巴厘岛租赁产权与永久产权：运作方式与如何选择

在巴厘岛选租赁产权还是永久产权？介绍两者如何运作、谁可以持有、如何按年比较租赁价格、续约、税费，并附合同核查清单。

在巴厘岛，租赁产权与永久产权的区别，归根结底在于您持有的是什么、能持有多久。真正的永久产权（Hak Milik）仅限印尼公民持有，因此外国买家要在两者之间选择：一是有期限的登记产权，例如 Hak Pakai（使用权）；二是租赁产权，即在约定年限内使用他人土地的合同。下文将介绍这两种方式、如何公平地比较租赁产权的价格，以及签约前需要核查的事项。

巴厘岛的永久产权是什么意思？

在巴厘岛，与印尼其他地方一样，唯一真正的永久产权是 Hak Milik（所有权，证书为“SHM”）。《土地基本法》（UU 5/1960，第20条）称其为个人对土地可以持有的可继承、最强且最完整的权利。它没有到期日，可以出售或继承，但只有印尼公民才能持有。

相关规定十分严格：

• 外国人不能持有 Hak Milik，同时拥有其他国籍的印尼人也不能持有（第21条）。普通公司，包括外资公司，同样不能持有。
• 任何旨在“直接或间接”将 Hak Milik 转给外国人的买卖、赠与或其他安排均依法无效。土地归国家所有，已支付的款项也不能追回（第26条）。
• 通过无遗嘱继承或夫妻财产取得 Hak Milik 的外国人，必须在一年内将其转让，否则该权利终止，土地归国家所有（第21条第3款）；以赠与或遗嘱遗赠给外国人则直接无效（第26条第2款）。
• 如果您与印尼人结婚，只要您与配偶签订了经公证的财产分离协议，您的配偶就可以以其本人名义持有 Hak Milik 等土地权利（PP 18/2021 第70条）。购买前请咨询公证人。

Hak Pakai 和 HGB：外国人最接近永久产权的选择

Hak Pakai（使用权）是外国个人可以为自住房持有的登记产权。它是登记在您本人名下、记录于土地局（BPN，国家土地局）的真正产权，但并不是永久产权：它有到期日，能否保有取决于是否满足相关条件。

• 期限：在国有土地上，首期最长30年，如仍满足条件，可延长最多20年，并可再续期最多30年。设于印尼人 Hak Milik 土地之上的，最长30年，只能通过与地主签署新契约续期（PP 18/2021 第52条）。
• 限制：独栋住宅方面，每人或每个家庭限一块不超过2000 m²的地块（部长允许更多的除外），须属于“豪华住宅”类别，在巴厘岛的最低价格为50亿印尼盾。公寓则以分层产权持有，价格至少须为20亿印尼盾（Kepmen ATR/BPN 1241/2022，截至2026年10月）。
• 用途：用于自住，而不是经营（PP 18/2021 第72条）。
• 谁符合条件：该条例认可签证、护照或居留许可；请向您的公证人或 PPAT（土地契约官）询问土地局在实践中要求提供什么。如果您不再符合条件，一般有一年时间出售或转让。

HGB（Hak Guna Bangunan，建筑权）可以由印尼人以及包括 PT PMA（外资公司）在内的印尼公司持有，但外国个人不能持有。其期限遵循同样的模式：在国有土地上最长30 + 20 + 30年，设于 Hak Milik 土地之上的为30年，可通过与业主签订新契约续期（PP 18/2021 第37条）。PT PMA 必须符合投资规定（自2025年10月起，实缴资本至少25亿印尼盾，且每个业务类别在每个地点的投资计划须超过100亿印尼盾）；此外，2026年巴厘岛已停止受理18个业务类别的新外国投资申请，其中包括出租房地产。详情请参阅我们的通过 PT PMA 持有房产指南。

这两种产权都会到期终止，除非获得延长或续期，而且两者的延长都不是自动的。国有土地上的 Hak Pakai 到期后，土地归还国家。这种期限限制，才是它们与 Hak Milik 的真正区别。完整的条件请参阅我们的巴厘岛 Hak Pakai 指南。

巴厘岛的租赁产权如何运作

租赁产权是印尼《民法典》下的一种租赁（sewa-menyewa）。地主在约定期限内将土地（通常连同其上的别墅）交给您使用，换取一笔可以一次性预付的价款。您持有的是一份合同，而不是土地产权：租期届满时，除非您续约，房产将归还业主。

