在巴厘岛建造别墅：许可、规定与费用

在巴厘岛建造别墅的分步指南：土地与规划分区、PBG 建筑许可证、15 m限高规定、承包商、建造费用，以及投入使用前须取得的 SLF。

在巴厘岛建造别墅，需要一块您拥有、或租赁并享有建造权的土地，所在分区须允许建造，开工前须取得 PBG（Persetujuan Bangunan Gedung，建筑许可证），使用前须取得 SLF（Sertifikat Laik Fungsi，建筑使用合格证）。下文介绍截至2026年10月的步骤、规定和费用，包括外国人可以选择的途径。

谁可以在巴厘岛建造别墅？在什么土地上建？

任何持有土地的人，或租赁土地并享有建造权的人。经修订的《建筑法》（UU 28/2002）允许根据与地主签订的书面协议，在他人的土地上建造。

• 印尼公民在自己的 Hak Milik（永久产权）或 HGB（Hak Guna Bangunan，建筑权）土地上建造。
• 外国人在租赁的土地上建造：《土地基本法》（UUPA 第44–45条）承认以建造为目的的土地租赁，包括租给在印尼有住所的外国人。我们的租赁产权与永久产权对比指南对各种产权进行了比较。
• 持有 Hak Pakai 的外国人：这种产权适用于一处自住房，土地面积不超过2000 m²；在巴厘岛，独栋住宅的价格须在50亿印尼盾以上。请向 PPAT（土地契约官）询问它是否适用于空地。
• PT PMA（外资公司）可以持有 HGB，并为经营目的进行建造；请参阅我们的通过 PT PMA 持有房产指南。
• 切勿代持：以印尼人的名义为您持有的永久产权无效，而且 Perda Bali 4/2026 禁止代持所有权。

在巴厘岛建造别墅：分步指南

1. 核查土地及其分区

请在支付任何定金之前完成以下核查，并将其作为交易的前提条件：

• 产权证书：由 PPAT 向土地局（BPN）申请官方核查。我们在巴厘岛西南部各地挂牌出售土地，并会在房源上线之前与业主一起审阅产权证书和各项许可，但这不能取代 PPAT 的核查。
• 分区：由县政府以书面形式确认该分区允许您的计划，无论是自住住宅还是出租别墅。具体做法请参阅我们的巴厘岛规划分区指南。
• 农地：不要碰稻田。2025年12月，省长指示要求各县不得批准农地转用；约自2026年2月下旬起，Perda Bali 4/2026 严格管控生产性农地的转用。
• 地界与通行：围墙应与产权证书相符，地块应能通往公共道路。如果通行需要经过邻居的土地，请以书面形式约定。

更多内容请参阅我们的巴厘岛购地指南。

2. 按照巴厘岛的建筑规定进行设计

在设计定稿之前，请向县公共工程与空间规划局（Dinas PUPR）索取适用于您地块的书面规定。

• 高度：根据省级空间规划（Perda Bali 2/2023），巴厘岛的建筑限高一般为15米，Badung 县公共工程局会据此检查建筑物。请询问高度的测量方法。
• 巴厘建筑风格：Perda Bali 5/2005 要求遵循巴厘建筑原则：地块采用传统布局，建筑分为足、身、首三部分，沿路设置巴厘式大门和围墙，并保持均衡的绿地。位于主干道和旅游线路上的酒店、商店和其他现代建筑必须遵循这些原则。
• 覆盖率与绿地：当地规划按分区规定建筑物可覆盖地块的比例（KDB，koefisien dasar bangunan，即建筑密度）、相对于地块面积允许的建筑面积（KLB，koefisien lantai bangunan，即容积率），以及须保留为绿地的比例（KDH，koefisien daerah hijau，即绿地率）。
• 退让距离：与道路的最小距离（GSB，garis sempadan bangunan），由当地规定；以及沿河道的保护带（无堤防的河流：城市地区内视水深为10至30 m，城市地区外小河为50 m、大河为100 m；有堤防的河流则较窄）、海岸保护带（自最高潮位线起至少100 m）和主要神庙周边的保护区。

3. 申请许可

PBG 的办理流程。根据政府条例（PP）16/2021，PBG 取代了旧的 IMB 建筑许可；该条例目前仍然有效，且未经修订。由业主或其授权的人（例如建筑师）通过 SIMBG 提交申请（企业通过 OSS 申请）：

1. 咨询（免费）：您上传图纸（建筑、结构、机械、电气和给排水），由专家对照技术标准进行审查。根据 PP 16/2021，这项审查最长28个工作日，某地方程序还规定最多进行五轮；请询问县政府，您的建筑类型适用哪一时限。
2. 签发：县政府核定规费，您缴纳之后，PBG 即予签发。

绘制图纸的时间在这28天之前，缴纳规费在其之后，因此请向您的建筑师询问切合实际的时间安排。

规费。各县在其地方税收和规费条例中自行规定（Badung 县为 Perda 7/2023；Tabanan 县另有规定），并由县政府在 SIMBG 中根据建筑面积、当地单价以及建筑功能和类型指数计算。Badung 县此前的规费条例（Perda Badung 4/2022，后被 Perda 7/2023 取代）对经营性建筑适用的功能指数远高于住宅。我们无法确认目前的具体数字，因此在做预算之前，请询问县政府您的别墅登记为哪种功能，并索取规费估算。

