外国人可以在巴厘岛买房吗？合法途径详解

外国人能在巴厘岛买房吗？不能持有永久产权，但租赁产权、Hak Pakai 和 PT PMA 都是合法途径。比较各自的规则、最低价格、购买步骤和费用。

外国人可以在巴厘岛买房吗？可以，但不能持有永久产权：Hak Milik（永久所有权）仅限印尼公民持有，因此外国人可以采用长期租赁、以本人名义持有 Hak Pakai（使用权），或通过持有 HGB（建筑权）的外资公司（PT PMA）。本指南比较这几种途径，介绍一方为印尼人的夫妻有哪些选择，并按2026年10月的现行规定，带您了解相关费用和购买步骤。

为什么外国人不能在巴厘岛拥有永久产权

印尼《土地基本法》（UUPA，1960年第5号法律）规定，Hak Milik，即登记在 SHM 证书上的永久产权，仅限印尼公民持有（第21条）。普通公司不能持有，PT PMA 也不例外；拥有第二国籍的人同样不能持有。法律还堵住了“后门”：任何旨在将 Hak Milik 直接或间接转给外国人的买卖、赠与或其他行为均属无效，土地归国家所有，已支付的款项也不能追回（第26条第2款）。因此，外国人在巴厘岛拥有房产需要通过其他权利来实现：租约、Hak Pakai，或由公司持有的 HGB。

外国人可以在巴厘岛买房吗？几种途径比较

外国人有三种途径；如果您与印尼人结婚，还有第四种选择。简而言之：价格达到或高于最低价格的自住房适合 Hak Pakai，低于最低价格的住宅和土地适合租赁，真正的经营业务则适合 PT PMA。

途径1：租赁产权（长期租约）

租赁产权是一种合同：业主保留 Hak Milik 产权证书，让您在约定期限内有偿使用土地或别墅（《民法典》第1548条）。全部租金可以一次性预付（UUPA 第44条），法律也没有规定固定的最长期限；实践中25至30年较为常见。《土地基本法》将在印尼有住所的外国人、印尼公司以及在印尼设有代表处的外国公司列为可以承租的主体（第45条）。如果您居住在国外，请向您的公证人咨询这对您有何影响。

出售房产不会终止此前订立的租约，除非租约允许这样做（第1576条）；业主或租客去世也不会使租约终止（第1575条）。但书面租约在期限届满时依法终止（第1570条），如果没有约定的续约权，业主可以拒绝续约。

需要注意的事项：

• 业主与产权证书：确认签约人就是产权证书上的业主，并向公证人询问还有哪些人必须同意（配偶、共同继承人）。
• 出售条款：确保租约中没有允许业主在出售房产时终止租约的条款。
• 续约：明确规定续约年数、价格（或清晰的计算公式）和通知期限的续约选择权，远比价格“另行商定”的条款有力。
• 转租与转让：两者都需要业主许可（第1559条），因此如果您将来可能出租或出售剩余年限，请把这些权利写进租约。
• 租期届满：租约应写明届时建筑物如何处理。
• 契约：我们建议采用公证租赁契约。您也可以请土地局将租约记录在土地登记簿或产权证书上（PP 18/2021 第90条）。

详见我们的巴厘岛租赁产权与永久产权指南。

途径2：以本人名义持有 Hak Pakai（使用权）

Hak Pakai 让外国个人可以以本人名义持有登记的土地产权。相关规定见政府条例（PP）18/2021、2021年的一项土地部条例（Permen ATR/BPN 18/2021），以及2022年关于最低价格的一项决定。

