Leasehold vs Freehold di Bali: Cara Kerja dan Cara Memilihnya

Apa arti freehold di Bali?

Di Bali, seperti di seluruh Indonesia, satu-satunya freehold yang sesungguhnya adalah Hak Milik (hak kepemilikan, dengan sertifikat “SHM”). Undang-Undang Pokok Agraria (UU 5/1960, Pasal 20) menyebutnya sebagai hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak ini tidak memiliki batas waktu dan dapat dijual atau diwariskan, tetapi hanya warga negara Indonesia yang dapat memegangnya.

Aturan seputar Hak Milik sangat ketat:

• Orang asing tidak dapat memegang Hak Milik, begitu pula WNI yang juga memiliki kewarganegaraan lain (Pasal 21). Perusahaan biasa, termasuk perusahaan milik asing, juga tidak dapat memegangnya.
• Setiap jual beli, hibah, atau pengaturan lain yang dimaksudkan untuk mengalihkan Hak Milik kepada orang asing “secara langsung maupun tidak langsung” batal demi hukum. Tanahnya jatuh kepada negara, dan uang yang sudah dibayarkan tidak dapat dituntut kembali (Pasal 26).
• Orang asing yang memperoleh Hak Milik karena pewarisan tanpa wasiat atau melalui harta perkawinan wajib mengalihkannya dalam waktu satu tahun; jika tidak, hak tersebut hapus dan tanahnya jatuh kepada negara (Pasal 21 ayat (3)); hibah atau hibah wasiat kepada orang asing langsung batal demi hukum (Pasal 26 ayat (2)).
• Jika Anda menikah dengan WNI, pasangan Anda dapat memegang hak atas tanah seperti Hak Milik atas namanya sendiri jika Anda memiliki perjanjian pisah harta yang dibuat di hadapan notaris (Pasal 70 PP 18/2021). Temui notaris sebelum Anda membeli.

Hak Pakai dan HGB: pilihan terdekat bagi orang asing

Hak Pakai (hak untuk menggunakan) adalah hak atas tanah terdaftar yang dapat dipegang orang asing perorangan untuk sebuah rumah. Ini adalah hak yang sesungguhnya atas nama Anda sendiri, tercatat di kantor pertanahan (BPN, Badan Pertanahan Nasional), tetapi bukan freehold: hak ini memiliki batas waktu, dan mempertahankannya bergantung pada sejumlah syarat.

• Jangka waktu: di atas tanah negara, hingga 30 tahun pada awalnya, dapat diperpanjang hingga 20 tahun dan diperbarui hingga 30 tahun lagi, jika Anda masih memenuhi syarat. Di atas tanah Hak Milik milik WNI, hingga 30 tahun, dan hanya dapat diperbarui dengan akta baru yang ditandatangani bersama pemilik tanah (Pasal 52 PP 18/2021).
• Batasan: untuk rumah, satu bidang tanah per orang atau keluarga seluas paling banyak 2.000 m² (kecuali menteri mengizinkan lebih), dalam kategori “rumah mewah”, dengan harga minimum di Bali Rp 5 miliar. Apartemen dimiliki dengan status strata title dan harganya minimal Rp 2 miliar (Kepmen ATR/BPN 1241/2022, per Oktober 2026).
• Penggunaan: rumah untuk ditinggali, bukan untuk usaha (Pasal 72 PP 18/2021).
• Siapa yang memenuhi syarat: peraturan menerima visa, paspor, atau izin tinggal; tanyakan kepada notaris atau PPAT (pejabat pembuat akta tanah) Anda apa yang diminta kantor pertanahan dalam praktiknya. Jika Anda tidak lagi memenuhi syarat, pada umumnya Anda memiliki waktu satu tahun untuk menjual atau mengalihkannya.

