Precio del terreno en Bali por área (are): qué piden las parcelas por pueblo en 2026

Cómo se valora el terreno en Bali

Dos cosas hacen que los precios del terreno en Bali confundan al principio: la unidad y el tipo de derecho.

• El área. Los precios son por área, que son 100 m² (1.076 pies cuadrados). Una parcela de 5 áreas a 1,5 mil millones IDR por área cuesta 7,5 mil millones IDR. En los anuncios en metros cuadrados, divida entre 100.
• Pleno dominio (Hak Milik). Un precio único por área. Solo los ciudadanos indonesios pueden tenerlo, y traspasarlo a un extranjero, incluso mediante un testaferro, es nulo. Los extranjeros arriendan terreno, tienen HGB (derecho de edificación) a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA) o tienen Hak Pakai (derecho de uso) para una vivienda. Nuestra guía sobre comprar terreno en Bali explica los títulos.
• Arrendamiento (leasehold). Se cotiza por área y por año, para un plazo fijo, pagado por adelantado: una parcela de 4 áreas a 20 millones IDR por área y por año durante 25 años cuesta 20 × 4 × 25 = 2 mil millones IDR por todo el arrendamiento. Cuando un anuncio ofrecía el mismo terreno de las dos formas, un arrendamiento de 20–30 años salía por aproximadamente entre un tercio y la mitad del precio en pleno dominio, y por más de la mitad en algunos arrendamientos de 30 años en los pueblos más caros; la proporción sube con la duración del arrendamiento. Nuestra guía sobre arrendamiento o pleno dominio en Bali trata las prórrogas y qué comprobar en el contrato.

Precios del terreno por pueblo en 2026

La tabla muestra la franja que pedía la mayoría de las parcelas en cada pueblo a finales de 2026, a partir de unos 230 anuncios de portales inmobiliarios y sitios web de agencias leídos a principios de noviembre de 2026 y de las parcelas que conocemos en estos pueblos; donde había pocas parcelas anunciadas, la franja es una estimación nuestra. Las franjas se mueven: una parcela en una carretera principal, junto a un río o con vistas al mar puede situarse muy por encima.

Vea nuestros terrenos en venta; cada anuncio muestra la zona y el precio por área, y podemos decirle qué han pedido parcelas comparables en ese pueblo.

El resto de Bali, para comparar

Fuera del suroeste, los precios anunciados en 2026 eran aproximadamente estos: en el Bukit, las parcelas edificables de Ungasan, Pecatu y Bingin pedían entre unos 600 millones y 1,5 mil millones IDR por área en pleno dominio, con las posiciones en acantilado y con vistas al mar muy por encima de las parcelas del interior, y en arrendamiento de unos 16 a 37 millones por área y por año; alrededor de Ubud, las parcelas en pleno dominio de los pueblos de los alrededores pedían unos 300–800 millones IDR y en arrendamiento 4–17 millones IDR por área y por año; en el norte de Bali, alrededor de Lovina, unos 100–300 millones IDR; en el este de Bali, alrededor de Amed y Candidasa, unos 80–400 millones IDR, con la primera línea de playa en lo alto; y en el oeste de Bali, cerca de Medewi y Negara, unos 60–290 millones IDR. Nuestras guías de zonas describen estas regiones.

Qué mueve el precio de una parcela

Dentro de un mismo pueblo, dos parcelas vecinas pueden diferir en la mitad. Estas son las razones.

• La zona. Las zonas residenciales (amarilla), mixtas (naranja) y turísticas (rosa) permiten construir; las tierras agrícolas (verde) no permiten una villa, y en diciembre de 2025 una instrucción del gobernador (Instruksi Gubernur 5/2025) ordenó a las regencias detener la conversión de tierras agrícolas hasta que hubiera un reglamento provincial; ese reglamento, la Perda Bali 4/2026, se aplica desde aproximadamente finales de febrero de 2026 y controla estrictamente la conversión de las tierras productivas. Los vendedores no siempre lo reflejan en el precio, así que una parcela que parece barata para su pueblo bien puede ser verde. Compruebe la zona por escrito antes de hablar de precio; nuestra guía de zonificación de Bali muestra cómo.
• La carretera. El acceso en coche por una carretera con anchura para dos vehículos vale mucho; una parcela a la que se llega por un callejón estrecho o por un sendero entre arrozales vale mucho menos, por bonita que sea. El frente a una carretera principal es una franja aparte, muy superior.
• La distancia a la playa y las vistas. Las parcelas junto a la playa y con vistas al mar piden un múltiplo del mismo terreno en el interior. En Pererenan, las parcelas más cercanas a la playa se situaban en lo alto de la franja, y en Seseh una parcela grande en zona turística cerca de la playa pedía casi el doble de la franja del pueblo.
• La superficie de la parcela. Las parcelas pequeñas de 2–6 áreas piden más por área que las parcelas de 20 áreas o más; las parcelas grandes de arrozal suelen ser las más baratas por área y las más difíciles de edificar.
• El tipo de derecho y la duración del arrendamiento. Un arrendamiento con 25–30 años restantes y una opción de prórroga se valora con normalidad; un plazo restante corto distorsiona la cifra por año en uno u otro sentido y vale menos en conjunto, así que compare la fecha de finalización y la cláusula de prórroga, no la cifra del anuncio.
• El certificado y el historial. Un certificado de pleno dominio (SHM) limpio, a nombre del vendedor, con la zona correcta y sin litigios es lo que presuponen los precios de la franja. Cualquier otra cosa es un descuento, o una razón para no comprar. Nuestra guía de comprobaciones previas enumera las comprobaciones.

Cómo usar estos precios

Antes de hacer una oferta, haga tres cosas:

1. Confirme el certificado y la zona: el certificado en la oficina de tierras a través de un PPAT (fedatario de escrituras de tierras), la zona por escrito en la oficina de ordenación territorial de la regencia (Dinas PUPR) o mediante un KKPR en OSS para una actividad empresarial; la zona decide si la franja se aplica siquiera.
2. Compare con anuncios recientes del mismo pueblo y de la misma franja de superficie, no con la media del pueblo. Dos o tres parcelas comparables dicen más que cualquier tabla.
3. Negocie el total, no la cifra por área. Pregunte cuánto pagó el vendedor y cuándo, cuánto tiempo lleva anunciada la parcela y si el precio ha cambiado.

Si nos dice el pueblo, la superficie y si quiere pleno dominio o arrendamiento, le enviamos parcelas que encajen, incluidas algunas que nunca llegan a la web, y le decimos con sinceridad qué han pedido y cuánto creemos que valen. Cuéntenos qué busca.