巴厘岛别墅出租：许可、税务与2026年规定

想在巴厘岛出租别墅？了解2026年长期租约和度假出租如何办理许可、如何纳税，外国业主可以做什么，以及有哪些变化。

在巴厘岛出租别墅，在法律上可能是两回事。按月或按年租给租客属于合同，业主须就租金缴纳10%的最终税；面向度假客人的短租则属于旅游住宿业务，需要许可证，而外国人不能以个人名义持有这些许可证。本指南介绍截至2026年10月这两种方式如何运作、外国业主可以做什么、2025–2026年有哪些变化，以及哪些问题仍不明确。

在巴厘岛出租别墅：是租约还是经营业务？

法律对租约和住宿区别对待。租金的10%最终税（政府条例 PP 34/2017）不适用于住宿服务，住宿服务按一般所得税规则征税；而酒店服务地方税则明确将别墅以及用作酒店的私人住宅列入征税范围（2022年第1号法律）。

我们没有找到任何以入住晚数来区分两者的规定，因此如果您的计划处于两者的边界附近，请寻求专业意见。

长期出租：月租和年租租约

法律依据与10%的税款

租约（sewa-menyewa）是让他人在一定期限内使用房产并支付约定租金的合同（《民法典》第1548条）。私人书面租约无需公证人即具法律效力；《民法典》对租客没有国籍要求（《土地基本法》第45条明确将在印尼有住所的外国人列为可以租赁土地的主体之一）；出售别墅也不会终止此前订立的租约，除非租约已有此约定（第1576条）。

无论月租还是年租，业主都须按租金总额（包括服务费和维护费）缴纳10%的最终所得税（PP 34/2017）。

• 公司租客代扣：印尼公司（包括 PT PMA）或政府机构会扣除该税款，并向您出具代扣税凭证。
• 个人租客通常不代扣：纳税义务在租金支付时或到期时（以较早者为准）产生，您需要在每月截止日期前通过税务机关的 Coretax 系统自行缴纳和申报。
• 税号：外国人一旦成为税务居民（12个月内在印尼居住超过183天，或在此居住并有意长期居留）并取得租金等收入，就必须登记 NPWP（税号）。非居民请咨询注册税务顾问。

长期出租需要许可证吗？

我们没有找到任何官方或法律来源明确说明，私人业主按月或按年出租一套别墅是否需要营业许可证。税款是确定的，许可证则不然。自2025年6月起施行的许可条例 PP 28/2025 要求任何经营活动都须取得营业许可证，而出租房产在 OSS 中是一个单独的业务类别（代码68111）。因此，如果您通过公司出租或将出租作为业务经营，请做好办理许可的准备。如果只有一套别墅，请让许可顾问或公证人给出书面答复。

租约应涵盖的内容

我们的别墅租赁合同清单逐条介绍了各项条款。对业主而言，要点包括：租金以及10%的税款由谁承担；电费、可能产生的 banjar（村社）社区费以及土地和建筑物税（PBB）由谁支付；押金；维修；提前退租；以及转租，转租须经您同意（《民法典》第1559条）。房东和别墅管理人员还应通过 APOA 应用（Aplikasi Pelaporan Orang Asing，外国人申报应用）向移民局登记外国租客。

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巴厘岛短租规定（2026）：持牌经营的业务

按晚或按周向度假客人出租属于旅游住宿。巴厘岛别墅出租许可涵盖分区、建筑和业务三个方面；未取得这些批准而出租的别墅属于非法经营。

1. 规划分区：所在分区必须允许旅游住宿。对于经营业务，核查方式是在 OSS 中取得 KKPR（确认用途符合空间规划）；请参阅我们的巴厘岛规划分区指南。
2. 建筑：与实际建造情况相符的 PBG（Persetujuan Bangunan Gedung），以及 SLF（Sertifikat Laik Fungsi）；根据 PP 28/2025，两者都是取得营业许可证的基本要求。
3. 营业许可证：从 OSS 取得对应正确业务类别的 NIB（Nomor Induk Berusaha）。在2020年的分类（KBLI）中，别墅（55193）和被称为 Pondok Wisata 的民宿（55130）各有自己的代码。
4. 税务：最高10%的酒店服务地方税（PBJT），税率由县政府确定；收入则按一般所得税规则征税。
5. 住客申报：移民局要求包括别墅在内的住宿提供方通过 APOA 应用申报外国住客。未申报者最高可处三个月拘役或最高2500万印尼盾的罚款。