• 谁符合条件：持有移民证件的外国人。PP 18/2021 的官方释义认可签证、护照或居留许可，但公证人和土地局仍可能要求提供 KITAS 或 KITAP（居留许可）以及税号（NPWP）。请向您的公证人或 PPAT（土地契约官）询问您所在土地局的要求。
• 可以拥有什么：以 Hak Pakai 持有的独栋住宅，或位于 HGB 或 Hak Pakai 土地上的建筑中、以分层产权（Hak Milik atas Satuan Rumah Susun）持有的公寓单元（PP 18/2021 第67条和第71条）。Hak Pakai 可以通过 PPAT 契约设立在他人的 Hak Milik 之上；如果住宅位于 Hak Milik 或 HGB 土地上，则在购买过程中将产权变更为 Hak Pakai。
• 巴厘岛的最低价格：根据 Kepmen ATR/BPN 1241/2022，独栋住宅为50亿印尼盾，公寓（分层产权）为20亿印尼盾；截至2026年10月，该决定仍然有效。
• 限制：须为“豪华住宅”，每人或每个家庭限一块地，土地面积不超过2000 m²，除非部长允许更多（Permen ATR/BPN 18/2021 第186条），且仅限自住（PP 18/2021 第72条）。
• 期限：在国有土地或管理权（HPL）土地上，最长30年，如仍符合条件，可延长20年并再续期30年。设于他人 Hak Milik 之上的，最长30年，只能通过业主签署新契约续期（第52条）。请向您的 PPAT 询问您的购买会设立哪种形式。

如果您不再符合条件，例如不再持有有效的移民证件，一般有一年时间将该权利转让给符合条件的人，否则该权利依法终止（PP 18/2021 第50条）。住宅可以继承，但外国继承人同样需要持有移民证件（第69条）。

详见我们的巴厘岛 Hak Pakai 指南。

途径3：由 PT PMA 公司持有 HGB

PT PMA 是有外国股东的印尼公司。作为印尼法人，它可以持有 HGB 和 Hak Pakai，但永远不能持有 Hak Milik。国有土地上的 HGB 期限最长30年，可延长20年并再续期30年；设于他人 Hak Milik 之上的 HGB 最长30年，只能通过与业主签订新契约续期（PP 18/2021 第37条）。

自2025年10月起施行的 BKPM 条例 5/2025 要求实缴资本至少25亿印尼盾（较早的指南可能仍写100亿印尼盾），且每个业务类别（KBLI 代码）在每个地点的投资计划须超过100亿印尼盾。对于住宿业务，以及建造、出售或出租整栋建筑或整个住宅小区的房地产业务，土地和建筑物可计入该投资计划（单独的单元则不计入）；请让持牌顾问确认这对您如何适用。公司还必须定期提交投资活动报告（LKPM）。

PT PMA 是用来经营业务的，而不是持有私人住宅的方式。根据《投资法》（UU 25/2007），代持股东被禁止且无效；此外，巴厘岛的部分业务类别现已不再接受新的外国投资（见下文）。详见我们的通过 PT PMA 持有房产指南。

与印尼人结婚？您的配偶可以持有永久产权

与外国人结婚的印尼人可以像其他印尼人一样持有 Hak Milik 或 HGB，前提是该土地不属于夫妻共同财产（PP 18/2021 第70条）。如果没有婚姻协议，婚姻期间购买的财产属于共同财产（《婚姻法》第35条），这会使外籍配偶成为共有人，因此您的配偶无法有效持有永久产权。解决办法是在公证人面前订立财产分离协议；自宪法法院第69/PUU-XIII/2015号裁决以来，该协议也可以在婚姻存续期间订立。

请记住，该房产在法律上属于您的配偶。如果您本人通过无遗嘱继承或夫妻财产取得 Hak Milik，必须在一年内放弃，否则土地归国家所有（UUPA 第21条第3款）；同样的规定也适用于拥有双重国籍的子女（第21条第4款）。将 Hak Milik 赠与或遗赠给外国人则直接无效（第26条第2款）。购买前请咨询公证人。

为什么代持安排无效且危险

在代持安排中，名义上由一名印尼人持有永久产权，而外国人出钱，并通过借款协议、授权委托书或租约等附属文件来“拥有”它。UUPA 第26条第2款规定这种安排无效，因为它间接地将 Hak Milik 转给了外国人；法院也认定，根据《民法典》，此类协议不具备合法的原因。

最高法院曾宣告代持协议无效，例如第2414 K/Pdt/2009号、第1540 K/Pdt/2014号和第424 K/Pdt/2017号判决，并且承认产权证书上的印尼人为合法所有人，可以出售或抵押该房产；外国人最多只能起诉要求赔偿。而法律规定此类土地归国家所有。无论哪种情况，外国人都是输家。巴厘省条例（Perda）4/2026 约自2026年2月下旬起施行，同样禁止代持土地所有权。

房产可以出租吗？

这取决于您采用的途径和许可情况。Hak Pakai 住宅仅供自住，租赁产权则只有在业主许可的情况下才能转租。向度假客人出租属于旅游住宿业务：需要由印尼个人或公司或者 PT PMA 持有的许可证，且收入需要纳税。

