在巴厘岛出售房产：步骤、税费与文件

在巴厘岛出售房产：谁可以购买您的产权、需要准备哪些文件、卖方2.5%的税、签署契约前的各个步骤，以及租赁产权和外国业主的情况。

在巴厘岛出售带有土地产权的房产，需要一位有资格持有该产权的买家，由您作为卖方缴纳2.5%的最终所得税，并在 PPAT（土地契约官）面前签署买卖契约、再到土地局登记。租赁产权的出售方式则不同：通过移交租约来完成；除非租约本身允许，否则须征得地主同意。下文介绍截至2026年10月的具体做法。

谁可以购买您出售的房产？

您的产权证书（sertipikat）载明您持有的权利，而这决定了谁可以购买。

在巴厘岛，外国买家购买的住宅价格不得低于50亿印尼盾（Kepmen ATR/BPN 1241/2022），须用作其自住房，并且原则上只能位于一块不超过2000 m²的地块上；低于这一价格的，外国买家只能租赁。切勿把房产卖给打算通过印尼代持人持有土地的买家：此类安排无效（《土地基本法》第26条第2款），而且巴厘省的地方条例（Perda）4/2026 禁止代持土地所有权。如果某处房产是由他人以其名义替您持有的，请在挂牌出售之前寻求独立的法律意见：法院会把产权证书上登记的人视为业主。

挂牌之前：需要准备的文件

买家及其 PPAT 会要求您提供：

• 产权证书：证书上的姓名、地块面积和地界须与您的身份证件及土地的实际情况相符。Badung 县自2024年2月起签发电子产权证书；如果您的证书还是纸质的，请询问 PPAT 是否会将其转换为电子证书。
• 土地和建筑物税（PBB）：最新的年度纳税通知单（SPPT）以及近几年的缴税凭证。
• 建筑许可：PBG（Persetujuan Bangunan Gedung，建筑许可证，取代了旧的 IMB 许可）和 SLF（Sertifikat Laik Fungsi，建筑使用合格证），且须与实际建成的建筑相符。
• 身份证件：身份证（KTP）或护照、家庭卡，以及税号（NPWP，如有）。
• 婚姻：如果没有约定财产分离的婚姻协议，婚姻期间购买的财产即为共同财产，出售须经夫妻双方同意（《婚姻法》第36条）。
• 继承：证明谁是继承人的文件；请询问公证人，是否须先将房产登记到继承人名下。
• 公司或租赁产权：公司的各项契约和签字权限，或者租赁契约及地主的资料。

先解决能解决的问题：补缴拖欠的土地税；如果围墙与产权证书不符，请通过您的公证人安排测量地块；如有抵押，请与银行和 PPAT 商定如何清偿并注销。没有相符 PBG 的建筑可能面临处罚，最严重的可被责令拆除（经修订的《建筑法》，UU 28/2002）；如果是较早的 IMB，请向县主管部门询问它是否涵盖建筑物的现状。无法解决的问题，请如实告知买家。

我们为巴厘岛西南部各地的业主推广别墅和土地，并会在房源上线之前与业主一起审阅产权证书和各项许可；只有 PPAT 才能向土地局申请官方核查。如需开始，请委托您的房产或联系我们。

以印尼盾定价

买家会综合考虑位置、产权、剩余年限、土地面积、规划分区、许可、房屋状况和出租记录；您可以比较类似的在售别墅。土地税通知单上的 NJOP（Nilai Jual Objek Pajak）是计税基础，而不是市场价值：买方的 BPHTB 按成交价计征；如果 NJOP 更高，则按 NJOP 计征（2022年第1号法律）。在契约中写低价格并不是合法的省钱方式，税务机关也可以核查。

印尼的《货币法》（2011年第7号法律）和印尼央行（Bank Indonesia）的条例（PBI 17/3/PBI/2015）规定，在印尼境内的交易，无论是居民还是非居民，都必须使用印尼盾，收款也必须以印尼盾收取。印尼央行的通函明确将合同中的价格条款和房产买卖中的中介费列为必须以印尼盾计价的项目；经营者（包括中介）只能以印尼盾报价，网上报价也不例外，并且不得同时标注外币价格。例外情形是一份封闭清单，例如国际贸易，而在印尼出售房产并不在其中。因此，PPJB 和 AJB 中的价格以及付款都使用印尼盾；以其他货币表示的数字只是近似换算，并不是价格。