谁可以持有许可证？

印尼个人或公司，或者 PT PMA，而不能是外国人个人。根据投资部的 BKPM 条例 5/2025，PT PMA 需要至少25亿印尼盾的实缴资本，并且每个业务类别在每个地点的投资计划须超过100亿印尼盾；对于住宿业务，土地和建筑物可计入投资计划（请让持牌顾问确认）。PT PMA 还须定期提交投资活动报告（LKPM）。请参阅我们的通过 PT PMA 持有房产指南。

2026年的关闭措施。自2026年5月第三周起，经投资部长批准，巴厘岛已在 OSS 中对18个业务类别停止受理外资公司的新申请，直至另行通知。名单包括出租自有或租赁的房产（68111）、6000 m²以下的酒店（55110、55120）和其他住宿（55900），但不包括别墅（55193）或民宿（55130）。目前没有法规编号，而且实际关闭的范围可能超出名单所列的类别。现有公司未被勒令关闭，但不能在已关闭的类别中申请新的许可证。

此外，别墅和 Pondok Wisata 可能属于保留给微型、小型和中型企业的业务（未经官方确认）。因此，不要想当然地认为新设的 PT PMA 在2026年底能够在巴厘岛为别墅出租办理许可；请先向持牌顾问核实。

外国人可以在巴厘岛出租房产吗？取决于您的产权

可以，但这取决于您以何种方式持有别墅：租赁产权持有人转租需要地主许可，Hak Pakai 用于自住，而度假出租始终需要持牌经营。我们的外国人在巴厘岛购房指南介绍了每种产权。

2025–2026年有哪些变化

已生效

• 许可：PP 28/2025（自2025年6月起）和 BKPM 条例 5/2025（自2025年10月起）。新的 KBLI 2025 代码表（BPS 条例 7/2025，OSS 原定于2026年6月18日前采用），以及自2026年5月起生效的 OSS 关闭措施（已公布；未找到法规编号），已在上文介绍。
• 农地与代持：省长指示 5/2025（2025年12月）要求各县在省级条例出台之前不得批准农地转用。该条例即 Perda Bali 4/2026，约自2026年2月下旬起施行：它严格管控生产性土地的转用，并禁止代持所有权。请不要计划在农地上新建出租别墅。

已宣布、尚未生效

• 平台核查：目前还没有法规要求预订平台核查许可证，但无证房源有被下架的风险。请只发布已取得许可的别墅，并备好其 NIB 和业务代码。
• 不会禁止 Airbnb：巴厘岛并未禁止 Airbnb 和其他预订平台；整治对象是无证住宿。
• 没有全面暂停令：除上述农地规定外，我们没有找到禁止新建酒店、餐厅或别墅的法规，因此由地块所在的分区决定。

实地执法

• 地方税：Badung 县地方税收局将出租给游客、配有泳池等类似酒店设施的住宅视为别墅，而且即使没有许可证，也会将正在经营的别墅登记为地方纳税人。税务登记并不等于许可证。
• 移民管理：2025年，Ngurah Rai 移民局与 Badung 县官员合作，监管入住无证住宿的外国人。

在巴厘岛，租金收入要缴哪些税？

如果是租约，业主按租金总额缴纳10%的最终税。如果是短租，则适用一般所得税规则，另加县政府征收的最高10%的酒店服务税。我们的巴厘岛房产税费与购房成本指南提供了计算示例。

租金回报：检验这些数字

我们不提供租金收益率：任何预测的可靠程度，都取决于它所依据的假设。请对照以下几个方面检验任何数字：

• 许可：这套别墅能否依法以这种方式出租？许可证由谁持有？
• 税务：租约按租金的10%缴税；短租则缴纳所得税，另加最高10%的地方税。
• 成本：管理、保洁、泳池和花园、维修、水电杂费、平台费用。
• 空置：租客之间的空档期，以及淡季。
• 时间：如果是租赁产权，还剩多少年。

年租租约通常一次性预付全部租金，因此租客签约时，全年的收入就已确定。度假出租的收入则取决于入住率、各项费用、管理和许可。

为获取租金收入而购房前的清单

1. 选择模式：长期租客还是度假客人。
2. 匹配产权：允许转租的租赁产权；只有在您的业务类别对其开放时才选择 PT PMA；Hak Pakai 仅用于自住。
3. 以书面形式确认分区允许您计划的用途。
4. 将 PBG 和 SLF 与别墅的实际建造情况进行比对，包括泳池和扩建部分。
5. 如果别墅有出租记录，请询问它持有哪些许可证、登记在谁的名下，以及您能否使用；请参阅我们的尽职调查指南。
6. 咨询许可顾问，了解适用于您的业务类别和代码。
7. 规划税务：10%的税款由谁缴纳、您的 NPWP，以及县政府对 PBJT 的立场。
8. 用真实成本重新测算收益预测。

准备好之后，请浏览我们的在售别墅。