4. 选择承包商并签订清晰的合同

根据经修订的《建筑服务法》（UU 2/2017），每家建筑公司除了通过 OSS 取得营业许可外，还须持有 SBU（Sertifikat Badan Usaha，企业资质证书）。良好的合同做法包括：

1. 持牌公司：查看其 NIB 和 SBU，且须登记在签约公司名下。
2. 书面工程范围：图纸、技术规格和分项工程量清单，确保每份报价针对的是同样的工程。
3. 计价方式：固定总价（lump sum）将超支风险留给承包商；成本加酬金（cost-plus，即成本另加一笔费用）较为灵活，但需要严格把控。请约定变更如何计价。
4. 进度付款：在里程碑工程（例如地基、结构、屋顶和装修）经检查合格后付款，而不是按日期付款。
5. 保留金与保修：每笔付款都扣留一部分，直到交付后的缺陷责任期结束，期间的维修费用由承包商承担。
6. 延误：约定竣工日期和逾期违约金，因您要求变更而导致的延误除外。
7. 许可、接驳与退出：由谁办理并支付许可和水电接驳费用，以及任何一方中止合作时如何处理。

参与项目工作的外国人，例如外国建筑师或工地经理，需要持有由印尼雇主担保的工作类居留许可；访问签证不允许工作。

5. 施工与监督

• 按批准的方案施工：变更和扩建同样需要审批；与 PBG 不符的建筑，可能面临与未取得 PBG 的建筑相同的处罚。
• 独立检查：每次付款之前，由您的建筑师或工程师检查工程，尤其是地基、钢筋、防水和屋顶。

6. SLF、水电接驳与交付

• SLF：建筑竣工后，将建筑物适合使用的声明上传到 SIMBG，县政府在3个工作日内签发 SLF。独栋住宅或联排住宅的 SLF 有效期为20年，其他建筑为5年，经重新检查后可以续期。请询问出租别墅适用哪一种。
• 电力：向国家电力公司 PLN 申请接电，容量要足以支撑空调、泳池水泵和热水器；请参阅我们的别墅水电杂费与日常开支指南。
• 供水与污水：询问市政自来水（PDAM）是否已通到街上，还是需要打井，以及打新井需要满足哪些要求。请把化粪池或污水处理设备画进图纸。
• 交付：以书面形式列出缺陷，收取竣工图和各项保修文件，待清单上的问题全部解决后再释放保留金。

在巴厘岛建造别墅要花多少钱？

没有一个可靠的统一数字，我们也没有找到别墅每平方米造价的官方标准。县政府为国有建筑制定的标准单价（SHST，原称 HSBGN）是政府建筑的造价上限，而不是别墅报价。建造成本因设计和装修标准不同而差异很大：

请就同一套图纸比较多份报价，并单独为家具和变更预留预算。

在租赁的土地上建造

在租赁的土地上，租约就是您建造的权利依据：

• 建造权利：租约必须允许您建造、翻新和拆除，并允许您申请各项许可和水电接驳。在他人的土地上建造，需要与地主签订书面协议（经修订的 UU 28/2002 第35条），最好采用载明权利、义务和期限的公证契约形式。申请 PBG 时还需要地主的产权证书。
• 由谁申请：约定由谁申请各项许可、以谁的名义申请，并约定地主须签署县政府要求的文件。
• 租期：租期要足够长，才值得投入建造。如果别墅尚未建成，请写明租期从何时起算。
• 租期届满时：书面租约在到期日终止（《民法典》第1570条）。我们没有找到关于建筑物如何处置的规定，因此租约必须写明建筑物是移交、拆除，还是作价补偿。
• 对外出租：转租须征得地主同意，除非租约允许（第1559条）。

如果您打算出租

度假出租是需要许可的经营业务：所在分区必须允许，PBG 和 SLF 必须与实际建成的建筑相符（根据 PP 28/2025，两者都是申请营业许可的基本条件），经营者还需要取得 NIB。外国人不能以个人名义持有该许可；而且自2026年5月起，巴厘岛已在 OSS 系统中停止受理18个业务类别的新外资申请。请参阅我们的巴厘岛别墅出租指南。

应避免的错误

• 没有 PBG，或未按 PBG 施工：处罚从警告、责令停工，到撤销许可和下达拆除令不等。
• 无视退让规定：2025年底，Canggu 一栋建入河道的别墅被查封，业主随后开始拆除约250 m²。
• 农地：根据国家法律，转用 LP2B（为粮食生产而受保护的农地）最高可处五年监禁，并处最高10亿印尼盾的罚款。
• 通行权不明确：如果进出地块全凭邻居的善意，施工卡车乃至日后的买家都可能无路可进。

正在寻找地块？欢迎浏览我们的在售土地，或告诉我们您需要什么样的土地。