Due diligence inmobiliaria en Bali: qué verificar antes de comprar

Due diligence en Bali paso a paso: cómo verificar en la BPN el certificado del terreno, al vendedor, hipotecas, zonificación, permisos y acceso antes de pagar.

Hacer las comprobaciones previas (due diligence) de una propiedad en Bali significa verificar, antes de pagar, que el vendedor puede vender, que no consta nada inscrito contra el terreno y que podrá usarlo como tiene previsto. Lo esencial es la verificación oficial del certificado en la oficina de tierras (BPN), que solicita un PPAT (fedatario de escrituras de tierras), junto con las comprobaciones del vendedor, la zonificación, los permisos, el acceso y los impuestos. A continuación encontrará la lista de verificación vigente en octubre de 2026: qué comprobar, quién lo hace y qué documentos necesita.

Por qué son importantes las comprobaciones previas en Bali

La mayoría de los problemas con propiedades en Bali están en los papeles, no en la construcción: un vendedor que no puede vender solo, una hipoteca bancaria, un conflicto familiar, tierras agrícolas en las que no se puede construir o una villa levantada sin permiso o más allá de sus linderos. Las comprobaciones los detectan antes de que usted pague; después son difíciles de resolver, y las normas se aplican: a finales de 2025 se precintó una villa de Canggu que se había construido sobre la ribera y dentro del cauce de un río, y el propietario empezó a demoler unos 250 m² de ella después de que la oficina de tierras midiera la invasión.

Quién hace qué

• Notario y PPAT: el PPAT solicita la verificación del certificado y otorga la escritura de compraventa (AJB, Akta Jual Beli); un notario redacta el contrato preliminar de compraventa (PPJB) y las escrituras de arrendamiento. Elija los suyos, independientes del vendedor, y obtenga todos los resultados por escrito.
• Su propio abogado (opcional): útil si el vendedor es una empresa, si hay herederos, si el arrendamiento se recibe en cesión de un arrendatario o ante cualquier indicio de conflicto.
• Oficina de tierras e ingeniero: la oficina de tierras mide las parcelas; un arquitecto o un ingeniero puede comparar la construcción con sus planos aprobados.
• El agente: reunimos los documentos del vendedor, revisamos el certificado y los permisos con el propietario antes de publicar un anuncio y coordinamos las citas. Nuestra revisión no es la verificación oficial de la oficina de tierras, que solo puede solicitar un PPAT. Un agente no es su asesor legal, por lo que animamos a todos los compradores a que su propio notario vuelva a verificar el certificado.

No hay un calendario fijo: depende de los documentos del vendedor y de la oficina de tierras, donde a mediados de 2026 los servicios electrónicos seguían siendo lentos en algunos lugares. Pida a su notario un calendario realista.

Due diligence de una propiedad en Bali: la lista de verificación

1. El certificado y la verificación en la oficina de tierras (BPN)

Pida pronto una copia del certificado (sertipikat). En él figuran el derecho que se vende, como un Hak Milik (pleno dominio, “SHM”), un HGB (derecho de edificación) o un Hak Pakai (derecho de uso), el titular, la superficie de la parcela y sus linderos; compárelos con el documento de identidad del vendedor y con la parcela que visitó.

• Verificación oficial: solo un PPAT puede solicitar la verificación del certificado (pengecekan sertipikat). La oficina de tierras confirma que el certificado coincide con sus registros, el libro de tierras (buku tanah) y el plano de medición (surat ukur), donde también constan las hipotecas, los bloqueos y los embargos. La tasa oficial es de 50.000 IDR por certificado (Reglamento del Gobierno, PP 128/2015). Pida la verificación antes de pagar cualquier anticipo, no solo antes de la escritura.
• SKPT: una certificación oficial de la situación registral de la parcela, de su titular y de otras anotaciones (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah), que puede solicitar cualquier interesado con un vínculo jurídico con la parcela.
• Sentuh Tanahku: la aplicación del ministerio de tierras muestra a los usuarios registrados el estado de una solicitud y la ubicación de una parcela; los datos detallados suelen estar reservados al propietario o a su apoderado. Sirve solo como primera consulta.

¿No hay certificado? Los antiguos documentos del impuesto sobre la tierra, como el girik, la letter C o el pipil, son solo un indicio de un antiguo derecho consuetudinario, no una prueba de propiedad; el PP 18/2021 (art. 96) dio a sus titulares cinco años a partir de febrero de 2021 para inscribirlos. Deje que el propietario obtenga un certificado antes de comprar o arrendar.

