巴厘岛 Hak Pakai：外国人如何合法拥有住宅

巴厘岛的 Hak Pakai 如何让外国人拥有住宅：谁符合条件、50亿印尼盾的最低价格、期限与续期、购买步骤、费用、继承与转售。

Hak Pakai（使用权）是一种登记的土地产权，让外国人可以在巴厘岛以本人名义拥有住宅。只要持有移民证件，您就可以为一处自住房持有这项权利：土地面积不超过2000 m²，价格不低于50亿印尼盾，首期最长30年。本指南介绍截至2026年10月巴厘岛 Hak Pakai 的运作方式，从购买到续期、继承和转售。

巴厘岛的 Hak Pakai 是什么？

Hak Pakai 是在固定期限内使用一块土地并拥有其上住宅的权利，登记于土地局。印尼《土地基本法》（UUPA，1960年第5号法律）允许在印尼有住所的外国人持有这项权利（第42条）。具体规定见自2021年2月起施行的政府条例（PP）18/2021，以及土地部的 Permen ATR/BPN 18/2021（第185–188条）；最低价格则由一项部长决定（Kepmen ATR/BPN 1241/2022）规定。

Hak Milik（永久产权）只有印尼人才能持有（UUPA 第21条）；与之不同，Hak Pakai 有到期日，也附有条件。租约是与业主订立的合同；Hak Pakai 则不同，一经登记即告成立（PP 18/2021 第54条），可以设立登记抵押权，并须缴纳取得税 BPHTB。我们的外国人在巴厘岛购房指南比较了所有途径。

谁可以持有 Hak Pakai？

外国人持有 Hak Pakai，须持有有效的移民证件（PP 18/2021 第69条；Permen 第185条）。该 PP 的官方释义将移民证件界定为签证、护照或居留许可；土地部为将产权变更为外国人的 Hak Pakai 所列的文件清单（Permen 第159条）也是如此界定。

因此，法规本身并不要求 KITAS 或 KITAP（居留许可），但 PPAT（土地契约官）和土地局仍可能要求您提供，并要求提供税号（NPWP）。请尽早向您的 PPAT 确认。

外国人能以 Hak Pakai 在巴厘岛拥有住宅吗？

可以：一栋带土地的独栋住宅，用作自住，价格不低于50亿印尼盾。相关限制如下（Permen ATR/BPN 18/2021 第186–187条；PP 18/2021 第72条）：

• 每人或每个家庭限一块地，面积不超过2000 m²，除非部长因其能带来积极的经济和社会影响而允许更多。
• 须为其他法规所界定的“豪华住宅”；您的 PPAT 可以确认某栋住宅是否符合条件。
• 用于自住，而不是用于经营。
• 无论新房还是现有住宅，在巴厘岛至少50亿印尼盾（Kepmen 1241/2022，截至2026年10月仍然有效）。

公寓以分层产权（Hak Milik atas Satuan Rumah Susun）持有，而不是以 Hak Pakai 持有（PP 18/2021 第67条和第71条；Permen 第188条）。在巴厘岛，公寓价格至少须为20亿印尼盾（Kepmen 1241/2022）。

购买 Hak Milik 土地上住宅的两种方式

对于 Hak Milik 土地，法规提供了两种让您取得 Hak Pakai 的方式。请在一开始就向您的 PPAT 确认这笔交易采用哪一种。

业主在其 Hak Milik 之上向您授予 Hak Pakai

印尼籍业主保留 Hak Milik，并通过 PPAT 契约在其上向您授予 Hak Pakai（PP 18/2021 第53条第3款）。该项授予必须登记；自登记之时起，您的权利即告成立，并且不仅约束业主，也约束第三方（第54条）。其期限最长30年，只能通过与业主签订新契约续期（第52条第3款、第55条第3款）。期限届满时，土地归还业主（第62条第4款）。

将产权变更为您名下的 Hak Pakai

如果外国人连同 Hak Milik 或 HGB（建筑权）土地一起购买住宅，该产权将变更为 Hak Pakai（Permen 第187条第3款），因此卖方的 Hak Milik 或 HGB 将永久终止。申请材料包括您的身份证件和移民证件、产权证书、转让契约（或其他取得证明），如果土地已设立抵押，还需提供贷款方的同意书（第159条）。土地局在原 Hak Milik 或 HGB 土地上登记 Hak Pakai，首期最长30年，将其记录在产权证书上，并可同时办理过户（第161条）。

Hak Pakai 的期限有多长？

任何延长都不是自动的。期限取决于其下的土地：

• 国有土地或管理权（HPL）土地：最长30年，如仍符合条件，可延长最多20年，并可再续期最多30年（PP 18/2021 第52条第1款）。延长须在到期前申请，续期则须在期满后两年内申请（第56条）。期限结束时，土地恢复为国有土地或 HPL 土地；部长可给予原持有人优先权（第52条第4–5款）。
• 设于他人 Hak Milik 之上：最长30年，只能通过与业主协商一致签订新契约续期（第52条第3款、第55条第3款）。
• 产权变更之后：首期最长30年（Permen 第161条）。请向您的 PPAT 询问之后适用哪些延长和续期规则。

