Arrendamiento o pleno dominio en Bali: cómo funcionan y cuál elegir

¿Qué significa pleno dominio (freehold) en Bali?

En Bali, como en el resto de Indonesia, el único pleno dominio verdadero es el Hak Milik (derecho de propiedad, certificado “SHM”). La Ley Agraria Básica (UU 5/1960, art. 20) lo define como el derecho hereditario, más fuerte y más pleno que una persona puede tener sobre la tierra. No tiene fecha de fin y puede venderse o heredarse, pero solo pueden tenerlo los ciudadanos indonesios.

Las normas que lo rodean son estrictas:

• Los extranjeros no pueden ser titulares de un Hak Milik, ni tampoco los indonesios que tengan además otra nacionalidad (art. 21). Tampoco pueden serlo las sociedades ordinarias, incluidas las de capital extranjero.
• Cualquier venta, donación u otro acuerdo destinado a transmitir el Hak Milik a un extranjero “directa o indirectamente” es nulo por ley. La tierra pasa al Estado y el dinero ya pagado no puede reclamarse (art. 26).
• Un extranjero que recibe un Hak Milik por herencia sin testamento o a través de los bienes del matrimonio debe transmitirlo en el plazo de un año; de lo contrario, el derecho se extingue y la tierra pasa al Estado (art. 21(3)); una donación o un legado testamentario a un extranjero es simplemente nulo (art. 26(2)).
• Si está casado con una persona indonesia, su cónyuge puede tener derechos sobre la tierra, como el Hak Milik, a nombre propio si tienen un acuerdo notarial de separación de bienes (PP 18/2021, art. 70). Consulte a un notario antes de comprar.

Hak Pakai y HGB: las opciones más cercanas para los extranjeros

El Hak Pakai (derecho de uso) es el título inscrito que un particular extranjero puede tener para una vivienda. Es un título auténtico a su propio nombre, inscrito en la oficina de tierras (BPN, la Agencia Nacional de Tierras), pero no es pleno dominio: tiene fecha de fin, y conservarlo depende de que se cumplan ciertas condiciones.

• Plazo: sobre tierras del Estado, hasta 30 años inicialmente, prorrogables hasta 20 y renovables hasta 30 más, si sigue cumpliendo las condiciones. Sobre un terreno en Hak Milik de un indonesio, hasta 30 años, renovables solo mediante una nueva escritura firmada con el propietario del terreno (PP 18/2021, art. 52).
• Límites: para una casa, una parcela por persona o familia de 2.000 m² como máximo (salvo que el ministro permita más), en la categoría de “casa de lujo”, con un precio mínimo en Bali de 5 mil millones IDR. Un apartamento se tiene, en cambio, en régimen de propiedad horizontal y debe costar al menos 2 mil millones IDR (Kepmen ATR/BPN 1241/2022, a octubre de 2026).
• Uso: una vivienda para vivir, no un negocio (PP 18/2021, art. 72).
• Quién cumple los requisitos: el reglamento acepta un visado, el pasaporte o un permiso de estancia; pregunte a su notario o PPAT (fedatario de escrituras de tierras) qué pide en la práctica la oficina de tierras. Si deja de cumplir los requisitos, por lo general dispone de un año para vender o transmitir el derecho.

El HGB (Hak Guna Bangunan, derecho de edificación) pueden tenerlo los indonesios y las sociedades indonesias, incluida una PT PMA (sociedad de capital extranjero), pero no los particulares extranjeros. Su plazo sigue el mismo esquema: hasta 30 + 20 + 30 años sobre tierras del Estado, o 30 años sobre un terreno en Hak Milik, renovables mediante una nueva escritura con el propietario (PP 18/2021, art. 37). Una PT PMA debe cumplir las normas de inversión (desde octubre de 2025, un capital desembolsado de al menos 2,5 mil millones IDR y un plan de inversión de más de 10 mil millones IDR por línea de actividad y ubicación), y en 2026 Bali dejó de admitir nuevas solicitudes de inversión extranjera en 18 líneas de actividad, entre ellas el alquiler de inmuebles. Nuestra guía sobre la propiedad a través de una PT PMA tiene los detalles.

Ambos títulos se extinguen salvo que se prorroguen o renueven, y ninguna de las dos prórrogas es automática. Cuando termina un Hak Pakai sobre tierras del Estado, la tierra vuelve al Estado. Ese límite temporal es la verdadera diferencia con el Hak Milik. Para conocer todas las condiciones, consulte nuestra guía sobre el Hak Pakai en Bali.