2. La identidad del vendedor y su facultad para vender

• Identidad: el documento de identidad (KTP) o el pasaporte y la tarjeta familiar (Kartu Keluarga), cotejados con el certificado.
• Cónyuge: salvo que la pareja tenga capitulaciones matrimoniales que separen sus bienes, los bienes adquiridos durante el matrimonio son comunes, y un cónyuge solo puede disponer de ellos con el consentimiento de ambos (Ley del Matrimonio, UU 1/1974, art. 36); los bienes que se tenían antes del matrimonio, los heredados y los recibidos como donación siguen siendo propios de cada cónyuge (art. 35). Esto también afecta a los arrendamientos: un arrendamiento de bienes comunes firmado por un solo cónyuge puede anularse. El notario determina qué caso se aplica.
• Matrimonio mixto: si un vendedor indonesio está casado con una persona extranjera, pregunte por un acuerdo notarial de separación de bienes. Sin él, el terreno comprado durante el matrimonio es un bien común con el cónyuge extranjero, algo que el pleno dominio no permite (PP 18/2021 art. 70).
• Herederos: si el titular inscrito ha fallecido, pregunte al notario qué documentos acreditan quiénes son los herederos, si el terreno debe inscribirse primero a su nombre y quién debe firmar.
• Empresa o apoderado: si se trata de una empresa, pida su escritura de constitución, sus últimas modificaciones y quién puede firmar. Pida al notario que verifique cualquier poder y, a ser posible, hable usted mismo con el propietario.

3. Hipotecas, bloqueos y litigios

• Hipoteca (Hak Tanggungan): una garantía inscrita sobre el terreno a favor de un banco por un préstamo. La compra sigue siendo posible, pero pida al PPAT que detalle por escrito cómo se salda la deuda con el banco y se cancela la hipoteca (roya), y nunca pague directamente al vendedor mientras siga inscrita.
• Bloqueo (blokir): una inmovilización temporal que anota la oficina de tierras, por ejemplo durante un conflicto, a petición de alguien con un vínculo jurídico con el terreno o de las autoridades encargadas de aplicar la ley. Un bloqueo solicitado por una persona o una empresa dura 30 días, salvo que un tribunal lo prorrogue (Permen ATR/BPN 13/2017). Averigüe quién lo solicitó y por qué.
• Embargo (sita): se anota cuando un tribunal o un investigador embarga el terreno; un derecho embargado no puede transmitirse ni hipotecarse (art. 25 del mismo reglamento).
• Litigios: los tribunales de distrito publican sus casos en línea en el SIPP (Sistem Informasi Penelusuran Perkara), el sistema de seguimiento de casos de la Corte Suprema, donde se puede buscar por el nombre de una de las partes. Busque en los tribunales de la zona del terreno y del domicilio del vendedor; pueden faltar los casos anteriores a 2014, aproximadamente.
• Sobre el terreno: pregunte a los vecinos y en la oficina del pueblo si alguien más reclama el terreno, vive en él o lo cultiva.
• Inquilinos: una venta no pone fin a un arrendamiento anterior, salvo que el propio contrato lo prevea (Código Civil art. 1576), así que pregunte por los arrendamientos vigentes y léalos.

4. Zonificación y usos permitidos

El certificado indica el derecho y los linderos, no lo que puede construir allí. Pida a la regencia que le confirme por escrito la zona y si su proyecto está permitido. Para un uso comercial, como el alojamiento en alquiler, la comprobación formal es un KKPR (la confirmación oficial de que el uso se ajusta al plan de ordenación territorial), que se solicita en el sistema de licencias OSS. Nuestra guía de zonificación de Bali explica los pasos, incluidas las franjas de protección y las zonas de templos.

• Tierras agrícolas: la Instrucción del Gobernador 5/2025 (diciembre de 2025) ordenó a las regencias de Bali que no convirtieran arrozales ni tierras agrícolas protegidas (LP2B), ni aprobaran su conversión, hasta que existiera un reglamento provincial. Ese reglamento, el Perda Bali 4/2026, se aplica desde aproximadamente finales de febrero de 2026 y controla estrictamente la conversión de tierras productivas. No compre tierras agrícolas con la esperanza de recalificarlas.

5. Construcciones: PBG y SLF

Pida el PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, permiso de construcción), que sustituyó al antiguo permiso IMB, y el SLF (Sertifikat Laik Fungsi, certificado de habitabilidad), y compárelos con lo construido, incluidas las ampliaciones y la piscina. Construir sin PBG, o de forma distinta a lo aprobado, expone a advertencias, a la paralización de la obra o del uso, a la revocación del permiso y a una orden de demolición (Ley de Edificación, UU 28/2002, en su versión modificada). Ambos documentos son también requisitos básicos para obtener una licencia de actividad.

