Tinggal di Ubud: Membeli Vila atau Tanah di Kawasan Ubud

Ingin tinggal atau membeli di Ubud? Desa-desa, sawah, lembah sungai dan pesisir, waktu tempuh, rumah sakit, dan yang perlu dicek sebelum membeli pada 2026.

Tinggal di Ubud berarti sawah, lembah sungai, dan pura yang dekat dari rumah, sekitar 1,5 jam dari bandara menurut perkiraan kasar kami. Panduan bagi pembeli ini membahas kawasan Ubud yang lebih luas, dari Penestanan dan Sayan hingga Tegallalang, Payangan, kawasan Green School, dan pesisir Gianyar: transportasi, rumah sakit, dan apa yang perlu dicek sebelum Anda membeli, per Oktober 2026.

Di mana Ubud, dan seperti apa tinggal di Ubud?

Ubud terletak di perbukitan di utara Denpasar. Kawasan Ubud yang lebih luas mencakup Kecamatan Ubud, Tegallalang, dan Payangan di Kabupaten Gianyar, ditambah Abiansemal di Badung dan pesisir Gianyar.

• Kota Ubud dan Peliatan: pusat yang padat bangunan, dengan banyak toko, layanan, dan pengunjung.
• Penestanan, Sayan, dan Kedewatan: di sebelah barat, ke arah lembah Sungai Ayung.
• Mas: di selatan pusat kota, di jalan utama menuju Denpasar.
• Tegallalang dan Payangan: lebih ke utara dan lebih tinggi, lebih bernuansa pedesaan, dengan sawah berundak.
• Abiansemal: di barat daya, di Kabupaten Badung, tempat Green School berada.
• Pesisir: Saba dan Keramas di Kecamatan Blahbatuh, serta Lebih lebih jauh ke timur, dekat kota Gianyar.

Rencana tata ruang Provinsi Bali menetapkan Ubud dan sekitarnya sebagai kawasan strategis pariwisata nasional, tetapi sebagian besar Kecamatan Ubud dizonasikan untuk pertanian, sehingga pusat kota yang ramai dengan cepat berganti menjadi hamparan sawah.

Sawah berundak, sungai, dan pura

Sawah di sini diairi melalui subak, sistem pengairan kooperatif dengan saluran dan bendung yang sudah ada sejak abad ke-9, yang dikelola perkumpulan petani di sekitar pura air. Sejak 2012, subak menjadi Warisan Budaya Dunia UNESCO dengan nama Lanskap Budaya Provinsi Bali (Cultural Landscape of Bali Province), yang mencakup lanskap subak Daerah Aliran Sungai Pakerisan di Gianyar.

Sungai-sungai di sini mengukir lembah yang dalam; Sungai Ayung mengalir di sisi barat, di bawah Sayan dan Kedewatan. Tepi sungai dan tepi jurang merupakan sempadan yang dilindungi dalam rencana tata ruang Bali, dan hal ini penting bagi setiap bidang tanah dengan pemandangan lembah.

Upacara adalah bagian dari kehidupan sehari-hari: sesajen, perayaan di pura, dan prosesi yang dapat memperlambat lalu lintas. Rencana provinsi melindungi kawasan di sekitar pura-pura penting, seperti Pura Pusering Jagat di Gianyar, dan memperlakukan mata air, pertemuan sungai, dan laut sebagai tempat suci. Setiap banjar (perkumpulan warga di tingkat lingkungan) menetapkan aturannya sendiri, jadi tanyakan apakah warga diminta membayar iuran.

Pesisir Gianyar: Saba, Keramas, dan Lebih

Di tenggara Ubud, pesisirnya menghadap laut lepas. Keramas dikenal dengan ombaknya untuk berselancar, dan rencana tata ruang Gianyar memperlakukan Lebih sebagai kawasan wisata bahari. Pantai juga merupakan tempat suci: masyarakat menggelar upacara di tepi pantai, seperti melasti, prosesi penyucian menjelang Nyepi (hari sunyi).

Kehidupan sehari-hari dan layanan

Kota Ubud, Mas, dan Peliatan memiliki banyak toko dan layanan; di luar pusat, Anda perlu berkendara untuk keperluan sehari-hari. Jalan perbukitan sering sempit dan berkelok-kelok, dan pusat kota bisa macet. Saat Anda melihat properti, pastikan mobil bisa sampai ke gerbang, uji internetnya, dan tanyakan apakah airnya berasal dari jaringan perpipaan atau dari sumur.

Transportasi: waktu tempuh dari Ubud

Perkiraan kasar kami melalui jalan darat di luar jam sibuk; lalu lintas, upacara adat, dan jalan pegunungan bisa menambah waktu tempuh cukup banyak.

