问这项规定是否适用于您的房产。如果是租赁产权，租约中应写明由谁缴纳 PBB。

其他日常开支，例如维修保养、泳池和花园维护、员工、保险、水电杂费以及可能需缴纳的 banjar（村社）社区费，差异太大，无法给出统一数字。请向卖方索取近期的账单。

出租房产需要缴纳哪些税？

租金须按总额缴纳10%的最终所得税；作为住宿设施出租的别墅，还可能需缴纳最高10%的地方税。别墅月租和年租属于哪一类，目前尚无定论，因此请在开始出租之前寻求专业意见。

• 租金税：PP 34/2017 未规定最短租期，因此月租和年租租约都在其适用范围内，服务费也包括在内。如果租客是指定的代扣代缴义务人（例如印尼公司），则由其代扣；如果租客是个人，则由您自行通过税务机关的 Coretax 系统缴纳。年租金3亿印尼盾，税款即为3000万印尼盾。提供住宿服务所得的收入不适用此规定，而按一般所得税规则征税。
• PBJT（特定商品和服务地方税）：其征税范围包括酒店服务，并明确列出了别墅以及用作酒店的私人住宅，税率最高为10%，法律中没有最短入住期限的规定。别墅月租和年租是否属于征税范围，目前尚无定论；Badung 县已将以“私人住宅”为名、实为经营用途的别墅登记为地方纳税人。请咨询 Bapenda 或税务顾问。
• 许可与用途：Hak Pakai 住宅用于自住，出租会涉及许可问题。请参阅我们的巴厘岛别墅出租指南。
• 税号：外国人一旦成为税务居民（12个月内在印尼居住超过183天，或在印尼居住并有意长期居留），且取得租金等收入，就必须登记 NPWP。如果您不是税务居民，请向注册税务顾问咨询租金税如何适用于您。

外国游客须自行缴纳巴厘岛旅游税（每次入境巴厘岛15万印尼盾；据我们所查，截至2026年10月未有变化；KITAS 和 KITAP 持有人免缴）。这不是向业主征收的税。

如何避免意外支出

1. 先拿到书面费用估算。请公证人/PPAT 按您所在县的实际税率，列出每一项税费、由谁支付以及何时支付。如果您通过我们购买，我们会在您做出承诺之前请公证人提供这份完整的估算。
2. 核查土地税。索取最新的 SPPT 和近几年的缴税凭证，并请公证人确认没有欠缴。
3. 以书面形式约定费用分摊。PPJB 或租约中应写明 BPHTB、卖方税款、10%的租赁税、各项费用以及任何欠缴的 PBB 分别由谁支付。
4. 核对价值。将成交价与 NJOP 进行比较，并确认您能享受在该县首次取得房产的扣除额。
5. 保留凭证：BPHTB 和所得税的缴款凭证，以及租赁税的代扣税凭证（如有）。
6. 购买前规划好出租事宜：先就租金税、PBJT 和许可问题寻求专业意见。

税费只是核查工作的一部分；其余内容请参阅我们的巴厘岛房产尽职调查指南。准备好之后，欢迎浏览我们的在售别墅和在售土地。