巴厘岛规划分区指南：如何查明您可以建造什么

巴厘岛规划分区详解：2026年适用哪些规划，绿色、黄色、橙色、粉色和红色区域分别是什么意思，15米限高规定，以及如何核查地块的分区。

巴厘岛的规划分区决定了您可以在一块地上建造什么，而土地产权证书不会告诉您这一点：证书上只载明土地权利和地界，并不显示分区。分区由空间规划确定，此外还要遵守全巴厘岛统一的限高规定，以及与海滩、河流和神庙之间的距离限制。下文介绍截至2026年10月巴厘岛西南部的规划如何运作、您会遇到哪些分区，以及如何在做出承诺之前核查一块地。

巴厘岛的规划分区是什么？适用哪些规划？

巴厘岛的规划分区来自名为 RTRW（Rencana Tata Ruang Wilayah）的空间规划。省级规划确定总体框架，各县划定土地用途，而名为 RDTR（Rencana Detail Tata Ruang）的详细规划在已制定的地方逐块规定规则。省和县以地方条例（Perda）的形式发布其空间规划（RTRW），详细规划则以县长条例（Perbup）的形式发布，而且每一级规划都必须与上一级规划相符。截至2026年10月：

• 省级：Perda Bali 2/2023，即2023–2043年规划，于2023年3月签署。它取代了2009年的规划，包含限高和神庙保护等全岛统一的规则。
• Badung 县（Canggu、Berawa、Umalas、Kerobokan、Pererenan、Seseh、Munggu、Cemagi）：Perda Badung 4/2025，即2025–2045年规划，取代了2013年的规划（Perda 26/2013）。
• Tabanan 县（Kedungu、Nyanyi、Tanah Lot、Kediri）：Perda Tabanan 3/2023，即2023–2043年规划，自2023年8月起施行，取代了2012年的规划（Perda 11/2012）。
• 详细规划：Badung 县以县长条例的形式逐区发布 RDTR，例如2023年发布的 Petang 区和 Abiansemal 区详细规划。您的地块是否被某项详细规划覆盖，会影响官方核查的方式（见下文）。

巴厘岛分区地图：您会遇到的分区

Badung 县的规划将土地分为保护区和开发利用区（kawasan budi daya，可供使用的土地）。买家最常遇到的是居住区、旅游区、农业区和保护区。详细规划再将这些区域细分为带字母代码的分区，例如 R 代表住宅，P 代表农业。

Canggu、Berawa、Umalas 和 Kerobokan 位于 Kuta Utara 区；Pererenan、Seseh、Munggu 和 Cemagi 位于 Mengwi 区。但这并不意味着那里的每块地都是旅游用地；只有官方地图才能说明这一点。每个分区允许做什么——从自住的家庭住宅到出租别墅——由覆盖该地块的规划规定，而 R-2 或 R-3 等子分区编号的含义，也以该规划的规定为准。

绿色、黄色、橙色、粉色和红色区域：这些俗称的含义

在巴厘岛，人们把农地称为“绿色区域”，把住宅用地称为“黄色区域”，把旅游用地称为“粉色区域”，把商业用地称为“红色区域”，把住宅与商业混合的用地称为“橙色区域”。在我们的房源中，红色区域指用于商店、餐厅、办公室及其他商业经营的商业用地，从中央商务区到社区商业区都有；橙色区域则同时允许住宅和商业用途，为开发留有一定的灵活性。在 Badung 县，“jalur hijau”（绿化带）也是一个法律术语：1992年的一项县级条例禁止在列入名录的稻田绿化带上建房，其中包括 Canggu 周边地区；请向县政府询问这项规定是否仍适用于您的地块。除此之外，这些名称只是市场上的简称，而非法定的分区名称：现行规划使用的是上表中的分区和代码。官方地图遵循土地部制定的全国统一符号和配色标准（Permen ATR/BPN 14/2021），但我们无法确认这些俗称与该标准的配色是否一致；而且较早的地图或私人绘制的地图可能使用其他颜色，因此同一种颜色在两张地图上可能代表不同的含义。对于其他颜色，我们没有发现通用的俗称。请阅读图例、查看日期，并以书面形式确认分区。

全巴厘岛统一的限制：高度、海滩、河流和神庙

有些限制适用于整个巴厘岛，无论地块位于哪个分区。

高度。根据省级规划，建筑物高度一般限制在15米以内，Badung 县公共工程局会据此检查建筑物。请向县公共工程局（Dinas PUPR）询问例外情形以及高度的测量方法。

海滩。根据总统条例（Perpres）51/2016，海岸退让带（sempadan pantai）自最高潮位线起向内陆至少100米，并根据海岸形状进行调整，具体界线由各县在其规划中确定。退让带内只允许建造服务于海滩休闲的建筑，以及绿地和防侵蚀设施。

河流。Badung 县的规划将河道退让带（sempadan sungai）列为保护带。全国统一的最低标准由公共工程部条例（Permen PUPR 28/2015）规定，并取决于河流类型及其水深，因此请向公共工程局确认您所在河流的具体界线。

神庙。省级规划依据印尼印度教理事会 PHDI（Parisada Hindu Dharma Indonesia）1994年的 Bhisama（宗教裁定），对神庙周边区域（kawasan tempat suci）予以保护。半径从神庙外墙起算。范围最大的保护区环绕着 Sad Kahyangan，即岛上的几座主要神庙；村庄神庙的保护范围则小得多。范围内可以建造什么取决于规划，因此如果地块靠近重要神庙，请向县政府咨询。