• 许可证：作为住宿经营的别墅需要通过政府的 OSS 线上许可系统取得营业识别号（NIB），还需要建筑许可证（PBG）和建筑使用合格证（SLF）。单纯的月租或年租是否需要营业许可，目前尚无明确定论；请咨询许可顾问。
• 税务：租约产生的租金须按租金总额（含服务费）缴纳10%的最终所得税（PP 34/2017）。短租住宿则按一般所得税规则征税，并且各县还可加征最高10%的酒店服务税，而依法别墅也属于酒店服务。

2026年已生效的规定

• 18个业务类别不再接受新的外国投资。自2026年5月第三周起，经投资部长批准，巴厘岛在 OSS 系统中对18个业务类别关闭了新的 PMA 申请，“直至有进一步的政策”。其中包括68111（出租自有或租赁的房产）、6000 m²以下的酒店（55110、55120）以及其他住宿（55900）。别墅（55193）不在该名单中，也未公布法规编号，因此请向持牌顾问核实。
• 农地与代持。Perda 4/2026 严格管控生产性农地的转用，并禁止代持所有权。我们尚未能核实其具体规定，因此对于任何特定地块，请向土地局和公证人咨询。

尚未确认成为法律的措施

• 目前尚未确认全巴厘岛范围内有新建酒店和别墅的“暂停令”：除上述农地规定外，尚未确认有涵盖这一更大范围的法规。
• 以“私人住宅”名义向度假游客出租的别墅，仍须缴纳地方酒店服务税，依法该税涵盖别墅。我们无法确认 Badung 是否已就此类别墅出台新规定，请向县地方税收局（Bapenda）咨询。

详见我们的巴厘岛别墅出租指南。

买房要花多少钱？税费概览

大多数费用由国家法律规定，但部分税率由各县自行确定，因此请向您的 PPAT 确认最终金额。截至2026年10月：

5%是法定上限；Badung 县或 Tabanan 县的具体税率请向您的 PPAT 确认。收费上限只是最高标准，并非一般价格，因此请索取书面报价。业主每年还需缴纳土地和建筑物税（PBB-P2），法律规定其税率上限为0.5%。

详情请参阅我们的巴厘岛房产税费与购房成本指南。

外国人在巴厘岛买房的步骤

1. 选择途径。请在看房之前确定，因为这决定了您能买什么以及最低价格。
2. 寻找房产。浏览我们的在售别墅和在售土地，并尽早索取产权证书复印件。房源上线之前，我们会与业主一起核查产权证书和各项许可。
3. 谨慎预订。如果卖方要求支付预订款，请以书面形式约定该款项可将房产保留多久，以及核查未通过时是否退还。
4. 尽职调查。请 PPAT 在土地局核查产权证书（官方收费5万印尼盾），并核实业主身份、规划分区、建筑许可，以及最近一期的土地税纳税通知单（SPPT）和缴费凭证。如果是农地，请先问清楚究竟能否建房。请参阅我们的尽职调查指南。
5. 买卖预约协议（PPJB）。这份具有约束力的买卖协议在签署最终契约之前确定价格、付款时间表和各项条件。依法，买方的 BPHTB 在签署该协议时即应缴纳；请向 PPAT 询问您所在的县如何执行这一规定。
6. 付款。按约定的时间表，通过可追溯的银行转账付款。土地局只有在看到卖方已完税的证明后才会办理过户；实践中，PPAT 会在签署契约之前要求双方都缴清税款。
7. 签署契约。买卖须在 PPAT 面前签署买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）；在 Hak Milik 之上设立 Hak Pakai 也须通过 PPAT 契约办理。租约最好以公证契约的形式订立。
8. 登记。土地局（BPN）登记新的产权持有人；官方收费为土地价值的0.1%，另加5万印尼盾。租约可应申请予以记录。

整个过程需要多长时间，取决于各项核查和土地局的办理情况，因此请向您的公证人了解切合实际的时间安排。在支付任何款项之前，请委托一位独立的公证人或 PPAT；如果您计划设立 PT PMA 或获取租金收入，还应咨询持牌顾问。准备好之后，请告诉我们您在寻找什么；我们与独立的公证人合作。