Comprar un terreno en Bali: títulos, zonificación y qué comprobar

Comprar terreno en Bali: títulos para extranjeros e indonesios, precio por área, normas sobre tierras agrícolas, y comprobaciones y gastos antes de pagar.

Comprar un terreno en Bali siendo extranjero nunca significa comprarlo en pleno dominio, porque el Hak Milik (pleno dominio) está reservado a los ciudadanos indonesios. Las vías legales son un arrendamiento largo, una sociedad de capital extranjero (PT PMA) titular de un HGB (derecho de edificación) o un Hak Pakai (derecho de uso) para una casa. A continuación le explicamos cómo funciona cada una, cómo se fija el precio de los terrenos y qué comprobar y presupuestar antes de pagar, en octubre de 2026.

Comprar un terreno en Bali: comparación de las vías

Arrendar un terreno

Un arrendamiento es un contrato regulado por el Código Civil: el propietario conserva el certificado y le permite usar el terreno durante un plazo acordado, y el precio completo puede pagarse por adelantado (UUPA, la Ley Agraria Básica, art. 44). Ni la venta ni el fallecimiento del propietario le ponen fin (Código Civil, arts. 1575–1576), pero un arrendamiento por escrito termina en su fecha de fin (art. 1570), así que la cláusula de prórroga importa tanto como el precio. Consulte nuestra guía sobre arrendamiento o pleno dominio en Bali.

Comprar a través de una PT PMA

Una PT PMA, una sociedad indonesia con accionistas extranjeros, puede ser titular de un HGB, pero nunca de un Hak Milik. Sobre un terreno en pleno dominio, el propietario otorga un HGB mediante una escritura ante un PPAT (PP 18/2021, art. 38(3)), o el título se convierte en HGB. Además de un capital desembolsado de al menos 2,5 mil millones IDR, necesita un plan de inversión de más de 10 mil millones IDR por línea de actividad y ubicación (Reglamento BKPM 5/2025), y desde mayo de 2026 Bali ha cerrado 18 líneas de actividad, entre ellas el alquiler de inmuebles, a las nuevas solicitudes de sociedades de capital extranjero. Consulte nuestra guía sobre la propiedad a través de una PT PMA.

Hak Pakai: pensado para una casa

El Hak Pakai permite a un extranjero con un documento migratorio ser propietario de una vivienda: una “casa de lujo” en una sola parcela de hasta 2.000 m² por persona o familia (salvo que el ministro permita más), para vivir en ella y con un precio mínimo de 5 mil millones IDR en Bali (Kepmen ATR/BPN 1241/2022). Las normas que hemos revisado no dicen si una oficina de tierras concederá un Hak Pakai sobre una parcela vacía para una casa que aún está por construir, ni cómo se valora entonces el mínimo, así que pregunte antes a un PPAT. Consulte nuestra guía sobre el Hak Pakai en Bali.

Compradores indonesios: Hak Milik

Los indonesios pueden comprar un Hak Milik, que no tiene fecha de fin (UUPA, art. 20). Si está casado con una persona extranjera, necesita un acuerdo notarial de separación de bienes para que el terreno no forme parte de los bienes comunes del matrimonio (PP 18/2021, art. 70).

Cómo se miden y valoran los terrenos en venta en Bali

En Bali, los terrenos se miden y se valoran en áreas: 1 área equivale a 100 m², y una hectárea, a 100 áreas (10.000 m²). Para comparar parcelas, divida el precio entre la superficie en áreas. En los terrenos en arrendamiento, divida de nuevo entre los años que quedan, porque un precio más bajo puede significar simplemente menos años.

Los precios dependen de la zona, el título, el acceso, la superficie y la forma de la parcela, y la distancia a la playa. No hemos encontrado ninguna fuente pública fiable y fechada sobre los precios del suelo en el suroeste de Bali, así que compare anuncios vigentes: en nuestros terrenos en venta se indica el precio por área y, en los arrendamientos, por área al año.

Certificados y terrenos sin certificar

El certificado (sertipikat) indica el derecho, el titular, la superficie de la parcela y los linderos. Los antiguos documentos fiscales, como el girik, la letter C o el pipil, no son certificados: solo son un indicio de un antiguo derecho consuetudinario, y el PP 18/2021 (art. 96) dio a sus titulares cinco años a partir de febrero de 2021 para inscribirlos, un plazo que venció en febrero de 2026. Compre o arriende solo terrenos certificados.

Comprobaciones antes de pagar

Haga estas comprobaciones antes de pagar cualquier anticipo, y condicione la operación a su resultado.

Primero, la zonificación

El certificado acredita el derecho sobre la tierra, no lo que usted puede construir. Pida a la oficina de obras públicas y ordenación territorial de la regencia (Dinas PUPR) que confirme por escrito lo que la zona permite para su proyecto; para un negocio, la comprobación formal es un KKPR (la confirmación de que el uso se ajusta al plan de ordenación territorial) en el sistema de licencias OSS. Nuestra guía de zonificación de Bali explica los pasos y qué planes se aplican.

Tierras agrícolas y zonas verdes

Muchas parcelas del suroeste de Bali son arrozales u otras tierras agrícolas, la “zona verde” de la que se habla a diario. En diciembre de 2025, una instrucción del gobernador ordenó a las regencias que dejaran de convertir tierras agrícolas hasta que existiera un reglamento provincial (Instruksi Gubernur 5/2025). Ese reglamento, el Perda Bali 4/2026, se aplica desde aproximadamente finales de febrero de 2026: controla estrictamente la conversión de tierras productivas y prohíbe la propiedad mediante testaferro. Convertir tierras LP2B (tierras agrícolas protegidas para la producción de alimentos) puede acarrear hasta cinco años de prisión y una multa de hasta 1 mil millones IDR (UU 41/2009, en su versión modificada).