• 《民法典》对租赁作了定义（第1548条）。符合合同一般要件（第1320条）的租约，对双方具有如同法律一般的约束力，除法律允许的理由外，任何一方都不能单方面解除（第1338条）。
• 《土地基本法》（第44–45条）承认以建筑为目的的土地租赁，允许预付租金，并列出了可以作为承租人的主体：印尼公民、在印尼有住所的外国人、印尼公司以及在印尼设有代表处的外国公司。
• 这两部法律都没有规定最长期限。实践中25至30年的租期较为常见，但这只是市场惯例，而非法律限制。
• 私人书面租约具有法律效力，但长期租赁产权通常以公证契约（akta notaris）的形式订立，它能更有力地证明双方约定的内容及约定时间。
• 您也可以请土地局将租约记录在土地登记簿和/或土地产权证书上（PP 18/2021 第90条）。这并不会让您获得属于自己的登记产权或证书，但任何查阅该证书的人，例如买家或银行，都会看到这项记录。

由于租约是一份合同，您拥有的正是契约所写的内容，仅此而已。因此，合同措辞是任何租赁产权交易中最重要的部分（见下文清单）。

巴厘岛租赁产权与永久产权一览

下表比较 Hak Milik、Hak Pakai（大多数外国个人会考虑的产权）和租赁产权。由 PT PMA 持有的 HGB 与 Hak Pakai 有同样类型的期限限制。

如何比较巴厘岛租赁产权的价格？

用报价除以租约的剩余年数。得出的剩余租期年均价，是比较不同期限租赁产权最公平的方法，因为较低的标价可能只是意味着年限更短。对于土地，还要再除以以公亩计的地块面积（1公亩 = 100 m²），得出每公亩每年的价格。

别墅 B 看起来更便宜，但每使用一年的成本要高得多。（以上为便于说明的整数，并非市场价格。）在每一条租赁产权房源上，我们都会显示剩余租期，并附上粗略的年均价——别墅按租期每年计，土地按每公亩每年计，方便您进行同类比较。您可以在我们的租赁产权在售别墅和租赁产权土地中看到这些信息。

比较时还应考虑两点：价格之外的费用（公证费，以及如果合同规定由您承担，还有10%的租约税），以及到期时您还剩下什么。产权可以让您保有土地，或者在您仍符合条件时可以延长或续期；租约则会到期终止，除非续约。

价值如何随租期减少而下降

租约的价值会随着时间推移而下降，因为您每使用一年，下一位买家就少用一年。举个简单的例子：以25亿印尼盾购买的25年租约，每年成本为1亿印尼盾。按同样的比率，剩余15年时价值约15亿印尼盾，剩余5年时约5亿印尼盾。实际转售价格还取决于该区域的土地价值、建筑状况，尤其是续约条件，因此请将此视为经验法则，而非预测。

巴厘岛的租约续约：续约条款的价值

书面租约在到期日自动终止，无需任何通知（《民法典》第1570条）。不要指望租约会自行延续：真正的续约要么来自合同中的条款，要么来自与业主达成的新协议；如果没有这样的条款，业主完全可以拒绝。

续约条款大致分为两类：

• 现在就确定条件。契约已经规定了续约的期限、价格（或清晰的计算公式），以及您告知业主要续约的截止日期。业主已在具有约束力的合同中同意了这些条件，因此这是有力的版本。
• 条件日后再议。诸如“双方将按市场价格协商续约”之类的措辞，给您的不过是一个愿意商谈的承诺。如果双方在价格上无法达成一致，业主可以拒绝。

您还可能看到“优先续约权”（业主在向他人提供新租约之前，必须先向您提供）或“优先购买权”（如果业主想把房产出售或出租给他人，您可以按同等条件接受任何报价）。这些条款会有帮助，但其价值完全取决于措辞：在什么情况下触发、您有多长时间答复、以什么价格。如果业主无视这些权利，要执行就得诉诸法院或仲裁，因此它们无法替代固定价格的续约条款。

条款中还应明确的其他事项：

• 该条款是否约束业主的继承人以及土地未来的任何买家。租约本身不会因一方去世或土地出售而终止（见下文）；请要求在条款中写明续约权同样如此。
• 您能否现在就支付续约的费用。如果业主同意，在一开始就确定并支付两个期间的费用，实际上就等于签了一份更长的租约。
• 如果您错过了通知截止日期会怎样。

如果地主去世或出售土地，会怎样？

您的租约继续有效。根据《民法典》，地主或租客去世时，租约并不终止，而是由继承人承继（第1575条）。出售土地也不会终止此前订立的租约，除非租约本身允许这样做（第1576条）。

在实践中，这意味着三件事：

• 确认您的租约中没有允许业主在土地出售时终止租约的条款。
• 采用公证契约，它能更有力地证明双方约定的内容及约定时间。
• 考虑在土地局记录租约，这样买家查阅产权证书时就能看到。