Si solo hay un IMB antiguo, pregunte al notario o a la oficina de la regencia si ampara la construcción tal como está; las ampliaciones posteriores suelen necesitar un PBG. En una villa antigua o construida por el propio propietario, haga inspeccionar la estructura.

6. Camino de acceso y linderos

Recorra la parcela con el vendedor y compare las cercas y los mojones con el certificado. Si no coinciden, pida a su notario que la oficina de tierras mida la parcela antes de firmar. Después, pregunte:

• ¿La parcela da a una vía pública? Si el acceso cruza el terreno de un vecino, ¿está acordado por escrito y obliga a los futuros propietarios?
• Si compra parte de una parcela mayor, ¿cuándo tendrá su propio certificado (pecah sertipikat) y a nombre de quién?

7. Impuestos y facturas

• Impuesto sobre terrenos y edificios (PBB): pida la última notificación anual (SPPT) y los justificantes de pago de los últimos años. Haga que el notario confirme que no hay atrasos, y que el contrato indique quién paga los que puedan aparecer.
• Impuestos de transmisión: en la práctica, el PPAT pide el justificante del BPHTB del comprador (impuesto sobre la adquisición) y del impuesto sobre la renta del 2,5 % del vendedor antes de la escritura. Consulte nuestra guía de impuestos y gastos de compra.
• Suministros: compruebe el medidor de electricidad (prepago o pospago), su potencia en VA y las facturas recientes, y pregunte cómo se suministran el agua e internet y a nombre de quién.

8. Comprobaciones adicionales para un arrendamiento o una villa en alquiler

Arrendamiento. Lo que compra es un contrato, así que compruebe el contrato y el terreno que lo respalda:

• el certificado, la identidad, el cónyuge y los herederos del propietario del terreno, como en una venta;
• si el arrendamiento se recibe en cesión de un arrendatario, el contrato original y el consentimiento por escrito del propietario del terreno: sin él, un arrendatario no puede subarrendar ni ceder (Código Civil art. 1559), y si el contrato de arrendamiento principal se rescinde por ese motivo, el subarriendo no vincula al propietario del terreno;
• la fecha exacta de finalización y la cláusula de prórroga, en la que un precio fijo o una fórmula y un plazo de preaviso son mucho más sólidos que un “a convenir”;
• si el arrendamiento está anotado en la oficina de tierras (PP 18/2021 art. 90).

Encontrará más información en nuestra guía sobre arrendamiento o pleno dominio en Bali.

Una villa con historial de alquiler. Pregunte qué licencias tiene (un número de identificación empresarial, NIB, del OSS, además del PBG y el SLF), a nombre de quién están y si puede usarlas o necesita las suyas. Desde mayo de 2026, Bali ha cerrado el OSS a nuevas solicitudes de inversión extranjera (PMA) en 18 líneas de actividad, entre ellas el alquiler de inmuebles, así que consulte sus planes con un asesor en licencias. Pregunte también si se pagó el impuesto regional sobre las estancias de huéspedes: en 2024, Badung detectó villas que se explotaban como alquiler pero estaban declaradas como viviendas particulares. Consulte nuestra guía sobre alquilar su villa a terceros en Bali.

Señales de alarma

• No hay copia del certificado, o su notario no puede acceder a él para verificarlo.
• Un vendedor que no figura en el certificado, sin un poder verificado ni pruebas de la herencia.
• Un vendedor casado cuyo cónyuge “no necesita firmar”, sin capitulaciones matrimoniales ni pruebas de que el terreno es un bien propio.
• Un anticipo importante antes de las comprobaciones, en efectivo o a alguien que no figura en el certificado.
• Un pleno dominio a nombre de un indonesio pero por cuenta de un extranjero, ya sea para usted o para el vendedor: los acuerdos con testaferro son nulos y están prohibidos por el Perda Bali 4/2026 (consulte nuestra guía para compradores extranjeros).
• Un bloqueo, un embargo, un litigio o una hipoteca sin plan de cancelación.
• Tierras agrícolas con la promesa de que la zona “se puede cambiar”, o un antiguo documento del impuesto sobre la tierra en lugar de un certificado.
• Sin PBG, una construcción mayor que la aprobada, cercas que no siguen los linderos del certificado o un acceso que depende de la buena voluntad de un vecino.

La lista de verificación de un vistazo

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