Franjas de protección, altura y zonas de templos

Algunos límites se aplican sea cual sea la zona y pueden ocupar buena parte de una parcela, así que pregunte por dónde discurren las líneas:

• Playas: al menos 100 m desde la línea de la marea más alta; el plan de la regencia fija la línea exacta (Perpres 51/2016).
• Ríos: en un río sin diques, al menos de 10 a 30 m desde la orilla dentro de las zonas urbanas, según su profundidad, y al menos 50 m (río pequeño) o 100 m (río grande) fuera de ellas; junto a un río con diques, al menos 3 m desde el pie exterior del dique dentro de las zonas urbanas y 5 m fuera de ellas (Permen PUPR 28/2015). Pregunte a la oficina de obras públicas por dónde discurre la línea en su parcela.
• Templos: zonas de al menos 5 km alrededor de los templos Sad Kahyangan, los más importantes de la isla, y de 2 km alrededor de los templos Dang Kahyangan (Bhisama de 1994, un dictamen religioso); pregunte a la regencia qué se puede construir dentro.
• Altura: por regla general, 15 m como máximo.

Acceso y linderos

Compare las vallas y los mojones con el certificado; si no coinciden, pida a su notario que la oficina de tierras mida la parcela antes de firmar. Después, pregunte:

• ¿Llega la parcela a una vía pública? Si el acceso cruza el terreno de un vecino, ¿está acordado por escrito y vincula a los futuros propietarios?
• Si compra parte de una parcela mayor, ¿cuándo tendrá su propio certificado (pecah sertipikat), a nombre de quién y quién lo paga? Haga de la segregación una condición.

Hipotecas, litigios y el vendedor

Solo un PPAT puede solicitar la verificación oficial del certificado en la oficina de tierras (tasa oficial de 50.000 IDR). En ella se compara el certificado con los registros de la oficina de tierras, donde constan las hipotecas, los bloqueos (blokir) y los embargos (sita); un bloqueo o un embargo significa detenerse, y una hipoteca exige un plan de cancelación por escrito. Compruebe que el vendedor puede vender, incluidos el consentimiento del cónyuge y el de los herederos cuando sea necesario. Nuestra guía de comprobaciones previas (due diligence) incluye la lista de verificación completa.

Anunciamos terrenos en todo el suroeste de Bali y revisamos el certificado y los permisos con el propietario antes de publicar un anuncio, pero esa revisión no sustituye a la verificación oficial, que solo puede solicitar un PPAT.

Gastos además del precio

En octubre de 2026. Las regencias fijan algunos tipos, así que confírmelos con su PPAT.

Los topes de honorarios son máximos, no precios habituales. Los propietarios pagan además el impuesto anual sobre terrenos y edificios (PBB-P2), con un tipo máximo del 0,5 % y menor para las tierras dedicadas a la producción de alimentos.

Arrendar un terreno para construir: lo que debe decir el contrato

En un terreno arrendado, el contrato es la base legal de su construcción: la Ley de Edificación exige un acuerdo por escrito entre el propietario del terreno y el propietario del edificio (UU 28/2002, art. 35, en su versión modificada), y la solicitud del permiso de construcción (PBG) pide una prueba del derecho sobre la tierra. El contrato debe incluir:

1. Permiso para construir: qué puede construir y el compromiso del propietario de facilitar el certificado y firmar lo que exijan los permisos.
2. Plazo: lo bastante largo para justificar la construcción, con tiempo para el diseño y los permisos.
3. Los edificios: de quién son durante el arrendamiento y si al final se entregan, se retiran o se pagan.
4. Prórroga: duración, precio o fórmula y plazo de preaviso, fijados desde ahora.
5. Subarriendo y cesión: el derecho a ambos; de lo contrario, cada uno requiere el consentimiento del propietario (Código Civil, art. 1559).
6. Impuestos: quién asume el impuesto del 10 % sobre el arrendamiento que corresponde al propietario y el PBB anual.
7. Forma: una escritura notarial, que puede pedir a la oficina de tierras que anote en el registro o en el certificado (PP 18/2021, art. 90).

Comprar un terreno para construir una villa

Antes de comprar, compruebe que la zona, las franjas de protección y el límite de altura dejan espacio para su diseño. El PBG debe aprobarse antes de empezar la obra; construir sin él puede acarrear una orden de paralización e incluso la demolición. Una villa de alquiler necesita además una licencia de actividad, que exige el PBG y un SLF (certificado de habitabilidad). Nuestra guía sobre construir una villa en Bali trata los permisos, los contratistas y los gastos.

Errores que debe evitar

• Un “propietario” testaferro: el acuerdo es nulo, y los tribunales han dejado esos terrenos en manos de la persona que figura en el certificado.
• Un anticipo antes de las comprobaciones, sin un compromiso de devolución por escrito si el resultado es negativo.
• Parte de una parcela sin un plan de segregación, o un acceso que depende de la buena voluntad de un vecino.
• Un contrato que no dice nada sobre la construcción, ni sobre los edificios al final.

Vea nuestros terrenos en Pererenan, Seseh, Cemagi y Munggu o cuéntenos qué necesita.