HGB (Hak Guna Bangunan, hak untuk mendirikan bangunan) dapat dipegang oleh WNI dan perusahaan Indonesia, termasuk PT PMA (perusahaan penanaman modal asing), tetapi tidak oleh orang asing perorangan. Jangka waktunya mengikuti pola yang sama: hingga 30 + 20 + 30 tahun di atas tanah negara, atau 30 tahun di atas tanah Hak Milik, yang dapat diperbarui dengan akta baru bersama pemiliknya (Pasal 37 PP 18/2021). PT PMA wajib memenuhi aturan penanaman modal (sejak Oktober 2025, modal disetor paling sedikit Rp 2,5 miliar dan rencana investasi di atas Rp 10 miliar per bidang usaha dan lokasi), dan pada 2026 Bali berhenti menerima permohonan penanaman modal asing baru di 18 bidang usaha, termasuk penyewaan real estat. Panduan kami tentang kepemilikan properti melalui PT PMA memuat rinciannya.

Kedua hak tersebut berakhir kecuali diperpanjang atau diperbarui, dan tidak satu pun perpanjangannya berlangsung otomatis. Ketika Hak Pakai di atas tanah negara berakhir, tanahnya kembali kepada negara. Batas waktu inilah perbedaan sesungguhnya dengan Hak Milik. Untuk syarat lengkapnya, lihat panduan Hak Pakai di Bali kami.

Cara kerja leasehold di Bali

Hak sewa (leasehold) adalah sewa-menyewa menurut KUHPerdata. Pemilik tanah memberi Anda hak untuk menggunakan tanah, dan biasanya juga vila di atasnya, selama jangka waktu yang disepakati dengan imbalan harga yang boleh dibayar sekaligus di muka. Yang Anda pegang adalah kontrak, bukan hak atas tanah: ketika masa sewa berakhir, properti kembali kepada pemiliknya kecuali Anda memperpanjangnya.

• KUHPerdata mendefinisikan sewa-menyewa (Pasal 1548). Sewa yang memenuhi syarat umum sahnya perjanjian (Pasal 1320) mengikat kedua belah pihak sebagai undang-undang, dan satu pihak tidak dapat membatalkannya secara sepihak kecuali dengan alasan yang dibenarkan undang-undang (Pasal 1338).
• UUPA (Pasal 44–45) mengakui hak sewa atas tanah untuk bangunan, membolehkan uang sewa dibayar di muka, dan menyebutkan siapa yang dapat menjadi penyewa: warga negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, perusahaan Indonesia, dan perusahaan asing yang memiliki kantor perwakilan di Indonesia.
• Tidak satu pun dari kedua undang-undang itu menetapkan masa sewa maksimum. Masa sewa 25 hingga 30 tahun lazim dalam praktik, tetapi itu kebiasaan pasar, bukan batas hukum.
• Perjanjian sewa tertulis di bawah tangan sah secara hukum, tetapi hak sewa jangka panjang biasanya dibuat dengan akta notaris, yang memberikan pembuktian jauh lebih kuat tentang apa yang disepakati dan kapan.
• Anda juga dapat meminta kantor pertanahan mencatat sewa tersebut dalam buku tanah dan/atau pada sertifikat tanah (Pasal 90 PP 18/2021). Pencatatan ini tidak memberi Anda hak atas tanah atau sertifikat tersendiri, tetapi siapa pun yang memeriksa sertifikat, seperti calon pembeli atau bank, akan melihatnya.

Karena sewa adalah kontrak, yang Anda pegang persis seperti yang tertulis dalam akta, tidak lebih. Itulah sebabnya rumusan kontrak menjadi bagian terpenting dari setiap transaksi hak sewa (lihat daftar periksa di bawah).

Sekilas leasehold vs freehold di Bali

Tabel ini membandingkan Hak Milik, Hak Pakai (hak yang paling banyak dilirik orang asing perorangan), dan hak sewa. HGB yang dipegang PT PMA memiliki batas waktu serupa dengan Hak Pakai.

Bagaimana cara membandingkan harga leasehold di Bali?

Bagilah harga yang ditawarkan dengan jumlah tahun yang tersisa dalam masa sewa. Hasilnya, harga per tahun sisa masa sewa, adalah cara paling adil untuk membandingkan hak sewa dengan masa sewa yang berbeda, karena harga yang tampak lebih rendah bisa saja hanya berarti jumlah tahun yang lebih sedikit. Untuk tanah, bagi juga dengan luas tanah dalam are (1 are = 100 m²) untuk mendapatkan harga per are per tahun.

