Due diligence immobilière à Bali : la liste de contrôle avant d’acheter

Les vérifications d’un bien à Bali, étape par étape : contrôler le titre au BPN, le vendeur, les hypothèques, le zonage, les permis et l’accès avant de payer.

Les vérifications préalables (due diligence) sur un bien à Bali consistent à s’assurer, avant de payer, que le vendeur a le droit de vendre, que rien n’est inscrit contre le terrain et que vous pourrez l’utiliser comme prévu. Leur pièce maîtresse est la vérification officielle du titre au bureau foncier (BPN), demandée par un PPAT (officier public chargé des actes fonciers), complétée par des contrôles portant sur le vendeur, le zonage, les permis, l’accès et les impôts. Voici la liste de contrôle à jour en octobre 2026 : ce qu’il faut vérifier, qui s’en charge et quels documents vous sont nécessaires.

Pourquoi les vérifications préalables sont essentielles à Bali

La plupart des problèmes liés à l’immobilier à Bali se trouvent dans les papiers, pas dans le bâtiment : un vendeur qui ne peut pas vendre seul, une hypothèque bancaire, un litige familial, des terres agricoles inconstructibles, ou une villa construite sans permis ou au-delà de ses limites. Les vérifications les révèlent avant que vous ne payiez ; après, ils sont difficiles à régler, et les règles sont appliquées : fin 2025, une villa de Canggu construite sur une berge et jusque dans le lit de la rivière a été mise sous scellés, et le propriétaire a commencé à en démolir environ 250 m² après que le bureau foncier a mesuré l’empiètement.

Qui fait quoi

• Notaire et PPAT : le PPAT demande la vérification du titre et établit l’acte de vente (AJB, Akta Jual Beli) ; un notaire établit l’avant-contrat de vente (PPJB), qui engage les parties, et les actes de bail. Choisissez le vôtre, indépendant du vendeur, et obtenez chaque résultat par écrit.
• Votre propre avocat (facultatif) : utile lorsque le vendeur est une société, en présence d’héritiers, pour un bail repris d’un locataire ou au moindre signe de litige.
• Bureau foncier et ingénieur : le bureau foncier mesure les parcelles ; un architecte ou un ingénieur peut vérifier la conformité du bâtiment aux plans approuvés.
• L’agent immobilier : nous rassemblons les documents du vendeur, examinons le titre de propriété et les permis avec le propriétaire avant toute mise en ligne, et coordonnons les rendez-vous. Notre examen n’est pas la vérification officielle du bureau foncier, que seul un PPAT peut demander. Un agent n’est pas votre conseiller juridique : nous encourageons donc chaque acheteur à faire vérifier à nouveau le titre par son propre notaire.

Il n’existe pas de calendrier fixe : tout dépend des documents du vendeur et du bureau foncier, dont les services électroniques restaient lents par endroits à la mi-2026. Demandez à votre notaire un calendrier réaliste.

Vérifications préalables d’un bien à Bali : la liste de contrôle

1. Le titre de propriété et la vérification au bureau foncier (BPN)

Demandez tôt une copie du titre de propriété (sertipikat). Il indique le droit vendu, par exemple un Hak Milik (pleine propriété, « SHM »), un HGB (droit de bâtir) ou un Hak Pakai (droit d’usage), son titulaire, la surface de la parcelle et ses limites ; comparez ces informations avec la pièce d’identité du vendeur et la parcelle que vous avez visitée.

• Vérification officielle : seul un PPAT peut demander la vérification d’un titre (pengecekan sertipikat). Le bureau foncier confirme que le titre correspond à ses registres, le livre foncier (buku tanah) et le document d’arpentage (surat ukur), où sont aussi inscrits les hypothèques, les blocages et les saisies. Le tarif officiel est de 50 000 IDR par titre (règlement gouvernemental, PP 128/2015). Demandez cette vérification avant tout acompte, et pas seulement avant l’acte.
• SKPT : une attestation officielle de la situation enregistrée de la parcelle, de son titulaire et des autres mentions (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah), que peut demander toute partie intéressée ayant un lien juridique avec la parcelle.
• Sentuh Tanahku : l’application du ministère de l’Agraire montre aux utilisateurs inscrits l’état d’avancement d’une demande et l’emplacement d’une parcelle ; les données détaillées sont généralement réservées au propriétaire ou à son mandataire. Elle ne donne qu’un premier aperçu.

Pas de titre de propriété ? Les anciens documents fiscaux fonciers comme le girik, le letter C ou le pipil ne sont qu’un indice d’un ancien droit coutumier, et non une preuve de propriété ; le PP 18/2021 (art. 96) a donné à leurs détenteurs cinq ans à compter de février 2021 pour les faire enregistrer. Attendez que le propriétaire ait obtenu un titre de propriété avant d’acheter ou de prendre à bail.

