在 Uluwatu 生活：Pecatu 与 Ungasan 购房指南

在 Uluwatu 生活：悬崖与冲浪海滩、供水、神庙保护区，以及在 Pecatu 或 Ungasan 购买别墅或土地前要做的核查。

在 Uluwatu 生活，意味着与悬崖为邻，海滩要走台阶才能下去，而在这座半岛上，供水和建筑规定都需要仔细核查。本指南介绍 Pecatu（包括 Uluwatu、Bingin、Padang Padang、Balangan 和 Suluban）以及相邻的 Ungasan：这一带是什么样的、交通时间，以及在这里购买别墅或土地之前要核查的事项。

Uluwatu 在哪里？在 Uluwatu 生活是什么样的？

“Uluwatu”通常指 Bukit 半岛的西南角；Bukit 半岛是巴厘岛位于机场以南、丘陵起伏的南端。这一带几乎全部属于 Pecatu：它是 Badung 县 Kuta Selatan（南 Kuta）区的一个村（desa），同时也是一个有自己村规的传统村落（desa adat）。

从南往北，海岸依次经过 Suluban（又称 Uluwatu 海滩）、Padang Padang、Bingin 和 Balangan。Balangan 一带的部分住宅位于相邻的 Jimbaran，因此请留意产权证书上写的是哪个村。悬崖顶上和道路两旁分布着别墅、住宅和各类旅游经营场所。东边相邻的 Ungasan 村与这里共享悬崖海岸和供水系统。

海岸：悬崖、冲浪海滩与神庙

这里的海岸是高耸的石灰岩悬崖，崖下是一片片小海滩。去 Padang Padang 要穿过一条洞穴般的通道，再走下一段又长又窄的台阶；去 Suluban 要穿过一个洞穴；Balangan 则有公路可达。其中几处是冲浪海滩，Bingin 因为有礁石，不适合初学冲浪。

Pura Luhur Uluwatu 是巴厘岛六座 Sad Kahyangan 神庙之一，矗立在半岛西南端的悬崖顶上。这里的悬崖十分陡峭，神庙所在的崖体出现裂缝，2024年需要进行修复。海滩同样是神圣之地：巴厘岛现行的空间规划（Perda Bali 2/2023）将海滩列为神圣区域，Labuan Sait 海滩有一座海神庙，各村也会在海边举行仪式，例如 melasti，即 Nyepi（静居日）前的游行。

日常生活与服务

看别墅时，请确认汽车能开到大门口，留意隔壁是否在施工，并了解网络情况。请向业主了解当地的 banjar（邻里社区组织），以及它要求住户缴纳哪些费用。

供水需要单独询问。Badung 南部的自来水由县供水公司 Perumda Tirta Mangutama 供应，由于水源跟不上需求，家庭供水经常中断。2023年年中，一次管道维修导致 Pecatu、Ungasan 和 Balangan 的市政供水中断了一个多星期。请询问市政供水中断时别墅如何取水（储水箱、水井或送水上门），以及费用是多少。

交通出行：从 Uluwatu 到机场、Canggu 和 Denpasar

以下是我们粗略估算的非高峰时段行车时间；交通状况和仪式都可能大大延长所需时间。离开半岛的主路经过 Jimbaran 和机场，这两处都经常拥堵。

医疗与学校

这一带有诊所；如遇急症或需要住院，则要开车前往 Nusa Dua、Kedonganan、Kuta 或 Denpasar。

遇到医疗紧急情况，请拨打119（全国医疗急救电话）或112。请参阅我们的巴厘岛医疗指南。我们尚未考察过 Bukit 半岛的学校，因此购房之前请先确认上学路程。

在 Uluwatu 购买别墅或土地

外国人不能持有永久产权（Hak Milik）。可选的途径有：长期租约；在巴厘岛为价值至少50亿印尼盾的房屋取得 Hak Pakai（使用权）；或由外资公司（PT PMA）持有 HGB（建筑权）。请参阅我们的外国人在巴厘岛买房指南和巴厘岛购地指南。然后，无论是 Uluwatu 的在售别墅还是地块，都请逐一核查以下几点：

• 分区：Badung 县的空间规划（Perda Badung 4/2025）在 Kuta Selatan 区设有旅游区，但只有官方地图才能显示您的地块是否位于旅游区内。如果是农地，Perda Bali 4/2026 严格管控其转用；请按农地估价。
• 神庙保护区：印度教理事会 PHDI 于1994年作出的 Bhisama（宗教裁定）规定，Sad Kahyangan 神庙周边至少5 km 的半径范围为神圣保护区，从神庙外墙起算。巴厘岛2009年的空间规划（Perda Bali 16/2009）规定，该范围内只允许建造印度教宗教设施，不得建造旅游住宿；Pecatu 传统村落的部分成员对此提出异议，被最高法院驳回。据我们在地图上的估算，Suluban、Padang Padang 和 Bingin 距神庙都在约4 km 以内。现行规划如何适用这一半径尚不明确，因此请让县公共工程与空间规划局（Dinas PUPR）以书面形式确认。
• 悬崖边缘与海滩：Badung 县的规划保护悬崖（沟谷）退让带，国家规定（Perpres 51/2016）则将海岸退让带定为自最高潮位线起至少100 m，具体界线由县级规划确定。请询问受保护的界线具体在哪里。
• 产权证书：2025年7月，Bingin 海滩48栋建在县有土地上的无证建筑，在多次书面警告之后被拆除。请让公证人/PPAT（土地契约官）在土地局核查产权证书，并将围墙与证书上的地界进行比对。
• 供水与道路：请询问市政供水接入和备用水源的情况，并确认进出道路是公共道路，或已有书面协议保障通行。
• 许可证：如果是现有别墅，请索取 PBG（建筑许可证）和 SLF（建筑使用合格证），并核对其与实际建造的情况是否一致。

我们的巴厘岛规划分区指南介绍了每一项核查。我们的办公室位于西南部的 Tibubeneng，我们在全岛出售别墅和土地，包括 Uluwatu 和 Ungasan：请浏览我们的在售别墅和Uluwatu 与 Ungasan 的在售土地。我们的长租房源全部位于西南部（出租别墅）；在这一带，我们出售别墅和土地。

对外出租

年租或月租租约属于合同，业主须就租金缴纳10%的最终所得税。度假出租属于须持证经营的业务：所在分区必须允许旅游住宿，而且您需要取得 PBG、SLF 和营业识别号（NIB）。自2026年5月起，巴厘岛的许可系统（OSS）已对18个业务类别（包括房产出租）停止受理外资公司的新申请；请向许可顾问确认最新情况。请参阅我们的巴厘岛别墅出租指南，并亲自检验任何收益预测。

Uluwatu 适合哪些人

以上时间是我们粗略估算的非高峰时段所需时间。