Vila B tampak lebih murah, tetapi setiap tahun penggunaannya jauh lebih mahal. (Angka bulat untuk ilustrasi, bukan harga pasar.) Pada setiap properti hak sewa yang kami tawarkan, kami menampilkan sisa masa sewa, beserta perkiraan harga per tahun sewa untuk vila dan per are per tahun untuk tanah, agar Anda dapat membandingkan secara setara. Anda dapat melihatnya pada vila hak sewa (leasehold) yang dijual dan tanah hak sewa (leasehold) kami.

Dua hal lagi perlu masuk dalam perbandingan: biaya di luar harga (biaya notaris, dan pajak sewa 10% jika kontrak membebankannya kepada Anda), serta apa yang tersisa bagi Anda pada akhirnya. Dengan hak atas tanah, Anda tetap memegang tanahnya, atau haknya dapat diperpanjang atau diperbarui jika Anda masih memenuhi syarat; sewa berakhir kecuali diperpanjang.

Bagaimana nilai turun seiring berkurangnya masa sewa

Nilai sewa berkurang seiring berjalannya waktu, karena setiap tahun yang Anda gunakan adalah tahun yang tidak bisa lagi digunakan pembeli berikutnya. Sebagai ilustrasi sederhana, sewa 25 tahun yang dibeli seharga Rp 2,5 miliar berarti Rp 100 juta per tahun. Dengan tarif yang sama, nilainya sekitar Rp 1,5 miliar saat tersisa 15 tahun dan Rp 500 juta saat tersisa 5 tahun. Harga jual kembali yang sebenarnya juga bergantung pada nilai tanah di kawasan tersebut, kondisi bangunan, dan terutama ketentuan perpanjangannya, jadi anggaplah ini sebagai patokan kasar, bukan prakiraan.

Perpanjangan sewa di Bali: seberapa berharga klausul perpanjangan

Sewa tertulis berakhir dengan sendirinya pada tanggal berakhirnya, tanpa perlu pemberitahuan apa pun (Pasal 1570 KUHPerdata). Jangan mengandalkan sewa akan berlanjut dengan sendirinya: perpanjangan yang sesungguhnya berasal dari klausul dalam kontrak Anda atau dari kesepakatan baru dengan pemilik, dan tanpa klausul semacam itu pemilik bebas menolak.

Secara garis besar, ada dua jenis klausul perpanjangan:

• Ketentuan ditetapkan sekarang. Akta sudah menetapkan lamanya perpanjangan, harganya (atau rumus yang jelas untuk menghitungnya), dan batas waktu untuk memberi tahu pemilik bahwa Anda menginginkannya. Pemilik telah menyetujui ketentuan ini dalam kontrak yang mengikat, jadi inilah versi yang kuat.
• Ketentuan akan disepakati kemudian. Rumusan seperti “para pihak akan merundingkan perpanjangan dengan harga pasar” hanya memberi Anda sedikit lebih dari sekadar janji untuk berunding. Jika Anda tidak dapat menyepakati harganya, pemilik boleh menolak.

Anda mungkin juga menemukan “hak utama perpanjangan” (pemilik wajib menawarkan sewa baru kepada Anda sebelum menawarkannya kepada orang lain) atau “hak penolakan pertama” (right of first refusal: Anda boleh menyamai penawaran apa pun jika pemilik ingin menjual atau menyewakan kepada orang lain). Klausul semacam ini bisa membantu, tetapi nilainya sepenuhnya bergantung pada rumusannya: apa yang memicunya, berapa lama waktu Anda untuk menjawab, dan dengan harga berapa. Jika pemilik mengabaikannya, menegakkannya berarti menempuh jalur pengadilan atau arbitrase, jadi klausul ini bukan pengganti perpanjangan dengan harga tetap.

Hal lain yang perlu diatur dalam klausul tersebut:

• Apakah klausul itu mengikat ahli waris pemilik dan siapa pun yang kelak membeli tanah tersebut. Sewanya sendiri tetap berlaku meskipun ada kematian atau penjualan (lihat di bawah); mintalah agar klausul menyatakan bahwa hal yang sama berlaku untuk perpanjangannya.
• Apakah Anda dapat membayar perpanjangan sekarang. Jika pemilik setuju, menetapkan dan membayar kedua periode sejak awal pada dasarnya menjadikannya satu sewa yang lebih panjang.
• Apa yang terjadi jika Anda melewatkan batas waktu pemberitahuan.

