Acheter un terrain à Bali : titres, zonage et points à vérifier

Acheter un terrain à Bali : titres ouverts aux étrangers et aux Indonésiens, prix à l’are, règles des terres agricoles, vérifications et coûts avant de payer.

Pour un étranger, acheter un terrain à Bali ne signifie jamais l’acheter en pleine propriété, car le Hak Milik (pleine propriété) est réservé aux citoyens indonésiens. Les voies légales sont un bail de longue durée, une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d’un HGB (droit de bâtir), ou un Hak Pakai (droit d’usage) pour une maison. Voici comment fonctionne chacune d’elles, comment se fixe le prix des terrains, et ce qu’il faut vérifier et budgéter avant de payer, en octobre 2026.

Acheter un terrain à Bali : les options comparées

Prendre un terrain à bail

Un bail est un contrat régi par le Code civil : le propriétaire conserve le titre de propriété et vous laisse l’usage du terrain pour une durée convenue, et la totalité du prix peut être payée d’avance (UUPA, loi agraire fondamentale, art. 44). Ni une vente ni le décès du propriétaire n’y mettent fin (Code civil, art. 1575 et 1576), mais un bail écrit prend fin à sa date d’échéance (art. 1570) : la clause de prolongation compte donc autant que le prix. Consultez notre guide leasehold ou pleine propriété à Bali.

Acheter via une PT PMA

Une PT PMA, société indonésienne à actionnaires étrangers, peut détenir un HGB, mais jamais un Hak Milik. Sur un terrain en pleine propriété, le propriétaire constitue un HGB par un acte de PPAT (PP 18/2021, art. 38(3)), ou le titre est converti en HGB. Outre un capital libéré d’au moins 2,5 milliards IDR, la société doit présenter un plan d’investissement supérieur à 10 milliards IDR par secteur d’activité et par site (règlement BKPM 5/2025), et depuis mai 2026, Bali a fermé 18 secteurs d’activité, dont la location de biens immobiliers, aux nouvelles demandes de sociétés à capitaux étrangers. Consultez notre guide des PT PMA.

Le Hak Pakai : conçu pour une maison

Le Hak Pakai permet à un étranger muni d’un document d’immigration de posséder sa résidence : une « maison de luxe » sur une seule parcelle de 2 000 m² au plus par personne ou par famille (sauf si le ministre autorise davantage), pour y habiter, d’un prix d’au moins 5 milliards IDR à Bali (Kepmen ATR/BPN 1241/2022). Les textes que nous avons examinés ne disent pas si un bureau foncier accordera un Hak Pakai sur une parcelle vide pour une maison encore à construire, ni comment le minimum est alors apprécié : interrogez d’abord un PPAT. Consultez notre guide du Hak Pakai à Bali.

Acheteurs indonésiens : le Hak Milik

Les Indonésiens peuvent acheter un Hak Milik, qui n’a pas de date de fin (UUPA, art. 20). Si vous êtes marié à un étranger, il vous faut un contrat notarié de séparation de biens, afin que le terrain ne fasse pas partie des biens communs du couple (PP 18/2021, art. 70).

Comment les terrains à vendre à Bali sont mesurés et évalués

À Bali, les terrains se mesurent et se vendent en ares : 1 are équivaut à 100 m², et un hectare à 100 ares (10 000 m²). Pour comparer des parcelles, divisez le prix par la surface en ares. Pour un terrain en leasehold, divisez encore par le nombre d’années restantes, car un prix plus bas peut simplement correspondre à moins d’années.

Les prix dépendent de la zone, du titre, de l’accès, de la taille et de la forme de la parcelle, ainsi que de la distance à la plage. Nous n’avons trouvé aucune source publique fiable et datée sur les prix des terrains dans le sud-ouest de Bali : comparez donc les annonces en cours. Nos terrains à vendre indiquent le prix à l’are, et à l’are par an pour le leasehold.

Titres de propriété et terrains non titrés

Le titre de propriété (sertipikat) indique le droit, son titulaire, la surface de la parcelle et ses limites. Les anciens documents fiscaux fonciers comme le girik, le letter C ou le pipil ne sont pas des titres de propriété : ils ne constituent qu’un indice d’un ancien droit coutumier, et le PP 18/2021 (art. 96) a laissé à leurs détenteurs cinq ans à compter de février 2021 pour les faire enregistrer, un délai qui a expiré en février 2026. N’achetez ou ne prenez à bail que des terrains titrés.

Les vérifications avant de payer

Faites ces vérifications avant tout acompte, et subordonnez l’opération à leurs résultats.

Le zonage d’abord

Le titre de propriété prouve le droit foncier, pas ce que vous pouvez construire. Faites confirmer par écrit, par le service des travaux publics et de l’aménagement du territoire de la régence (Dinas PUPR), ce que la zone autorise pour votre projet ; pour une activité commerciale, le contrôle formel est un KKPR (constat officiel de la conformité de l’usage au plan d’aménagement du territoire) dans le système de licences OSS. Notre guide du zonage à Bali explique les étapes et les plans applicables.

Terres agricoles et zones vertes

Dans le sud-ouest de Bali, de nombreuses parcelles sont des rizières ou d’autres terres agricoles, la « zone verte » du langage courant. En décembre 2025, une instruction du gouverneur a demandé aux régences de cesser de changer l’affectation des terres agricoles tant qu’un règlement provincial n’était pas en place (Instruksi Gubernur 5/2025). Ce règlement, le Perda Bali 4/2026, s’applique depuis fin février 2026 environ : il encadre strictement le changement d’affectation des terres productives et interdit la détention par prête-nom. Changer l’affectation de terres LP2B (terres agricoles protégées pour la production alimentaire) est passible d’une peine pouvant aller jusqu’à cinq ans de prison et d’une amende pouvant atteindre 1 milliard IDR (UU 41/2009 modifiée).