出售、转让或转租租约

未经地主许可，您不得转租房产或将租约转交他人，除非租约已经允许（《民法典》第1559条）。擅自这样做，可能导致租约被解除并被索赔损失。转租是指您仍然是租客，把别墅出租给他人；转让则是由买家在剩余租期内取代您的位置。

因此，如果您将来可能出租别墅或出售剩余年限，请从一开始就把这两项权利写进租约，以免每次都需要重新征得同意。向度假客人出租还涉及许可和税务问题，详见我们的巴厘岛别墅出租规定指南。

租赁产权与永久产权的税费概览

租赁土地或别墅无需缴纳 BPHTB（土地和建筑物权利取得税），因为租约不属于法律规定征税的土地权利。取而代之的是，根据 PP 34/2017，租赁价款须缴纳10%的最终所得税。依法，这是地主的税，而不是您的税。

• 这10%针对租客以任何名义支付的全部款项征收，包括服务费或维护费；租金一次性预付的，按全部价款征收。作为租客的印尼公司（包括 PT PMA）必须代扣这笔税款；如果您以私人个人身份承租，通常无需代扣，由业主自行缴纳。
• 确保合同写明这10%由谁承担，以及报价是否已包含该税。
• 购买产权时，BPHTB 按成交价计算，如政府评估价值（NJOP）更高则按 NJOP 计算，在该县首次取得时可扣除至少8000万印尼盾的免税额（UU 1/2022）。请向您的 PPAT 询问 Badung 县或 Tabanan 县的现行税率。
• 签订租约时，请以书面形式约定每年的土地和建筑物税（PBB）由谁缴纳。

公证费、新建房屋的增值税和每年的税费，请参阅我们的巴厘岛房产税费与购房成本指南。

买家租约合同核查清单

在租赁产权中，合同就是您拥有的东西，因此措辞值得字斟句酌。签约前，请确认契约对以下每一点都有明确的答案：

1. 租期：准确的起止日期，而不只是“25年”；如果别墅尚未建成，租期从何时开始。
2. 续约：期限、价格或计算公式、通知截止日期，以及是否约束业主的继承人和未来的买家。
3. 允许的用途：自住、按月或按年出租、度假出租、经营业务。
4. 建筑权利：您可以建造、翻新或拆除什么，租期内建筑物归谁所有，以及到期时如何处理。
5. 转让与转租：您无需再次征得同意即可出售剩余租期或转租的权利。
6. 谁来签字：产权证书上登记的所有人；请向公证人询问配偶或其他家庭成员是否也必须签字或同意。
7. 产权证书信息：证书编号、业主姓名、地块面积和边界，由您的公证人在土地局核查。
8. 规划分区：地块所在分区允许您计划的用途。
9. 税费：10%的租约税由谁承担，每年的 PBB 由谁缴纳，公证费由谁支付。
10. 提前终止与争议：如果任何一方违约会怎样，以哪种语言版本为准，以及争议是提交法院还是仲裁。
11. 记录：租约是否会在土地局记录。

房源上线之前，我们会与业主一起核查产权证书和各项许可，但在您签约之前，请让 PPAT 在土地局进行官方核查。我们的巴厘岛房产尽职调查指南介绍了全套核查事项。

租赁产权还是永久产权：哪种适合您？

这取决于您的身份、计划居住多久，以及您希望这处房产为您带来什么。大致可参考如下：

• 印尼公民：Hak Milik 是理所当然的选择。它是最强的权利，而且没有到期日。
• 度假屋或在巴厘岛住几年：租赁产权让您只需为所需的年限付费。请选择一个能覆盖您的计划并留有余量的租期，以及明确的续约条款。
• 长期在巴厘岛生活：如果您符合条件（持有有效的移民证件、用于居住，且在巴厘岛购买独栋住宅至少50亿印尼盾），Hak Pakai 可以让您以本人名义持有登记产权。另一种选择是附带固定价格续约条款的长期租约。
• 投资与租金收入：用剩余租期年均价与切合实际的租金进行比较，并确保租约允许转租。Hak Pakai 用于自住，不能用于经营；PT PMA 可以持有 HGB，但必须符合投资和许可规定。
• 租地建房：租期必须足够长，才能对得起建房的成本；租约还必须赋予您建房的权利，并写明到期时建筑物如何处理。在做出承诺之前，请核查规划分区和许可。

无论您选择哪种方式，在支付任何款项之前，都请让独立的公证人核查产权证书和合同。如果您希望我们帮您寻找产权类型或租期符合您计划的房产，请告诉我们您的需求。