Apa yang terjadi jika pemilik tanah meninggal dunia atau menjual tanahnya?

Sewa Anda tetap berlanjut. Menurut KUHPerdata, sewa tidak berakhir ketika pemilik tanah atau penyewa meninggal dunia; sewa beralih kepada ahli waris (Pasal 1575). Penjualan tanah juga tidak mengakhiri sewa yang dibuat sebelumnya, kecuali perjanjian sewa itu sendiri memungkinkannya (Pasal 1576).

Dalam praktiknya, ini berarti tiga hal:

• Pastikan perjanjian sewa Anda tidak memuat klausul yang memungkinkan pemilik mengakhirinya jika tanahnya dijual.
• Gunakan akta notaris, yang memberikan pembuktian jauh lebih kuat tentang apa yang disepakati dan kapan.
• Pertimbangkan untuk mencatatkan sewa di kantor pertanahan, agar sewa tersebut terlihat ketika calon pembeli memeriksa sertifikat.

Menjual, mengalihkan, atau menyewakan ulang sewa

Tanpa izin pemilik tanah, Anda tidak boleh menyewakan ulang properti atau mengalihkan sewa kepada orang lain, kecuali perjanjian sewa sudah mengizinkannya (Pasal 1559 KUHPerdata). Jika tetap dilakukan, Anda berisiko sewanya dibatalkan dan digugat ganti rugi. Menyewakan ulang berarti Anda tetap menjadi penyewa dan menyewakan vila kepada pihak lain; mengalihkan berarti pembeli menggantikan posisi Anda untuk sisa masa sewa.

Jadi, jika suatu hari Anda mungkin menyewakan vila atau menjual sisa masa sewanya, pastikan kedua hak tersebut tertulis dalam perjanjian sewa sejak awal, sehingga Anda tidak perlu meminta persetujuan baru setiap kali. Menyewakan kepada tamu liburan juga menimbulkan pertanyaan seputar perizinan dan pajak, yang dibahas dalam panduan kami tentang aturan menyewakan vila di Bali.

Ringkasan pajak atas leasehold dan freehold

Menyewa tanah atau vila tidak menimbulkan BPHTB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan), karena sewa bukan termasuk hak atas tanah yang dikenai pajak oleh undang-undang. Sebagai gantinya, harga sewa dikenai PPh final 10% berdasarkan PP 34/2017. Menurut hukum, itu adalah pajak pemilik tanah, bukan pajak Anda.

• Pajak 10% dikenakan atas semua yang dibayar penyewa dengan nama apa pun, termasuk biaya layanan atau pemeliharaan, dan untuk sewa yang dibayar di muka, pajak dikenakan atas seluruh harganya. Penyewa yang berupa perusahaan Indonesia, termasuk PT PMA, wajib memotongnya; jika Anda menyewa sebagai orang pribadi, biasanya Anda tidak memotongnya, dan pemilik membayarnya sendiri.
• Pastikan kontrak menyebutkan siapa yang menanggung pajak 10% tersebut dan apakah harga yang ditawarkan sudah termasuk pajak itu.
• Saat Anda membeli hak atas tanah, BPHTB dihitung dari harga, atau dari nilai yang ditetapkan pemerintah (NJOP) jika lebih tinggi, dikurangi nilai tidak kena pajak paling sedikit Rp 80 juta untuk perolehan pertama di kabupaten tersebut (UU 1/2022). Tanyakan tarif yang berlaku di Badung atau Tabanan kepada PPAT Anda.
• Dalam sewa, sepakati secara tertulis siapa yang membayar pajak bumi dan bangunan (PBB) tahunan.

Biaya notaris, PPN untuk bangunan baru, dan pajak tahunan dijelaskan dalam panduan kami tentang pajak properti dan biaya pembelian di Bali.

