巴厘岛 PT PMA 房产：什么情况下适合设立外资公司

详解巴厘岛 PT PMA 房产：外资公司什么情况下适用、2026年资本规定、HGB 产权、许可、巴厘岛的新限制以及各种风险。

PT PMA 是有外国股东的印尼公司，可以合法地以 HGB（Hak Guna Bangunan，建筑权）的形式持有巴厘岛房产，但永远不能持有永久产权。它适合真正的经营业务，例如出租住宿或房地产开发，而不适合私人住宅；而且自2026年5月起，巴厘岛已对18个业务类别停止受理外资公司的新申请。本指南介绍截至2026年10月的运作方式：资本、土地、许可、设立、年度义务、费用和风险。

巴厘岛 PT PMA 房产：什么情况下适用

PT PMA 必须是依照印尼法律设立、住所在印尼的有限责任公司（PT，即 perseroan terbatas；BKPM 条例 5/2025 第23条第11款）。土地产权由公司持有，您持有的是股份。投资规定按业务类别（KBLI 代码）和地点适用，公司还须申报其投资活动，因此它是经营业务的载体，而不是持有私人住宅的方式。

对于持牌经营的业务，例如住宿，或开发并出售整栋建筑或整个建筑群，PT PMA 可能是合适的选择，但前提是该业务类别在巴厘岛仍向外资公司开放：出租自有或租赁的房产（68111）自2026年5月起已不再受理外资公司的新申请。如果是自住房，Hak Pakai 或租约更为合适；我们的外国人在巴厘岛购房指南比较了各种途径。

2026年 PT PMA 需要多少资本？

根据自2025年10月2日起施行的 BKPM 条例 5/2025，PT PMA 需要至少25亿印尼盾的实缴资本，并且每个五位数业务类别（KBLI）在每个项目地点的投资计划须超过100亿印尼盾。旧规定中100亿印尼盾的最低实缴资本（BKPM 条例 4/2021）已被废止，但较早的指南仍在引用。

公司通过在政府的线上许可系统 OSS 中作出自我声明，承诺遵守资本锁定要求；违反者将受到行政处罚。请让持牌顾问确认这些规定如何适用于您的计划。

PT PMA 可以持有哪些土地产权？

PT PMA 可以持有 HGB 或 Hak Pakai，但永远不能持有 Hak Milik。国有土地上的 HGB 期限最长30年，可延长最多20年，并可续期最多30年；设于他人 Hak Milik 之上的 HGB 期限最长30年，只能通过与业主签订新契约续期（政府条例 PP 18/2021 第37条）。延长并非自动（第41条），不再符合 HGB 持有条件的持有人必须在一年内将其转让（第35条）。

公司取得土地的方式：

• HGB 土地：通过在 PPAT（Pejabat Pembuat Akta Tanah，土地契约官）面前签署的买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）取得。
• Hak Milik 土地：将 Hak Milik 转让给公司是无效的（UUPA《土地基本法》第26条第2款）。要么由业主通过 PPAT 契约在 Hak Milik 之上授予 HGB 并保留永久产权（PP 18/2021 第38条第3款），要么在土地局将 Hak Milik 变更为 HGB。请向 PPAT 询问您的交易采用哪种途径，以及由此产生的期限。
• 租约：公司无需持有 HGB 即可租赁土地或别墅；此时由公司代扣业主就租金应缴的10%税款。

取得 HGB，包括在 Hak Milik 之上新授予的 HGB，须缴纳最高5%的 BPHTB（土地和建筑物权利取得税）；请参阅我们的巴厘岛房产税费与购房成本指南。

通过 PT PMA 为别墅业务办理许可

拥有别墅并不意味着公司可以将其作为业务经营。公司需要：

1. 分区：通过 OSS 取得 KKPR（确认用途符合空间规划）；请参阅我们的巴厘岛规划分区指南。
2. 建筑：与实际建造情况相符的 PBG（Persetujuan Bangunan Gedung，建筑许可证），以及 SLF（Sertifikat Laik Fungsi，建筑使用合格证）；根据 PP 28/2025，两者都是取得营业许可证的基本要求。
3. 许可证：从 OSS 取得对应正确 KBLI 代码的营业识别号（NIB）。在2020年的分类中，别墅（55193）和被称为 Pondok Wisata 的民宿（55130）各有自己的代码；OSS 原定于2026年6月18日前改用新的分类 KBLI 2025，因此请询问目前适用哪个代码。
4. 向外国投资开放的业务类别：别墅和 Pondok Wisata 可能属于保留给微型、小型和中型企业的业务（未经官方确认），而2021年的开放投资业务领域清单可能会有变化。