Cómo funciona el arrendamiento (leasehold) en Bali

El leasehold es un arrendamiento (sewa-menyewa) regulado por el Código Civil indonesio. El propietario del terreno le cede el uso del terreno, y normalmente de la villa construida en él, durante un periodo acordado a cambio de un precio que puede pagarse de una sola vez por adelantado. Usted tiene un contrato, no un título sobre la tierra: cuando vence el plazo, la propiedad vuelve al propietario salvo que prorrogue el contrato.

• El Código Civil define el arrendamiento (art. 1548). Un arrendamiento que cumple las condiciones generales de los contratos (art. 1320) tiene fuerza de ley entre ambas partes, y una parte no puede rescindirlo por sí sola salvo por los motivos que la ley permite (art. 1338).
• La Ley Agraria (arts. 44–45) reconoce los arrendamientos de terrenos para construir, permite pagar el alquiler por adelantado y enumera quién puede ser arrendatario: los ciudadanos indonesios, los extranjeros domiciliados en Indonesia, las sociedades indonesias y las sociedades extranjeras con oficina de representación en Indonesia.
• Ninguna de las dos leyes fija un plazo máximo. En la práctica son habituales plazos de 25 a 30 años, pero es una costumbre del mercado, no un límite legal.
• Un contrato de arrendamiento privado por escrito es legalmente válido, pero los arrendamientos largos suelen formalizarse en escritura notarial (akta notaris), que ofrece una prueba mucho más sólida de lo que se acordó y cuándo.
• También puede pedir a la oficina de tierras que anote el arrendamiento en el registro de tierras y/o en el certificado del terreno (PP 18/2021, art. 90). Esto no le da un título inscrito ni un certificado propio, pero cualquiera que consulte el certificado, como un comprador o un banco, lo verá.

Como el arrendamiento es un contrato, usted tiene exactamente lo que dice la escritura, y nada más. Por eso, la redacción del contrato es lo más importante de cualquier operación de arrendamiento (véase la lista de verificación más abajo).

Arrendamiento o pleno dominio en Bali, de un vistazo

La tabla compara el Hak Milik, el Hak Pakai (el título que más interesa a los particulares extranjeros) y el arrendamiento. El HGB en manos de una PT PMA tiene el mismo tipo de límite temporal que el Hak Pakai.

¿Cómo se comparan los precios de los arrendamientos en Bali?

Divida el precio pedido entre el número de años que le quedan al arrendamiento. El resultado, un precio por año restante, es la forma más justa de comparar arrendamientos con plazos distintos, porque un precio de partida más bajo puede significar simplemente menos años. En el caso de los terrenos, divida también entre la superficie de la parcela en áreas (1 área = 100 m²) para obtener un precio por área al año.

La villa B parece más barata, pero cada año de uso cuesta bastante más. (Son cifras redondas a modo de ejemplo, no precios de mercado.) En cada anuncio de arrendamiento mostramos el plazo restante, junto con un precio aproximado por año de arrendamiento para las villas y por área al año para los terrenos, para que pueda comparar en igualdad de condiciones. Puede verlo en nuestras villas en arrendamiento en venta y en nuestros terrenos en arrendamiento.

Hay otras dos cosas que deben entrar en la comparación: los gastos que se suman al precio (los honorarios notariales y el impuesto del 10 % sobre el arrendamiento si el contrato se lo atribuye a usted) y lo que le queda al final. Un título mantiene la tierra en sus manos, o puede prorrogarse o renovarse si usted sigue cumpliendo los requisitos; un arrendamiento termina salvo que se prorrogue.

Cómo pierde valor a medida que se agota el plazo

Un arrendamiento pierde valor con el paso del tiempo, porque cada año que usted disfruta es un año que el siguiente comprador no podrá usar. Como ejemplo sencillo, un arrendamiento de 25 años comprado por 2,5 mil millones IDR cuesta 100 millones IDR al año. Al mismo ritmo, valdría unos 1,5 mil millones IDR con 15 años restantes y 500 millones IDR con 5 años restantes. Los precios reales de reventa dependen también del valor del suelo en la zona, del estado del edificio y, sobre todo, de las condiciones de prórroga, así que tómelo como una regla general, no como una previsión.