2. L’identité du vendeur et son pouvoir de vendre

• Identité : la carte d’identité (KTP) ou le passeport et le livret de famille (Kartu Keluarga), à rapprocher du titre de propriété.
• Conjoint : sauf si le couple a conclu un contrat de mariage prévoyant la séparation des biens, les biens acquis pendant le mariage sont communs, et un époux ne peut en disposer qu’avec le consentement des deux (loi sur le mariage, UU 1/1974, art. 36) ; les biens possédés avant le mariage, hérités ou reçus par donation restent personnels (art. 35). Cela vaut aussi pour les baux : un bail portant sur des biens communs signé par un seul des époux peut être annulé. Le notaire détermine quelle règle s’applique.
• Mariage mixte : si un vendeur indonésien est marié à un étranger, renseignez-vous sur l’existence d’un contrat notarié de séparation de biens. Sans ce contrat, le terrain acheté pendant le mariage est un bien commun avec le conjoint étranger, ce que la pleine propriété ne permet pas (PP 18/2021 art. 70).
• Héritiers : si le propriétaire enregistré est décédé, demandez au notaire quels documents prouvent la qualité des héritiers, si le terrain doit d’abord être enregistré à leur nom et qui doit signer.
• Société ou mandataire : pour une société, demandez son acte constitutif, ses dernières modifications statutaires et qui peut signer. Faites vérifier toute procuration par le notaire et, idéalement, parlez vous-même au propriétaire.

3. Hypothèques, blocages et litiges

• Hypothèque (Hak Tanggungan) : une sûreté inscrite sur le terrain au profit d’une banque en garantie d’un prêt. L’achat reste possible, mais demandez au PPAT de préciser par écrit comment la banque sera remboursée et comment sera obtenue la mainlevée de l’hypothèque (roya), et ne payez jamais directement le vendeur tant qu’elle est inscrite.
• Blocage (blokir) : un gel temporaire inscrit par le bureau foncier, par exemple pendant un litige, à la demande d’une personne ayant un lien juridique avec le terrain ou des autorités policières ou judiciaires. Un blocage demandé par une personne ou une société dure 30 jours, sauf prolongation par un tribunal (Permen ATR/BPN 13/2017). Renseignez-vous sur qui l’a demandé et pourquoi.
• Saisie (sita) : inscrite lorsqu’un tribunal ou un enquêteur saisit le terrain ; un droit saisi ne peut être ni cédé ni hypothéqué (art. 25 du même règlement).
• Procédures judiciaires : les tribunaux de district publient leurs affaires en ligne dans le SIPP (Sistem Informasi Penelusuran Perkara), l’outil de suivi des affaires de la Cour suprême, où l’on peut chercher par nom de partie. Consultez les tribunaux dont relèvent le secteur du terrain et le domicile du vendeur ; les affaires antérieures à 2014 environ peuvent manquer.
• Sur le terrain : demandez aux voisins et au bureau du village si quelqu’un d’autre revendique le terrain, y habite ou le cultive.
• Locataires : une vente ne met pas fin à un bail antérieur, sauf si le bail le prévoit (Code civil, art. 1576) : renseignez-vous donc sur les baux en cours et lisez-les.

4. Zonage et usage autorisé

Le titre de propriété indique le droit et les limites, pas ce que vous pouvez y construire. Faites confirmer par écrit, par la régence, la zone et la conformité de votre projet. Pour un usage commercial comme l’hébergement locatif, le contrôle formel est le KKPR (constat officiel de la conformité de l’usage au plan d’aménagement du territoire), demandé via le système de licences OSS. Notre guide du zonage à Bali explique les démarches, y compris les marges de recul et les zones de temples.

• Terres agricoles : l’instruction 5/2025 du gouverneur (décembre 2025) a enjoint aux régences de Bali de ne pas changer l’affectation des rizières et des terres agricoles protégées (LP2B), ni d’autoriser un tel changement, tant qu’un règlement provincial n’était pas en place. Ce règlement, le Perda Bali 4/2026, s’applique depuis fin février 2026 environ et encadre strictement le changement d’affectation des terres productives. N’achetez pas de terres agricoles en espérant en faire changer le zonage.

5. Bâtiments : PBG et SLF

Demandez le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, permis de construire), qui a remplacé l’ancien permis IMB, et le SLF (Sertifikat Laik Fungsi, certificat de conformité), et comparez-les avec ce qui est construit, extensions et piscine comprises. Construire sans PBG, ou en s’en écartant, expose à des avertissements, à l’arrêt des travaux ou de l’utilisation, au retrait du permis et à un ordre de démolition (loi sur les bâtiments, UU 28/2002 modifiée). Ces deux documents sont aussi des conditions de base pour obtenir une licence d’activité.