Daftar periksa kontrak sewa untuk pembeli

Dalam hak sewa, kontrak itulah yang Anda miliki, jadi rumusannya perlu tepat. Sebelum menandatangani, pastikan akta menjawab setiap poin berikut dengan jelas:

1. Masa sewa: tanggal mulai dan berakhir yang pasti, bukan sekadar “25 tahun”, serta kapan masa sewa dimulai jika vila belum dibangun.
2. Perpanjangan: lamanya, harga atau rumusnya, batas waktu pemberitahuan, dan apakah mengikat ahli waris pemilik serta pembeli di kemudian hari.
3. Penggunaan yang diizinkan: ditinggali, disewakan bulanan atau tahunan, disewakan kepada tamu liburan, menjalankan usaha.
4. Hak membangun: apa yang boleh Anda bangun, renovasi, atau bongkar, siapa pemilik bangunan selama masa sewa, dan apa yang terjadi pada bangunan di akhir masa sewa.
5. Pengalihan dan sewa ulang: hak Anda untuk menjual sisa masa sewa atau menyewakannya ulang tanpa perlu meminta izin lagi.
6. Siapa yang menandatangani: semua orang yang namanya tercantum pada sertifikat; tanyakan kepada notaris apakah pasangan atau anggota keluarga lain juga harus menandatangani atau memberikan persetujuan.
7. Data sertifikat: nomor sertifikat, nama pemilik, luas dan batas-batas tanah, yang diperiksa notaris Anda di kantor pertanahan.
8. Zonasi: zona bidang tanah tersebut memperbolehkan apa yang Anda rencanakan di sana.
9. Pajak dan biaya: siapa yang menanggung pajak sewa 10%, siapa yang membayar PBB tahunan, dan siapa yang membayar notaris.
10. Pengakhiran lebih awal dan sengketa: apa yang terjadi jika salah satu pihak melanggar kontrak, versi bahasa mana yang berlaku, dan apakah sengketa diselesaikan di pengadilan atau arbitrase.
11. Pencatatan: apakah sewa akan dicatatkan di kantor pertanahan.

Kami memeriksa sertifikat dan izin bersama pemilik sebelum properti ditayangkan, tetapi mintalah PPAT melakukan pengecekan resmi di kantor pertanahan sebelum Anda menandatangani. Panduan kami tentang uji tuntas properti di Bali menjelaskan seluruh rangkaian pemeriksaannya.

Leasehold atau freehold: mana yang cocok untuk Anda?

Itu bergantung pada siapa Anda, berapa lama Anda berencana tinggal, dan apa yang Anda harapkan dari properti tersebut. Sebagai panduan kasar:

• Warga negara Indonesia: Hak Milik adalah pilihan yang wajar. Hak ini paling kuat dan tidak memiliki batas waktu.
• Rumah liburan atau tinggal beberapa tahun di Bali: hak sewa memungkinkan Anda membayar hanya untuk tahun-tahun yang Anda butuhkan. Pilih masa sewa yang mencakup rencana Anda dengan sedikit kelonggaran, serta klausul perpanjangan yang jelas.
• Tinggal di Bali dalam jangka panjang: jika Anda memenuhi syarat (dokumen keimigrasian yang berlaku, penggunaan sebagai hunian, dan, di Bali, harga minimal Rp 5 miliar untuk rumah), Hak Pakai memberi Anda hak terdaftar atas nama Anda sendiri. Alternatifnya adalah sewa jangka panjang dengan perpanjangan berharga tetap.
• Investasi dan penghasilan sewa: bandingkan harga per tahun sisa masa sewa dengan harga sewa yang realistis, dan pastikan perjanjian sewa mengizinkan penyewaan ulang. Hak Pakai untuk ditinggali, bukan untuk usaha; PT PMA dapat memegang HGB, tetapi wajib memenuhi aturan penanaman modal dan perizinan.
• Menyewa tanah untuk dibangun: masa sewanya harus cukup panjang agar sepadan dengan biaya pembangunan, dan perjanjian sewa harus memberi Anda hak untuk membangun serta menyebutkan apa yang terjadi pada bangunan di akhir masa sewa. Periksa zonasi dan izin sebelum Anda berkomitmen.

Apa pun pilihan Anda, mintalah notaris independen memeriksa sertifikat dan kontrak sebelum Anda membayar apa pun. Jika Anda ingin dibantu menemukan properti dengan status hak atau masa sewa yang sesuai dengan rencana Anda, sampaikan kebutuhan Anda.