Prórrogas del arrendamiento en Bali: lo que vale una cláusula de prórroga

Un arrendamiento por escrito termina automáticamente en su fecha de vencimiento, sin necesidad de preaviso (Código Civil, art. 1570). No cuente con que el arrendamiento continúe por sí solo: una prórroga real procede de una cláusula de su contrato o de un nuevo acuerdo con el propietario, y sin esa cláusula el propietario es libre de negarse.

Las cláusulas de prórroga son, a grandes rasgos, de dos tipos:

• Condiciones fijadas ahora. La escritura ya establece la duración de la prórroga, el precio (o una fórmula clara para calcularlo) y el plazo para comunicar al propietario que la quiere. El propietario ha aceptado estas condiciones en un contrato vinculante, así que esta es la versión sólida.
• Condiciones por acordar más adelante. Una redacción como “las partes negociarán una prórroga a precio de mercado” le da poco más que una promesa de hablar. Si no se ponen de acuerdo en el precio, el propietario puede negarse.

También puede encontrar un “derecho preferente de prórroga” (el propietario debe ofrecerle un nuevo arrendamiento antes de ofrecérselo a otra persona) o un “derecho de preferencia” (usted puede igualar cualquier oferta si el propietario quiere vender o arrendar a otra persona). Pueden ayudar, pero su valor depende por completo de la redacción: qué los activa, cuánto tiempo tiene para responder y a qué precio. Si el propietario no los respeta, hacerlos valer implica acudir a los tribunales o a un arbitraje, así que no sustituyen a una prórroga a precio fijo.

Otros puntos que debe resolver la cláusula:

• Si obliga a los herederos del propietario y a cualquier futuro comprador del terreno. El arrendamiento en sí subsiste tras una muerte o una venta (véase más abajo); pida que la cláusula establezca lo mismo para la prórroga.
• Si puede pagar ya la prórroga. Si el propietario está de acuerdo, fijar y pagar ambos periodos desde el principio equivale simplemente a un arrendamiento más largo.
• Qué ocurre si se le pasa el plazo de preaviso.

¿Qué ocurre si el propietario del terreno muere o vende el terreno?

Su arrendamiento continúa. Según el Código Civil, el arrendamiento no termina cuando muere el propietario del terreno o el arrendatario; pasa a los herederos (art. 1575). La venta del terreno tampoco pone fin a un arrendamiento celebrado antes, salvo que el propio contrato lo permitiera (art. 1576).

En la práctica, esto implica tres cosas:

• Compruebe que su contrato no tiene ninguna cláusula que permita al propietario rescindirlo si vende el terreno.
• Utilice una escritura notarial, que ofrece una prueba mucho más sólida de lo que se acordó y cuándo.
• Considere anotar el arrendamiento en la oficina de tierras, para que aparezca cuando un comprador consulte el certificado.

Vender, ceder o subarrendar un arrendamiento

Sin el permiso del propietario del terreno, usted no puede subarrendar la propiedad ni traspasar el arrendamiento a otra persona, salvo que el contrato ya lo permita (Código Civil, art. 1559). Hacerlo de todos modos le expone a la rescisión del contrato y a una reclamación por daños y perjuicios. Subarrendar significa que usted sigue siendo el arrendatario y alquila la villa a otros; ceder significa que un comprador ocupa su lugar durante el resto del plazo.

Así que, si es posible que algún día quiera alquilar la villa o vender los años restantes, haga que ambos derechos consten en el contrato desde el principio, para no necesitar un nuevo consentimiento cada vez. Alquilar a huéspedes vacacionales plantea además cuestiones de licencias e impuestos, que tratamos en nuestra guía sobre las normas para poner una villa en alquiler en Bali.

Impuestos sobre el arrendamiento y el pleno dominio, en resumen

Arrendar un terreno o una villa no genera BPHTB (impuesto sobre la adquisición de terrenos y edificios), porque el arrendamiento no es uno de los derechos sobre la tierra que la ley grava. En su lugar, el precio del arrendamiento está sujeto a un impuesto final del 10 % sobre la renta, según el PP 34/2017. Por ley, ese impuesto corresponde al propietario del terreno, no a usted.