S’il n’existe qu’un ancien IMB, demandez au notaire ou aux services de la régence s’il couvre le bâtiment dans son état actuel ; les extensions ultérieures nécessitent généralement un PBG. Pour une villa ancienne ou construite par son propriétaire, faites inspecter la structure.

6. Voie d’accès et limites

Parcourez la parcelle avec le vendeur et comparez les clôtures et les bornes avec le titre de propriété. Si elles ne correspondent pas, demandez à votre notaire de faire mesurer la parcelle par le bureau foncier avant de signer. Posez ensuite ces questions :

• La parcelle donne-t-elle sur une voie publique ? Si l’accès traverse le terrain d’un voisin, est-il convenu par écrit, et cet accord engage-t-il les futurs propriétaires ?
• Si vous achetez une partie d’une parcelle plus grande, quand obtiendra-t-elle son propre titre (pecah sertipikat), et à quel nom ?

7. Impôts et factures

• Taxe foncière sur les terrains et les bâtiments (PBB) : demandez le dernier avis d’imposition annuel (SPPT) et les preuves de paiement des dernières années. Faites confirmer par le notaire qu’il n’y a pas d’arriérés, et prévoyez dans le contrat qui paiera ceux qui apparaîtraient.
• Impôts de mutation : en pratique, le PPAT demande avant l’acte la preuve du paiement de la BPHTB de l’acheteur (droit de mutation) et de l’impôt sur le revenu de 2,5 % du vendeur. Consultez notre guide des impôts et frais d’achat.
• Charges : vérifiez le compteur électrique (prépayé ou post-payé), sa puissance en VA et les factures récentes, et demandez comment l’eau et internet sont fournis, et à quel nom.

8. Vérifications supplémentaires pour un bail (leasehold) ou une villa mise en location

Bail (leasehold). Vous achetez un contrat : vérifiez donc le contrat et le terrain sur lequel il porte :

• le titre de propriété, l’identité, le conjoint et les héritiers du propriétaire du terrain, comme pour une vente ;
• pour un bail repris d’un locataire, le bail d’origine et le consentement écrit du propriétaire du terrain : sans celui-ci, un locataire ne peut ni sous-louer ni céder son bail (Code civil, art. 1559), et si le bail principal est résilié pour ce motif, le propriétaire du terrain n’est pas lié par la sous-location ;
• la date de fin exacte et la clause de prolongation, dans laquelle un prix fixe ou une formule de calcul et un délai de préavis valent bien mieux qu’un « à convenir » ;
• si le bail est inscrit au bureau foncier (PP 18/2021 art. 90).

Pour en savoir plus, consultez notre guide bail ou pleine propriété à Bali.

Une villa déjà mise en location. Demandez de quelles licences elle dispose (un numéro d’identification d’entreprise, NIB, obtenu via l’OSS, ainsi que le PBG et le SLF), à quel nom, et si vous pourrez les utiliser ou devrez obtenir les vôtres. Depuis mai 2026, Bali a fermé l’OSS aux nouvelles demandes d’investissement étranger (PMA) dans 18 secteurs d’activité, dont la location de biens immobiliers : vérifiez donc vos projets avec un consultant en licences. Demandez aussi si la taxe régionale sur les séjours des clients a été payée : en 2024, Badung a relevé des villas exploitées en location mais déclarées comme maisons particulières. Consultez notre guide sur la mise en location d’une villa à Bali.

Signaux d’alerte

• Pas de copie du titre de propriété, ou impossibilité pour votre notaire de le vérifier.
• Un vendeur qui ne figure pas sur le titre, sans procuration vérifiée ni preuve de succession.
• Un vendeur marié dont le conjoint « n’a pas besoin de signer », sans contrat de mariage ni preuve que le terrain est un bien personnel.
• Un acompte important avant les vérifications, en espèces, ou versé à une personne qui ne figure pas sur le titre.
• Une pleine propriété détenue au nom d’un Indonésien pour le compte d’un étranger, que ce soit pour vous ou pour le vendeur : les montages avec prête-nom (nominee) sont nuls et interdits par le Perda Bali 4/2026 (voir notre guide pour les acheteurs étrangers).
• Un blocage, une saisie, une procédure judiciaire, ou une hypothèque sans plan de remboursement.
• Des terres agricoles assorties de la promesse que la zone « peut être changée », ou un ancien document fiscal à la place d’un titre de propriété.
• Pas de PBG, un bâtiment plus grand que ce qui a été autorisé, des clôtures qui ne suivent pas les limites du titre, ou un accès qui dépend du bon vouloir d’un voisin.

La liste de contrôle en un coup d’œil

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