绿色区域与稻田：2026年的现行规定

自2025年底以来，巴厘岛收紧了农地相关规定，购买农地再申请变更分区并不是一个现实的计划。目前的情况如下：

• 没有全面暂停令：我们没有找到禁止所有新建酒店或别墅的法规；2025年底以来出台的法律措施针对的是农地，因此关键在于地块所在的分区。
• 2025年12月发布：省长指示（Instruksi Gubernur）5/2025 要求巴厘岛各县县长和市长，在省级条例发布之前，不得转用或批准转用农业用地，包括 LP2B（Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan，为粮食生产而受保护的农地）和官方稻田基准面积（LBS），并停止在其规划中更改这些用地的划定。该指示约束的是政府机关，而不是土地所有者。它所指向的条例 Perda Bali 4/2026 已于2026年2月出台（见下文）。
• 约自2026年2月底起施行：关于管控生产性农地转用的 Perda Bali 4/2026，该条例还禁止代持（以印尼人的名义为他人持有土地）。该条例通过规划、许可和监督实施严格管控。请向公证人/PPAT（土地契约官）咨询该条例如何适用于您的地块。

关于受保护农地的国家法律（经修订的 UU 41/2009）规定，转用 LP2B 土地者最高可处五年监禁，并处最高10亿印尼盾的罚款。

如何逐步核查地块的规划分区

先查看官方地图，然后请县政府以书面形式确认该分区就您的计划允许做什么；如果是经营用途，正式的核查是一项名为 KKPR 的空间审批。请在支付定金之前完成。

1. 收集基本资料：土地产权证书副本和地块的确切位置，最好有地界坐标。请公证人/PPAT 在土地局（BPN）核查产权证书。
2. 在线查询：土地部的地图门户网站 GISTARU 会显示已上传的空间规划。请记下分区和规划的日期；这只是初步了解，并不能作为证明。
3. 询问县政府：县公共工程与空间规划局（Dinas PUPR）负责处理空间规划问题和建筑审批。请其以书面形式答复适用哪个分区、您的计划（自住住宅、出租别墅或经营项目）是否被允许，以及相关的限高和退让规定。
4. 如果是经营用途，请确认 KKPR 的办理路径：KKPR（Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang）用于确认某项活动符合空间规划。在全国线上许可系统 OSS 中，您需要输入地块的边界并选择活动类型。如果 OSS 中已录入详细规划，系统会签发确认书（KKKPR）；否则，申请需经评估后批准（PKKPR）。如果是私人住宅，请向县政府询问适用哪种审批。
5. 核查现有建筑：索取建筑许可证（PBG）和建筑使用合格证（SLF），或旧的 IMB，并核实建筑物的现状与这些文件相符。
6. 实地走一遍地块：留意附近是否有河流、海滩、神庙和稻田，并将围墙与产权证书上的地界进行比对。
7. 将其列为前提条件：具有约束力的买卖预约协议（PPJB）或租约中应写明，交易以分区核查通过为前提；如果核查未通过，定金予以退还。

产权证书证明土地权利，KKPR 证明经营活动符合规划，PBG 证明建筑已获批准，SLF 证明建筑适合使用。请将县政府的书面答复与这些文件一并存档。

建筑许可简介：PBG 与 SLF

规划分区决定可以建造什么；PBG（Persetujuan Bangunan Gedung，建筑许可证）则允许您动工建造。根据 PP 16/2021，它取代了旧的 IMB 建筑许可，须在开工之前通过公共工程部的线上系统 SIMBG 申请（企业通过 OSS 进入）。SLF（Sertifikat Laik Fungsi）证明建筑物适合使用。两者都是申请营业许可的基本条件。未取得 PBG 或违反 PBG 施工，可能招致警告、停工、撤销许可以及拆除令。请参阅我们的巴厘岛别墅建造指南。

打算出租？先看规划分区

要出租别墅，所在分区必须允许这一用途，而各项营业许可都以此为基础：经营活动需要 KKPR，建筑物需要 PBG 和 SLF。是否允许出租别墅由覆盖该地块的规划决定，因此请在购买之前问清楚。许可审批也已收紧：自2026年5月起，巴厘岛已在 OSS 系统中停止受理外资公司（PT PMA）在18个业务类别中的新申请，其中包括房产出租。请参阅我们的巴厘岛别墅出租指南。

执法：利害攸关

巴厘岛会切实执行这些规定，一旦出错，代价可能是建筑物本身。

• Canggu，2025年底：一栋豪华别墅建到了河岸上并伸入河道，并且违规使用了建筑许可。在居民投诉后，该别墅被查封；土地局测量出侵占面积后，业主于2025年11月下旬开始拆除约250 m²的建筑。
• Bingin 海滩，2025年：位于 Bukit 半岛 Bingin 海滩的数十栋违建别墅和餐厅于2025年7月被拆除。

给土地买家的实用建议

• 将购买设定为附条件交易，以针对您具体计划的书面分区核查结果为前提。
• 不要为“潜力”买单：“可以变更分区”的农地仍然是农地。
• 问清通行和分割事宜：如果地块需要借道邻居的土地才能通往道路，或者您打算分割地块，请先咨询您的公证人/PPAT 和土地局。

其他核查事项请参阅我们的巴厘岛房产尽职调查指南和巴厘岛购地指南。在我们的在售土地中找到了心仪的地块，或在在售别墅中找到了中意的房子？在做出承诺之前，欢迎请我们协助您核查规划分区。