Marges de recul, hauteur et zones de temples

Certaines limites s’appliquent quelle que soit la zone et peuvent occuper une grande partie d’une parcelle ; demandez donc où passent les lignes :

• Plages : au moins 100 m depuis la ligne des plus hautes marées ; le plan de la régence en fixe le tracé exact (Perpres 51/2016).
• Rivières : pour une rivière non endiguée, au moins 10 à 30 m depuis la berge en zone urbaine, selon sa profondeur, et au moins 50 m (petite rivière) ou 100 m (grande rivière) hors zone urbaine ; le long d’une rivière endiguée, au moins 3 m depuis le pied extérieur de la digue en zone urbaine et 5 m hors zone urbaine (Permen PUPR 28/2015). Demandez au service des travaux publics où passe la ligne pour votre parcelle.
• Temples : des zones d’au moins 5 km autour des temples Sad Kahyangan, les plus importants de l’île, et de 2 km autour des temples Dang Kahyangan (Bhisama de 1994, une décision religieuse) ; demandez à la régence ce qui peut y être construit.
• Hauteur : 15 m au plus en général.

Accès et limites

Comparez les clôtures et les bornes avec le titre de propriété ; si elles ne correspondent pas, demandez à votre notaire de faire mesurer la parcelle par le bureau foncier avant de signer. Posez ensuite ces questions :

• La parcelle donne-t-elle sur une voie publique ? Si l’accès traverse le terrain d’un voisin, a-t-il été convenu par écrit, et s’impose-t-il aux futurs propriétaires ?
• Si vous achetez une partie d’une parcelle plus grande, quand aura-t-elle son propre titre de propriété (pecah sertipikat), à quel nom, et qui paie ? Faites de la division une condition de l’opération.

Hypothèques, litiges et vendeur

Seul un PPAT peut demander la vérification officielle du titre au bureau foncier (frais officiels de 50 000 IDR). Elle compare le titre de propriété avec les registres du bureau foncier, où sont inscrits les hypothèques, les blocages (blokir) et les saisies (sita) ; un blocage ou une saisie impose de tout arrêter, et une hypothèque exige un plan de remboursement écrit. Vérifiez que le vendeur a le droit de vendre, y compris le consentement de son conjoint et des héritiers le cas échéant. Notre guide des vérifications préalables contient la liste complète.

Nous proposons des terrains dans tout le sud-ouest de Bali et examinons le titre de propriété et les permis avec le propriétaire avant toute mise en ligne, mais cet examen ne remplace pas la vérification officielle, que seul un PPAT peut demander.

Les coûts en plus du prix

Situation en octobre 2026. Certains taux sont fixés par les régences : faites-les confirmer par votre PPAT.

Les plafonds d’honoraires sont des maximums, pas des prix habituels. Les propriétaires paient aussi chaque année la taxe foncière sur les terrains et les bâtiments (PBB-P2), plafonnée à 0,5 % et plus basse pour les terres de production alimentaire.

Prendre un terrain à bail pour construire : ce que le bail doit prévoir

Sur un terrain loué, le bail est le fondement juridique de votre construction : la loi sur les bâtiments exige un accord écrit entre le propriétaire du terrain et le propriétaire du bâtiment (UU 28/2002 modifiée, art. 35), et la demande de permis de construire (PBG) exige une preuve du droit sur le terrain. Le bail doit prévoir :

1. L’autorisation de construire : ce que vous pouvez construire, et l’engagement du propriétaire à fournir le titre de propriété et à signer les documents nécessaires aux permis.
2. La durée : suffisamment longue pour justifier la construction, en tenant compte du temps nécessaire à la conception et aux permis.
3. Les constructions : à qui elles appartiennent pendant le bail, et si, à son terme, elles sont remises au propriétaire, démolies ou payées par celui-ci.
4. La prolongation : durée, prix ou formule de calcul et délai de préavis, fixés dès maintenant.
5. La sous-location et la cession : le droit de faire l’une et l’autre ; à défaut, chacune exige le consentement du propriétaire (Code civil, art. 1559).
6. Les impôts : qui supporte l’impôt de 10 % sur le bail dû par le propriétaire et la PBB annuelle.
7. La forme : un acte notarié, que vous pouvez demander au bureau foncier d’inscrire au registre foncier ou sur le titre de propriété (PP 18/2021, art. 90).

Acheter un terrain pour construire une villa

Avant d’acheter, vérifiez que la zone, les marges de recul et la limite de hauteur laissent de la place pour votre projet. Le PBG doit être approuvé avant le début des travaux ; construire sans lui expose à un ordre d’arrêt des travaux, voire à la démolition. Une villa destinée à la location exige en outre une licence d’activité, qui suppose le PBG et un SLF (certificat de conformité). Notre guide pour construire une villa à Bali présente les permis, les entrepreneurs et les coûts.

Les erreurs à éviter

• Un « propriétaire » prête-nom : le montage est nul, et les tribunaux ont laissé ces terrains à la personne inscrite sur le titre de propriété.
• Un acompte versé avant les vérifications, sans remboursement prévu par écrit si elles échouent.
• Une partie de parcelle sans plan de division, ou un accès qui dépend du bon vouloir d’un voisin.
• Un bail muet sur la construction, ou sur le sort des constructions à son terme.

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