Prix du terrain à Bali à l’are : ce que demandent les parcelles par village en 2026

Comment se fixe le prix du terrain à Bali

Deux choses rendent les prix des terrains à Bali déroutants au début : l’unité et le régime de propriété.

• L’are. Les prix s’entendent à l’are, soit 100 m² (1 076 pieds carrés). Une parcelle de 5 ares à 1,5 milliard IDR l’are coûte 7,5 milliards IDR. Les annonces en mètres carrés divisent par 100.
• Pleine propriété (Hak Milik). Un prix unique à l’are. Seuls les citoyens indonésiens peuvent la détenir, et sa transmission à un étranger, même par prête-nom, est nulle. Les étrangers prennent des terrains à bail, détiennent un HGB (droit de bâtir) par l’intermédiaire d’une société à capitaux étrangers (PT PMA) ou un Hak Pakai (droit d’usage) pour une résidence. Notre guide de l’achat d’un terrain à Bali explique les titres.
• Leasehold. Coté à l’are par an, pour une durée fixe, payé d’avance : une parcelle de 4 ares à 20 millions IDR l’are par an pendant 25 ans coûte 20 × 4 × 25 = 2 milliards IDR pour toute la durée du bail. Là où une annonce proposait le même terrain des deux façons, un bail de 20 à 30 ans revenait à environ un tiers à la moitié du prix en pleine propriété, et à plus de la moitié pour certains baux de 30 ans dans les villages les plus chers ; la part augmente avec la durée du bail. Notre guide leasehold ou pleine propriété à Bali traite des prolongations et de ce qu’il faut vérifier dans le bail.

Prix des terrains par village en 2026

Le tableau indique la fourchette que demandaient la plupart des parcelles dans chaque village fin 2026, d’après environ 230 annonces de portails immobiliers et de sites d’agences lues début novembre 2026 et d’après les parcelles que nous connaissons dans ces villages ; là où peu de parcelles étaient proposées, la fourchette est notre estimation. Les fourchettes bougent : une parcelle en bord de grand axe, au bord d’une rivière ou avec vue sur la mer peut se situer bien au-dessus.

Parcourez nos terrains à vendre ; chaque annonce indique la zone et le prix à l’are, et nous pouvons vous dire ce qu’ont demandé des parcelles comparables dans ce village.

Le reste de Bali, pour comparaison

Hors du sud-ouest, les prix demandés en 2026 se présentaient à peu près ainsi : sur le Bukit, les parcelles constructibles d’Ungasan, Pecatu et Bingin demandaient environ 600 millions à 1,5 milliard IDR l’are en pleine propriété, les emplacements en falaise et avec vue sur l’océan bien au-dessus des parcelles de l’intérieur, et le leasehold environ 16 à 37 millions l’are par an ; autour d’Ubud, les parcelles en pleine propriété des villages environnants demandaient environ 300 à 800 millions IDR et le leasehold 4 à 17 millions IDR l’are par an ; dans le nord de Bali, autour de Lovina, environ 100 à 300 millions IDR ; dans l’est de Bali, autour d’Amed et de Candidasa, environ 80 à 400 millions IDR, le front de mer en haut ; et dans l’ouest de Bali, près de Medewi et de Negara, environ 60 à 290 millions IDR. Nos guides des secteurs décrivent ces régions.

Ce qui fait varier le prix d’une parcelle

Dans un même village, deux parcelles voisines peuvent différer du simple au double. En voici les raisons.

• La zone. Les zones résidentielles (jaune), mixtes (orange) et touristiques (rose) autorisent la construction ; les terres agricoles (vert) n’autorisent pas de villa, et en décembre 2025, une instruction du gouverneur (Instruksi Gubernur 5/2025) a demandé aux régences de cesser de changer l’affectation des terres agricoles tant qu’un règlement provincial n’était pas en place ; ce règlement, le Perda Bali 4/2026, s’applique depuis fin février 2026 environ et encadre strictement le changement d’affectation des terres productives. Les vendeurs n’en tiennent pas toujours compte dans leur prix : une parcelle qui semble bon marché pour son village est donc peut-être verte. Faites vérifier la zone par écrit avant de parler prix ; notre guide du zonage à Bali explique comment.
• La route. Un accès en voiture par une route assez large pour deux véhicules vaut cher ; une parcelle desservie par une ruelle étroite ou un sentier à travers les rizières vaut bien moins, aussi jolie soit-elle. La façade sur grand axe est une tranche à part, bien plus élevée.
• La distance à la plage et la vue. Les parcelles en bord de plage et avec vue sur l’océan demandent un multiple du même terrain dans les terres. À Pererenan, les parcelles les plus proches de la plage se situaient en haut de la fourchette, et à Seseh, une grande parcelle en zone touristique près de la plage demandait presque le double de la fourchette du village.
• La taille de la parcelle. Les petites parcelles de 2 à 6 ares demandent plus à l’are que les parcelles de 20 ares et plus ; les grandes parcelles en rizière sont souvent les moins chères à l’are et les plus difficiles à construire.
• Régime de propriété et durée du bail. Un leasehold avec 25 à 30 ans restants et une option de prolongation se cote normalement ; un bail dont il reste peu d’années fausse le chiffre annuel dans un sens ou dans l’autre et vaut moins au total : comparez donc la date de fin et la clause de prolongation, pas le chiffre affiché.
• Titre et historique. Un titre de pleine propriété (SHM) sans défaut, au nom du vendeur, dans la bonne zone et sans litige : voilà ce que supposent les fourchettes de prix. Tout le reste est une décote, ou une raison de ne pas acheter. Notre guide des vérifications préalables énumère les contrôles.

Utiliser ces prix

Avant de faire une offre, faites trois choses :

1. Confirmez le titre et la zone : le titre au bureau foncier par l’intermédiaire d’un PPAT (officier public chargé des actes fonciers), la zone par écrit auprès du service de l’aménagement du territoire de la régence (Dinas PUPR), ou par un KKPR dans OSS pour une activité commerciale ; c’est la zone qui décide si la fourchette s’applique ou non.
2. Comparez avec des annonces récentes du même village et de la même tranche de taille, pas avec la moyenne du village. Deux ou trois parcelles comparables en disent plus que n’importe quel tableau.
3. Négociez le total, pas le chiffre à l’are. Demandez ce que le vendeur a payé et quand, depuis combien de temps la parcelle est en vente, et si le prix a bougé.

Si vous nous indiquez le village, la taille et si vous voulez de la pleine propriété ou du leasehold, nous vous envoyons des parcelles adaptées, y compris certaines qui n’arrivent jamais sur le site, et nous vous disons honnêtement ce qu’elles ont demandé et ce que nous pensons qu’elles valent. Confiez-nous votre recherche.