别墅短租还须缴纳县政府征收的最高10%的酒店服务税（PBJT）；月租或年租是否也须缴纳，目前尚无定论。详见我们的巴厘岛别墅出租指南。

2026年巴厘岛对新设外资公司的限制

自2026年5月第三周起，经投资部长批准，巴厘岛已在 OSS 中对18个业务类别停止受理外资公司的新申请，“直至有进一步的政策”。

• 已关闭的：出租自有或租赁的房产（68111）、6000 m²以下的酒店（55110、55120）和其他住宿（55900），以及车辆租赁、零售和咖啡馆等业务类别。别墅（55193）和民宿（55130）不在名单之列。
• 原因：其目的是阻止外资经营者利用低风险分类来规避100亿印尼盾的最低投资额。
• 尚不明确：未公布法规编号，而且关闭范围可能超出所列业务类别，因此请核实您的具体情况。
• 现有公司：未被勒令关闭。关闭前签发的许可证继续有效，但已关闭类别的新许可证无法办理，而且 LKPM 报告仍须照常提交。

设立 PT PMA：步骤

PT PMA 通过公证契约设立，在法律部登记，并通过 OSS 取得许可。大致步骤如下（具体顺序由您的顾问确定）：

1. 规划：业务类别、地点、投资计划和人员。
2. 设立契约：至少两名股东在公证人面前以印尼语签署，每人各认购股份（《公司法》，UU 40/2007，第7条）；公司章程写明公司的住所，即印尼的某个市或县。
3. 在法律部登记：公证人在签署后60天内，通过法律部的法人系统（AHU）在线提交该契约；根据经《创造就业法》修订的《公司法》，公司一经登记并取得登记证明，即成为法人。
4. 税号：登记为纳税人（NPWP）。
5. OSS：NIB、KKPR、各项许可证以及资本自我声明。
6. 资本：开立公司银行账户，并缴入至少25亿印尼盾。

董事与签证

公司至少需要一名董事（《公司法》第92条）。外国人可以担任董事和监事，但涉及人事（HR）的职位不对外籍员工开放（政府条例 34/2021）。

作为雇主，公司为其雇用的外国人担保工作 KITAS（有限居留许可）。两年期档位的投资者 KITAS 需要持有至少100亿印尼盾的股份（移民条例 Permenkumham 22/2023 第38条）。请向持牌签证代理询问哪种许可适合您的角色，并参阅我们的巴厘岛居住签证指南。

经营 PT PMA：报告、税务与账目

公司全年都有申报和纳税义务，因此请从一开始就安排好会计。截至2026年的主要义务如下（关于 LKPM，请询问您的公司属于哪一类）：

企业所得税税率为应纳税所得额的22%。营业额不超过500亿印尼盾的，前48亿印尼盾营业额所对应的所得按减半税率征税，因此营业额不超过48亿印尼盾的，实际税率为11%（《所得税法》第31E条）。2026年，按营业额征收0.5%最终税的办法只适用于合作社和单一创办人公司，因此请不要以此为规划依据。

设立和运营 PT PMA 要花多少钱？

我们无法核实任何关于2026年典型费用的可靠来源，因此请向几家持牌顾问索取书面报价和时间表，并比较各自包含的内容。主要的成本因素包括：设立契约和法律部批准；许可，包括规划分区核查、PBG 和 SLF；记账、纳税申报、LKPM 报告以及可能需要的审计；签证；以及购买土地（BPHTB 和契约费用）。此外还有资本本身：至少25亿印尼盾，须在公司中保留至少一年。

选择 PT PMA 之前需要权衡的风险

• 代持：根据《投资法》（UU 25/2007），由他人替您持有股份的协议无效。以印尼人名义替您持有土地同样无效，而且巴厘岛的地方条例（Perda）4/2026 禁止代持土地所有权。您可能会失去房产和钱款。
• 资本：须在公司中保留至少一年。
• 合规：无论生意忙闲，都必须按时申报。
• 规定变化：巴厘岛2026年的业务类别关闭、KBLI 2025，以及投资清单可能的变化。
• 产权期限：设于 Hak Milik 之上的 HGB，最长30年期满后需要与业主签订新契约。

PT PMA、Hak Pakai 与租赁产权：哪种符合您的目标？

价格达到或高于最低价格的自住房适合 Hak Pakai，低于最低价格的住宅或土地适合租约，真正的经营业务则适合 PT PMA。

关于自住途径的更多内容，请参阅我们的巴厘岛 Hak Pakai 指南。

后续步骤

1. 明确目标：自住、租金收入还是开发。
2. 核实业务类别：请持牌顾问以书面形式确认，包括巴厘岛2026年的业务类别关闭情况。
3. 核查房产：产权证书（通过 PPAT）、分区、PBG 和 SLF。
4. 与 PPAT 商定土地取得途径和期限。
5. 做好预算：资本、购置税费以及一年的合规费用。

浏览我们的在售别墅和在售土地。我们与独立的公证人合作；在做出承诺之前，请告诉我们您的计划。