Layanan kesehatan dan sekolah di sekitar Ubud

Rumah sakit milik Kabupaten Gianyar antara lain RSUD Sanjiwani di kota Gianyar dan RSU Payangan, yang memiliki instalasi gawat darurat (IGD) 24 jam. Ari Canti Hospital berada di Mas, Kasih Ibu Hospital yang dikelola swasta berada di Saba, dan BIMC mengelola sebuah pusat layanan medis di Kedewatan. Untuk rumah sakit besar di Denpasar, lihat panduan layanan kesehatan kami. Dalam keadaan darurat, hubungi 119 atau 112.

Green School Bali, di Sibang Kaja, Abiansemal, mengajar dari Pre-K hingga Grade 12; panduan sekolah internasional kami membahas biaya sekolahnya.

Membeli properti di Ubud: yang perlu dicek

Hak Milik (freehold) hanya untuk warga negara Indonesia. Orang asing dapat mengambil sewa jangka panjang, memegang Hak Pakai (hak untuk menggunakan) atas rumah senilai paling sedikit Rp 5 miliar di Bali, atau menggunakan PT PMA (perusahaan penanaman modal asing) yang memegang HGB (Hak Guna Bangunan, hak untuk mendirikan bangunan) untuk usaha yang benar-benar dijalankan; lihat membeli properti di Bali sebagai orang asing dan membeli tanah di Bali. Di sini Anda akan menemukan rumah desa dan vila, serta bidang tanah di antara sawah, di lereng bukit, dan di dekat pesisir. Harga berbeda-beda menurut bidang tanahnya, jadi bandingkan vila dijual di Ubud dan tanah dijual di Ubud.

• Zona: rencana tata ruang Gianyar (Perda Gianyar 2/2023) dan rencana detail tata ruang (RDTR) untuk Ubud (Perbup Gianyar 7/2023), Payangan (Perbup 23/2023), dan Tegallalang (Perbup 1/2024) menetapkan zona pertanian, perumahan, pariwisata, dan perlindungan; dinas pekerjaan umum dan penataan ruang (Dinas PUPR) memublikasikannya di situs validasi KKPR miliknya. Pada Oktober 2026, situs itu belum memuat rencana untuk desa-desa pesisir, jadi tanyakan bagaimana zona diperiksa di sana. Abiansemal tunduk pada Perda Badung 4/2025 dan Perbup Badung 6/2023.
• Sawah: rencana Gianyar melindungi lahan pertanian pangan, dan Perda Bali 4/2026 (sejak sekitar akhir Februari 2026) mengendalikan secara ketat alih fungsinya. Hitunglah harga sawah sebagai harga lahan pertanian, dan jika bidang tanah berbatasan dengan saluran subak, tanyakan siapa yang mengatur air dan jalan setapaknya.
• Sungai dan jurang: untuk sungai tidak bertanggul, garis sempadan (Permen PUPR 28/2015) adalah 10–30 m di kawasan perkotaan, tergantung kedalaman sungai, dan paling sedikit 50 m (sungai kecil) atau 100 m (sungai besar) di luar kawasan perkotaan; tepi jurang juga dilindungi. Tanyakan kepada Dinas PUPR ketentuan mana yang berlaku untuk bidang tanah Anda, mintalah garisnya secara tertulis, dan tanyakan tentang erosi: bidang tanah di lembah bisa kehilangan sebagian besar area yang dapat dibangun.
• Pura: Bhisama (keputusan keagamaan) tahun 1994 menetapkan kawasan paling sedikit 5 km di sekitar pura Sad Kahyangan dan 2 km di sekitar pura Dang Kahyangan; tanyakan kepada pemerintah kabupaten apa yang boleh dibangun di dekat pura besar.
• Pesisir: paling sedikit 100 m dari titik pasang tertinggi (Perpres 51/2016).
• Akses dan izin: jalan umum yang cukup lebar untuk truk material bangunan; untuk vila yang sudah berdiri, PBG (persetujuan bangunan gedung) dan SLF (Sertifikat Laik Fungsi).

Kantor kami berada di Tibubeneng, Bali barat daya, dan kami menjual vila dan tanah di seluruh Bali, termasuk kawasan Ubud.

Menyewakan vila di Ubud

Sewa bulanan atau tahunan adalah kontrak, dan pemilik wajib membayar pajak final 10% atas harga sewa. Penginapan liburan adalah usaha yang memerlukan izin: zonanya harus memperbolehkannya, vila harus memiliki PBG dan SLF, dan izinnya harus dipegang oleh orang atau perusahaan Indonesia atau oleh PT PMA. Sejak Mei 2026, Bali menutup OSS, sistem perizinan berusaha, bagi permohonan baru dari perusahaan milik asing di 18 bidang usaha, termasuk penyewaan properti; tanyakan kepada konsultan berizin apa yang saat ini masih terbuka. Panduan kami tentang menyewakan vila di Bali menjelaskan aturannya. Vila sewa jangka panjang kami sendiri berada di Bali barat daya; di sini kami menjual vila dan tanah.

Siapa yang cocok tinggal di kawasan Ubud