设于 Hak Milik 之上时要谈妥什么

如果期限届满时业主或其继承人不愿签订新契约，您的权利即告终止。请在授予契约中约定以下事项：

• 续期：期限、价格或计算公式、通知截止日期，以及业主签约的承诺，最好能同时约束其继承人和未来的买家（请向您的 PPAT 询问这一点能在多大程度上得到保障）。
• 住宅：如果不续期，住宅如何处理。
• 转售：有固定期限的 Hak Pakai 可以转让（第60条），但请查看契约是否要求取得业主同意。
• 义务：违反授予协议是撤销该权利的理由之一（第61条）。

如何以 Hak Pakai 购买住宅：分步指南

1. 确认您符合条件：持有移民证件，价格至少50亿印尼盾，且您或您的家庭没有其他 Hak Pakai 住宅。
2. 尽早查看产权证书：确认地块面积，以及该土地是 Hak Milik、HGB 还是已经是 Hak Pakai。不妨从我们的在售别墅看起。
3. 与您的 PPAT 商定途径：在业主的 Hak Milik 之上授予，还是变更产权。
4. 尽职调查：您的 PPAT 会在土地局核查产权证书（官方收费5万印尼盾），并核实业主身份以及还有谁必须签字（配偶或共同继承人）；还请核查规划分区、各项许可和土地税账单（参见我们的尽职调查指南）。
5. 具有约束力的买卖预约协议（PPJB）：如果是买卖交易，依法在签署该协议时即应缴纳 BPHTB；请询问您所在的县如何执行这一规定。
6. 税款与付款：通过可追溯的银行转账付款。土地局需要看到卖方的完税证明才会办理过户；实践中，PPAT 会在签署契约之前要求双方都缴清税款。
7. 契约：您的 PPAT 会拟定在业主 Hak Milik 之上授予 Hak Pakai 的契约，或者在变更产权的情况下拟定转让契约。
8. 登记：只有在土地局登记之后，您的 Hak Pakai 才告成立。

房源上线之前，我们会与业主一起审查产权证书和各项许可，并与独立的 PPAT 合作；但只有 PPAT 才能在土地局进行官方核查，因此请在付款之前让您的 PPAT 完成核查。请索取切合实际的时间安排；办理时间取决于土地局。

以 Hak Pakai 购房要花多少钱？

截至2026年10月：

各县在5%的上限内自行确定 BPHTB 税率。请向您的 PPAT 确认税率，同时确认在 Hak Milik 之上授予时业主一方如何纳税，以及授予或变更产权的土地局费用。向已登记增值税的开发商购买新别墅，还须缴纳增值税。详情请参阅我们的巴厘岛房产税费与购房成本指南。

继承、离开印尼与日后出售

继承

Hak Pakai 可以继承，但外国继承人同样需要持有移民证件（PP 18/2021 第69条）；印尼籍继承人则无论如何都可以持有。不符合条件的继承人一般有一年时间将其转让给符合条件的人，否则该权利依法终止（第50条）。请在购买之前与公证人一起做好规划。

离开印尼或失去居留许可

关于外国人住房的规定（PP 18/2021 第69–73条、Permen 第185–188条）对离开印尼的业主并无特别规定。根据一般规则，如果您不再符合条件，例如不再持有有效的移民证件，一般有一年时间出售或转让，否则该权利依法终止（PP 18/2021 第50条）。搬离之前，请咨询 PPAT。

日后出售

您可以将其出售给符合条件的外国人、印尼公民或印尼公司（UUPA 第42条），并缴纳2.5%的卖方税。外国买家必须符合同样的规定，包括最低价格（Permen 第187条第2款）。如果您的 Hak Pakai 设于他人的 Hak Milik 之上，您出售的是剩余年限，买家会仔细研究续期条款。如果它位于国有土地上，例如在产权变更之后，印尼买家可以申请将其变更为 HGB（Permen 第158条）；请向 PPAT 询问在您的情况下如何操作。该条并不涵盖变更为 Hak Milik，因此不要向买家承诺可以恢复为永久产权。

Hak Pakai 与租赁产权：哪种适合您？

• 如果您住在巴厘岛或计划在此居住，希望为自住房取得登记产权，并且能投入至少50亿印尼盾，Hak Pakai 适合您。
• 如果您的预算较低，或者想要度假屋、多处房产、用来建房的土地或租金收入（在租约和许可允许的情况下），租赁产权适合您。

详见我们的巴厘岛租赁产权与永久产权指南。

在巴厘岛买房能获得签证吗？

不能。别墅或其他带土地的独栋住宅不能让您获得黄金签证或第二家园签证的资格；这两种签证唯一的房产途径是一套至少100万美元的公寓（对黄金签证而言，仅限其10年期档位）。请参阅我们的巴厘岛居住签证指南。