• El 10 % se aplica a todo lo que paga el arrendatario, se llame como se llame, incluidos los cargos por servicios o mantenimiento, y en un arrendamiento pagado por adelantado se aplica sobre el precio total. Un arrendatario que sea una sociedad indonesia, incluida una PT PMA, debe retenerlo; si usted arrienda como particular, normalmente no lo retiene, y el propietario lo paga él mismo.
• Asegúrese de que el contrato indica quién asume el 10 % y si el precio ofrecido lo incluye.
• Cuando compra un título, el BPHTB se calcula sobre el precio, o sobre el valor catastral fijado por el Gobierno (NJOP) si es mayor, menos un mínimo exento de al menos 80 millones IDR en la primera adquisición en esa regencia (UU 1/2022). Pregunte a su PPAT el tipo vigente en Badung o Tabanan.
• En un arrendamiento, acuerde por escrito quién paga el impuesto anual sobre terrenos y edificios (PBB).

Los honorarios notariales, el IVA de las viviendas de nueva construcción y el impuesto anual se explican en nuestra guía de impuestos y gastos de compra de propiedades en Bali.

Lista de verificación del contrato de arrendamiento para compradores

En un arrendamiento, el contrato es lo que usted posee, así que merece la pena que la redacción sea correcta. Antes de firmar, compruebe que la escritura responde con claridad a cada uno de estos puntos:

1. Plazo: fechas exactas de inicio y fin, no solo “25 años”, y cuándo empieza el plazo si la villa aún no está construida.
2. Prórroga: duración, precio o fórmula, plazo de preaviso y si obliga a los herederos del propietario y a futuros compradores.
3. Uso permitido: vivir allí, alquilarla por meses o por años, alquileres vacacionales, explotar un negocio.
4. Derechos de construcción: qué puede construir, reformar o demoler, de quién son las construcciones durante el arrendamiento y qué ocurre con ellas al final.
5. Cesión y subarriendo: su derecho a vender el plazo restante o a subarrendar sin tener que pedir permiso de nuevo.
6. Quién firma: todas las personas que figuran en el certificado; pregunte al notario si un cónyuge u otros familiares también deben firmar o dar su consentimiento.
7. Datos del certificado: número del certificado, nombre del propietario, superficie y linderos de la parcela, verificados por su notario en la oficina de tierras.
8. Zonificación: que la zona de la parcela permita lo que piensa hacer en ella.
9. Impuestos y gastos: quién asume el impuesto del 10 % sobre el arrendamiento, quién paga el PBB anual y quién paga al notario.
10. Terminación anticipada y conflictos: qué ocurre si alguna de las partes incumple el contrato, qué versión lingüística prevalece y si los conflictos se resuelven en los tribunales o mediante arbitraje.
11. Anotación: si el arrendamiento se anotará en la oficina de tierras.

Revisamos el certificado y los permisos con el propietario antes de publicar un anuncio, pero pida a un PPAT que realice la verificación oficial en la oficina de tierras antes de firmar. Nuestra guía de comprobaciones previas (due diligence) para propiedades en Bali explica todas las comprobaciones.

Arrendamiento o pleno dominio: ¿qué le conviene?

Depende de quién sea usted, de cuánto tiempo piense quedarse y de lo que espere de la propiedad. A modo de orientación:

• Ciudadanos indonesios: el Hak Milik es la opción natural. Es el derecho más fuerte y no tiene fecha de fin.
• Una casa de vacaciones o unos años en Bali: el arrendamiento le permite pagar solo por los años que necesita. Elija un plazo que cubra sus planes con cierto margen, y una cláusula de prórroga clara.
• Vivir en Bali a largo plazo: si cumple las condiciones (un documento migratorio válido, uso residencial y, en Bali, al menos 5 mil millones IDR para una casa), el Hak Pakai le da un título inscrito a su propio nombre. La alternativa es un arrendamiento largo con una prórroga a precio fijo.
• Inversión e ingresos por alquiler: compare el precio por año restante con un alquiler realista, y asegúrese de que el contrato permite subarrendar. El Hak Pakai es para vivir, no para hacer negocio; una PT PMA puede ser titular de un HGB, pero debe cumplir las normas de inversión y de licencias.
• Arrendar un terreno para construir: el plazo debe ser lo bastante largo para justificar el gasto de la construcción, y el contrato debe darle derecho a construir y decir qué ocurre con las construcciones al final. Compruebe la zonificación y los permisos antes de comprometerse.

Elija lo que elija, pida a un notario independiente que revise el certificado y el contrato antes de pagar nada. Si quiere ayuda para encontrar una propiedad con un título o un plazo de arrendamiento que se ajuste a sus planes, cuéntenos qué necesita.