在巴厘岛出售房产：分步指南

1. 报价（您和买家）：以书面形式商定价格、包含的内容、时间安排以及各项费用由谁支付。
2. 定金或 PPJB（在公证人面前）：分期付款的买家可以先签署具有约束力的买卖预约协议（PPJB，Perjanjian Pengikatan Jual Beli），写明定金在什么情况下可以退还。签署时，买方的 BPHTB 即依法产生纳税义务，而您的2.5%税款可能在您每收到一笔付款时就须缴纳。
3. 核查（买方的 PPAT）：只有 PPAT 才能申请官方的产权证书核查（费用5万印尼盾）；其余核查事项请参阅我们的尽职调查指南。
4. 缴税（您和买家）：您使用税务机关 Coretax 系统生成的缴款码缴纳2.5%的税款，并由您本人或通过已在 Coretax 登记的公证人办理核验；买方向县政府缴纳 BPHTB。
5. 买卖契约（在 PPAT 面前）：您、您的配偶（如需要）、其他共有人（如有）和买家签署 AJB（Akta Jual Beli，买卖契约）。
6. 登记（土地局）：办理过户登记；外国买家将产权变更为 Hak Pakai 的手续可以同时办理（Permen ATR/BPN 18/2021 第161条）。
7. 交房（您）：全部房款付清后，移交钥匙、文件和水电等账户；并按约定结清账单，处理好员工事宜和租客的押金（如有）。

在印尼出售房产的税费：卖方要缴纳什么

您要缴纳的主要税款是最终所得税（PPh），按转让总价值的2.5%计征（政府条例（PP）34/2016），无论盈亏都须缴纳。公司同样需要缴纳。通过继承传承房产以及家庭内部的特定赠与可以免税，但继承人日后出售时照常征税。私人业主出售房产不加收增值税。如果您不是印尼的税务居民，请向税务顾问咨询这些规定如何适用于您。

计算示例请参阅我们的巴厘岛房产税与购房费用指南。

如何在巴厘岛出售租赁产权别墅

您出售的是租约的剩余年限：买家要么接手您的租约（即转让），要么与地主签订新的租约。

• 同意：未经地主许可，您不得将租约转交他人，除非租约允许（《民法典》第1559条），否则可能导致租约被解除并被索赔损失。请在收取定金之前取得书面同意。
• 契约：请公证人将转让或新租约制作成契约，由您、买家以及（如需要）地主签署；如果租约曾在土地局登记，请询问如何更新登记记录。
• 价格：买家会比较剩余租期年均价和续约条款；请参阅我们的巴厘岛租赁产权与永久产权对比指南。
• 税费：无需缴纳 BPHTB。在我们查阅的规定中，您的售价如何征税并没有明确定论，因此请在商定价格之前请税务顾问确认。地主因新租约或续约而收取的款项，须缴纳10%的最终税（PP 34/2017）。

外国人在巴厘岛出售房产

Hak Pakai：可以出售给印尼人、印尼公司或符合条件的外国人（同样适用50亿印尼盾的最低价格）。如果您的 Hak Pakai 设于他人的 Hak Milik 之上，您出售的是剩余年限；请核查您的授予契约是否要求取得业主同意。印尼买家可以申请将国有土地上的 Hak Pakai 变更为 HGB，但不要承诺能恢复为永久产权。如果您不再持有有效的移民证件，例如在离开印尼之后，通常须在一年内出售或转让，否则该权利即告终止（PP 18/2021 第50条）。请参阅我们的巴厘岛 Hak Pakai 指南。

PT PMA：公司通过 PPAT 契约出售其 HGB，同样缴纳2.5%的税款；如果公司已登记为增值税纳税人（PKP），这笔出售还可能需要缴纳增值税，因此请在商定价格之前咨询公司的税务顾问。购买该住宅的外国个人取得的是 Hak Pakai。如果出售的是公司股份，产权仍留在公司名下，但须遵循其自身的税务和公司法规则，因此请税务顾问和持牌顾问对两种方式进行比较；请参阅我们的PT PMA 指南。

带租客出售或连同出租业务出售

出售不会终止此前订立的租约，除非租约在订立时已作此约定（《民法典》第1576条）：买家连同租客一起接手房产。即使租约允许因出售而终止，租客也只有在租约明确约定的情况下才能获得赔偿，而且在赔偿付清之前无须搬离。请向买家提供租约副本，并在买卖合同中约定预付租金归谁、押金由谁退还。

如果是用于度假出租的别墅，买家会核查 PBG 和 SLF，并询问自己是否需要申请营业许可（NIB，营业识别号，通过 OSS 线上许可系统申领）；营业许可归经营该业务的一方所有。请参阅我们的巴厘岛别墅出租指南。

出售时应避免的错误

• 文件尚未备齐就挂牌出售，或者缺少某位须签字的人，例如配偶或共同继承人。
• 收取定金，却没有就退款和期限订立书面条款。
• 在付清全款和签署 AJB 之前就交出钥匙，或者接受美元或现金。
• 错过一年期限：在您不再符合持有 Hak Pakai 的条件之后，或者外国人在没有遗嘱的情况下继承 Hak Milik 之后（《土地基本法》第21条第3款）。
• 没有书面条款就聘请中介。持牌经纪公司必须与您签订书面协议，其出售佣金为交易价值的2%至5%，由其委托方支付（贸易部长条例 33/2025，自2025年10月起施行，取代了 Permendag 51/2017）。请以书面形式、以印尼盾约定佣金比例、涵盖的服务、协议期限以及佣金何时支付。