Harga Tanah di Bali per Are: Harga yang Dipatok Kavling per Desa pada 2026

Bagaimana tanah dihargai di Bali

Dua hal membuat harga tanah di Bali membingungkan pada awalnya: satuannya dan status haknya.

• Are. Harga dihitung per are, yaitu 100 m² (1.076 kaki persegi). Kavling 5 are seharga Rp 1,5 miliar per are berharga Rp 7,5 miliar. Untuk iklan dalam meter persegi, bagilah dengan 100.
• Hak milik (freehold). Harga sekali bayar per are. Hanya warga negara Indonesia yang boleh memegangnya, dan mengalihkannya kepada orang asing, bahkan melalui nominee, batal demi hukum. Orang asing menyewa tanah, memegang HGB (hak guna bangunan) melalui PT PMA (perusahaan penanaman modal asing), atau memegang Hak Pakai (hak untuk menggunakan) untuk rumah tinggal. Panduan kami tentang membeli tanah di Bali menjelaskan hak-hak atas tanah tersebut.
• Hak sewa (leasehold). Dikutip per are per tahun, untuk jangka waktu tetap, dibayar di muka: kavling 4 are seharga Rp 20 juta per are per tahun selama 25 tahun berharga 20 × 4 × 25 = Rp 2 miliar untuk seluruh masa sewa. Pada iklan yang menawarkan tanah yang sama dengan kedua cara, sewa 20–30 tahun berkisar sepertiga hingga setengah dari harga hak miliknya, dan lebih dari setengah untuk sebagian sewa 30 tahun di desa-desa teratas; porsinya naik seiring panjang masa sewa. Panduan kami tentang hak sewa vs hak milik di Bali membahas perpanjangan dan apa yang perlu diperiksa dalam perjanjian sewa.

Harga tanah per desa pada 2026

Tabel ini menunjukkan kisaran harga yang dipatok sebagian besar kavling di setiap desa pada akhir 2026, dari sekitar 230 iklan di portal properti dan situs web agensi yang kami baca pada awal November 2026 dan dari kavling-kavling yang kami kenal di desa-desa ini; jika hanya sedikit kavling yang diiklankan, kisarannya adalah perkiraan kami. Kisaran ini bergerak: kavling di jalan utama, di tepi sungai, atau dengan pemandangan laut bisa berada jauh di atasnya.

Lihat tanah dijual kami; setiap iklan menunjukkan zona dan harga per are, dan kami bisa memberi tahu Anda berapa harga yang dipatok kavling sebanding di desa tersebut.

Wilayah Bali lainnya, sebagai perbandingan

Di luar barat daya, harga yang ditawarkan pada 2026 kira-kira sebagai berikut: di Bukit, kavling yang bisa dibangun di Ungasan, Pecatu, dan Bingin dipatok sekitar Rp 600 juta hingga 1,5 miliar per are hak milik, dengan posisi tebing dan pemandangan laut jauh di atas kavling pedalaman dan hak sewa mulai sekitar 16 hingga 37 juta per are per tahun; di sekitar Ubud, kavling hak milik di desa-desa sekitarnya dipatok sekitar Rp 300–800 juta dan hak sewa Rp 4–17 juta per are per tahun; Bali Utara di sekitar Lovina sekitar Rp 100–300 juta; Bali Timur di sekitar Amed dan Candidasa sekitar Rp 80–400 juta, dengan tepi pantai di ujung atas; dan Bali Barat di dekat Medewi dan Negara sekitar Rp 60–290 juta. Panduan kawasan kami menggambarkan wilayah-wilayah ini.

Apa yang menggeser harga sebuah kavling

Dalam satu desa, dua kavling yang bersebelahan bisa berbeda setengahnya. Inilah alasannya.

• Zona. Zona permukiman (kuning), campuran (oranye), dan pariwisata (merah muda) mengizinkan pembangunan; lahan pertanian (hijau) tidak mengizinkan vila, dan pada Desember 2025 sebuah instruksi gubernur (Instruksi Gubernur 5/2025) memerintahkan kabupaten-kabupaten untuk menghentikan alih fungsi lahan pertanian sampai ada peraturan daerah provinsi; peraturan tersebut, Perda Bali 4/2026, berlaku sejak sekitar akhir Februari 2026 dan mengendalikan alih fungsi lahan produktif dengan ketat. Penjual tidak selalu memperhitungkan ini dalam harga, sehingga kavling yang tampak murah untuk desanya bisa jadi berzona hijau. Periksa zonanya secara tertulis sebelum Anda membicarakan harga; panduan zonasi Bali kami menunjukkan caranya.
• Jalan. Akses mobil di jalan yang cukup lebar untuk dua kendaraan sangat bernilai; kavling yang dicapai melalui gang sempit atau jalan setapak di tengah sawah bernilai jauh lebih rendah, seindah apa pun. Muka jalan utama adalah kelompok harga tersendiri yang jauh lebih tinggi.
• Jarak ke pantai dan pemandangan. Kavling di sisi pantai dan dengan pemandangan laut dipatok berkali-kali lipat dari tanah yang sama di pedalaman. Di Pererenan, kavling yang paling dekat dengan pantai berada di ujung atas kisaran, dan di Seseh satu kavling besar berzona pariwisata dekat pantai dipatok hampir dua kali lipat kisaran desanya.
• Luas kavling. Kavling kecil 2–6 are dipatok lebih tinggi per are daripada kavling 20 are ke atas; kavling sawah yang besar sering kali termurah per are dan tersulit untuk dibangun.
• Status hak dan panjang masa sewa. Hak sewa dengan sisa 25–30 tahun dan opsi perpanjangan dihargai secara normal; sisa masa sewa yang pendek mendistorsi angka per tahun ke arah mana pun dan secara keseluruhan bernilai lebih rendah, jadi bandingkan tanggal berakhir dan klausul perpanjangannya, bukan angka utamanya.
• Sertifikat dan riwayat. Sertifikat hak milik (SHM) yang bersih atas nama penjual, zona yang tepat, dan tanpa sengketa adalah asumsi di balik kisaran harga tersebut. Selain itu berarti diskon, atau alasan untuk tidak membeli. Panduan uji tuntas kami mencantumkan pemeriksaannya.

Menggunakan harga-harga ini

Sebelum Anda mengajukan penawaran, lakukan tiga hal:

1. Pastikan sertifikat dan zonanya: sertifikat di kantor pertanahan melalui PPAT (pejabat pembuat akta tanah), zona secara tertulis dari dinas tata ruang kabupaten (Dinas PUPR), atau melalui KKPR di OSS untuk usaha; zona menentukan apakah kisaran harga itu berlaku sama sekali.
2. Bandingkan dengan iklan terbaru di desa dan kelompok luas yang sama, bukan dengan rata-rata desa. Dua atau tiga kavling sebanding mengatakan lebih banyak daripada tabel mana pun.
3. Negosiasikan totalnya, bukan angka per are. Tanyakan berapa harga beli penjual dan kapan, sudah berapa lama kavling itu diiklankan, dan apakah harganya pernah bergerak.

Jika Anda memberi tahu kami desa, luas, dan apakah Anda menginginkan hak milik atau hak sewa, kami mengirimkan kavling yang sesuai, termasuk beberapa yang tidak pernah tampil di situs web, dan memberi tahu Anda dengan jujur berapa harga yang dipatok dan berapa nilai yang kami perkirakan. Sampaikan apa yang Anda cari.